樓上衛生間保修期內防水失效，樓下住戶損失該誰賠償？

事實回放

張某在北京市昌平區幸福家園小區購買了某幢302室房屋。某日，張某發現家中天花板漏水，當日即向物業和開發商報修。后經物業、開發商勘查，認為滲漏原因為樓上秦某房屋的水道管線問題導致。張某多次請物業、開發商與樓上402室鄰居秦某協調，要求秦某維修并暫停用水，但秦某仍然持續用水，導致張某家天花板脫落，險些傷及小孩。幾個月后，滲漏問題依然存在，秦某不僅未對漏水管線進行任何維修處置，也拒絕配合張某及物業對該漏水管線予以維修。

秦某的行為使原本可以及時修繕的滲漏損害進一步擴大，導致張某房屋天花板底板暴露、電線裸露、主體墻面出現裂縫，甚至給整棟住宅帶來安全隱患，嚴重影響了張某的正常生活。張某無奈，以秦某、開發商原因致使自己遭受財產損失，房產價值亦受到貶損為由，向法院提起訴訟請求。

關于訴訟請求，張某共提出四項：1）判令被告、開發商賠償302號房屋無法正常使用期間的房租損失，按相同地段租金標準賠償，至維修完畢之日止;2）判令被告、開發商賠償302號房屋無法正常使用期間的物業費，至維修完畢;3）判令被告、開發商賠償滲漏導致天花板脫落而損壞的空氣凈化器兩臺，價值14000元;4）判令被告、開發商維修302號房屋至恢復原狀。

被告1秦某辯稱，自己購房之后，從未對漏水點進行過裝修改造。涉案房屋為精裝房，包括給排水管道設計、鋪設在內的相關工序均由開發商負責，給排水管道的保修期為10年。當原告張某告知其天花板漏水后，秦某已經停止正常生活用水。開發商進行一系列的檢測維修工作，秦某均履行相關義務，不存在拒絕配合檢測、維修的行為。原告家中天花板漏水、脫落，歷經半年檢測并尋找滲漏點，最終無法證實是因秦某家中漏水直接導致財產損失，即原告所受財產損失與樓上住戶秦某不存在事實與法律上的因果關系，依法不應由秦某承擔賠償責任。對原告家漏水其無過錯，也沒有主觀侵權，所有賠償及維修應由開發商承擔。

被告2開發商辯稱，對原告的第1項訴訟請求，其認為房屋可以正常使用，不存在需要另行租房使用的情況，故不同意賠償該項房租損失;對原告的第2項訴訟請求，認為原告訴請的物業費與本案無關;對于原告訴請賠償凈化器損失，如確實存在天花板脫落造成的，應對損失進行賠償，而非賠償新的機器;對原告訴請將302室房屋修復至原狀，如還未維修，則同意維修。開發商表示，接到原告漏水報修后，當日即派工作人員到現場了解情況，確認存在滲漏后，立即聯系被告1配合開展排查工作，后歷經一系列檢測仍未發現滲漏點。在此期間，開發商履行了維修義務，可為原告因漏水造成的房屋裝修破損恢復原狀，但對于遲延維修和漏水擴大造成的財產損失，責任不在開發商，不應由其承擔賠償責任。且漏水并未影響原告居住，開發商向原告以租金名義已支付了10萬元賠償，不應再向其支付其他賠償款。

司法鑒定

本案審理過程中，經原告申請，法院委托北京市建筑工程研究院建設工程質量司法鑒定中心對房屋的天花板滲漏水原因進行鑒定并出具修復方案。

現場勘驗情況如下：

1、302室房屋衛生間外側起居室頂板存在滲漏水痕跡（圖1），頂板為干燥狀態，吊頂脫落（圖2）。

2、衛生間東墻外側底部壁紙存在滲漏水痕跡、局部開裂，見圖3-4。

3、將402室管井內中水閥門關閉，給水閥門開啟，并將上述閥門處貼封條（圖5），后將廚房熱水閥門關閉并貼封條（圖6），供暖一直使用。48h后現場勘驗時發現封條完整，402室地暖正常使用，302室滲漏水位置為干燥狀態。402室工作人員陳述：“將衛生間門口開磚檢修，開磚之后未發現明顯的滲漏跡象。之后對402室衛生間進行蓄水，302室均未出現滲漏水?！?/p>

對402室中水管道打壓至0.6MPa，1h后觀察掉壓0.06MPa;對廚房熱水管道打壓至0.6MPa，2h后壓力降至0.56MPa，見圖7-8。

再對給水管打壓至0.6MPa，1h后壓力降值小于0.01MPa，如圖9-10?，F場勘驗，302房屋滲漏水位置仍為干燥狀態（圖11）。

4、對402房屋衛生間進行蓄水（圖12），蓄水完成后將衛生間門關閉并貼封條（圖13）。3min后到達302室，發現其室內起居室頂部為干燥狀態，對應地面存在水痕跡，見圖14-15。

據原告張某陳述：“起居室地面曾存有明水，煙感線孔部位局部潮濕?！彪S后到達402室，發現衛生間門口封條完整，衛生間地面無水存在，見圖16。

隨后對402室衛生間再次蓄水，半小時后觀察302室起居室頂部煙感穿線孔位置有明水滴落（圖17）。將402室衛生間的水通過地漏排出，302室起居室頂部煙感穿線孔位置滴水速度無變化。

根據上述勘驗情況，鑒定中心給出鑒定分析：

現場對涉案房屋402室進行中水、給水、熱水管道打壓試驗，打壓后均未見明顯掉壓情況，402室地暖正常使用，302室滲漏水位置一直為干燥狀態。后對402室起居室旁的衛生間進行蓄水試驗，發現302室起居室頂部煙感穿線孔位置有明水滴落。綜上所述，原302房屋天花板滲漏水原因為402室起居室旁的衛生間地面防水存在缺陷造成。

法院判決

法院認為，原告因樓上鄰居的房屋存在質量問題導致其房屋受到損失為由，提起本案訴訟，同時房屋相關部位尚處于質保期內，故要求兩位被告承擔連帶責任。原告訴請的法律依據為財產損害賠償，是侵權責任的一種。就原告和被告1的關系，兩人為上下樓房屋業主，根據本院委托鑒定機構對涉案房屋漏水問題進行鑒定的意見，天花板發生滲漏確因被告1家中起居室旁的衛生間地面防水存在缺陷所致，故被告1需對導致原告的相關損失承擔賠償責任，含停止侵權、恢復原狀、賠償損失等。而根據被告1與開發商簽訂的商品房預售合同，防水存在缺陷部位尚處于質保期，開發商應履行相應的合同義務，就因防水缺陷導致的相關損失承擔法律責任。本案，在樓上鄰居與開發商均作為被告參加訴訟的情況下，被告1對原告應承擔的賠償責任，最終應全部由開發商予以承擔，原告訴請被告1承擔連帶責任的依據為被告1未盡到配合維修的義務，而根據兩被告的舉證及答辯情況，原告就其該項主張并未提交相關證據，進而法院對原告要求被告1承擔連帶責任的訴請，不予支持。就房屋受損部位恢復原狀、房屋起居室旁衛生間防水重做及房屋相關部位恢復原狀事宜，開發商同意進行修復，法院不持異議。

就原告訴請要求賠償其他損失，其中就訴請的租金損失，房屋存在滲漏水的部位雖然面積較小，但基于漏水位置，確實對原告居住使用房屋構成了障礙，原告因此搬離，雖未因另行租房居住產生租金支出的損失，但房屋至維修完畢，房屋的居住使用價值確實無法體現，現原告以周邊同地段房屋租金收入主張己方的損失，具備一定合理性，但就具體數額的確定，由法院根據房屋的具體情況、本案訴訟情況及開發商已支出賠償項目予以確定。另根據庭后開發商的反饋，已開始修復工作，故就賠償數額，本院一次性予以確定。就原告要求賠償物業費損失一節，在本院對其第一項訴請已支持的情況下，物業費即使有支出，但在其空置、對外出租等情況下，該項費用屬于仍舊會發生的費用，且該費用系物業公司對房屋整體及小區管理服務對應的支出，故就原告該項訴請，法院不予支持。就原告要求賠償因天花板脫落導致空氣凈化器損失一項，根據原告提供的事發時視頻，房屋內確系放置了空氣凈化器，但就空氣凈化器的支出及具體受損承擔，原告并未提交確切的證據，本院對此予以酌定。綜上，法院判處開發商于本判決生效后30日內對房屋起居室旁的衛生間防水進行修復至不漏;對房屋起居室受損部位修復至恢復原狀;另外賠償原告各項損失共計18萬元

作者簡介：李玲玉，女，1989年生，就職于北京市建筑工程研究院建設工程質量司法鑒定中心。聯系地址：北京市海淀區復興路34號，聯系電話：010-88223684;郵箱：576470286@qq.com