淺析房地產工程管理中存在的問題及優化

呂群

【摘要】房地產業是我國經濟發展的支柱產業，它的發展壯大對推動社會經濟發展和維護社會穩定具有重要的現實意義。房地產行業錯綜復雜，只有整合房地產開發的各個階段，進行合理的項目管理，才能實現房地產行業經濟、社會效益和環境保護的統一，才能促進房地產行業的良性發展。

【關鍵詞】房地產業;工程項目管理;問題及優化

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.07.047

引言：

當前，房地產經濟處于平穩增長態勢，其成功推動了社會經濟的改善。但不可否認，在平穩發展的背后不可避免的存在著一系列的問題，只有正確認識房地產管理中存在的問題，積極應對挑戰，才能在日益競爭激烈的房地產行業尋找出適合的長久生存之道。工程項目管理中出現的問題可能是生存的威脅，也可能是高質量發展的突破口。房地產工程項目管理者要想突破威脅，就必須深入全面地分析房地產工程項目管理中存在的不足，通過對房地產工程管理中問題的研究，能夠讓管理得到優化和改進，真正讓房地產行業為社會奉獻質量合格、性價比極高的產品。

1、房地產工程項目管理簡介

房地產工程項目管理是對房地產行業建設工程項目全過程的管理，包括投資決策階段、前期準備階段、開發建設階段的管理工作。對工程項目的質量控制、安全及環保管理、投資控制、進度控制貫穿全過程的每一個方方面面，因此涉及的信息非常龐雜，對項目管理者的能力要求非常高。工程項目管理人員想要高質量做好本職工作，必須先確認開發項目的可行性，做好項目開發建設前的準備工作，從手續齊全、勘察規劃設計、施工管理、質量檢驗、工程驗收等各個領域著手。房地產工程項目管理的主要工作目標是在投資預算范圍內，按照進度要求，高質量完成建筑安裝工程，最后保證項目能夠保質按時的銷售和交付。要實現房地產工程項目開發、設計和運營的成功，工程項目管理者需要總體把握房地產工程項目管理的每一個環節，重點掌握關鍵節點和環節。房地產工程項目開發投入大、周期長、時刻伴隨著各種風險的發生，因此，在管理過程中遵循客觀規律，制定科學的管理流程，為工程項目制定有效的總體目標，及時對項目質量、進度、投資進行監控，深入進行市場綜合分析。同時也要協調好項目建設各參與單位之間的關系，并且及時掌握新的政策和規定，為項目管理開展服好務。此外，項目管理者必須熟知房地產項目管理的重點和難點，例如在房地產行業工程項目管理中的一些關鍵節點和環節，包括設計變更、施工過程中產生的不可預測的風險、施工進度、施工質量、施工新技術新材料應用等問題，都需要管理者能夠及時有效的解決和應對。明確房地產工程項目管理的重點難點，規避好管理過程中的各類風險挑戰，遵守法律和規定，加強房地產項目管理行業的溝通交流，形成良性競爭，優化房地產工程管理的行業風氣，提高全社會房地產項目管理的質量和水平，奉獻高質量的工程項目，來為社會進步貢獻力量。

2、房地產項目的開發流程

2.1項目投資決策階段

項目管理部門對項目的可行性進行綜合分析，包括項目建設用地和商業價值的評估，項目建設是否踐行綠色節能理念，是否符合環保要求;項目規劃設計是否得當，項目規模是否符合市場需求。

2.2前期準備階段

項目要做好建設用地的土地使用權的取得，場地的勘察以及規劃設計，規劃方案的審查和建設工程規劃許可，同時做好工程建設的準備工作，對于房地產項目來說，還要做好進行銷售的準備。申領建設工程的施工許可。

2.3施工管理階段

在項目施工階段，做好工程質量、進度、投資的控制，嚴格按照項目管理節點，進行項目進度管理，按施工計劃保質保量的推進施工，加強合同管理、組織施工現場協調和外部協調，確保項目成本、進度和質量達到預期管理目標。

2.4竣工驗收和備案

竣工驗收是房地產項目管理的最后階段，驗收合格的項目才能投入使用，出售或出租。除了對工程質量進行綜合考核驗收外，還需要對環保、消防等進行檢查驗收，實行限時聯合驗收工作，統一竣工驗收的圖紙和標準，統一出具驗收意見。匯總驗收文件資料到有關部門最好備案登記。

2.5交付使用階段

交付前，做好水、電、氣、暖等配套基礎設施的調試和狀態控制工作，提高結構控制水平。交付后配合物業管理完成各項移交工作，包括檢查房屋基礎設施是否正常運行，裝修質量是否存在問題，將管理職責下放給物業管理部門，將房屋交付客戶，并做好后續的維修維護工作。

3、房地產工程管理的重要作用

3.1對房地產工程項目實行管控的目的

房地產項目管理的目的是為社會提供質量合格、滿足各類受眾需求的居住、辦公、生產的場所，推動經濟發展。因此，要求相關職能部門和相關管理部門嚴格遵守相關法律和規則、標準，對工程項目過程中的環節進行監控，同時有預見性的關注工程項目各個階段的安全問題，減少項目運行過程中發生的危險事件。加強對房地產項目的管理和控制，維護房地產經濟的穩定。建筑行業有其特殊性，項目投入大，施工時間長，風險因素多，加強對項目管理的監管才能為項目的正常推進提供基礎，才能維護房地產行業的市場穩定。

3.2增強房產工程管控力度有益于保護環境

在建筑施工企業的連續作業過程中，往往會產生有害物質，如廢水、廢物、噪音、固體廢物等。這些物質不僅污染環境，而且影響人們的出行安全。因此，相關職能部門有必要加強對房地產項目的管控。通過控制施工企業的施工時間，減少噪聲污染對周圍群眾的影響。要求施工企業減少施工過程中產生的污染物，降低項目對環境的負面影響。此外，建設單位要集中收集和運輸項目運行過程中產生的建筑垃圾，嚴禁隨意處置建筑垃圾，減少環境污染，提高建筑施工企業的社會效益，必須按照相關部門的嚴格要求集中處置。

4、房地產項目管理中最常見的問題

4.1項目開發前期工作不夠重視

由于房地產項目的管理涉及大量的信息，項目管理者要想確保房地產項目的成功，就必須高度重視房地產項目整體開發流程，尤其是前期的投資決策。目前，由于工程項目管理者不太重視項目的前期開發機會選擇、開發項目決策，不深入分析房地產行業工程項目是否具有開發設計價值，倉促的開發設計將對房地產開發和后期建設銷售造成較大的不利影響。另一方面，房地產前期的市場調研、開發項目選擇以及投資決策可以直接關系到施工圖設計、成本管理、質量控制等領域的成果，因此，房地產開發公司在前期投資決策不做好的情況下，盲目跟風，就會出現成本超預算、質量不達標等問題，無法滿足業主的具體要求，最終導致項目銷量困難，項目爛尾，房地產開發公司破產倒閉。

4.2工作人員工作積極性有待提升

房地產工程工期長、任務重、質量要求高、安全責任大，部分工作人員在長期工作中漸漸消磨掉了一開始的積極的工作狀態，后期逐漸報以僥幸和懈怠的心理，這種狀態會嚴重影響工程管理過程中的質量安全。因此，必須對項目管理工作人員進行系統的培訓，時刻讓管理人員保證緊繃一根弦，通過各種獎勵激勵政策改變工作中的懈怠思想，讓項目管理人員真正參與到項目的開發建設和盈利管理中，增強主人翁意識，增強責任擔當和社會服務意識，才能夠讓房地產工程管理的質量安全大幅提升。同時在項目管理過程中對合作商要有選擇性，選擇那些信譽高、口碑好、技術過硬的合作伙伴。工程項目管理過程必須嚴格按照法律法規和工程施工技術的標準完成，否則會導致房地產項目建設不規范，埋下安全和質量隱患。

4.3工程項目開發管理單位和工程監理存在問題

目前，房地產開發管理單位可采用房地產開發企業自行組織建設單位項目管理工作，派駐管理人員到施工現場進行項目進度、質量、安全等方面的管理。也可選擇建設單位委托專門的工程監理單位負責監理的方式。但在實際操作中，一些房地產開發公司不具備專業的資質和能力，無法在工程項目施工過程中發揮出管理的真正作用，不能根據工程項目的實際情況完善管理機制和管理方法，導致在具體工作中不能取得實質性的管理成效，最終會出現成本增加、工期延誤、施工質量不合格等不良影響。同時，一些項目監理機構不能與時俱進，照搬照抄其他項目的監理規章制度和監理操作規程，沒有結合工程項目的實際制定專門的監理工程實施方案，或者存在監理過程中分工不明晰、資質不達標的監理人員，這些都會導致工程監理工作出現漏洞和安全隱患，費用超出預算，工期延誤等。

4.4材料的影響因素

房地產項目在建設過程中需要大量的建筑材料，因此，必須嚴格保證材料的質量。如果出現材料質量問題，開發商不止受到道德譴責，情節嚴重的將受到法律制裁，嚴重危害人民群眾的生命安全，造成極其惡劣的社會影響。為保證項目質量，項目采購人員肩負重任，必須了解項目中所需要的建筑材料，了解市場行情，從規格、型號、質量等方面對多家供應商進行比較選擇，不同的供應商和品牌的質量必然存在一定程度的差異，嚴格按照規范對建筑材料進行詳細的抽樣試驗，確保選擇的建筑材料合標達規，達成合作意向后，還要對建筑材料的質量進行嚴格的進場檢查驗收，多措并舉，保證工程項目所用材料符合規范要求。

5、提高房地產行業項目管理的必要對策

5.1加強工程項目管理流程的重視程度

由于項目管理的流程同時干擾項目進度、施工質量和施工成本，工程項目管理過程中需要高度重視房地產開發流程。房地產的開發流程分為投資決策、前期準備和開發建設三個階段。在投資決策階段加強對房地產市場的調研、做好開發項目的選擇，依據可行性研究分析做出合理的投資決策。在前期準備階段，要提前取得建設用地土地使用權，做好場地勘察和委托規劃設計，編制規劃設計和建筑設計，申請規劃設計方案的審查，申領規劃許可證，同時做好工程建設的準備工作，申請施工許可。而在開發建設階段，項目管理主要涉及施工管理中的質量、安全及環保、投資控制、進度控制等職責，做好合同管理，施工現場協調和外部協調。在項目達到預售條件后申請商品房的預售，在開發建設的最后階段做好竣工驗收和備案等。只有重視建設項目整個開發流程的管控，才能保證房地產項目開發、設計和基本建設日常任務的順利進行，確保質量、成本和進度的合理控制。如圖1房地產項目管理流程圖所示，要注重對流程的管控。

5.2遵循房地產行業工程項目開發設計和基礎建設的要求

工程項目管理過程中要按照房地產開發和基礎設施建設的相關要求，確保管理人員有章可循，提高項目管理規范化水平，必須制定嚴格的房地產行業發展流程運作。確保開發、設計和工程建設按照我國有關制度和法律規定的標準完成，合理降低財務風險，增強房地產開發企業的競爭優勢。開發項目管理人員或監理人員必須嚴格規范關鍵步驟中的各項工藝流程，確保工程設計圖紙質量優良、施工技術過硬、工程進度和運營成本在可控范圍內，才能提高項目質量，促進房地產項目開發、設計和基礎設施建設的成功。

5.3制定長期可行的管理方法和計劃

房地產項目管理單位必須制定適合本項目的可行的管理方法和計劃，以減少管理計劃不當對正常項目進度的影響，提高工作效率，保證工程質量，實現成本控制。項目管理人員必須根據施工現場的具體運行情況，編寫和制定一些短期的管理方法計劃。確保短期項目建設成本不超預算，降低安全風險;也要增強創新，制定長期的發展規劃，確保房地產項目能夠穩定、有序、順利進行，確保建設質量和項目進度滿足業主的具體要求。

5.4完善工程竣工驗收管理辦法

要想增加新樓盤的總銷售額，就必須減少客戶在日常生產和生活中遇到各種房屋質量問題的機會，提高客戶的滿意度和認可度，一個五星級客戶的贊譽，勝過銷售人員的千言萬語。項目管理人員要嚴格按照工程驗收程序，完成房地產工程項目各過程質量的工程驗收，減少存在質量安全風險的機會，確保房地產開發企業的信譽和聲譽不受損害，推動房地產業躍上高質量發展之路。具體流程如圖2工程竣工驗收管理流程圖所示。

5.5加強料具管理

首先，要充分了解和掌握實際工程的準確需求量、進度安排和質量要求，以確保建筑材料的質量滿足項目建設需求，明確材料管理的目標。其次，做好材料設備的管理，做好所用材料的分揀和質量檢驗。同時，供應商結合項目進度的實際要求，要求以材料供應為通則，確保不因材料不足而延誤施工進度。最后，要加強現場物資管理，有效避免不必要的浪費和損失。施工完成后，剩余材料應退回倉庫，臨時設備應及時拆除回收。

5.6房地產工程的安全管理

項目管理的過程中要足夠重視安全管理。在制定工程項目的施工程序時，要引入安全控制，制定安全控制方法，從而為實施安全管控提供參考依據，提高安全管控的有效性。在相關的安全監管工作中，首先應該確定安全生產管理者，這樣在發生危險事件時，可以在很短的時間內確定責任人，避免責任不明確。此外，在項目管理和控制過程中，對所有員工建立安全相關的培訓周期。在培訓過程中，將以往房地產項目中的安全事件以實例的形式傳達給現場所有項目施工參與者，加強日常巡視監管和處罰問責。只有這樣，才能加強現場施工過程中所有人員的安全防范意識，在實際操作中認識到安全操作的重要性，避免施工安全隱患，提高施工質量、為施工企業帶來更大經濟效益。

6、工程管理模式優化后的實施效果分析

6.1實現工程管理的提前介入

在項目前期規劃階段引入BIM技術，將設計圖紙輸入BIM模型進行視覺模擬和碰撞檢測。發現優化管理點，然后聯系設計單位進行修改，對原方案進行重新計算和優化，節約施工成本，有效提高項目管理效率。

6.2提高工程進度與計劃管理質量

基于BIM技術，利用4D可視化進度仿真和協同管理功能，構建各學科三維模型，完成項目開發計劃，確保施工的進度和最高質量。

6.3強化材料設備成本與品質保障

項目管理中的建筑材料采購，必須配合施工計劃，由物資部門編制并提交材料調集計劃和采購制度;有效管理物料的采購和質量，從而實現有效的成本控制。

6.4系統提高成本管理可控性

有效控制設計變更，根據現場實際情況，成本部門在技術評審和成本評估的基礎上，對技術變更和成本變更的可行性進行評估，以便更好地實施設計變更的有效控制，完善成本管理。使用一些新型材料設備，減少不必要的材料浪費;編制施工組織設計時抓住關鍵節點，減少人員窩工，合理安排施工進度等。

結語：

總的來說，房地產經濟是中國社會經濟的重要組成部分，只有房地產經濟呈現出蓬勃發展態勢，房地產開發商才能在激烈的市場競爭當中站穩腳跟，國民經濟才能持續穩步增長，人民群眾的生活質量才能顯著提升?？偠灾?，房地產行業的經濟發展和社會經濟的好轉與房地產企業的成敗休戚相關。房地產開發企業要想提高工程管理水平，就必須深入研究房地產開發設計和工程建設的關鍵環節，尋找危及施工質量、進度、成本的疑難問題，抓住房地產項目開發設計施工的關鍵環節，完成開發設計施工全過程的精益管理，才能在工程管理過程中取得成效。

參考文獻：

[1]王緒春.試論房地產工程管理中的幾個關鍵問題[J].中國集體經濟，2019，14：52-53.

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