淺論房屋安全鑒定的特點與基本方法

【摘要】房屋安全鑒定工作能夠將房屋建筑的安全性能真實客觀地進行反饋，對建筑的安全性和經濟效益有參考作用。房屋安全鑒定工作具有較多鮮明特點，鑒定方法也有直觀經驗法、實用技術鑒定法等多種基本方法，通過對特點和鑒定方法的明確，能夠使從業人員對鑒定工作了解更加全面，進而完善工作要點。

【關鍵詞】安全鑒定;房屋建筑;特點與方法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.07.062

1、房屋安全與安全鑒定

房屋建筑是受眾群體最為廣泛的一種建筑，房屋建筑的安全對于經濟發展和財產生命安全也有直接關系。房屋安全的構成形式多樣化，結構安全、材料安全、消防安全等均屬于房屋安全的范疇。建筑安全的全面保障對于維持使用安全和使用耐久有著重要意義，安全鑒定工作就是具有資質的鑒定單位對房屋的結構和其他部分展開科學全面的鑒定，進而了解房屋的真實安全情況。

2、房屋安全特點

2.1 影響因素多

房屋安全影響因素多樣化，在決策階段、施工階段、使用階段均會對安全造成影響。房屋工程中，材料、設備、工藝的選擇也會對安全性能造成影響。此外房屋安全與房屋建筑的自身質量、房屋使用情況、自然情況等也有關系。復雜的影響因素是房屋安全的特點之一。

2.2 安全事故危害

大部分房屋建筑均為民用建筑，有著使用人群多、人群密度大的特點，若發生安全事故，則可能出現坍塌、掉落等安全事故，對于建筑內部和建筑周圍的人員危害極大。房屋一般極少發生安全問題，一旦發生將造成極大危害，同時伴隨較大的經濟損失。

3、房屋安全鑒定的重要性

3.1 明確房屋安全

房屋工程的安全情況影響因素復雜，后果危害嚴重，對于安全性能未知的建筑進行鑒定是有必要的，能夠通過鑒定的形式來客觀得知安全情況，進而保障房屋在使用過程中的安全。部分自建房屋、老舊建筑對于安全性能并沒有可靠的理論支撐，也未經過專業設計，通過安全鑒定的形式能夠明確房屋安全。

3.2 提高經濟效益

對于將達設計年限的房屋工程或部分缺乏明確設計的老舊房屋，對建筑后續能否安全使用并沒有充分的參考資料，通過安全鑒定的形式，來明確建筑物各個部分的安全情況，同時進行綜合評估，進而采取加固、部分重建、拆除的形式來決定鑒定對象建筑的處理方案。通過安全鑒定能夠明確建筑的安全情況，進而采取對應處理措施，以達到提高經濟效益的目的。

4、房屋安全鑒定工作特點

4.1 法定性與社會公益性

在行業層面，房屋安全鑒定工作屬于驗收工作的范疇，對于新建房屋和翻修房屋而言，通過安全鑒定的形式能夠明確房屋的安全性，進而確保使用需求和耐久度的實現。我國早在2004發布的《建設部關于修改〈城市危險房屋管理規定〉的決定》中就已經規定了關于房屋建筑安全鑒定相關的條文，且需在市縣級政府和主管部門中設立具有資質的鑒定部門。全國各地在此影響下，也將安全鑒定工作提上日程，出臺或制定相關條文，使房屋建筑安全鑒定工作有據可循，同時體現了房屋建筑安全鑒定工作的法定性。

房屋建筑工作不僅僅在普通建筑中開展進行，為了確保行業的健康發展與地方政府的穩定，對于部分建筑的安全鑒定工作并不從中盈利，或相關費用由政府承擔。常見的建筑類型有老舊建筑、公共建筑、年代久遠建筑、災后建筑等，采取政府方出資鑒定的形式，能夠避免很多不必要的麻煩，同時杜絕此類問題的經濟利益對鑒定結果的影響。整個鑒定過程中，由政府方發起鑒定或政府方委托進行鑒定，根據鑒定結果采取后續工作。此為房屋鑒定工作公益性的體現。

4.2 鑒定對象復雜性

安全鑒定工作中的鑒定對象較為復雜，一般而言正常使用階段的民用建筑房屋不會進行頻繁的安全鑒定工作，進行安全鑒定的房屋通常有以下幾類：

①既有房屋。既有房屋指的是該房屋已經建造完成投入使用，或主體部分建造完成。若該房屋構成復雜或有其他鑒定需要，則需開展安全鑒定工作，與該房屋是否投入使用、是否在設計年限內均無直接關聯。

②年代、結構差異大。房屋安全鑒定工作中有相當一部分房屋工程是因為結構或年限的因素，從而對后續工作開展產生分歧，進而進行安全鑒定。安全鑒定工作本質上是分析房屋結構與施工工藝材料等能否滿足使用需要，而我國地廣物博，對于建筑的工藝和材料選取也有著較大差異，不同年代的建筑參考的標準也是不一致的。對于老舊建筑而言，有相當一部分建筑并未參照標準規范進行施工，而當時參考的規范內容在當今是否具備現實意義和參考價值也是安全鑒定工作中的討論的要點之一。年代和結構形式的復雜性會使房屋安全鑒定工作面臨諸多難點，對從業人員的專業知識也有極高要求。由于結構和年代的多變性，在鑒定工作中也通常沒有完備的參考資料。對于老舊房屋的評定工作，還要根據使用環境、氣候條件、材料耐候性等多方面進行考究。對于不同結構、不同年代的建筑，鑒定方式和標準也是不同的。

③建筑基礎資料缺乏。進行安全鑒定的房屋建筑，參考資料通常不夠全面。進行安全鑒定的房屋中，有相當一部分的違章建筑、自建建筑、老舊建筑，而房屋的安全性能在進行評估時，建筑的決策資料、設計方案、勘察資料都對房屋安全評估有參考作用，但在上述房屋中，有部分房屋缺乏正規審批、設計方案未經探究、缺少前期勘察資料等，這將給房屋安全鑒定工作帶來極大困難。同時即使有項目具備資料，也可能有保管原因或其他因素，造成參考價值不大。

④安全因素復雜性。建筑安全中影響最大的、最為重要的安全分項即為建筑安全，但房屋建筑除結構安全外，還有諸多安全因素構成，如構件連接安全、附屬工程安全、消防安全等，而各個安全要點的影響因素均是復雜的，在進行房屋安全鑒定的過程中對于諸多安全要點的檢查與管控是復雜的。

4.3 鑒定結果客觀性

房屋安全鑒定結果用于后續工作的參考和房屋安全工作的決策，對于使用者安全和建筑經濟發展有直接作用，同時具有較大的社會影響力。房屋安全鑒定工作一般由“委托發起—資料收集—檢測實驗—鑒定評級—處理建議—報告出具”六個步驟。委托發起一般為政府方或者建設單位發起，用于鑒定指定建筑的安全情況，為了達成安全明確、質量驗收、后續處理的目的;資料收集階段根據待鑒定的建筑情況，對建筑的前期必要資料進行收集，通常包括設計方案、設計圖紙、政府審批方案、前期勘察方案等，根據收集的前期資料，進行理論層面的安全性能分析并明確重點檢測位置;在檢測實驗階段主要是安全鑒定工作的實施階段，對必要的部位、結構展開檢測和實驗工作;檢測實驗后，根據前期分析資料，檢測實驗結果進行評級，主要評判該建筑結構是否處于安全狀態，能否滿足安全使用要求等;鑒定完成后，根據委托方的實際需求以及鑒定結果情況，給出對應處理建議;對檢測結果進行復核后，若無異議出具正規檢測報告，報告根據地方政府要求進行備案，作為房屋安全依據。

房屋安全鑒定工作具有相關條文作為實施依據，同時檢測單位需要取得相關資質，對于關鍵指標的評判需通過可靠的檢測手段進行多次復核，而后量化檢測結果。整個工作的進行具有專業資質的操作人員和單位完成，最后出具的報告具有客觀性，能夠作為后續工作開展的重要依據，也可作為房屋安全性能的參考內容。

4.4 鑒定結果法律效力

房屋安全鑒定工作分為民用鑒定和政府鑒定兩個層面。民用鑒定為普通個人或單位進行委托，為達成建筑目的或驗收的鑒定行為，僅能作為目標建筑的評判依據，而依據的完備性和可信性在法律層面并不具有效力。政府鑒定行為由政府方發起，一般作為新建建筑的審核依據、老舊建筑的處理參考等。在政府鑒定行為下，委托過程具備法律效力，受委托的單位為經過備案的、具有資質的鑒定單位，同時所有工作的開展均在監管下進行，最后輸出的鑒定結果具備法律效力，鑒定單位也需對該結果進行負責。在民事案件中，房屋鑒定單位所進行的安全鑒定也可作為評判依據。具備法律效力的特點就決定了整個工作的開展需具有全面性與科學性。

5、房屋鑒定方法

5.1 直接經驗法

直接經驗法是主要依托經驗進行房屋鑒定的一種模式，鑒定人員在開展鑒定工作的過程中，會結合多方資料來源進行房屋情況的安全評級與鑒定。該方式不會輸出量化結果，僅能進行評級或輸出是否合格的結果，無法進行精準評分。一般進行評定的依據是圖紙與施工方案，首先對圖紙和施工方案的合理性進行評定，而后檢驗實際施工內容與方案的內容是否一致，從而得出結論。

開展鑒定的過程中，拿到圖紙、施工方案、設計說明書、結構說明書等內容后，通過結構計算，合規性考察，法規層面合理性的形式，對該建筑在設計層面上的安全性進行評定。而后通過方案和實際對比的形式，對建造情況進行調查和現場查驗，通過關鍵部位的對比和復合來確定結果。若實際施工內容與設計方案一致，且在設計層面上建筑合規的，即可認定該建筑的安全鑒定結果合格。

該鑒定方法最顯著的優勢就是操作簡單，耗時較少，成本花銷小，但不借助外界技術和鑒定措施的方式也恰恰是這種方式的弊端。對于方案審查和評估而言，與個人能力和經驗相關較大，且可能存在操作與認知的錯誤。在項目施工完成之后，對于內部隱蔽工程和關鍵工程也是無法進行驗收的，這也會造成鑒定工作的不全面。對于部分內容依靠資料留存進行判定，而資料的準確性和真實性也無從考證。該方式除房屋安全有重大問題之外，其余方面很難進行量化鑒定。

5.2 實用技術鑒定法

實用技術鑒定法是房屋安全鑒定工作中最全面、應用最廣泛的一種鑒定方法，除了對新建房屋和使用中房屋進行安全鑒定輸出結果之外，對于已經發生安全問題和出現損壞的方案也能進行鑒定，用來明確原因并制定維修方案。該方式是在直接經驗法的基礎上，進行補充和完善的一種方式，評定依據包括施工方案、施工圖紙、現場檢查，除此之外，儀器測量和實驗室檢測等方式也構成結果。對于部分指標，能夠通過儀器、實驗的方式形成數據，從而得到量化的評分。

采取實用技術鑒定法進行房屋安全鑒定的工作時，均進行全面的評定工作，對于能夠采取儀器和鑒定措施的部位，均會采用現代科學儀器的檢測技術和方案進行安全鑒定。在實掛面用技術鑒定法中，一般包括的內容有：①與直接經驗法類似，對房屋建筑的初步情況進行調查，包括設計方案、勘察結果等，通過調查對房屋的安全性進行評估;②對建筑的各個組成部分進行檢驗或查看，尤其是主體結構部分的檢測。在檢測工作的進行過程中，主要針對的部位包括但不限于：地基與基礎工程（土質情況、地基加強工程、地下水等）、建筑框架結構（結構尺寸、結構強度、變形縫設置、抗震等級設置）、建筑材料（材料自身性能、材料施工工藝、材料保存情況）、附屬工程（不起到承載作用但可能有脫落或分離隱患的結構部分），除上述檢驗點之外，也會根據工程形式的具體不同有著更多檢查點，而檢查點的具體包含內容和標準也會隨著工程不同而具有差異性。③通過BIM技術、現代信息處理技術等對房屋建筑方案和局部構造進行耐久性與安全性分析，用來模擬未來使用階段或極端情況下的安全性，以達到綜合評估的目的。④房屋安全影響因素分析。對于可能影響房屋安全的因素，如結構、材料、施工工藝方案、自然環境等進行分析，通過因素剖析的形式來明確房屋安全影響，進而完善安全鑒定結果。

實用技術鑒定法鑒定范圍全面，鑒定內容為房屋安全影響的全部因素，鑒定方式為可靠技術和儀器。通過實用技術鑒定法來評判的安全鑒定結果更趨于精準，同時收到人員認知與技術的影響較小，只要能夠正確操作儀器并讀取結果，即能一定程度上反映房屋真實的安全情況。實用技術鑒定法成本高、周期長，人員技術要求全面，同時人力支出成本大。該種方式適用于強制要求下的鑒定或全面驗收，能夠發現房屋結構中的細小問題，同時對于未來使用情況也能進行分析。

5.3 概率法

概率法作為房屋安全鑒定中的預估方式，應用場景的限制性是很大的，通常用于設計階段對方案的綜合檢驗，或對于老舊房屋、違規房屋的安全使用情況進行鑒定。概率法是通過行業數據與鑒定人員的經驗認知，以過往房屋的安全情況和類似結構的全面鑒定結果對房屋整體方案或某個構件的安全性進行評估的一種方式。使用概率法進行的結果輸出通常不認為具備權威意義，但對于安全鑒定結果和工程實際使用而言，概率法具備現實參考價值。

使用概率法進行評估鑒定需要有較多的個人經驗及參考資料，通過類比與概率預測的形式對最終結果進行確定。通過相同結構或類似結構在其他建筑中或實驗室模擬中的失效概率及后果，對待鑒定的房屋進行評估，從而得到待鑒定房屋的“安全概率”。該鑒定方法適用范圍局限性強，一般作為后續鑒定工作的參考依據，而不能獨立作為可靠鑒定結果。

6、房屋安全鑒定行業發展

房屋安全鑒定工作是對房屋工程的安全情況進行鑒定，從而判斷是否宜居、是否滿足使用條件等。除應用最多的民用建筑安全鑒定，對于老舊建筑、違規建筑、古建筑等的后續工作開展也具有參考。對古建筑或民間自行建造的老舊建筑而言，通過開展房屋鑒定的形式能夠明確結構安全，進而對拆除或修復的決策提供參考;對于未經政府審批私自建造的違規建筑，直接拆除并不利于經濟發展，若綜合條件允許的情況下可進行通過建筑安全鑒定，用來明確該建筑的安全性能，采取保留、加固、拆除等措施;當建筑接近使用年限或已達設計年限后，可通過開展鑒定的形式對安全性能進行全面評估，進而確定建筑能否繼續使用，用來提高建筑綜合經濟效益。

房屋安全鑒定是綜合性的學科，需對建筑物的全流程有著初步認識并明確技術要點，進而達到房屋安全全面評估的意義。房屋建筑安全影響范圍廣、事故后果大，房屋工程的安全情況對綜合經濟效益也具有重要意義。當前房屋建筑安全在行業內和國家法規層面已經有了較為完善的標準和條文，對于房屋工程的安全鑒定工作也在發展之中，已經有了越來越多的先進手法與方案為安全鑒定服務，安全鑒定工作結果的真實性、實用性也更高。

隨著人們安全意識的提高和行業認同的發展，對打造高品質安全建筑和提高建筑的經濟效益是很重要的工作形式，安全鑒定工作已經不僅僅局限于新建建筑的交付工作中，通過安全鑒定的形式能夠對房屋安全性進行全面評估，進而為建筑加固、建筑拆除、建筑維修等后續工作提供參考依據。同時房屋建筑安全鑒定的結果具有科學性與可信性，在法規層面也能作為建筑情況的直觀體現，應用范圍廣泛。

結語：

房屋建筑的安全性能對建筑物安全使用和綜合經濟效益實現具有直接意義，安全鑒定工作具有全面性、客觀性的特點，能夠體現建筑物的真實安全情況，作為后續工作的參考依據。房屋安全鑒定的方法主要包括直觀經驗法、實用技術鑒定法、概率法等方式，各個方法的特點及適用范圍均不同。房屋安全鑒定工作的合規展開，對整個建筑行業的健康發展具有重要意義。

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作者簡介：

張海濱，性別：男，籍貫：山東濟寧，學歷：大學本科，單位：煙臺市住房保障和房產交易中心，職稱：參評副高級工程師，研究方向：建筑工程。