城市老舊小區改造現狀及難點與對策分析

王雅正

【摘要】隨著城市的發展，越來越多的人開始重視文明建設，為此，城市老舊小區需要實施全方位的改造，為人們的生活創造舒適的環境。城市老舊小區改造屬于龐大的工程，如果出現問題將會引發安全隱患。為了推進全面小康社會的進一步發展，確保百姓安居樂業，就必須對城市老舊小區實施改造，本文對城市老舊小區改造進行了一定探討，希望對推進城市老舊小區改造建設有所裨益。

【關鍵詞】城市發展;城市建設;老舊小區改造;改造策略

【Abstract】with the development of the city， more and more people begin to pay attention to civilization construction. Therefore， the old urban community needs to implement all-round transformation to create a comfortable environment for peoples life. The reconstruction of old urban communities is a huge project. If there are problems， it will lead to potential safety hazards. In order to promote the further development of a well-off society in an all-round way and ensure that people live and work in peace and contentment， it is necessary to transform the old urban community. This paper discusses the transformation of the old urban community， hoping to be beneficial to promoting the transformation and construction of the old urban community.

【Key words】urban development;urban construction;Transformation of old residential areas;Transformation strategy

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

時代的發展提高了人們的生活水平，老舊小區由于建設時間久遠，已經不能滿足人們的需求。另外，老舊小區存在著多角度的問題，在一定層面上制約著城市的發展，所以說，城市老舊小區改造非常迫切[1]。初步研究發現，2000年至2015年，我國房地產事業發展迅速，增加了約90億平方面的住房面積，而其中的50億平方住房都需要實施改造。我國重視城市老舊小區改造的研究，也提出了針對性的法律法規，推動了改造工程的進行，但是目前來看，我國仍有20億平方住房仍處于改造難的環境下，約束了城市的發展[2]。

1、老舊小區改造的意義

1.1 有助于城市的全面發展，實現小康社會

城市的發展帶動經濟的提升，科學化的城市老舊小區改造是實現小康社會的重要方式。為了經濟的發展，必須開展城市老舊小區改造工作，解決老舊小區存在的安全隱患。到2022年，基本實現全部危房改造，為居民創造一個舒適的生活環境。城市老舊小區改造直接決定著城市的發展速度，被視為城市建設的核心，需要深入探索[3]。

1.2 老舊小區改造屬于民生工程，推動經濟的發展

從定義上看，城市老舊小區的建造者是政府和企業，建造時期是單位體制改革前，主要的特點是樣式陳舊、使用年限較長，已經無法滿足時代的發展[4]。近年來，建筑行業發展迅速，尤其是重視基礎配套設施的建設，而城市老舊小區除了基礎配套設施不完善外，還存在一定的違章搭建現象，不僅降低了生活質量，也約束了經濟的發展。城市老舊小區改造的實施是一個必然趨勢，能夠改善人們的生活水平，促進經濟的發展，屬于當前重要的民生工程。

1.3 老舊小區改造需要資金支持，屬于重要的投資項目

對于城市老舊小區改造來說，其不僅滿足了社會市場的投資需求，又不會影響房價，可以稱得上是穩定的投資項目。商品房的價格受市場調節的影響較為明顯，當受到調控時，商品房的價格將不斷上漲，一旦失去了調控，就會在短時間內下滑，極其不穩定。而城市老舊小區改造完全不同，符合市場項目的投資標準。初步研究發現，城市老舊小區改造的實施有效的拉動了GDP的增長，緩解了房地產建設帶來的經濟壓力。

2、城市老舊小區改造方式與實施問題

2.1 城市老舊小區改造方式

從宏觀角度來看，我國重視城市老舊小區改造的研究，相關工作取得了一定的進展?？偨Y城市老舊小區改造的方式有三種：首先是維護保留，也就是說，城市老舊小區改造的過程中將歷史文化較高的建筑進行保留，其目的是維護傳統的建筑風格。維護保留改造模式的優勢是維護了小區的原貌，缺點是修繕過程成本較高，工作量大[5]。其次是修繕升級，該方式主要適用于歷史文化價值不高的小區，該類小區結構建筑，缺少完善的配套實施，此時僅需要修繕小區的外觀即可，并不斷完善小區的基礎設施，改善生活環境。最后是拆遷重建，面對年代久遠的小區，其建筑結構逐漸出現了問題，周邊的環境較為混亂，無法滿足人們的需求。但是，這樣的老舊小區往往地理位置優越，復雜的改造過程需要龐大的資金支持，為了節約資金，往往選擇拆遷重建的方式，以居民生活需求為基礎，合理實施城市老舊小區改造。

2.2 城市老舊小區改造實施問題

老舊小區改造屬于一項龐大的工程，其改造的是建筑，但使用的是群眾，所以必須考慮群眾的需求[6]。隨著城市老舊小區改造工作的不斷推進，對應的危房和舊房的數量顯著減少，與此同時，仍存在著大量的小區需要改造，且面對著多角度的改造問題，詳細如下。

2.2.1缺乏充足的改造資金，維修基金長期閑置

要想確保城市老舊小區改造工作的順利進行，就必須具備充足的改造資金。初步研究發現，城市老舊小區改造資金的獲取方式較為單一，主要來源于政府的撥款，而政府資金的投入金額有限，難以滿足城市老舊小區改造的需求。例如，某小區在實施改造過程中，預算所需要的資金是2.3億元，而政府只能提供1億元的扶持資金，剩余的部分需要小區自行承擔，如此龐大的資金缺口使得小區改造改造難以進行，久而久之形成了“爛尾工程”。值得注意的是，某小區本身具備一定的經濟能力，即維修基金部分，但由于城市老舊小區改造過程不成熟，小區負責人無法發揮維修基金的價值，導致其長時間閑置，進一步加劇了城市老舊小區改造的實施難度。

2.2.2小區改造流程復雜，部門間的協調工作難度大

一般來說，城市老舊小區改造過程繁瑣，涉及到了諸多的部門，例如小區的供電部門、小區的基礎設施建設部門、小區的道路修復部門等，諸多的部門難以做到全面的協調，進而使得城市老舊小區改造觀眾進展緩慢。另外，城市老舊小區改造還會涉及到網絡的安裝、消防的管理、居委會的創建等，以上部門也需要做到及時協調，一旦協調工作出現問題，經會引發嚴重的改造麻煩，減緩城市老舊小區改造進度，造成改造資金的浪費。

2.2.3過分重視小區的外觀改造，忽視了物業管理改造

老舊小區改造不同于常規的項目改造，有著要求高、關注度高、質量高等要求，這就對物業管理提出了新的要求?？茖W化的老舊小區物業管理改造是小區改造的前提，當前來說，小區物業管理主要為粗狂的方式為主，存在嚴重的問題。為了提高小區的生活環境，改造人員將外觀改造視為核心，取得了不錯的成績。與此同時，改造人員忽視了物業改造，使得小區改造后的物業管理模式未發生變化，仍然實施傳統的“自掃門前雪”模式，即使制定了復雜的小區物業管理辦法，也僅僅停留在紙上，實踐過程極度匱乏。如果小區長時間缺乏科學化的物業管理，那么改造后的小區也將越來越差，形成激烈的矛盾。

2.2.4配套設施改造力度不大

對于居民來說，其關注的核心是城市老舊小區基礎設施的改造，換句話說，只有配套設施完善了，居民的業余生活才會豐富，生活環境才會和諧。小區中年輕的群體忙于上班，大部分時間不在，而老年群體為了看孫子孫女，成為了小區的主力軍。老年群體腿腳不便，如果高層不具備電梯，那么其活動范圍就會極大的縮小。另外，小區建設初期對于道路的施工不重視，導致路面不平，且道路狹窄，隨著生活水平的改善，家家戶戶買了小車，但由于道路狹窄，無法停車，居民只能將車停放在百米外的小區外，無形之中增加了居民的負擔。

3、城市老舊小區改造對策

3.1 實現小區改造模式的創新

小區改造流程并非是一致的，其需要根據小區的地理狀況對改造計劃進行調整。換句話說，老舊小區的改造有難有易，當前需要做的是掌握小區改造的需求，隨后實現小區改造模式的創新，提高小區改造的質量和效率。首先來說，老舊小區改造需要以政府為主導，提高相關部門間的協調性，必要時建立統籌的小區改造管理機制。例如，供電和供水部門的管理、道路施工管理等，確保小區改造相關部門得以正常運行;其次來說，老舊小區改造還需要制定科學化的改造方案，以小區的實際狀況為基礎，創建改造施工計劃和施工進度，做好對應的施工監督任務，提高改造施工效率;最后來說，借助多個渠道激發改造人員的積極性，尤其對改造效果顯著的小區進行表彰，可適當給予物質獎勵，促使改造人員長時間保持改造激情。

3.2 多途徑保證改造資金

為了確保改造資金的充足性，當前需要從兩個角度開展：首先是改造籌資渠道的拓展，盡可能注入新鮮血液，避免出現因資金不足而延緩改造工作的現象。一般來說，老舊小區位置優越，處于城市的中心，此時，可考慮對小區周邊的土地進行二次開發，最大化吸引資金的投入。其次是加大政府的資金支持，向政府申請小區改造資金，引導政府以不同形式向小區注入資金，例如申請政府協助基礎設施的建設等，另外，政府還出臺了相關的小區改造政策，例如稅收的減免等，緩解改造單位的施工壓力。

3.3 重視小區改造后的維護

小區物業公司是維護小區的主要執行者，其管理能力的強弱直接決定著小區的管理質量，所以，必須對物業公司的能力進行評價，挑選管理能力強的物業公司。在小區改造的維護階段，物業公司必須深入到業主家中，明確業主對小區改造的看法，掌握業主的真實想法，進而制定合理的物業管理辦法。另外，小區內部成立專門的業主委員會，不斷監督物業公司的管理過程，實現小區改造后的有效維護。

3.4 拓展改造內容

城市老舊小區改造不僅僅是增強建筑的強度，還需要完善對應的配套設施。詳細表現在三個層面：首先，增設必要的建筑設施，例如電梯和供水系統等;其次，改善小區環境，主要是環境的綠化和道路的加寬，并根據業戶的需要增加停車設施;最后，基礎設施建設，對于老舊的管道線路實施改造，提高其服務性。隨著我國老齡化程度的加劇，必須考慮老年人的基礎設施建設，例如無障礙道路的改造等，便捷老年群體的生活方式。

結語：

老舊小區的改造已成為必然的趨勢，需要消耗資金和精力，必須考慮住戶的利益，實現各部門的協調工作，改善小區的生活環境。在未來的時間里，老舊小區的改造工作還將繼續推進，這就需要政府發揮主導作用，設計科技化的改造方案，創造舒適的生活環境。

參考文獻：

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