長租公寓的不確定性對房東出租決策的影響
——基于期望效用理論視角

劉 浩 然

(武漢大學 經濟與管理學院，湖北 武漢 430072)

一、引言

在“房住不炒”“租售并舉”的政策背景下，我國的長租公寓行業發展迅速，規模不斷擴大。作為更加專業規范的房屋租賃產業，長租公寓在一定程度上滿足了大中城市社會就業群體的住房需求。然而，近年來爆雷事件在國內長租公寓市場頻繁發生，眾多房東和租客的合法利益受到嚴重侵害，引起了廣大人民群眾的強烈關注。本文基于引入后悔因素的期望效用理論，研究長租公寓的不確定性風險如何影響房東選擇出租房屋的方式，探討房東在不確定條件下最大化自身效用的行為策略，即在什么情況下房東會將房屋委托給長租公寓機構租售，并深入分析租金收益率等相關變量對房東最終期望效用的影響。此外，本文還將根據研究所得結果，針對我國長租公寓行業現狀從多角度提出對策建議。

二、理論背景

為分析理性人在不確定條件下的決策行為，Von-Neumann和Morgenstern(1947)基于若干公理化假設并運用數學工具建立了期望效用理論(Expected Utility Theory)。倘若某個可供決策者選擇的方案X以概率Pi產生結果xi，其中i=1,2,…,n(即方案X可能產生的結果個數為n)，決策者可從確定的結果xi中獲得的效用值為u(xi)，那么存在不確定性的方案X帶來的期望效用是U(X)=P1u(x1)+P2u(x2)+…+Pnu(xn)。期望效用理論認為，在實際日常生活中，決策者會選擇期望效用最大的決策方案[1]。

盡管該理論可以解釋包括圣彼得堡悖論在內的一系列問題，但Allais(1953)設計的行為實驗顯示，決策者有可能做出與傳統期望效用理論相悖的決策行為[2]。為此，Bell(1982)提出后悔理論：決策者在做出選擇之后，會衡量因為自身選擇而放棄的潛在收益，將其與自己最終的實際得失進行比較，當發現備擇方案能夠帶來更高的效用時，決策者將會產生強烈的后悔情緒，這種情緒也是影響決策者行為的重要因素。

在決策者的選擇集合中只存在兩個選擇的情況下，Bell(1982)構建了兩要素效用函數u(x,y)替代原先的效用函數u(x)，具體形式如式(1)所示。其中x為決策者選擇方案X獲得的實際收益，y為決策者所放棄的收益(即備選方案Y帶來的收益)，v(·)為單調遞增的價值函數，v(x)代表最終所得收益x的效用值，v(x)-v(y)為決策者獲得的效用與錯過的效用之間的差值，用來衡量后悔程度，f(·)為一類特定的單調遞增函數，不改變括號內變量的正負性。

u(x,y)=v(x)+f(v(x)-v(y))

(1)

根據后悔理論可知，u(x,y)關于x遞增，關于y遞減，與v(x)、v(x)-v(y)二者正相關。在運用u(x,y)研究決策者行為時，做法與傳統的期望效用理論大致相同：假設決策者面對n種不確定情況，方案X和Y各自對應結果為xi和yi(i=1,…,n)方案X期望效用為U(X)=P1u(x1,y1)+P2u(x2,y2)+…+Pnu(xn,yn)；方案Y期望效用為U(Y)=P1u(y1,x1)+P2u(y2,x2)+…+Pnu(yn,xn)。當且僅當U(X)>U(Y)成立時，方案X被認為更受決策者偏好。

三、不確定風險下的房東出租方式選擇分析

表1 不確定條件下的房東收益分布

本文假定房東為理性人，其在面對不確定性風險時將采取最大化自身利益的行為策略。作為房屋租賃市場的參與者，房東在兩種不同的房屋出租方式之間進行選擇：第一種方式是將房屋委托給長租公寓運營商，第二種方式是直租或者向傳統的房地產中介機構尋求幫助。假設長租公寓運營商破產違約的概率為p(未違約的概率為1-p)，當房東選擇第一種出租方式時，健康的長租公寓企業給予房東L1和L2兩部分收益(可用貨幣度量)，其中L1為房東通過出租房屋獲得的主要收益(租金類收入)，L2為房東從平臺裝修房源、配置家具中獲得的收益。如果企業爆雷難以正常經營，房東無法獲得L1單位收入，但保有L2單位的固定收入。當選擇第二種出租方式時，不存在上述不確定性，房東獲得固定收入L3，但由于租賃合約不穩定、房屋租客更換、水電維修需求等因素的存在，房東將耗費更多的時間和金錢成本。根據實際市場情況，假設L1+L2>L3，即在長租公寓企業未出現信用違約的情況下，第一種出租方式的總體收益更高。

在購房成本日益高昂、外來勞動力不斷增加的大中城市，人們的住房觀念不斷變化，租房已經成為了一種剛需。國內長租公寓機構依靠“長收短付”的經營模式獲得資金，繼而大肆吸收房源，導致租客的選擇面更加狹窄。在這種背景下，長租公寓房源及附帶服務迎合了作為租房主力的年輕租客審美與需求，解決了傳統房屋租賃市場中的信息不對稱問題，相比于一般房源更加具有吸引力。這些年輕租客風險厭惡程度相對較低，對于“租金貸”等工具的接受程度較高[4]。結合從眾心理、品牌效應、平臺規模等其他因素，房東在決策時相信運營企業能夠在長租公寓租賃市場出手其持有的住房，不考慮空置情況。

考慮到心理賬戶等行為經濟學因素，并為了簡化后續分析過程，本文假設房東個體具有風險中性的特征，將v(x)定為線性形式(即v(x)=x)，因此選擇長租公寓的期望效用U1為:

U1=(1-p)[L1+L2+f(L1+L2-L3)]+p[L2+f(L2-L3)]

(2)

選擇傳統房屋出租方式的期望效用U2為：

U2=(1-p)[L3+f(L3-L1-L2)]+p[L3+f(L3-L2)]

(3)

當決策個體相較于直租/傳統中介的出租渠道偏好長租公寓時，則有U1>U2，根據式(2)與(3)可構造式(4)，其中A=L1+L2-L3>0恒成立，B=L2-L3。

(1-p)[A+f(A)-f(-A)]+p[B+f(B)-f(-B)]>0

(4)

當式(4)成立時，房東偏好長租公寓租賃模式。式(4)不等號左側的數值大小取決于p、A、B三個變量，這意味著房東在不確定情況下選擇出租方式時，不僅會考慮長租公寓企業爆雷違約的風險(概率p)，還會考慮不同決策的收益差距(A和B)。如果式(4)不成立，那么就說明房東經過考慮，無法接受長租公寓運營商違約的可能，預期自己在這種情況下會承受較高的機會成本，產生強烈的后悔情緒。為了最大化期望效用，房東選擇能夠獲得固定收益L3的決策方案。

由于從眾心理、品牌效應、平臺規模、政府扶持等原因，房東會傾向于認為長租公寓較為可靠(特別是自如、蛋殼這類規模龐大的連鎖企業)，即p=0。如果p=0，不等式(4)變為A+f(A)-f(-A)>0，由A>0可得f(A)>0與f(-A)<0，因此該不等式恒成立，表明房東會選擇在長租公寓平臺租售房屋。

在長租公寓行業的快速擴張階段，為了爭奪房源，各家房企提供的租價比市場均價上浮20%、30%，盡可能地提高了各自的L1、L2。當L2L3時，B為正數，無論p大小如何，房東都將無視風險偏好長租公寓，在這種情況下房東群體為了追求利潤爭相進入長租公寓市場，這與現實情況相吻合。目前許多長租公寓企業為了營造良好經營形象，不惜承擔高成本裝修改造房源，形成變相的“龐氏騙局”，相對不富裕的年輕房客成為其中最大的受害者。

四、選擇長租公寓情況下房東期望效用分析

當房東做出決策，選擇長租公寓出租方式時，我們可以將出租房屋看作一種投資行為，上文中收益結果L1、L2可表示為如下形式：

Li=H×ri,i=1,2

(5)

式(5)中H為住房價格，r1、r2分別代表L1、L2對應的收益率。由于L1>L2，設定r1>r2。與此同時，構造隨機變量r(ω)表示房東出租房屋所得收益，ω代表長租平臺違約狀態，該變量具有如下分布:

(6)

根據期望效用理論，個人將房屋委托給長租公寓平臺出租的期望效用為：

U=u(H(r1+r2))·P(ω=0)+u(Hr2)·P(ω=1)

(7)

(8)

理性的房東在將房屋委托給平臺時會追求自身期望效用的最大化，接下來我們將確定與期望效用U有關的因素(如收益率r1,r2)，探討這些因素對U的影響作用。與上文分析相同，假設房東具有風險中性特征，其效用函數u(x)=kx(k>0)，將效用函數表達式代入到式(8)：

(9)

由式(9)可知，房東期望效用U和收益L2(收益率r2)、平臺期望回報率r0正相關，和方差σ2負相關。當房東可獲得的確定收益越高、長租公寓企業的預期經營狀況越穩定，房東就能從選擇長租公寓的決策中獲得更高的期望效用，表明在面對長租公寓行業中的眾多運營商時，房東更愿意將自己的房屋委托給那些規模體量大、裝修投入高的連鎖式知名房企。

五、研究結論

首先，本文基于考慮后悔因素的期望效用函數，探討房東在長租公寓企業不確定風險下的決策行為。研究發現：房東在決定如何出租房屋時，不僅會考慮長租公寓的違約風險，還會為了規避后悔情緒而比較自己通過不同出租方式所得回報之間的差異。當長租公寓運營商具有更低的違約概率，并能夠給予房東更高的利潤回報時，長租公寓這一選擇給房東帶來的期望效用會獲得顯著提升。

其次，“長收短付”模式下的長租公寓企業會為了搶奪房源實現快速擴張，爭相提高給予房東的回報(本文中的L1、L2)，再加上從眾心理、信息不對稱、外部輿論等因素，房東群體很容易高估長租公寓企業的利潤水平(r0)及抗風險能力(1-p)，認為自如、蛋殼等高知名度企業“大而不能倒”，因而無視風險，做出錯誤的決策，其過度追求高利潤的行為成為“龐氏騙局”的重要一環。

在選擇長租公寓企業時，房東會考察各房企的盈利能力、運營水平等方面的表現，企業的期望收益越高越穩定，房東能夠獲得的利潤越多，該企業的期望效用也就越大。理性的房東會表現出對收益與風險的權衡，對高租金持審慎態度，追求使其效用最大化的最優租金收益率。

六、研究啟示

長租公寓雖然實現了統一的租房流程，減少了房屋租賃市場的摩擦和資源的無效率浪費，但其高負債、高風險的經營模式暗藏危機，因此基于上述分析為社會各方提出參考建議。

(一)政府層面

一是設立嚴格的市場準入準出門檻，提高運營商資質要求，排除不確定風險較高的房地產企業，確保長租公寓市場環境的穩定[5]。二是規范長租公寓企業運營模式，對住房租賃資金、押金進行監管，限制“租金貸”等金融化工具，降低長租公寓企業杠桿水平[6]。三是明確劃分不同監管部門的職能范圍，防止出現監管空白、監管重疊等情況，切實提升我國監管體系的運轉效率。四是提高長租公寓行業信息透明度，要求運營商落實信息披露工作，引導房東、租客等群體理性預期市場行情，不盲目樂觀，不盲目逐利，提升風險防范意識。五是推進建設合理有效的市場機制，激勵房東多途徑出租房屋(例如鼓勵房東進行個人出租，給予免除收入所得稅的優惠)，推動市場供需的良性化轉變。六是根據我國長租公寓行業實際情況，構建剛性法律制度維護人民群眾的合法權益，增強人民群眾的幸福感[7]。更為重要的是，必須堅持貫徹對房地產市場的管理調控，推進廉租房、公租房建設，從根本上緩解人民群眾的住房壓力。

(二)企業層面

一是清醒認識到隨著城鎮化進程的推進，在“租售并舉”的政策背景下，長租公寓行業依然具備較大的發展空間，要將當下重心放在專業能力提升上，向歐美、日本等地區成熟的長租公寓行業學習優秀經驗。二是拓寬融資渠道，與銀行等金融機構保持良性合作關系，通過高效多元的融資手段降低金融風險[8]。三是避免盲目擴張，要將公寓房源集中在城市核心區域，降低空置率，緩解資金鏈壓力，實現有質量的規?；瘮U展，進一步提升企業的資源配置效率。四是長租公寓企業可將原先主動承擔的高成本房源裝修改造工作調整為基于客戶需求的收費優化服務，降低自己所承擔的房源成本[9]。五是認真研判客戶群體需求，有針對性地提供符合租客需求的高質量產品與服務，吸引更多租客入住，為自己樹立良好口碑[10]。

(三)房東及租客層面

一是謹慎選擇長租公寓企業，檢查是否具備營業執照、是否在房產部門登記備案、是否被列入違法失信名單，經過多方了解之后，和市場口碑良好、客戶滿意度高的企業進行聯系。二是在和目標企業接觸時，不能盲目追求利益，被其提供的優惠措施誘惑，而是要將企業報價和周邊同地段市場平均租金價格進行比較，時刻保持理智，慎重抉擇。三是在與長租公寓企業簽訂合同時，要認真審查內容，保證自身合法利益不受侵害：房東需要確認長租公寓企業遵守當地政策規定；租客應將租金支付周期長短限定于三個月內，避免一次性支付一年以上的高額租金。四是當遭遇“爆雷”事件時，要采取合理策略堅決維護自身權益：保存好房屋托管合同、租賃合同、租金憑證等文件材料；注意收集和長租公寓負責人的聊天記錄、通話錄音；在運營商“爆雷”后及時報警，積極配合公安機關調查，必要時訴諸法律程序。