房地產交易中的風險管理及對策探究

徐喆

【摘要】隨著現代社會飛速發展，各行業經濟快速水平增長，而房地產行業作為支持社會發展的重要支柱也為社會經濟發展起到了龍頭作用。但由于房地產事業的投資效期長、投資金額大和損耗周期長的特點，一旦發生風險帶來的后果則是對一個家庭來說是不可挽回的，所以在現代社會的發展中，做好風險評估，嚴格把控風險管理針對風險做好對策探究則是對于一個家庭或者投資者來說最好的風險防范。

【關鍵詞】房地產;房地產交易;風險管理;對策;探究

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

房地產交易指供給與需求雙方進行房屋地產實施買賣的交易活動，交易開始后將房屋所有權和土地使用權轉讓的整個過程。房地產交易類型多種，不僅是指房屋買賣、轉讓抵押以及貸款事宜，還包括租賃等流程。而面對這系列的交易，存在多方面被欺詐以及其他方面的風險。

1、房地產交易中的風險

由于房產交易的商品較大，金額是很多家庭多年積攢下來的積蓄，如果風險實現，對大部分家庭來說都是不小的打擊。所以在房地產交易的過程中，做好相關功課，了解其可能存在的風險，防范措施做到位才是對于房地產交易來說最理想的交易狀態[1]。

1.1 開發商欺詐可能引發的風險

現代利益驅使下，可能會使一些不良商家不顧原有的城市規劃計劃，通過暗箱操作將已經定好的城市規劃私自更改，更有甚者，將一些公有的綠化設施等非法占用?；蛘咭恍╅_發商、建筑商為了在建筑工程過程中節省材料費用，或者是為了趕工期，設計圖紙沒有經過仔細考量就匆匆拿來用，導致到最近臨近交工時，因為環保、消防、水電或者其他原因至使工程不能驗收成功，而如果這種情況下將蓋好的房子扒掉重新蓋，將會是更大的一筆支出，也會影響向業主交房的時間，更有的開發商要著急等資金回流去支持下一個工程保證公司正常運轉等原因，致使已經交錢的業主不能按時入住或者不能按時拿到房屋所有權證書。還有一些商家進行虛假宣傳，即沒有的設施夸大化，或者將還沒有定下來的政府工程、學校作為宣傳手段，向消費者傳遞錯誤信息，發空炮彈，誤導消費者，使用一切不正當不光明的手段哄騙消費者。而正是因為有這些不良商家的哄騙，加上消費者本身對房產知識匱乏，不了解其中具體詳情，才會有開發商欺詐引發的風險，這些風險一旦發生，會影響大部分家庭的生活質量，畢竟在現今社會而言，買房一事在大多數家庭中，還是一輩子的夙愿，普通百姓一輩子才能買幾個房子，更多的是新婚當作婚房的年輕人，而不能正常入住等行為，可能會影響一對幸福家庭的組建。

1.2 房屋中介欺瞞消費者引發的風險

房屋中介這一新興產業就是因為有好多業主不了解房地產信息，不清楚房地產具體情況而衍生出來的。房屋中介主要是指房地產咨詢、房地產經濟、房地產價格評估等關于房地產的總稱。其正常是個造福并且方便百姓的一好事，但是由于現今社會的一些不法分子，將觸角伸到了房地產交易中來，致使有些中介的一些行為就不像行業初衷那么純粹了。

他們利用交易人不了解房地產信息和房地產相關政策的空子，在簽訂合同時順帶還讓交易人簽了一些與他們本身中介服務不相等的服務條款，使簽約雙方的利益關系不是對等的，對業主方的權益發生不合理和不公正的現象，使業主的自身權益受損。而更有甚者的一些中介公司，使用陰陽合同，以包銷售的名義，隱瞞賣方的實際出賣價格，從中收取大量中介費還不夠，還要以更高的價格賣給買房者，從中獲取中介費以外的報酬，使買賣雙方利益都有受損，得利的只有中介自己。有些中介公司無執照經營或者超越經營范圍甚至跨地異地經營，還有雖然有營業執照但是沒有依法按時備案的情況，再或者已經完善自身手續和執照后將相關手續外借、出租自身手續的，這些都是法律不允許的。而房屋中介的欺詐行為一旦發生，會嚴重損害消費者、交易者的自身利益。

1.3 二手房交易賣方欺詐引發的風險

二手房交易的水很深，其中中介的欺詐在一方面，還有一部分是賣房者的欺詐行為。在交易過程中，如果房屋有普通租賃或者借貸操作可以在過戶系統上看見，但是一些民間借貸是不能在房產局查到的。而現今社會人們生活壓力大，物價膨脹可能會引起一部分人的購買欲或者其他原因用錢地方大大增加，而入不敷出的情況下就會有一部分人去想到借貸。在借貸過程中，一些人會通過正規途徑一解燃眉之急，但部分人會通過民間借貸的方式，而這種方式就會讓一部分的二手房交易存在欺詐行為?；蛘哂行I的不法分子利用欺詐等行為欺騙買房者的定金等行為，這些都可能會是賣房者引起的欺詐行為，而這些風險一旦發生，也會讓買方陷入困境，給買方的生活和利益造成一定損失。

2、一手房交易中，買方應該注意的風險及防范措施

在買房過程中，交易雙方都應該充分了解房地產相關知識，了解相關政策，懂得一些關于房地產的一些基本知識，規避那些不法分子來鉆空子。

2.1 充分了解房地產信息

購買前應該充分了解房地產信息，避免盲目的購買，充分了解房地產的走勢、位置以及今后發展趨勢，結合政府部門未來規劃，知曉自身購買房屋的主要側重點，避免盲目的跟風走勢，脫離開自身的個人偏見與中介的誘導，將自己放在客觀的層面上，全面從房屋地址、開發商實力、性價比、小區設施等方面合理評估，在充分了解國家政策、關注房地產經濟周期后，合理、理性的購買房屋[2]。

2.2 謹慎繳納定金

在謹慎觀察考察過房地產基礎信息后，在決定是否要購買房屋，交定金、簽合同的時候不要受置業顧問或者中介的誘導，要清晰的審查合同內容，以及定金繳納的方式和如果反悔的話，對待定金和違約金的處理方式，避免后續一些不必要的麻煩。另外買房人一定要清楚，不論是按揭分期還是一次性付清，都是由個人或者銀行代付將所有房款打給開發商之后，開發商才會有義務在規定的時間內交房，這就說明了有相當長的一段時間，是房和錢都在開發商手上的，而面對這一規定是買房方決定不了的，這就對業主來說非常不利的，所以在這就可以體現出來，選擇資金比較雄厚的開發商可以一定程度的避免因開發商出現資金鏈斷裂等客觀原因造成交房不及時的風險。

2.3 仔細核對合同項目

在簽訂合同過程中，要逐項核對合同內容，合同中要明確交房時間，辦理房產證的時間以及一旦發生違約事件的責任方所承擔的違約責任，包括如果在沒交房的過程中，開發商一旦發生資金鏈斷裂或者開發商將已經收的房款挪作他用的連帶責任，避免出現交房無期，甚至樓盤成為爛尾樓等情況，雖然有些事情一旦發生也是無法改變的，但是相關事項是一定要寫在合同中的，為了以后自身的權益最大化。就算能夠按時收到開發商的交房，交房后房屋的質量問題也應該得到一定時間的保證，如墻面、樓體出現裂痕或者水電線路原因造成的漏水漏電、收到的房屋面積是否與合同與所交房款面積一樣，更有一些不良商家，趁著房屋所有權在開發商手里的期間，辦理了其他貸款或者抵押業務，致使業主不能及時辦理自己的房屋所有權證書，這一系列問題都會使業主的自身權益收到侵害，所以合同中都必須要標識清楚如出現這類問題的解決方式以及責任方。

3、房地產交易中風險防范的建議及對策

在房地產交易過程中，要清楚明了自身權益是什么，怎樣合法保護自身權益，了解實時政策，避免上當受騙。

3.1 宣傳誠信理念

在一個企業中，誠信才是能讓整個企業可持續發展的重要核心。不是所有人都不懂，也不是所有人一直都不懂，總會慢慢反應過來的。房地產市場是持久而長遠的產業鏈，作為房地產企業，想要可持續發展下去就要得到廣大人民的信任和支持，偷奸?；退Ｐ÷斆髦粫粫r將消費者蒙蔽，但現代社會發展的情況下，人們或早或晚都一定會了解房地產市場的相關知識的。不論中介也好，個人也罷亦或者是直接一手房的開發商，都是需要積累人氣的，只有秉持者誠信的理念，才可以將產業越做越大，將市場越走越寬[3]。

3.2 加強房地產法治體系及宣傳

在現今社會中，我國房地產事業還處于年輕階段，一些在房地產交易中可能出現的問題還沒有完全完善，而一些不法分子正是看準了這一點，鉆了法律的空子，使監管部門不能名正言順的政治，而消費者也不能通過正規的渠道去維護自身利益，因為沒有明確的法律條文規定哪項是違法的哪項是不違法的，違背社會道德是被譴責的但是不被法律懲罰，所以面對這一情況，我國應該及時發現在房地產事業中可能會遇到的問題，及時更新法律條文，為廣大市民的合法權益做出最大的支持[4]。即使執法部門有了明確指令和明確條文，但因為取證難度大、處罰力度小以及操作手續復雜等原因，也常常是無功而返，所以在當今社會迫切需要建立健全明確并且執行力度強、手續簡便的法律法規，而只有這樣打擊、查處房地產市場的所有違法、違規行為才能得到相應的效果。與此同時，地方政府應該端正態度，正確認識房地產市場的平衡性，不能因為房地產產業可以促進城市發展和經濟就一門偏向舞弊房地產企業，不能助長了房地產企業的理所應當的心理，要提高認識，保證城市經濟正常發展的同時，合法維護正能量、良心的房企產業，嚴格打擊鉆法律空子、賺昧心錢、耍小聰明的房地產企業。在政治房地產行業的同時，也要大力宣傳房地產相關法律知識，教會市民依靠政府、協助政府去整肅整個房地產事業，以減少更多的人在房地產交易中上當受騙，自身利益受損。

3.3 整肅規范從業行為

將房地產行業的從業人員個人綜合素質提高，認識加強才是今后房地產事業可持續發展的最快捷方式。作為房地產交易領域的從業人員，應該秉著依法辦事的原則，牢固樹立法紀意識的同時強化黨規政績的原則，繼續自覺遵守法律法規，依法辦事、依法行政并且依法管理，提高自身業務水平的同時心里始終要銘記法律法規的相關規定[5]。從業人員必須牢記最開始入行的初衷，要正確幫助需要購置房產的人們，樹立為人民服務的思想，維護好人民群眾的自身利益。從業人員一定要不忘初心、牢記使命，在從業過程中保持清醒的頭腦，嚴格抵制腐朽思想的侵蝕，嚴于律己，勤廉自律，恪盡職守，為人民群眾的利益而工作。在工作之余或者力所能及的情況下，將自己掌握的房地產知識傳授、宣傳給身邊的人，讓全民普法，知曉房地產行業的基礎知識也是作為一名房地產行業人員應該做的。

總結：

交易風險智能代表不確定性和個例，并不會安全意味著損失。大多數的交易者都是帶著誠信而工作的，上文講的只是一些個例，但是在面對巨大金額的交易中，房地產的風險是一般平民百姓不敢冒的，所以在平時生活學習中，多增加一些房地產知識的學習和積累，可以有效地避免一些風險的發生，將可能發生的風險概率降到最低，為自身的權益加上一層保護鎖。

參考文獻：

[1]王寶華.房地產交易中的風險管理及對策探究[J].商業文化，2021（08）：58-59.

[2]曹煒.房地產交易中的風險及規避問題探討[J].今日財富，2019（14）：65-66.

[3]官琦.房地產交易中的風險管理探討[J].現代經濟信息，2018（11）：388.

[4]費紅燕.論房地產交易中的風險[J].建材與裝飾，2018（21）：194.

[5]梁方勤.簡析房地產交易中的風險與防范[J].現代經濟信息，2018（01）：367.