房地產開發企業投資決策分析與成本控制探討

謝麗瓊

摘要：房地產開發的投資建設規模一般比較大，加之當前我國的房地產開發市場投資環境相對比較復雜，房地產開發本身又存在的隱藏風險因素比較多，一旦出現投資決策失誤的情況，則可能會造成企業的巨額虧損。認真做好房地產投資決策分析與成本控制工作是房地產開發企業的重點工作，需要加大這方面的重視程度。本文主要分析了影響房地產開發投資決策的因素，就房地產開發成本控制提出一些建議和對策，希望對房地產開發企業投資決策與成本控制工作的開展有所啟示。

關鍵詞：房地產開發企業;投資決策;成本控制;前期策劃;開發風險

當今時代，房地產行業在快速發展的同時，房地產開發企業也面臨著更復雜的投資環境，加之房地產經濟的特殊性，房地產項目在開發建設過程中會受到居民消費、市場需求、國家政策等諸多因素的影響，存在的風險隱患也比較多。強調在房地產項目開發與建設之前認真做好前期的投資決策分析工作，在對房地產開發項目的成本和造價、投資和受益以及不穩定性因素和風險隱患進行深入分析的基礎上，做出正確的投資決策，科學對房地產開發項目進行規劃，確保實現房地產開發綜合效益最大化。

1房地產開發投資決策分析與成本控制的問題及影響因素

房地產開發是一項復雜性比較強的工作，涉及到的事項和工作內容比較多，在這一過程中還存在許許多多的風險和不確定性因素，房地產開發企業內外部環境的變化都可能會影響到最終的收益情況，甚至還可能導致房地產開發投資失敗，造成巨額損失?？傊?，影響房地產開發的因素多種多樣，要求認真做好投資決策分析與成本控制工作。

1）房地產經濟的特性所致。房地產經濟的特性也就是其所具有的特殊性，因為房地產開發項目的投資建設規模一般都比較大，資金投入多，且很多項目開發商都是負債經營的，一旦內外部環境發生變化，如未能及時從銀行獲得貸款、廠房前期租售不理想等，很可能導致開發企業出現資金不足的情況，從而導致項目中斷或者是終止。而且，房地產開發的周期一般比較長，在這一過程中政策的變化、市場經濟和金融經濟的變化、房地產開發企業資金能力等都會不同程度的影響著房地產開發項目以及項目收益。此外，房地產開發項目的收費也比較的繁雜，如土地使用費、工程前期費用、施工建設成本費用、稅金及其他費用等，對房地產開發項目的成本控制提出了更高要求[1]。

2）企業投資決策不合理。當下企業的投資決策體現出越來越專業性，各項指標都有數據的支撐，但房地產開發企業在前期投資分析和調查分析方面的工作不到位，考慮和分析問題不全面，則會影響房地產開發項目投資決策的科學合理性和經濟可行性，進而誘發投資問題，嚴重影響房地產開發項目的收益。例如，在區域環境及經濟社會發展狀況、城市未來規劃建設及人口分布狀況等方面的分析工作不到位，對此把握不準確;前期的市場調查工作不到位，對房地產開發項目缺乏準確的定位;前期投資分析工作不到位，對工程預算的編制以及成本控制造成影響;產品設計工作不到位，導致開發的項目無法滿足人們的需求，嚴重影響后期房屋銷售[2]。而且，開發商自身能力水平也是決定投資成功和失敗的主要因素之一，一旦開發商對于房地產市場供求形勢、房地產政策變化、金融政策的理解和判斷等出現偏差，或者是前期對各類風險因素考慮和評估不準確，都可能導致投資失誤，對開發項目的銷售造成影響，進而造成企業大的損失。此外，信息不對稱以及各有關部門及人員之間的溝通和交流不到位，也會影響投資決策的準確性，導致估計和估算出現大的偏差，造成后期項目開發與建設施工中成本的增加。

2房地產開發投資決策與成本控制的對策和建議

2.1認真做好前期策劃與規劃設計工作

為確保房地產項目開發的收益，規避各類不確定性因素造成的影響和損失，需要認真做好前期策劃與工程項目規劃設計工作。首先，要認真做好可行性研究和分析工作。在認真做好區域環境條件調查和分析以及相關資料審核和分析的基礎上，明確工程項目的規模和工程量、開發商和用戶的需求等，對房地產開發項目的投資收益情況、可能存在的風險問題及不確定性因素、技術和工藝、總成本和各個階段的成本、技術和工藝等進行深入的分析，在此基礎上制定經濟可行的投資決策方案，明確整個項目的成本控制目標。其次，認真做好項目研究工作。在這一階段需要對房地產開發企業的內外部環境以及項目資料等進行詳細的分析，如未來一段時間內市場變化情況（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）、消費者情況（如消費者偏好、居民可支配收入、消費者對戶型結構和房屋建筑功能的要求及變化情況）、政策情況（如金融政策和財政政策的變化和變動情況、土地使用制度以及住房制度等的改革和變化情況）、房地產開發企業的資金狀況和經營發展狀況等，準確定位房地產開發項目的市場和客戶群，判斷和分析該項目是否值得投資，科學確定投資建設的規模，并對房地產項目進行科學規劃設計[3]。此外，在房地產開發項目立項之前，需要經過反復的測算和分析，在項目投資決策的時候，科學參考目標成本控制方案，如果實際工程項目投資與施工建設的成本總額低于成本控制數，則表示，該投資項目可行，要盡可能避免盲目投資、盲目追求擴大工程規模等造成的風險問題和損失。

2.2控制房地產項目開發風險

房地產開發成本控制工作的開展還強調對這一過程中可能存在的各類風險問題進行嚴格的監督和管控，對風險因素實施動態化的監管，以降低風險發生幾率及造成的影響損失。一是，盡可能規避造成房地產開發項目中止和中斷的問題。在投資決策的時候，需要科學確定投資規模和工程量大小，并選擇適合的籌資和融資方式，要能夠為項目開發提供充足的資金;要對環境變化、政策調整可能導致的風險問題有基本的了解和把握，在投資決策的時候，將這些問題考慮進去，提前制定好解決和應對方案。二是，重點加強對投資風險的管控。房地產開發企業可以采用多樣化的組合投資方式，有選擇性的投放到不同收入層次、不同風險大小的房地產項目當中，通過這樣的方式起到降低未來收益不確定性因素的作用效果，降低整體開發的風險。這要求房地產開發企業本身具備較強的能力水平，從戰略發展以及長遠利益角度去考慮和分析，并全面了解相關的資料信息，認真做好評估預測和估算、計算等工作，合理的確定投入不同類型的房地產的資金比例，即保證降低房地產開發項目的投資風險，也要保證項目投資擁有較高的收益率。三是，科學轉嫁風險。房地產開發項目投資還需要考慮和分析工程項目完工之后房屋空置、租金下降、售價跌落的風險，可以通過預租預售的方式降低這些風險因素造成的影響，也可以通過向保險公司投保的方式，將房地產開發項目一部分風險轉嫁給保險公司。

3結束語

綜上所述，房地產開發是一項復雜性比較強的項目，在保證房地產開發的收益和利潤情況下，要求認真做好項目的投資分析與成本控制工作，對導致房地產項目投資失敗以及影響成本控制的各項因素進行嚴格的監督和管控。尤其是在整個工業廠房項目投資建設之前，要求做好調查研究工作、可行性分析工作與工程項目的規劃設計工作，確保整個項目開發投資決策的經濟可行性，將整個工程項目的投資與成本費用支出控制在科學的范圍之內。還強調對各項風險問題及影響因素進行系統化的監督和管控，要學會控制和轉嫁風險，促使開發利潤目標更好實現。

參考文獻：

[1]徐俊毅.試論房地產項目管理中的成本控制[J].財經界（學術版），2019（6）：17-18.

[2]段振華.淺談房地產開發項目成本動態控制[J].經營管理者，2018（22）：177-178.

[3]林雙法.試論房地產開發項目投資決策的經濟分析與成本控制[J].現代經濟信息，2018（15）：143-144.