房地產業的整合式創新路徑研究:看鏈家到貝殼的發展

丁盈嘉

摘 要：在“互聯網+”時代下，企業迫切需要把握機遇進行創新。我國房地產行業富有中國特色，如若運用西方創新范式進行剖析略顯牽強。因此，運用整合式創新理論框架，以鏈家和貝殼為例分析我國房地產行業的創新路徑。結論表明，鏈家結合時代特征進行行業中的顛覆式創新，為其持續發展打下基礎；貝殼融合中國情境、戰略導向，通過開放、協作、全面創新走上了整合式的創新之路。

關鍵詞：整合式創新；貝殼；鏈家；房地產業

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2022）33-0063-03

引言

“十四五”規劃的開局之際，我們需要堅決把握創新這一重大的時代命題，堅持通過科技創新加快推動高質量發展之路。新型冠狀病毒疫情的強烈沖擊下，國內外環境變得越發深刻、復雜。對于過去的科技成就仍需要秉持不驕不躁的態度，繼續通過創新引領未來戰略部署，爭取實現從量變到質變的突破性成長?？梢园l現，創新的重要性不言而喻。

“互聯網+”時代下，傳統的邊界感日益模糊，新工業革命推動著“數字空間”的發展與普及。房地產行業歷經幾十年的發展也正逐步進入創新領域，但如果用西方各國為代表的創新范式解釋我國房地產行業的創新活動似乎有些牽強。因此，本文通過案例研究的方法，運用“整合式創新”理論框架驗證中國情境下房地產行業的創新路徑。

一、文獻回顧

整合式創新理論是陳勁等學者于2017年提出的一種基于東方智慧的新興創新范式?？梢哉f，“整合式創新理論”是以戰略視野為前提，集協同創新、全面創新和開放創新于一體的創新范式[1]。傳統西方創新范式強調企業家內在精神的驅動力，主要從產業、技術、社會等方面進行探索與研究。通過對不同國家情境的劃分，創新范式主要可以區分為美國情境、歐洲情境、亞洲情景三種。美國情境下的創新范式主要以市場和需求為導向，關注企業的利益結果[2]；歐洲情境下的創新范式并非秉持利益至上的原則，更多則是關注社會需求與社會價值，注重技術與文化的交融[3]；而亞洲學者則主要基于各自國家的特點和創新實踐提出不同的創新范式，如日本學者提出的“精益創新”[4]是日企技術人員匠心精神的體現。然而，上述創新范式無法擺脫原子論的創新思維方式[1]，造成了思維局限、過于重視橫向資源整合的缺陷。此外，缺少戰略設計和戰略全局觀也導致了企業目標在實施過程中缺乏前瞻性視野。究其原因，主要是現有創新范式缺乏中國傳統文化和東方哲學思想的滲入，如儒家哲學的中道思想、道家哲學的陰陽動態變化、法家哲學的全局戰略觀等[5]?；诖?，“整合式創新”理論的提出關注了戰略、協同、全面、開放四個創新要素，融合了東方哲學和中國傳統文化的優點，填補了中國情境和東方智慧的空白。

目前，整合式創新理論的相關文獻主要基于單案例分析法，結合國家重大科技領域，從產業、技術等層面進行研究[6]；也有研究關注跨界整合式創新，分析市場導向對于跨界整合的差異性影響[7]?，F有對于房地產行業的研究多針對企業多元化和專業化的經營方式[8]，研究企業績效與經營戰略模式之間的關系，但尚未得出一個統一的結論。也有研究關注宏觀環境對于房地產行業的影響，包括融資能力[9]、資本結構[10]。但鮮有文獻聚焦于第三產業，關注互聯網、數字化的整合式創新。因此，本文重點研究互聯網時代下房地產行業整合式創新的演化過程，探索地產行業的自我顛覆與創新，為其他服務業進行整合式創新之路提供啟示與借鑒。

二、案例介紹

本研究選取鏈家網、貝殼找房兩家企業進行案例分析，運用“整合式創新”理論框架剖析我國房地產行業巨頭發展、壯大的創新路徑。挑選鏈家網和貝殼找房企業的原因主要如下：一是用戶規模大，市場滲透率占比位居所有房產品牌前列，具有代表意義；二是貝殼脫胎于鏈家，兩者關系密切。

鏈家于2001年在北京成立。發展至今，鏈家的差異化經營戰略主要體現在進行二手房資金托管，財產安全性增高；簽訂三方合約時率先承諾不吃差價。憑借上述優勢，鏈家搶占了市場先機。但好景不長，2005年房地產市場呈現下滑趨勢，二手房交易量急劇萎縮。許多房產中介公司采取閉店裁員方式渡過市場寒冬期；而鏈家迎難而上，采取順勢擴張的方案迅速擴大市場占有率。2014年，互聯網房地產模式興起，信息的透明化也導致了中介費用的“價格內卷”，多家企業的聯合競爭加劇了鏈家的危機感。四年后，貝殼找房平臺作為其旗下新品牌正式上線。十八年間，鏈家改變了傳統的垂直經營模式，開創了全新的數字化房產交易平臺，在整合式創新之路上披荊斬棘，取得豐碩成果。鏈家是如何實現顛覆式創新，而貝殼如何整合現有資源創造可持續性價值是本文的重要探討內容。

三、鏈家的“自我顛覆”

自成立以來，鏈家的發展經歷了純線下時代—信息化時代—互聯網時代的三階段戰略部署[11]，從而一步步發展成行業巨頭。

（一）純線下時代，沉淀企業價值觀

參閱鏈家網從2009—2012年的交易數據，銷售額的突破式增長令人感慨。三年間鏈家網業績額將近翻倍，2012年達到了33.15億元。究其原因，莫過于鏈家網顛覆“行業慣例”，沉淀企業價值觀的壯舉[11]。首先，鏈家網突破了房產經紀人的“慣例”，率先制定了二手房資金托管和不吃差價簽訂三方的規則。上述制度動搖了經紀人手中的大蛋糕，導致鏈家網員工的流失。由此，鏈家網實施進一步舉動，突破了人才培養的“慣例”。鏈家致力于招募無經驗的新人和大專以上應屆生，期待培養一批贊同企業價值觀的高品質專業房屋經紀人，塑造專業化、服務化、安全化的交易理念，實現從零到有的過程。

（二）信息化時代，重構房產中介服務流程

產業信息化時代的席卷下，鏈家也致力打造數字化空間。2008年，鏈家上線“樓盤字典”工程，對系統內每一樓盤進行了數據的收集與標注，邁開了數據資產的第一步。隨后，率先提出“鏈家標準”，啟動真房源“假一賠百”的行動，并承諾全渠道100%真房源。這些舉措打破了房地產行業固有的慣例，重構了房產中介服務流程。從“鏈家標準”的承諾到“樓盤字典”的有理有據，鏈家成功建立起了屬于自己的行業信任，也提高了服務的效率。2017—2018年，鏈家分別上線了試真產品與系統，標志著鏈家在信息化時代取得的重大成果，為重構房地產行業商業模式打下堅實基礎。

（三）互聯網時代，打通O2O數據循環

鏈家推廣線上業務后成功獲取了較大用戶流量，但由于房地產行業的特殊性，業務流程的優化和效率是非常重要的一個環節。只有消費者在線篩選與線下帶看和推薦相互結合，才能營造獨特的競爭優勢。因此，在互聯網時代鏈家并未放棄線下門店的擴張，通過直營的方式發展自由門店，提升服務品質。鏈家通過探索線上線下并行的機制，將高服務、高效率、高信任從線下貫徹至線上，打通O2O數據循環，實現交易線上化和數字化的轉變。

產業數字化并非僅囊括線上運營，更主要的是數據間的循環和數字化的合作方式。為打破傳統房地產經紀人之間相互排擠、惡性競爭的不良局面，鏈家上線了ACN機制，從規則入手，合理化、規范化房屋交易流程。ACN機制主要通過拆流程和分利益的方式將房源端和客源端分為10個部分，不同部分可由多個經紀人協同合作。通過劃分蛋糕的方式保障多個經紀人的利益，實現可靠的競合網絡。

鏈家通過早期的步步摸索，探索出了一條適合自己的“顛覆”之路。從純線下模式到經紀人合作機制，數次的打磨為貝殼找房的“整合式創新”之路奠定了堅實基礎，更為其邁向數字房產交易共創平臺提供了核心理念。

四、貝殼的“創新之路”

“整合式創新”的理論框架主要包括戰略導向、協同創新、全面創新、開放創新這四點，鑒于貝殼找房的創新之路是基于中國這一新興經濟體，因此在對貝殼進行案例分析時加入了中國情境這一要素。綜上，本文將從上述五個維度運用整合式創新來探索貝殼的發展。

（一）中國情境

中國情境是作為創新活動的價值觀嵌入在戰略決策中[6]；“整合式創新”是基于中國文化和中國情境的一種創新實踐范式，因此對于中國情境的討論頗為重要。本文將中國情境細分為責任觀、統籌觀、實踐觀[6]，具體解釋如下：貝殼在責任觀中的體現主要基于企業文化和使命?！坝凶饑赖姆照?，更美好的居住”是貝殼公司的使命，貝殼秉持厚德載物的傳統價值觀，強調有責任的創新式發展[12]，旨在為全國乃至全球人民創造更美好的居住。統籌觀即統籌兼顧，主要考慮時間統籌和資源整合。鏈家的戰略目標具有時間統籌觀念，計劃2021年平臺用戶達到100萬，實現月活量突破1億。同時也期望統籌各方資源，建立數字化房屋交易平臺。實踐觀即公司的需求與應用的體現。貝殼結合行業需求和市場需求，提出了需求本土化戰略，推動打造中國版MLS系統。鏈家從大局意識、長遠意識和實踐意識出發，統籌整合現有資源與企業規劃，建設整合式創新活動。

（二）戰略導向

從鏈家的建立到貝殼的崛起，數字化轉型的概念沖擊著這兩家公司，時刻影響著企業的戰略決策與長期發展。貝殼從大局意識出發，堅持自有的企業使命和價值觀的戰略思維，以人才為突破口，培養一群支持并維護本公司企業文化的員工。同時，貝殼貫徹鏈家“自我顛覆式”的戰略思維，將傳統技術與新技術相結合，為未來房地產行業的發展提供新方向。

（三）協同創新

協同創新，即將存在利益沖突、目標沖突的各個主體聯系起來，建立互相協作的創新機制。貝殼的協同創新主要體現在機制創新的突破上。鑒于房源、客源的信息孤島以及經紀人惡性競爭情況，貝殼設立了ACN機制，計劃徹底破解非標準化、低效率的交易模式[13]。與過去鏈家的ACN機制不同，貝殼網作為一個大平臺，涵蓋了許多跨品牌房源，搭建了數據和技術共同驅動的大網絡，促進平臺消費者和使用者的互惠共贏。通過價值共創的方法，經紀人之間的競爭關系得以削弱，顧客的服務體驗也相應上升，實現了協同創新的作用。

（四）全面創新

全面創新，即將創新的各要素相結合，通過整合的方式激發創新亮點，進行全要素、全員創新[14]。貝殼的全面創新主要圍繞技術創新展開，在VR看房功能推出的一年時間內，貝殼成功打造了中國最大房源數據庫，以每月新增20萬套的三維重構速度增長?；赩R房源的海量數據庫，貝殼推出在線AI講房功能，將VR結合AI技術，運用智能算法處理三維空間結構，增強對房屋基本情況的了解。此外，貝殼也實現了數字樓盤到數字樓盤LIVE的轉變。過去數字樓盤僅僅包括房屋基礎信息，為實現數據的流通和轉換，數字樓盤LIVE中增添了房屋的帶看次數與頻率，將市場變化通過數據的形式清晰展現給每一位消費者和經紀人，提高了合作效率、降低了合作成本。

（五）開放創新

實際上，開放式創新強調的是跨越邊界的知識、要素流動[15]，主要強調的是外部合作與共享行為。貝殼的開放式創新主要聚焦于數字化房產交易平臺。作為一個聯結其他房源品牌的大網絡，貝殼積極呼吁其他品牌的加入。2009年貝殼平臺總成交額中，直營品牌鏈家與其他新經紀品牌成五五分趨勢。截至2020年，貝殼平臺共計收錄273個新經紀品牌，覆蓋103個城市，平臺接入超過4.4萬家門店。由此可見，貝殼堅持開放式創新，將一個垂直直營品牌向開放式體系演變，形成網絡化的聯結關系。

結語

本文基于整合式創新理論框架，立足于中國情境分析了互聯網時代下房地產行業整合式創新的演化過程。主要得出以下結論。第一，鏈家經歷了純線下時代—信息化時代—互聯網時代的巨變，堅持通過企業價值觀成就自身，勇于顛覆行業慣例重塑中介行業服務流程，將線上線下高質量服務概念貫徹至今，打通O2O數據循環。第二，貝殼基于中國情境開展整合式創新，關注企業責任觀、統籌觀和實踐觀，以時間為序列樹立企業戰略目標，并將需求本土化，打造了適合中國情境的房產中介服務平臺。第三，貝殼繼承了鏈家自我顛覆式的戰略思維，從大局出發，以人才為突破口實現企業價值觀引領的戰略導向。第四，貝殼通過突破機制創新實現協同式創新，ACN機制的建立搭建了多品牌房源的大網絡，實現價值共創和互惠共贏的局面。第五，貝殼圍繞技術創新開展全面式創新，將VR結合AI技術，引入智能算法進行房屋的在線講解，以實時更新的數據形式加強房屋管控，打造樓盤字典LIVE。第六，貝殼的開放式創新主要聚焦于其數字化房產中介平臺，通過利益驅動的方式鼓勵其他房產品牌加入，創造一個開放式的房產中介體系。貝殼著眼于自身差異，融合中國情境構建了整合式創新路徑，明確了企業在行業中、在國家中的具體定位，也為房地產企業今后的創新發展提供了啟示。

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