商辦項目工程索賠內容的研究

劉林

【摘要】大型的商辦項目通常具有建造工期較長、設計變更頻繁、施工復雜、涉及的專業、顧問、部門繁多等特點，所以經常面臨承包單位履約過程中，發生人工材料上漲、政策法規的變化、因業主原因導致的停工/緩慢施工、不可抗力等情況，從而造成建造的成本的大幅度增加。本文將以上海市內環以內某大型商業辦公綜合體為例，闡述該工程總承包單位在施工履約過程中，外界因素對其成本產生的影響，及業主對其索賠的處理方式。

【關鍵詞】索賠;人工材料上漲;政策法規變化;不可抗力;成本增加

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

1、項目背景

該項目位于上海市區內?？偨ㄖ娣e約為44萬方，商業裙房7層，高51.75米，辦公塔樓33層，高約為170m。該項目總承包工程合同簽訂時間為2015年12月，合同內除了鋼筋外，其他材料、人工，未設置調差機制（即除了鋼筋之外，其他合同單價不隨市場價變化而調整）。合同簽訂后，遲遲未能全面開工。直至2017年8月20日，最后一戶釘子戶被拔出，并與合作伙伴簽署了合作協議，項目進入了全面開工階段，最終于2020年10月完成結構封頂。

2、對工程造價產生影響的因素分析

2.1 材料及人工價格上漲

2.1.1混凝土材料價格上漲

按合同約定，混凝土價格不隨市場價格的變化而調整。如果材料價格上漲，由承包單位承擔材料價格上漲的風險;如果材料價下跌，則由承包單位享受這部分利潤。而實際情況為，在開工后，大規模使用混凝土以前，混凝土的價格已經到達了六年來的最高值（見圖1）。

以C35凝土為例，15年12月合同簽訂月，混凝土信息價為RMB360/m3，項目全面開工后（即2017年8月），混凝土信息價為RMB459/m3，略有上浮。但隨后，混凝土于2017年12月，上漲至RMB594/m3，漲幅高達65%，隨后于2018年4月，澆筑大底板當月，回落至RMB520/m3（見圖2）。

合同履約期間，混凝土持續上漲，于2019年12月達到頂峰，C35凝土單價為RMB685/m3，相比合同簽訂月，上漲幅度達到90.28%。

該項目主體結構混凝土用量為25.8萬方，結合該項目的混凝土用量曲線圖（見圖3），混凝土用量高峰期為2018年5月～2019年4月，該時間段混凝土用量占整體用量的74%，改時間段內混凝土的平均價格為RMB578/m3，相比合同簽訂月，上漲幅度達到60.56%。

綜上，該項目混凝土材料價上漲，高達6955萬元。

2.1.2砌體材料價上漲

與混凝土相同，按合同約定，砌體價格不隨市場價格的變化而調整。

以蒸壓砂加氣混凝土砌塊600×300×200為例，15年12月合同簽訂月，砌塊價格處于低谷，信息價為RMB296/m3，項目全面開工后（即2017年8月），為RMB360/m3，單價上浮約21.62%。砌體砌筑工作于2018年11月開始，此時，砌塊信息價為RMB470/m3，單價上浮約58.78%（見圖4）。

砌塊施工期間（2018年11月～2020年11月），砌塊價格有所波動，但總體趨勢為上漲，該時間段砌體平均價格為RMB460/m3，較合同簽訂月，漲幅達到55.41%（見圖4）。

綜上，該項目砌塊材料價上漲與開工月相比，高達900萬元。

2.1.3人工上漲

從上海市工程造價信息價來看，近幾年上海的人工價漲幅較為平穩，開工后，總包履約期間的漲幅屬于一個有經驗的承包商可預見的范疇，應充分考慮在投標總價中。

但事實情況是，2015年至今，隨著外賣、快遞行業的蓬勃發展，建筑行業的勞動力嚴重短缺，導致人工成本持續上漲。尤其是2018年上半年，建筑行業了出現了嚴重的用工荒，有經驗的工人逐漸呈現老齡化趨勢，而年輕的農村務工人員進城打工，有了更多的機會和選擇。實際漲幅遠遠超過信息價所體現的上漲幅度?？紤]到江浙滬三個區域距離較近，交通方便，實際的工資與物價水平應較為接近，故下圖中將江浙滬四個城市的人工信息價曲線進行比較，南京的信息價，可以體現18年上半年的用工荒所帶來的巨大影響，另外，蘇州和杭州的人工信息價均高于上海，與實際情況可能有所偏差。

該項目總承包工程的人工費用共計約1.92億，按照上海市人工信息價計算，較合同簽訂當月，人工費用上漲約為3030萬元。但由于信息價可能未能反映實際的市場價格，故根據業主了解到的市場行情估算，人工成本增加約5000萬元左右。

2.2 停工、趕工

2.2.1停工

本工程自2015年開工以來共發生過五次時間較長的停工，按照停工的原因，可分為三種：

（1）因業主原因造成的停工。2017年5月15日至2017年8月20日因釘子戶及業主尋找投資者原因，現場停工98天。該時間段內主要發生的費用為管理人員工資、工人窩工費用、周轉材料、設備的租賃費用及辦公室、宿舍、治安管理的措施費攤銷，合計金額約700萬。

（2）因上海世界進口博覽會（簡稱“進博會”）造成的停工。2018年11月，我國首個“進博會”在上海開啟，上海市建設工程安全質量監督總站于2018年10月16日發出“關于加強進博會期間建筑施工安全監管的通知”，要求自10月23日起至11月12日止，全市范圍內所有施工項目不得進行土方、施工材料等運輸。停工20天。此后，2019年、2020年也都收到政府相關要求的影響，被迫停工，但汲取2018年的經驗，提前進行了部分建筑材料的儲備，故停工時間有所縮短，分別停工10天和8天。該時間段內發生的費用種類與前述基本相同，但因整個工程進入施工高峰期，現場管理及施工人員、所使用的周轉材料及機械的數量也達到高峰期，故合計發生費用約930萬。

（3）因疫情造成停工。2020年初，新冠疫情席卷全國，春節過后，建筑工地無法如期開工。直至3月中旬，疫情形勢逐漸好轉，上海各建筑工地才陸續復工。按照慣例，本工程原計劃正月十六，即2020年2月9日復工，但實際春節后復工時間為2010年3月30日，停工50日。該時間段內，因施工人員尚未返滬，故與之前的停工相比，減少了施工人員窩工費用，但按照政府部門要求，增加了返滬之后的隔離費，該時間段內發生的費用約654萬。

2.2.2趕工

因受到釘子戶及業主尋找投資者的停工影響，按現場施工進度計劃，該項目底層土方完成開挖的時間為2019年1月20日。受到春節停工的影響，基坑將長時間暴露在空氣中，有較大的安全隱患，故業主方決定，向有關政府部門申請夜間施工許可證，請總包于春節前完成大底板澆筑，從而確?；拥陌踩?。

趕工增加的成本投入主要為管理及施工人員的夜間加班費用，約48萬左右。

2.3 法律法規變化

2.3.1腳手架壁厚增加

上海市住房和城鄉建設管理委員會于2019年4月5日發出“建筑施工現場鋼管扣件安全管理規定”文件，明確本市建筑工程中使用的鋼管腳手架壁厚（詳見圖6），并隨即加強監管力度（詳見圖7），堅決貫徹對于鋼管壁厚的要求。故承包單位將現場所有不符合新規的鋼管腳手架全部按照新規進行整改，增加費用約3624萬（已扣除原鋼管腳手架的費用）。

2.3.2垃圾外運改為專營

自2018年11月起，虹口區所有建筑垃圾改為專營，由政府部門通過招標指定單位進行建筑垃圾外運（詳見圖8），對于外運的車輛、路線及泄點都有了明確的要求，從而引致垃圾外運費用的大幅上漲，以大型車（5噸）為例，由原先的約880元/車，漲至1300元/車，總費用增加約836萬元。

3、總承包單位索賠訴求及業主的初步審核意見

3.1 材料及人工價格上漲

總承包單位認為，該項目時間跨度較大，合同簽訂以來，材料（混凝土和砌體）及人工價格持續上漲，尤其是混凝土市場價，已經超出了一個有經驗的承包單位可以預料的范疇，希望業主可以補償全部材料和人工上漲費用，約12855億。

業主方認為，基于合同中約定除鋼筋以外，所有材料和人工的漲價均不會按照市場價格進行單價調整，故業主只需要補償延期開工造成的上漲費用。經測算，即使項目按時開工且施工過程中沒有進博會和疫情的影響，上述材料和人工也會有約6354萬的漲幅，尊重合約精神，此部分費用應由承包單位自行承擔，而業主只補償余下的約6501萬元。

3.2 停工、趕工

3.2.1停工

總承包單位認為，無論因業主原因造成的停工，還是受上海進博會、全國疫情的影響造成的停工及復工后的隔離、防疫費用，均為一個有經驗的承包單位，無法意料到的費用支出，且金額較大，希望業主能補償其全部損失，即2284萬元。

業主同意承擔因釘子戶和尋找投資者停工造成的全部費用增加，而上海進博會和疫情，均為“不可抗力”，相關費用支出應由業主和承包單位按照50%的比例承擔，按此計算，業主需補償承包單位的費用為1492萬元。

3.2.2趕工

總承包單位認為，趕工是應業主要求，為確?；影踩l生的費用，應由業主給與補償。

考慮到，按合同中的施工計劃，春節前應完成大底板混凝土的澆筑，沒有趕工的需要。因為釘子戶和尋找投資者延誤了工期，才導致工期壓縮，春節前趕工。該項費用增加由業主造成，且總包配合業主要求，完成了預計趕工目標。故該項費用由業主承擔，全部補償，即補償48萬元。

3.3 法律法規變化

總承包單位認為，投標階段，所有費用均按照當時的規范考慮，無法承擔“新規”造成的費用影響，希望業主方按照實際發生的費用增加，補償相應的費用。

業主方認為，該工程的總包合同明確約“承包金額不應因國家或當地的任何法令、法規、規定或規章的更改或增訂而導致的價格浮動做出調整”，故這部分費用應由承包單位自行承擔。

綜上所述，在第一輪商務談判中，總承包單位的訴求及賠付情況，詳見表1所示：

4、最終賠付方案

在第一輪索賠商務談判結束后，總承包單位表示對于業主的賠付方案無法接受，面對金額上的巨大差異，總包單位和業主又經過了多輪方案測算及反復協商，最終達成一致：

4.1 材料及人工價格上漲

對于混凝土材料上漲，因其漲幅遠遠超過歷年的平均漲幅，涉及金額巨大，確為承包單位難以承擔的費用支出，且經過市場調研，大多數房地產開發公司，都在其標準合同條款中約定了混凝土材料價的調差機制，故業主決定，按照根據上海市建筑建材業市場管理總站于2008年3月21日發布的《滬建市管[2008]12號：關于建設工程要素價格波動風險條款約定、工程合同價款調整等事宜的指導意見》中第四條建議，補償超出8%以外的漲價部分。即6407萬元。

關于砌體材料上漲，通過與外界市場價的對比分析，總承包單位15年申報的砌體綜合單價，在當時，屬于略偏高的水平，且近幾年，雖價格有所上漲，但漲幅不大，在砌體的材料高峰期（2019年4月～2020年10月）價格有所回落。且外部的工程施工合同對于砌體材料部分鮮有調差的約定，故對于該部分，業主仍然堅持只補償因工程延期造成的費用上漲，約474萬元（即，若項目按合同約定工期正常開工，也會發生的材料上漲部分，由施工單位自行承擔。

關于人工單價的上漲，雖信息價顯示人工上漲較為平穩，但受到“用工荒”的影響，“用工難”也是上海建筑市場上普遍存在的事實，鑒于此，業主同意按照政府指導意見，以信息價為基準，補償超出3%以外的漲價部分，即2503萬元。

綜上，材料及人工上漲部分，共計補償金額為9384萬元。

4.2 停工、趕工

該部分最終總包同意業主的初審意見，補償1540萬元。

4.3 法律法規變化

經過對于各項法律法規發布及實際實施時間的進一步研究，該部分各項費用的增加，均與工程延期有關。且經過橫向對比其他類似工程的相關索賠處理方式，業主方最終決定補償腳手架及垃圾外運之費用增加的50%，即2230萬元。

綜上所述，最終雙方的訴求及賠付情況，詳見表2所示：

5、結論與建議

5.1 材料及人工價格上漲

合同中關于此部分的約定，不應采取“一刀切”的方式，應對“免賠額”進行明確的界定，即詳細約定承包單位需要承擔的漲價風險/跌價紅利，及若漲價/跌價超出免賠部分，具體的調差機制。在合同約定明確的情況下，合理補償承包單位的損失，避免因漲幅過大而產生的索賠、爭議。

5.2 停工、趕工

開發商應根據土地出讓及公司財務的實際情況，制定合理的招標計劃，避免過早招標簽訂合約，而項目遲遲無法全面開工，而造成的經濟損失。對于“不可預見”的各類停工，應明確約定合約雙方各自承擔的費項及比例。

5.3 法律法規變化

隨著國家對于安全文明施工和環保的持續關注，相關要求也隨之全面提升。業主與承包單位應以合同為基礎，本著公平、合理原則協商確定或參照政策規定、行業慣例，對相關索賠進行處理。

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