淺析農村宅基地交易現象

摘要：農村農民為充分實現宅基地使用權這種用益物權的財產性權益，私下將自建房屋交易流轉，且隨著農村經濟結構的改變、人民生活方式的轉變，此種現象愈演愈烈。通過定義宅基地使用權的概念，探究宅基地交易目的，分析在宅基地功能性沖突下如何妥善處理農村宅基地交易。

關鍵詞：農村宅基地;宅基地使用權; 使用權流轉; 集體土地;

隨著我國社會發展邁入新航向，農村經濟結構進行調整，人民生活方式發生轉變。農村自建房屋買賣的現象愈發頻繁，交易雙方認為交易合法有效，但因自建房屋所占有、使用的宅基地具有一定的社會福利性質，法律對其流轉設定限制條件，法院在裁判中往往認定此類買賣合同無效。因此在滿足人們對生活的需求和完善法律法規的碰撞下，農村房屋交易有一定的參考價值和探索意義。

一、宅基地使用權的概念

宅基地一詞帶有濃郁的民族性，為我國法律所獨有[1]。新出臺的《民法典》以專章規定了宅基地使用權，反映出國家對宅基地使用權這種用益物權的重視，從法律制度上切實有力保障農民基本的居住權益和財產權益。根據《民法典》第三百六十二條的規定，宅基地所有權歸集體所有，農村集體經濟組織的成員都有資格無償獲得一塊宅基地，占用并使用該分配土地建造房屋，滿足農民基本居住需求，且此種具有濃厚福利色彩的權利不受任何組織或個人的剝奪。[2]也就是集體經濟組織成員在集體分配的土地上建造房屋，無償享受農村住房福利保障。不得不說，宅基地使用權這種福利保障對穩定農村社會發揮了極其重要的效應，對推進建設社會主義和諧社會及社會公平公正作出了巨大的貢獻。

二、宅基地交易的現實因素

宅基地使用權這一中國獨有的用益物權在歷史發展過程中發揮了舉足輕重的作用，其為廣大農村人民提供了安居樂業的生活場所和居住環境。隨著我國經濟發展進入新常態，既有經濟結構的調整和經濟形態的轉變進入一個靈動的新時代。[3]農村農民在滿足基本居住需求的同時對發揮農村自建房屋的財產性功能愈發渴求，城鎮居民在城市高速發展的快節奏下對農村安逸舒適的自然生活環境愈發向往，因而宅基地交易的現象層出不求。

關于農村房屋買賣交易現實因素如下：1、農民進城后在城市定居并購入城市商品房。2、原分得宅基地的家庭成員因成家分戶后向集體經濟組織申請新宅基地建造房屋，后通過繼承、受贈或者其他合法方式取得另一處宅基地。3、城鎮居民因城市房價攀升進而轉向城市周邊環境優美、交通便利、又極具性價比的農村自建房。4、久居城市的市民生活方式發生轉變，又或者原農村戶口的農民進城打工、學習、生活，年老后返回原村莊5、偏遠山區的集體經濟組織成員為了滿足生產生活便利的需求。

農村房屋買賣，表面看是倆個平等的自然人基于真實、自愿的意思表示進行的買賣合同關系，實質上由于買賣標的的特殊性，現行法律明令禁止。學者們對于宅基地交易流轉有不同的建議和看法。有學者認為宅基地上自建房屋屬于個人財產，且《土地管理法》僅列明不予批準的情況，并沒有禁止農村房屋的出賣。[4]還有學者[5]從經濟學、社會學角度分析支持宅基地流轉，不僅使得宅基地使用權在流通中實現其財產價值功能，還能通過流轉消除城鄉二元社會進而促進社會穩定和諧發展。

三、妥善處理宅基地交易方式和側重點

1、宅基地使用權去身份化

目前合法的宅基地交易僅存于同一集體經濟組織內部成員之間，故為妥善處理宅基地交易，“首要步驟就是要將宅基地使用權對身份的依賴性消滅，轉而成為一種能被權利人自由意思支配的物品?！?在新型城鎮化發展中，宅基地使用權的身份限制使得大批進城農民工進退兩難，要想無償無限期的使用農村宅基地就需要放棄享受城市完善的社會保障制度;要么退出農村戶籍，等宅基地上建筑損毀滅失，自動喪失宅基地使用權。因此，宅基地使用權的去身份化，有利于保障進城農民工的權益，有利于推進新型城鎮化的發展。

2、積極探索退出機制

針對城鎮近郊的村莊，政府及村集體應當鼓勵農民自愿有償退出宅基地，通過建設配套設施齊全，保潔服務到位，環境優美的新型農村社區、住宅小區及農民公寓吸引農民主動退出宅基地。對于因繼承、贈與的“一戶多宅”以及進城落戶農民的宅基地閑置情況，村集體可以勸服其退出宅基地。同時接受退出宅基地的所有人集體應當給予退出人公平的補償，補償主要針對宅基地上房屋和附屬設施的財產價值以及宅基地的使用價值 。

3、完善流轉收益分配機制

利潤的分配不公會引起社會的動蕩，在宅基地交易上的收益分配，應當在堅持對農民的保障的基礎上兼顧公平與效率原則。按照目前農村宅基地交易趨勢，農民在宅基地交易中獲得的收益可主要分為這三個部分：私人財產的房屋、集體所有的土地，土地增值收益。目前在收益分配主體和收益分配比例上的立法規定處于空白階段，故需完善分配機制。房屋作為農戶的私人財產在交易流轉中獲得的收益理所當然歸農民所有，但除去房屋收益之外的收益，應當適當分配給集體。

總之，對于農村宅基地使用權這一中國獨有的用益物權，如何平衡宅基地使用權附有的社會福利功能以及財產性功能，如何最大程度保障并實現農民對于宅基地使用權的權利，絕非一朝一夕能解決的。農村宅基地交易的現象由來已久且普遍認為存在即合理，既不能任由農民隨意流轉，也不能在政策上一刀切阻止流轉。需要結合現實交易因素及中國國情積極探索宅基地改革，妥善處理宅基地交易。

參考文獻

[1]陳小君，蔣省三.宅基地使用權制度：規范解析、實踐挑戰及其立法回應[J].管理世界，2010（10）：1-12

[2]王利明，《物權法研究》（下卷），中國人民法學出版社2007（2），P195.

[3]孫淑云，李清掌，王志敏.河北省潛在贍養比解決對策之研究[J].河北工程大學學報（社會科學版），2016（3）：76-79.

[4] 陳建貞.如何走出農村私有房屋買賣的困境——談非集體組織成員能否成為農村私有房屋買賣合同的買主[J].人民司法，2007（1）：84-86.

[5]方金華.關于農村宅基地使用權流轉的法律思考[J].西華大學學報，2008（3）：65-69.

作者簡介：陳鑫鑫（1997-），女，浙江寧波人，碩士在讀，現就讀于河北工程大學文法學院，研究方向：民法、社會保障法

基金項目：2016年度河北省社會科學基金項目（編號HB16LJ002）