低碳經濟對房地產經濟的影響解析

【摘要】本文結合山西省某建筑工程實例，詳細介紹施工過程中采用的低碳設計方案，結合線性規劃探討房產價值的變化特征，總結低碳經濟對房地產經濟的影響，同時提出相關的解決對策，希望能夠以此促進我國房地產市場的快速轉型。

【關鍵詞】低碳經濟;房地產經濟;影響解析;對策建議

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.07.005

引言：

房地產行業一直以來都是高排放行業之一，由房屋建筑所產生的能源損耗始終占據著我國總耗能的40%左右，國家想要實現“可持續發展”目標的前提條件，便是推動房地產行業快速升級轉型，然而，受限于技術、經濟、材料等一系列因素，導致我國房地產經濟結構的調整進度相對緩慢。本文專門對此展開研究，解析低碳經濟與房地產經濟之間的相互制約與促進關系，希望能夠規范房地產行業的發展趨勢。

1、工程概況

本項目為國家“康居示范工程”，位于山西省TY市東郊附近，總占地面積約為10860畝。建筑區域由別墅區、高層住宅區以及商業區共同組成，其中包含25棟別墅與13棟高層建筑，另有一條長達0.88km的商業街，綠化面積占整體的51%左右，總建筑面積約為48萬m²。該建筑項目集旅游、居住、休閑、低碳、會展、消費為一體，融入了非常豐富的低碳設計元素，且園區內生活配套設施齊全，已不單純是房地產經濟開發，而是充分融合了生態、經濟、社會效益為一體，如圖1所示。

2、低碳設計及構造模式

2.1整體規劃

該建筑設計期間充分考慮了《城市居住區規劃設計規范》（GB50180）、《城市區域環境噪聲標準》（GB3096）、《民用建筑室內環境污染控制規范》（GB50325）的相關規定，對建筑住宅的整體空間規劃進行了合理設計，以確保能夠在交通、綠化、環保、節能方面提供給人們更為便利的生活條件。具體設計包含以下幾個點：

（1）建筑選址規避了濕地、文物、基本農田、自然水系以及森林等重要自然保護區域，避免人類活動空間與當地生態系統產生沖突^[1]。

（2）住宅建筑布局考慮人口日常的通風、采光需求，確保日間維持足夠的光照時長，并且室內、外通風條件便利，保障人們冬季室外行走與夏季室內居住的良好通風環境。居住空間內的通風開口在其所處房間地板面積的8%以上，采光系數大于1%。

（3）合理規劃園區各個出口與交通節點之間的距離，確保人們從住宅區域到各個交通站點之間的步行路線不超過500m長度，同時充分開發地下空間，空置出足夠的公共活動區域。

（4）住宅區綠化覆蓋率控制在30%以上，結合當地物種分布特征以及自然條件選擇合適的種植植物，以減少后期的人工維護成本。綠植布局強調喬、灌、草結合構成多層次的植物群落，建立完整的生態系統，保證人均享有綠地面積在1m²以上^[2]。

（5）施工過程中對材料嚴格控制，合理使用各類大型機械設備，避免由于人為因素導致的噪聲影響、大氣污染、水污染、土壤污染、光污染，室內裝修工程中要控制游離苯、甲醛等污染物濃度，避免對居民身體造成影響。

2.2節能設計

首先，充分利用現場地勢條件，設計建筑樓距、體形、窗墻面積以及建筑朝向，確保建筑物充分利用自然資源，保證室內的基本溫度與亮度;其次，調整建筑物的耗能比例，根據建筑區域的自然條件使用太陽能、風能、地熱能等可再生能源，確保其占據建筑總耗能的5%以上;再次，根據國家備案的建筑節能設計標準調整建筑物的暖通空調與熱工設計，通過建筑地面、外墻、外窗、屋頂的合理設計保證建筑維護的熱工性能，以此減少對空調等主要耗能設備的依賴程度;最后，建筑公共區域的照明控制采用光電或定時設置，并搭配低損耗鎮流器以及高效燈具、光源共同使用，從而進一步減少建筑能耗問題^[3]。

2.3生態循環

首先，設置雨水蓄集系統，通過在園區內部設置徑流、溝渠組合，收集自然降水，對其凈化處理后用于綠化或各種非飲用水作業。凈化處理后的水資源出于技術經濟性考慮，要避免輸送過程中產生額外耗能^[4]，因此控制超高層利用率為5%左右，其余中低層或高層建筑利用率控制在10%～20%范圍之內。此外增強室外地面滲透措施，對非機動車道采用硬質透水性地面，保證室外透水地面面積大于45%，滿足綠化用水需求。

同時，在施工過程中所使用的建筑材料有70%以上來自于施工現場周邊500km內的生產廠家，從而避免長途運輸產生的排放以及能耗問題。在保證施工質量的前提下，使用可循環建筑材料占整體工程用量的10%以上，其他以廢棄物為原料生產的建筑材料約占同類材料的30%。

2.4低碳運營

首先，設置智能管理系統。通過傳感設備與網絡通訊技術的相互配合，對園區內部的溫度、亮度以及空氣濕度等環境參數全面監測，更加精確地進行能源使用與分配，并制定更為合理的維護保養方案。同時居民的燃氣、水、電采用分戶計量與收費標準。

其次，園區內的綠化管理以生物防治技術為主，避免大規模使用化肥、殺蟲劑、農藥、除草劑等化學藥品，以免對園區周邊的地質環境與地下水造成污染。

最后，園區采用垃圾分類處理模式，居民的生活垃圾設有專門的處理站，有嚴格的垃圾清運制度，避免園區垃圾對外造成二次污染，各類垃圾的有效回收率達90%以上^[5]。

3、對該建筑房地產價值的線性規劃評價

根據該建筑項目的低碳設計，選用最小支出的材料成本與技術手段達到相應的減排效果，以此構建最低建筑造價求解模型，得到的計算公式如下所示：

A=minP（A₁，A₂，A₃）89F95976-38B8-412A-B7B2-AFCAFE4EA998

A₁=?（x_1j，a_1j，b_1j）

A₂=?（x_2j，a_2j，b_2j）

A_i=?（x_ij，a_ij，b_ij）

式中，A——為該建筑項目的施工總成本;

A_i——為單一低碳施工項目的建筑成本;

x_ij——為該低碳設計的技術項目構成;

a_ij——為該低碳設計的單體成本構成;

b_ij——為該低碳設計的單體減排績效;

ST——為該建筑項目整體的預期減排績效。

根據該建筑項目低碳設計及構造模式可得到其建筑造價與減排績效如表1所示：

代入數據可得到具體計算模型為：

解得，A=330.863元/m²。

由此可知，在滿足該建筑項目低碳設計的標準下，工程造價需要增加330.863元/m²，雖然施工成本增加，但是該建筑項目在正式投入使用后的能源消耗降低了30%，水資源利用率提高10%，并減少了10%的環境治理成本，因此從其綜合效益來看無疑提高了該建筑項目的房地產價值。

4、低碳經濟對房地產經濟的影響解析

4.1相互制約關系

（1）提高了建筑成本。由上述案例描述可知，體現房產低碳經濟價值的主要因素在于新型能源、綠色建筑材料以及節能設計理念。通過以上幾項技術的綜合運用，可以最大限度的減少建筑物對能源的依賴，避免施工過程中造成環境擾動，能夠有效推動我國房產經濟的升級轉型^[6]。然而想要實現這一目標，無疑需要更多先進技術的支持，并增強建筑物的基礎設施配置，需要開發單位投入更多的建設成本。在這一因素的制約下，無疑會使得建筑項目的工程造價提高，對房產銷售帶來一定影響。（2）房屋價值增高。建筑成本增加帶來的直接影響，勢必會導致房屋售價也相應提高。雖然經過低碳改造的房屋無論是在舒適度還是運維成本上都具有傳統建筑無法比擬的優勢，但是廣大群眾更多的還是會關注“房價”這一現實層面的問題，面對高額的房產費用，會導致很大一部分群眾放棄購房，為房地產經濟的持續健康發展造成了極大的阻礙。（3）缺乏可用的低碳技術?，F階段，我國建筑行業的“低碳設計”正處于起步階段，雖然通過對房屋建筑布局的整體規劃能夠起到一定的節能環保效果，但想要真正意義上體現出房產的低碳價值則必須通過節能材料以及設備的共同支持。由于在低碳技術研發方面存在著不足，導致市場上流通的低碳建筑產品價格普遍偏高，并且尚未形成統一的建筑技術標準。因此一方面導致推行房產低碳經濟受阻，另一方面也造成了建筑節能減排績效發揮不夠穩定，難以實現“低碳設計”的全面推廣。

4.2彼此促進關系

（1）獲得更多政策扶持。從目前的發展局勢來看，房地產經濟迫切需要升級轉型。傳統建筑模式中過于依賴水泥與鋼鐵等高能耗、高污染材料，這樣的發展模式一是會造成環境污染的加劇，二是無法實現可持續發展目標，因此想要確保建筑行業獲得更好的發展，必須要尋找可替代的建筑材料以及減少能源損耗的相關措施，才能夠獲得國家的更多支持，促進產業結構的全面重組。（2）獲得更大發展平臺。實現房地產項目的低碳價值，無疑能夠推動我國建筑技術與國際前沿水平接軌，從而拉近我國房地產行業與發達國家之間的距離，獲得更多國際合作與交流的機會。從這一層面而言，開發房地產項目的低碳價值不僅有利于建筑行業的長遠發展，同樣也是配合國家戰略規劃實施的重要途徑之一。（3）占據產業鏈高層。加強房地產低碳價值的開發，可以創造更多的自主知識產權產品，從而幫助我國房地產行業擺脫產業鏈的低端位置，通過提供設計與技術手段從而賺取更大的經濟價值，最終以輸出新能源技術獲得發展。

5、低碳背景下的房地產經濟發展策略

5.1加強對環保材料與節能技術的研發

開發房地產低碳經濟價值的過程中，人們首先要明確當前建筑施工面臨的主要障礙。綜合現有技術手段，房屋的保溫與給排水施工一直是我國房屋節能設計面臨的主要問題，同時也是造成建筑能耗提高的主要因素之一。由于缺乏監控與管理手段，導致這兩項技術的發展依舊與發達國家存在一定差距，因此需要房地產行業與相關部門提高重視，進一步加強資金投入力度，研發出更多高新技術材料彌補當前階段的發展不足。

此外在技術推廣方面，相關部門也需要不斷明確“低碳技術”的施工理念，避免個別建設單位由于理解偏差而對“低碳設計”做出錯誤解讀。例如為了提高建筑室內采光面積，大范圍使用玻璃幕墻等，反而會產生光污染現象，限制建筑低碳價值的發揮。

5.2為低碳經濟發展提供制度保證

伴隨著房地產行業的不斷發展，國家始終在完善各項法規制度來規范其行業行為。為此隨著“低碳經濟”理念的提出，國家也需要隨之出臺相應的指導文件，提供扎實的制度保證，并建立科學的獎懲措施，從而推動房地產“低碳價值”的穩定發展。例如，國家可以適當放寬稅收政策，減少建筑企業的資金壓力，使其能夠在建設施工過程中融入更多的“低碳技術”，使用綠色建筑材料避免對環境造成污染;再如，建筑施工過程中一旦出現不規范作業行為，對建筑區域周邊的生態環境造成嚴重破壞，不但可以勒令其限期整改，還可通過財稅政策予以一定處罰，以確保房地產“低碳經濟”的規范發展。

5.3推動“低碳設計”產業化發展

為了帶動低碳技術水平的提升，國家不僅需要提高對房地產行業的扶持力度，更要推動“低碳設計”的產業化發展。通過技術專利申請以及知識產權保護方面給予適當的扶持，使“低碳設計”逐漸成為一項全新的產業結構，伴隨著我國房地產經濟發展獲得更多的經濟效益，結合大宗的消費需求研發出更多的建筑技術與材料，快速帶動生產技術的發展。

結語：

綜上所述，本文結合工程實例分析了低碳背景下房地產價值的變化特征，并以此為基礎討論低碳經濟與房地產經濟之間的制約因素與促進關系，提出了相關的發展策略，希望能夠起到一定的參考作用，促進我國房地產行業的快速發展。

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作者簡介：

崔建軍（1977.11-），漢族，男，籍貫：山西朔州，職稱：高級經濟師，學歷：研究生，研究方向：建筑經濟、房地產經濟。89F95976-38B8-412A-B7B2-AFCAFE4EA998