房地產評估中收益法的應用分析

【摘要】近年來，隨著社會經濟的轉型與升級，很多人口逐步走進城市，在這種發展形勢下，增加了人們對房產的需求量，進而促進房地產行業的迅猛發展。然而，市場上的房地產不只是提供居住服務，很多人將房地產作為投資的產品，簡單的成本法和市場法不能使市場要求得到滿足，所以凸顯出收益法具有的作用，這種方法的理論基礎非常健全，得到很多投資人員的廣泛青睞。當前，我國房地產評估行業發展較晚，應用收益法時還面臨著很多問題，如：熟練掌握收益法的評估人才匱乏、信息來源渠道少、折現率的確定缺少精準性等。鑒于此，本文研究過程中首先闡述了收益法的相關概述，敘述了收益法在房地產評估中的應用優勢，分析了房地產評估中應用收益法的問題，最后探討了收益法在房地產評估中的應用策略。

【關鍵詞】收益法;房地產評估;成本法;市場法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.07.010

引言：

目前，房地產評估行業在發展過程中還面臨著嚴峻的挑戰，通過優化與健全房地產評估技術，行業自律得到人們的高度重視。在房地產評估實踐過程中往往在選擇數據方面存在主觀性的問題，房地產評估的收益法房地產評估的基本方法之一，出現上述問題在所難免，所以經過分析房地產評估中收益法應用的問題，發現收益法在房地產評估中的具體應用策略，從而為房地產評估實踐工作提供更加優質的服務，對具體工作的開展具備重大的借鑒意義。

1、收益法的相關概述

1.1收益法概述

收益法主要包含預測、折現及加和三個主要步驟，在具體工作開展過程中使用收益法時，評估人員首先對房地產的未來收益進行預測，然后估測一個恰當的折現率，最終把未來的收益進行折現加和，獲得房地產價值，這種方法經常在商場、店鋪、寫字樓及底商等具備穩定收益的房地產評估中廣泛使用。本文主要將收益法作為研究對象，以下內容深入研究了收益法自身的缺陷、難點。

預期收益額在明確時，自身存在先天性的不足，主要表現為：一是收益額預測的復雜性、預測自身存在的問題、預測方法的約束性，這些均是應用收益法存在的先天性不足。再健全的預測方法，其雖以預測未來，但這種預測勢必會受到現有條件的約束，同時每種預測方法僅綜合考量預測對象的某個方面具有的特點，不能統籌兼顧預測對象每個方面具有的特點，所以，預測方法的選用同樣提升了預測純收益明確的難度。二是收益法的預期原理關系著明確預期收益額自身，同樣應通過相應的基礎展開分析判斷，包含動態了解評估房地產的歷史、當前和預計今后一段時間中的經營情況，根據統計資料與經驗累積等，通過現在推測未來。

這種分析判斷，倘若不能保持充足的職業專業精神，不采用合理的態度，不能充分了解全面的資料信息，極易脫離實際，不能經受時間和實踐的考驗，提供具備失誤甚至不真實的評估結果報告，從而為依靠評估報告的第三人、委托人等帶來不必要的經濟損失，進而產生評估責任，為評估帶來更大的風險。就某個方面來看，收益法在預期收益額的明確過程中發揮著關鍵性的作用，換言之是包括潛在的缺陷與局限的累積過程是評估的最后結果，還未符合公正和有效性造成的評估風險的形成過程。

從表面來看，收益法的公式非常簡單，但是想要使用收益法精準評估房地產的價值，應精準估測今后每一年的還原利率與純收益。但是，純收益和還原利率伴隨著市場情況進行相應起伏，想要精準還原今后每一年的純收益顯得非常困難。所以，在估價過程中，估價師通常會假設一個還原率、純收益保持不變，顯然從某種程度上與實際情況不相符。同時，預期純收益的水平與改動趨勢的假設通常符合實際情況。所以，使用簡化的公式計算難免會出現誤差。同時房地產的收益年限通常非常長，可以達到幾十年乃至更長，所以，要依據房地產純收益的影響因素明確房地產投資在估價時點或者是未來數年內的純收益與還原利率幾乎不可能。

純收益的明確因受到各方面因素產生的不利影響，導致每種房地產具有自身的收益水平，同時還原利率存在較大差異，使用市場法借鑒相似房地產獲得的收益水平與還原利率肯定和客觀值具有較大差異，在一定程度上提高了準確估價的難度。同時，未來純收益主要是由客觀純收益所決定，是排除了超額利潤、特殊因素及虧損等狀況后獲得純收益。因為不同階段房地產純收益會受到環境因素、心理因素、人口因素、社會因素、行政因素、自身條件、供求狀況、國際因素等多種因素產生直接影響，每個因素在不同時間段對房地產純收益的影響存在較大差異，所以，要想精準預測每個影響因素在不同時間段中對房地產純收益造成的影響幾乎不可能。所以，明確收益法中的還原利率同樣是難點。收益法當中，因為純收益的特征存在較大差異，收益法的實際公式同樣與眾不同，并且評估對象不一樣，使用的還原利率的性質就會迥異不同。然而還原利率地選擇差異，會使房地產評估結果存在較大差別。通常認為，還原利率實際上是一種投資的收益率，應該和獲得估價對象房地產形成的純收益具備同樣風險的資本收益率相同，其主要包含投資收益率排序插入法、市場提取法、安全利率加風險調整值法及投資復合收益率法。

1.2房地產評估中收益法的應用特點

1.2.1理論基礎條件

收益法會明確預期投入，使用預期原理確定房地產當前的價值，更主要的是重視全面預測今后的客觀性收益。房地產當前的價值不是回顧原來的價值，而是研究房地產經營活動的主體人員需求狀況，發現其今后的市場情況。經過研究分析歷史資料，經常會把其今后的預測改變狀況和變化形勢進行明確，從而使整個預期推測過程的有效性和科學性得到保障。

收益法使用階段的主要思想需要對房地產項目的特點進行綜合考量，收益性房地產可以獲得當前之后的收益，還可以拓展到后期使用過程中，這是一個連續性的過程。購買收益性的房產對用戶而言屬于一種投資，并不是購買房地產自身，而是購買其今后全部可能產生的一種收益狀況。當前使用可承受的資金投入，得到今后的投資回報收益。收益法在使用階段的基本原理是對于估價針對房地產項目今后得到的純凈收益等值或者是現值的確定，可以為投資人員提供更加優越的條件。

1.2.2確定資本化率

資本化率指的是在當前房地產評估階段，經常見到的一些可能變化和地域、性質、時效等房地產項目的探究。在這個階段中的研究結果表明：今后投資可能會出現風險性問題，評估指導過程中，應依據房地產所處環境明確資本化率。

一般狀況下，在房地產評估中使用收益法時，理論研究階段未確定時間約束的情況下，不能隨便使用收益法。但是收益法使用階段過于依賴預期理論，估價房地產的今后純凈收益通過折現以后，可以明確界定其當前的價格。相對而言，收益法可以依據項目的具體狀況，有效分析市場元素，同時進行評估引導，以便于可以使當代人的經濟行為得到滿足。價格是價格調換的根據條件，但不是其今后收益的基本條件。

房地產評估中應用收益法可以確定收益價格，這是一種非常實際的需求價格。就購買人員而言，他們希望在購買階段支付相應的經濟條件，很明顯會盼望今后房產增值可以產生更多的經濟效益。投資人員在這個階段不用對建設方的成本投入狀況進行綜合考量，確定其今后收益后，展現資產的價值影響作用，投資人員的交易行為會進一步推進。

2、收益法在房地產評估階段的應用優勢

2.1充分的理論根據

收益法是將期望理論作為支撐的一種邏輯上的嚴格評估方法。和其他方法進行對比可以看出，收益法的理論根據非常充分，很容易理解。期望的理論代表著財產的價值主要取決于今后財產中的預期收入。在具體工作過程中，假如應用收益法對房地產價值進行評估，房地產的今后收益不能隨意整理，以便于得到評價結果，一定要折現，接著根據指定折現率進行整理。與此同時，收益時間的長短還關系著價值。通過和市場法、成本法進行比較可以得知，收益法為了計算房地產的當前價值，利用房地產今后利潤的現值之和，其理論更加合理，具有較強的說服力。

2.2具有廣泛地使用范圍

近年來，伴隨著社會經濟的轉型與升級，人們收入水平的不斷提升，很多房地產既呈現出居住特點，同時還當作投資物品而存在，這種類型的房地產經常使用收益法進行評估。實際工作過程中，不論是土地還是房產，只要具有獲利能力或者是潛藏著獲利能力，都能夠使用收益法評估其價值，由此可以看出，伴隨著市場的不斷進步和發展，收益法的適用范圍與其他評估方法相比更加寬泛。

2.3容易得到廣大投資者的認可

伴隨著我國房地產行業規模的不斷擴張，很多人對房地產的投資特性提高重視程度。許多買家決定購置房地產，從而得到更多價值，同時預測利用今后投資創造利潤。在房地產評價中，收益法得到的評價結果實際上體現出房地產消費者的按需價格，這是依據和收益法基本理論相符的房地產今后盈利能力，消費者主動支付的價格，所以很容易讓大部分投資者接納。

3、收益法評估房地產存在的問題

3.1熟練掌握收益法的評估人才匱乏

房地產評估自身具有較強的復雜性，對評估人員的技術水平提出非常高的要求。用收益法評估房地產的價值，能夠檢驗評估人員的專業技能，成本法、市場法這兩種評估方法進行比較可以看出，收益法非常復雜。在收益法具體操作過程中，最主要的內容是預測房地產今后的收益與折現率，不僅需要深入分析被評估房地產自身的歷史數據與今后趨勢，還應深入研究整個房地產行業的發展形勢。另外，使用收益法對房地產進行評估過程中會出現很多的折現加和過程，每個步驟的失誤都會使最終結果出現差異。然而因為我國房地產評估行業發展較晚，很多評估人員的工作時間較短，自身的專業技能還不完善，使用收益法評估房地產價值的經驗匱乏，致使評估結果不精準，進而對房地產評估中收益法的使用產生直接影響。

3.2信息來源渠道少

房地產評估中想要更好的使用收益法需要實時了解房地產行業各方面的信息，同時還是有關評估人深入分析房地產價值的前提條件。然而，因為我國房地產評估產業的研發時間比較短，市場制度還未健全，評估人員不能及時獲取信息。首先，評估人員搜集的信息落后，沒有可使用性;二是沒有傳播信息的途徑。許多信息不會及時進行傳播，有些信息是通過電視或者是手機上了解，所以評估者會出現質疑。信息的連續性導致有關評估人員為了搜集重要的信息而投入很多人力成本與材料資源，從某種程度上阻礙了房地產評估中收益法的具體應用。

3.3折現率的確定缺少精準性

房地產評估中應用收益法過程中，明確折現率是非常重要的一個環節，由于評估對象的價格非常敏感折現率的值，折現率的細微改變會使評估結果出現明顯改變。就購買收益型房地產的人來說，這屬于一種房地產投資行為。針對任意一種投資行為，都可以按照收益等價和遵循風險的原則。具體而言，高風險對應高預期收益率，低風險與低預期收益率相吻合。因為交易時間與房地產的估價地點存在較大差異，所以所面臨的投資風險同樣不一樣，同時隨著市場情況的改變進行起伏，因此應明確不同的收益率。

3.4不能精準預測未來收益

房地產評估過程中，評估人員應利用收益法估測最基礎的數據，即房地產今后的收益，這個做法在最終結果的評估中發揮著至關重要的作用。數據的微乎變化就會使評估結果存在差異。但是估測房地產今后價值的過程具有較強的復雜性，其和許多因素存在直接關系，同時還會受到主觀因素與客觀因素產生的影響。因此，精準預測未來收益具有較大的困難。

4、房地產評估中收益法的應用策略

4.1培育大量評估人才

房地產評估過程中，評估人員是非?；钴S的因素，伴隨著房地產評估行業的不斷進步與發展， 評估工作呈現出較強的復雜性，這就需要評估人員自身具備較高的專業水平與道德修養。首先，評估人員需要加大學習的力度，用心探究收益法的計算過程，豐富經驗，逐步提升自己的綜合素養。其次，主動加入房地產評估方面或其他經濟領域的考試，盡量讓自己發展為高水平的綜合型人才。評估部門應該全面實施上崗后的再培訓制度，從而強化本機構評估人員的專業能力。

4.2拓展信息來源

政府經過采用宏觀的方式管理房地產市場，挖掘健康的市場，降低評估人員對房地產的評估風險，讓開發人員與消費者保持理性投資，最終推動房地產行業健康穩定的可持續發展。與此同時，政府還需要提供多樣化途徑獲得信息，以便于使信息的透明度與開放性得到有效保障。另外，政府還需要不斷優化監督制度體系，通過這樣可以保證各種法律規定得到全面實施，同時提升房地產市場的透明度。

4.3風險收益模型優化折現率

風險收益模型主要將強風險收益原則作為理論基礎，實際上指的是風險與收益保持正比關系，高風險與高收益形成對比，低風險與低收益形成對比。有些購買人員購買收益型房地產主要是為了獲得更多的經濟效益，如果把收益型房地產當作一種投資，其不僅包含租金等可觀收益，而且還面臨著相應的投資風險。通常來說，待評估房地產企業財務報表中的財務指標可以從某個方面體現出企業面臨的風險，然而企業的預期收益和企業面臨的密切風險存在直接關系，因此把待評估房地產企業的財務指標和行業財務指標的平均值進行比較，二者之間的差異就能體現出二者所面臨的不同風險。

4.4利用同類房地產市價明確收益額

房地產評估過程中使用收益法時，把市場法概念融入收益法明確利潤額，對比被估房地產和類似房地產，把交易的具體價值與房地產相比，當作計算收益額的條件，能夠幫助評估人員充分了解對實際收益產生影響的因素，然后展開相應調整，合理分析市場的發展形勢，得到更多的經濟收益。房地產估價實際工作開展過程中，評估人員經常依據市場搜集信息明確房地產的凈收益，便于明確這種數據，進而保證收益水平的科學性與合理性，從而提升評估結果的精準性。

結語：

總而言之，經過對以上內容展開敘述可以看出，房地產評估中使用收益法不僅具有有利方面，而且還存在很多的問題，本文研究過程中針對這些問題指出相應的解決策略，期望能夠促使收益法廣泛應用于整個房地產行業中。盡管我國房地產評估行業還處于發展階段，但是隨著我國市場經濟結構的轉型與升級，評估人員的綜合素養逐步提升，會為房地產評估行業的可持續發展提供內生動力。

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作者簡介：

師紅斌（1973.12-），男，漢族，云南大理人，本科學歷，工作單位：云南東陸資產評估有限公司，職稱：資產評估師、土地估價師，研究方向：房地產評估、建筑經濟。