房地產金融創新面臨的問題及解決對策

陸楊煜

【摘要】社會主義現代化進程的推進使得城市基礎建設數量越來越多，高層住宅建筑作為市政基礎建設中的重點修建對象之一，在建設施工技術的發展支持下逐漸成為了不可或缺的城市景觀。在這一背景下，房地產行業的規模迅速擴張，與金融產業的聯系日益緊密，房地產金融作為調節居民住房需求與房地產開發商供房能力、促進市場公平發展的重要產業，在市場經濟風云變幻的時代背景下面臨著較多問題與挑戰，需要加強創新能力，促進房地產行業的穩定發展。本文從房地產金融創新的概念與作用出發，分析了房地產金融創新面臨的問題與挑戰，并提出了針對性的解決改進策略。

【關鍵詞】房地產;技能創新;問題;解決對策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.07.006

引言：

上世紀九十年代，我國市場化住房體制得以革新，住房公積金政策開始實施，房地產行業與金融行業的聯系日漸緊密，房地產金融創新也受到了各界重視。二十一世紀以來，我國的經濟水平得到了充分提升，城市化進程也不斷加快，居民的住房需求保持在較高水平，房地產市場規模也得到了充分擴張。此外，全球化時代背景下的金融產業發展仍處于波動中，各類市場政策的頒布與實施也對房地產行業造成了較大影響。因此，現階段的房地產金融創新面臨著較多問題挑戰以及發展機會，下面將針對其問題進行介紹與分析，并提出針對性的解決改進策略。

1、房地產金融創新的具體概念

房地產金融創新的主要概念包括金融與創新兩個板塊，為充分理解房地產金融創新，需要從以上兩個層面進行深入探討。

1.1房地產金融概念

房地產金融是指建立在城市居民住宅基礎上的貨幣交易規則與信貸運行制度，包括住宅的開發與建設、房屋的買賣裝修與租賃、以及后續的維護與管理等。根據房地產的消費特性與房產所有權，可以將房地產金融分為常見的自有住宅交易、私有住宅交易以及公有住宅交易等類型。房地產金融可以具體細分為住宅金融與住房金融，其中，住宅金融是指建立在信貸運行基礎上，在政府部門、開發商、建筑單位、金融單位以及居民個體之間的流通的住宅信用資金交易體系與交易制度。住房金融又可分為狹義與廣義兩個層面，狹義住房金融是指建立在住宅建筑的基礎上，在居民與其他住房機構之間進行的貨幣交易等經濟活動的總和，廣義住房金融是指與住房開發建設與使用維護等行為相關的一切貨幣交易等經濟活動總和。此外，房地產金融還包括地產金融，其主要內容涉及需要進行住宅建設的土地產權相關交易經濟活動。綜上所述，房地產金融包含了與土地產權以及住宅建筑相關的各項經濟交易活動，涉及到租賃、買賣、借貸等各類金融生產消費形式。

1.2金融創新概念

金融創新概念分為三個層面，首先是建立在原有金融工具的基礎上，從中提取、分析、歸納并整合不同金融工具的特性，總結其優勢與不足，創建更具應用前景的新型金融工具。其次，金融創新需要落腳于商業銀行的發展，在充分合理地分析市場經濟發展特點的基礎上，以具有前瞻性的戰略眼光對商業銀行的發展道路與發展前進做出預測，制定新的發展方案，完善商業銀行的部門機構設置與工作流程體系，拓展新的金融產品與業務技術，鞏固風險防御體系，促進商業銀行的穩步發展與持續擴張。最后，金融創新需要從金融行業全局出發，建立新的金融生產函數，將不同金融要素進行重新統籌安排與合理分布，對原有金融體系架構做出改進。

1.3房地產金融創新的概念總結

綜上所述，房地產金融創新可分為三個層次，一方面，需要對房地產相關金融工具進行創新，另一方面，需要讓商業銀行機構為房地產提供金融服務，完善房地產相關商業銀行的部門結構設置與工作流程體系，提高銀行抗風險能力，為房地產行業提供充足的資金交易保障。此外，還需要對金融行業體系進行革新，實現金融元素的重構與金融制度的完善。

2、房地產金融創新的重要作用

2.1拓展資金流通渠道

房地產金融創新能夠為房地產行業的資金流通提供更多元的交易渠道，節約資金流通成本，提高了資金流通效率。一方面，房地產金融工具的創新能夠根據原有金融產品的特性整合設計出更具優勢的新型金融產品，使得投資者能夠充分對比分析不同金融產品的優點與不足之處，再從多元的金融產品工具中選擇滿足自身投資需求的金融產品，為房地產資金流通提供多種多樣的交易渠道。另一方面，房地產金融業務的創新能夠對房地產的資金流動模式進行優化，大大節省了交易成本，提升了資金流通效率。此外，房地產金融制度的創新能夠減少對房地產投資的政策限制，為房地產的資金流通提供穩定可靠的制度保障。通過房地產金融創新，房地產金融行業能夠實現更高的杠桿效應，在較低的成本限制下實現高效的資金流通。

2.2促進市場經濟發展

房地產金融產業的市場規模已達到較高水平，且仍在持續不斷地進行擴張，在市場經濟中占據的份額也越來越多。在房地產金融創新的過程中，不斷涌現的新型金融產品工具能夠豐富房地產金融市場內容，利用市場供需關系刺激金融產品需求，帶動市場經濟的進一步發展。再者，房地產金融創新過程中的金融業務改革能夠優化金融交易體系，提高房地產金融市場的風險抵御能力，鞏固金融交易防線，確保房地產市場的安全與穩定，讓市場經濟持續高效地發展。此外，房地產金融制度的創新為房地產市場提供了可靠的政策保障，通過宏觀調控及時彌補房地產市場交易漏洞，修正了交易流程，以確保房地產市場經濟的有序發展。

2.3提供社會福利保障

現階段的房地產行業呈現出迅猛發展的態勢，為國民經濟水平的提升貢獻了較大的力量，但與此同時，我國現階段的經濟發展水平不夠均衡，較多居民的資金收入難以為其購房能力提供充分支持，無法滿足居民的購房需求，使得居民的生活水平難以得到有效提升。進行房地產金融創新，能夠通過多元金融產品工具的提供、金融交易流程體系的優化以及金融政策制度的保障為購房居民提供購房支持，幫助居民緩解購房經濟壓力，提升購房能力水平，合理滿足居民的購房需求，刺激房地產金融消費，為居民提供充足的福利保障。

2.4加強風險抵御能力

房地產金融創新與房地產金融市場風險抵御能力的關系較為復雜。一方面，房地產金融創新能夠通過金融產品的涌入、金融體系的優化以及金融政策的實施將房地產行業的金融風險轉移分散到其他交易環節中，增加不同環節的風險承擔幾率，實現房地產金融風險的均衡分布，避免風險的過度集中導致資金鏈的斷裂。另一方面，信貸危機的爆發使得金融行業專家對房地產金融創新與房地產市場風險抵御能力的關系進行了重新探討，房地產金融創新能夠影響房地產市場經濟中的某些部分，加大該環節的經濟波動，同時減少其他環節的經濟波動。因此房地產金融行業專家需要建立完善的房地產金融市場風險模型，合理推斷預測可能出現的金融風險，利用房地產金融創新與市場風險抵御能力之間的關系調整金融創新措施，鞏固加強房地產金融安全防線。

3、房地產金融創新面臨的問題與挑戰

3.1房地產金融產品形式單一

在當下的房地產金融創新環境中，房地產金融產品的創新還不夠到位，導致房地產金融產品在形式上過于單調，在設計質量上不夠完善，難以滿足投資者的資金流通需求以及市場的經濟發展需求。一方面，房地產金融產品工具創新多停留在數量增長上，僅針對原有金融產品的某一關鍵點進行了改進，沒有在多種金融產品的特征信息上加以統計、整合與分析，難以設計出高質量的金融產品工具與金融服務，無法滿足廠商投資需求與市場經濟需求。另一方面，目前的房地產金融創新產品在市場投入應用過程中遇到了種種阻礙，較多金融產品設計不夠合理，無法適應房地產市場經濟發展規律，難以有效發揮自身作用。

3.2房地產金融業務風險集中

現階段的房地產金融業務多采取商業銀行信用貸款模式，融資渠道局限性較高，在證券、債券、基金等融資業務上發展不夠充分，沒有對房地產金融業務體系進行創新，導致其他新型融資渠道的業務流程不夠明確，缺乏科學合理的組織形式，導致資金難以實現高效流通，房地產市場風險集中在商業銀行信貸產品上，一旦該環節出現較大風險隱患，會導致房地產資金鏈發生斷裂，風險范圍波及較廣，對市場經濟的健康發展產生較大影響。

3.3房地產金融交易信息失衡

在房地產金融業務創新過程中，交易步驟的繁多與交易流程的復雜使得房地產金融交易信息呈現出數量多、范圍廣、復雜性高、傳遞難度大等特點，很容易在交易過程中出現信息失真現象，導致交易雙方的業務信息不夠對等，信息掌握不夠全面的交易方難以對交易風險進行準確評估，使得監督管理方案難以落實，導致交易安全保障的無效化，增加了企業道德風險的發生幾率，容易對房地產企業的信用度造成嚴重影響。

3.4房地產金融市場發展不足

在房地產金融創新過程中，房地產金融市場的發展仍不夠充分，金融體系的不完善、金融政策制度的缺位、金融交易監管手段的無效化導致房地產金融市場的供需關系難以實現動態平衡，容易在交易流程的不同環節中形成大量風險等級較高的安全隱患，引發波及范圍廣、影響程度大的房地產金融危機，造成大量經濟損失，影響社會的穩定發展。

4、房地產金融創新的解決與改進策略

4.1加大房地產金融產品創新力度

房地產金融產品在房地產金融行業的資金流通與市場發展過程中發揮著重要作用，為促進房地產經濟的持續發展，就需要加大房地產金融產品的創新力度，為投資者提供投資渠道，促進房地產金融市場的多元化發展。一方面，需要將商業銀行購房貸款模式轉變為證券貸款模式，為房地產交易的資金流通提供多元渠道，避免房地產金融市場風險的集中化，實現風險的均衡分散。另一方面，需要提升各類金融創新產品的質量，合理統計并充分分析市場上現存金融產品工具的不同特點，集合不同金融產品的優勢，設計風險程度低、質量較高的房地產金融產品，提供優質的金融服務，并對其推行應用的可行性進行科學合理地分析，確保金融創新產品工具能夠有效投入應用于房地產金融市場中。此外，還需要促進銀行融資手段與信托融資手段的融合，拓展房地產金融的投資途經，促進市場經濟水平的提升。

4.2拓展房地產金融業務流程體系

為提升房地產金融創新質量，需要結合全球化時代發展潮流與房地產金融產業的政策背景，對房地產金融市場的現狀與經濟發展特點進行充分合理地分析，以前瞻性的戰略眼光審視并預測房地產金融市場的前進方向，在此基礎上制定具有應用前景的房地產金融業務管理方案，對業務流程做出明確規定，改進金融單位的部門機構設置，完善房地產金融的工作流程體系，將先進的管理技術與風險抵御手段引入到房地產金融業務體系中，持續穩定地擴張房地產金融業務規模，為房地產投資提供多元的資金流通渠道，避免金融風險分布過于集中，提升資金流通效率與交易業務水平，確保房地產金融市場的穩定安全運行，促進市場經濟的發展。

4.3優化房地產金融市場資源配置

要保證房地產金融市場的穩定運行，就需要建立多層級的發展市場。在房地產金融創新過程中，需要通過完善住房交易的借貸機制對房地產一級市場進行革新與改進，對于尚處于初級發展階段的房地產二級市場而言，需要通過住房交易貸款的證券化以及信用二次交易來加強建設，對房地產金融市場的各類資源進行再分配，改變資源流通方向與流通量，促進市場的均衡發展。此外，通過市場資源配置的優化與市場的整體建設，還可以將房地產金融市場中的風險分布進行調整，避免風險分布集中化與資金鏈的斷裂，將風險進行轉移分散，加強房地產交易不同環節的風險承擔能力，建立健全完善的房地產金融市場風險抵御體系。另外，還需要對加大房地產金融制度的創新力度，利用科學合理的市場金融政策保障房地產行業的穩定發展，在宏觀調控的基礎上對房地產市場交易漏洞進行維修彌補，確保交易流程的安全無誤，做好房地產金融交易的監管工作，實現房地產市場經濟規模的持續擴張與經濟水平的有效提升。

4.4鞏固房地產金融風險抵御機制

房地產金融市場規模龐大，交易流程復雜，一旦發生金融風險事故，會大范圍波及到其他金融市場，造成國民經濟運行機制的癱瘓與經濟水平的大幅度下跌。因此，在房地產金融創新中需要加強鞏固風險防御機制。首先，應當通過房地產金融產品的創新來拓寬房地產融資渠道，實現風險的轉移與均衡分散，避免資金鏈的斷裂。其次，應當建立健全的房地產貸款信用制度，減少對房地產金融擔保的政策限制，降低房地產金融風險的集中程度。再者，需要對房地產金融風險進行準確及時地預警，利用大數據分析技術，在房地產信貸、抵押、擔保等風險分析與預測模型的基礎上，根據所監測的房地產交易數據信息推斷可能存在的市場風險，方便交易方及時調整交易措施，有效規避市場風險。此外，還需要對房地產金融風險監管網絡加以完善，確保交易信息的公開透明，避免交易信息的失真與失衡，對房地產金融交易業務進行嚴格的監督管理，及時規避交易風險，審核不同交易方的信用級別，通過信用制度進行控制管理，確保交易流程的安全性與合法性，促進房地產金融市場規模的持續擴張與經濟水平的不斷提升。

結語：

在城市化進程的推進下，越來越多的高層住宅建筑在先進建設施工技術的支持下得以修建，房地產行業的發展規模也呈現出不斷擴張的態勢。房地產金融創新的主要概念分為金融工具創新、金融業務創新以及金融制度創新等三個板塊，具有拓展資金流通渠道、促進市場經濟發展、提供社會福利保障、加強風險抵御能力等重要作用。全球化的時代背景下，隨著市場經濟的發展變動，在房地產金融創新面臨產品形式單一、業務風險集中、交易信息失衡以及市場發展不足等挑戰，需要通過加強產品創新、拓展業務體系、優化資源配置以及鞏固安全防線等措施進行改進，促進房地產金融行業的健康發展。

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