BIM技術在房地產項目進度管理應用的探索與優化

【摘要】作為與社會經濟發展息息相關的支柱產業，房地產行業能否實現健康且持續的發展，通常會給社會前進速度產生深遠影響。以往房地產企業的水平及能力參差不齊，在極大程度上制約了該行業的進步，隨著BIM的出現，常規進度管理所存在問題迎刃而解，不僅項目質量能夠得到保證，對其進行開發與建設的速度也有所提升。文章便以此為背景，首先對BIM、進度管理定義和內涵進行了說明，其次對將BIM用于進度管理的意義進行了分析，同時對該技術的應用要點進行了歸納，最后圍繞優化策略展開了討論。希望能使相關人員受到啟發，為日后進度管理等工作的高效開展助力。

【關鍵詞】房地產項目;BIM技術;進度管理? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.11.044

引言：

在經濟飛速發展的當下，建筑項目的規模及數量均有所增加，為保證項目可如期完工，越來越多企業選擇引入BIM技術。事實證明，將BIM用于房地產進度管理，可使管理質量和效率得到大幅提升，不僅管理計劃能夠按照預期計劃推進，管理工作所具有技術含量也會有所增加。要想使其所具有優勢得到充分發揮，關鍵是要將其貫穿項目建設始終，同時根據各階段的特點與訴求，制定切實可行的應用方案，由此可見，圍繞BIM的應用展開討論很有必要。

1、研究背景

BIM的全稱為建筑信息模型，簡單來說，就是以三維數字技術為基礎，通過對建筑項目所涉及信息進行集成的方式，所形成的數字模型，其作用主要是利用數字化方式，對項目特點進行準確表達。該技術被引入我國的時間較短，首批用到BIM技術的項目有北京奧運村、香港地鐵和南水北調，這也決定了我國在對該技術加以運用方面所積累的技巧及經驗，均與發達國家存在一定距離[1]。

隨著科技的發展和認識水平的提高，越來越多企業及科研機構選擇引入BIM技術。2011年，住建部針對建筑信息化所頒布發展綱要指出，各企業應將BIM用于建筑施工，確保該技術可貫穿項目由設計到施工的各個階段，以此來控制信息傳遞期間所出現的衰減問題。如果條件允許，可盡快將4D管理系統用于大型項目的建設，通過可視管理的方式，為項目建設質效的提升助力。次年，住建部對工程建設標準進行了修訂，此舉表明對BIM標準進行制定的工作已經被提上日程。此后的數年里，BIM技術被頻繁用于建筑行業，無論是武漢中心、上海中心還是中國尊項目，在前期設計與開發階段均對BIM進行了運用，該技術的普及率也呈現出了穩步提升的趨勢。

2、核心概念解析

2.1 BIM技術

BIM強調以計算機網絡為載體，借助現有三維數字技術，建立可全方位描述項目特點的可視模型。隨著建筑規模的逐漸擴大，BIM所具有作用開始引起人們的重視，將該技術用于項目建設成為大勢所趨。結合實踐所積累經驗可知，該技術的特點主要表現在以下方面：

2.1.1可視化

對房地產企業而言，實現可視化所產生影響往往極為深遠。例如，對BIM加以運用，可促使二維圖紙向可視模型進行轉化。雖然效果圖同樣能夠以較為直觀的方式展示設計方案，但其內容往往局限于構件位置、顏色及大小，而無法如實展示各構件所存在的反饋性與互動性。BIM可憑借其所具有的可視化特征，對上述問題加以解決，在展示效果圖并生成相關報表的同時，為參建方溝通及討論提供便利。

2.1.2模擬性

這里要明確一點，BIM的模擬性并非傳統觀念所認為的僅能對建筑模型進行模擬，還包括對實際工作中無法操作的事物進行模擬。在前期設計階段，有關人員可利用BIM對項目進行熱能傳導模擬、節能模擬以及日照模擬。另外，該技術還可被用來對符合項目情況的4D模型進行建立，確保參建方既能夠獲得項目可視模型，又可以對項目建設時間具有準確了解。項目竣工后，該技術的運用方向逐漸轉為對緊急情況進行模擬，旨在使業主掌握應對緊急情況的方法，為其安全提供保障。

2.1.3協調性

無論對業主、施工方還是對設計院而言，要想使項目按照預期計劃推進，均要做到互相配合與協調，針對建設期間所遇到問題展開討論，盡快制定相應解決方案，以免造成更嚴重的后果。在前期設計階段，極易由于溝通不及時，導致各專業間出現碰撞，對BIM加以運用，可使上述問題得到有效解決。這是因為BIM能夠在正式施工前，針對各專業間可能出現的碰撞進行協調，同時生成相應的協調數據，供有關人員參考。

2.2進度管理

2.2.1含義

進度管理的關鍵是在項目建設期間，以進度計劃為依據，采取切實可行的方法對項目進度進行檢查，對比設計方案并明確所存在問題，根據問題成因對后續計劃加以調整，在保證項目質量的前提下，對建設速度進行大幅提升。對房地產項目而言，成本控制、質量控制還有進度控制密切相關，三者既獨立存在，同時又會給對方產生影響。除特殊情況外，加快進度均會使項目成本得到降低，而嚴格控制質量有一定概率導致項目建設速度放慢，但這樣做能夠避免項目出現返工的情況，確保項目可如期交付，由該項目所創造經濟效益也會變得更加可觀。

2.2.2必要性

項目能否按照預期計劃完工并交付使用，通常會給其所創造效益帶來直接影響。通過上文的分析可知，成本、進度和質量的關系為對立統一，簡單來說，加快進度會增加成本，但也能夠增加項目收入，在不考慮實際情況的前提下加快進度，將給項目質量產生巨大影響。而嚴格控制質量有極大概率導致項目建設速度放緩，但這樣做又能夠降低返工概率。進度管理的關鍵是對上述各控制目標進行協調，在保證項目質量的前提下，通過加快建設速度的方式，控制項目成本。

3、將BIM用于進度管理的意義

作為房地產管理不可或缺的重要一環，進度管理與項目建設速度、效果密切相關，為保證將BIM用于進度管理所取得成效達到預期，確保BIM的優勢可在房地產領域得到充分發揮，有關人員需要對其應用價值和意義加以了解。

3.1完善進度規劃

BIM能夠緊密聯系進度計劃和可視模型，提前對項目建設場景進行模擬，根據模擬效果對現有進度規劃所存在問題加以了解，制定相應的處理方案并進行糾正，隨后，再通過模擬糾正后規劃的方式，確保建設過程、進度規劃高度契合，由此來確定符合項目特點的最優計劃，為日后各項工作的開展質效提供保證。

3.2改善WBS結構

對BIM加以運用，可實現有關人員利用WBS對進度計劃進行制定的設想，在對進度編碼進行實時獲取的前提下，按照相應規律對已實現3D模型的ID進行串聯，由此獲得與項目特點相符的3D-BIM模型?？紤]到模型數據需要憑借現有數字技術被寫入信息模型，因此，有關人員可將3D-BIM模型用于項目建設的各個階段，并以該模型為基礎有序開展各項工作，根據該模型所提供信息，調整后續建設方案，同時將建設期間所產生數據寫入該模型內[2]。

此外，有關人員還可以選擇以系統內置鏈接工具為依托，對項目實體、建設構件和WBS節點進行關聯，根據項目情況對4D模型進行建立，確保所建立模型能夠基于時間序列對進度計劃進行模擬，同時輸出相應信息。事實證明，對該模型加以運用，可確保有關人員第一時間發現項目所出現變更，盡快根據項目變更擬定應對方案，將變更給項目成本、建設速度所產生影響降至最低。

3.3指導進度管理

實際運用效果表明，BIM擁有極高的技術含量，同時由該技術所建立可視模型較常規模型更符合項目建設要求，由此可見，將BIM與進度管理相結合，可通過動態模擬現場情況及系統分析管理成效的方式，使有關人員對現有管理計劃所存在不足具有全面了解，在此基礎上，調整并優化現有計劃，為進度管理等工作的高效開展奠基。隨著科學管理計劃得到落實，項目建設質效均會得到大幅提高。

3.4提高管理水平

利用BIM所建立模型，可為有關人員提供進度管理期間需要用到的信息，確保參建方憑借可視模型對建筑所用構件進行細致分析，確定日后進度管理的側重點，使管理水平最大程度接近預期。

3.5建立健全信息平臺

對房地產項目而言，完整且科學的信息模型的作用主要體現在兩個方面，一是詳細描述項目對象，二是對參建方所掌握信息、各階段項目數據進行連接?；贐IM模型開展信息管理相關工作，不僅為房地產企業提供了所需工程數據，同時可保證參建方所使用信息來源相同，最大程度保證信息一致且準確，通過實時共享的方式，使常規紙質交流所存在信息滯后、信息斷層等問題迎刃而解，且各應用系統間所存在信息孤島也可因此而得到消除。有關人員可憑借該技術對項目進行全過程管理，在整合各階段進度、成本及質量等數據的基礎上，科學預測項目可能出現的環境影響與能源消耗，使項目成本得到有力控制。

3.6可推動項目高效開展

BIM模型和常規模型間所存在區別，主要是前者能夠詳細描述建筑特征及內部情況。常規二維模型僅能憑借表格、圖紙開展進度管理工作，基于BIM所建立可視模型，則能夠從不同維度和角度對建筑進行展示，參建方不僅能夠通過BIM模型核查建筑外觀及構件外形，還能夠細致觀察并評估各構件規格、材質及顏色，在提高設計質量的前提下，為設計方預留更多時間對項目性能進行考慮，以免由于設計方案不科學或不合理，導致項目出現不必要的誤工及返工。

4、將BIM用于進度管理的要點

隨著城市化建設的深入，建筑項目規模較以往有所增加，出于對項目進度進行科學管理的考慮，有關人員提出對BIM加以運用的方案，具體運用要點如下：

4.1前期準備

4.1.1設計方案

在前期設計階段，以設計院所提供方案為依據，利用BIM進行建模，可獲得便于理解且意義深刻的可視模型。有關人員可借助管理平臺對該模型進行演示，由此來明確設計者的意圖、施工期間可能遇到的問題和解決策略，通過對比現有方案的方式，確定符合現場情況的最佳方案，為后續各項工作的開展提供科學參考。

4.1.2設計圖紙

此外，利用BIM進行圖紙設計，還能夠為日后進度管理工作的推進奠定基礎。要想使BIM技術所具有優勢得到充分發揮，關鍵是要準確掌握該技術的使用方法與技巧，利用BIM對項目剖面圖、平面圖和立面圖加以確定，同時根據可視模型所提供信息，優化現有設計圖紙，確保所設計圖紙兼具科學性與全面性。隨著設計、繪制圖紙的時間得到壓縮，施工時間將變得更加充裕，且可視模型更便于有關人員對構件結構進行了解，通過碰撞檢查、交叉配合等方式，預測可能存在的問題并加以解決，最大程度避免返工情況的出現，在保證項目質量的同時提升建設速度，確保項目可為企業創造更為可觀的效益。

4.1.3招、投標

招投標的過程中，招標方可憑借BIM平臺對項目要求進行實時共享，確保投標方可及時且準確的了解設計要求與意圖，盡快提供切實可行的方案和圖紙，同時根據所設計方案及圖紙對工程量進行計算，確定項目建設成本。事實證明，此舉可使招投標的時間和建設周期大幅縮短，從而為建設方提供更加充足的時間，用來對項目進行施工及管理，項目質量自然能夠更接近預期。

4.2中期施工

作為利用BIM控制建設進度的關鍵階段，對項目進行建設期間，有關人員應以BIM為落腳點，結合前期所設計方案，有序開展進度規劃和工序安排等工作，在集成管理項目建設所需成本、人力及場地的前提下，對建設過程進行可視模擬，由此來達到虛擬施工的目的。

在計算機上模擬項目建設過程，可幫助有關人員提前了解項目特點，同時準確預測項目可建造性，提煉進度管理需要關注的重點，為設計圖紙等工作的開展提供科學指導，以免項目建設期間出現頻繁變更等情況，使建設速度達到預期。對結構進行施工時，同樣可以對BIM模型加以應用，簡單來說，就是利用所建立模型優化并更新設計圖紙，準確掌握交叉施工給各專業所產生影響，組織各專業有序開展建設工作，通過提升建設速度的方式，確保項目可如期交付并盡快投入使用。

4.3后期驗收

待項目施工告一段落，有關人員需盡快對建筑采光效果、隔熱保溫效果和綠化面積進行驗收，確保所建設項目可最大程度滿足業主要求。以往所采取管理模式，通常需要先由業主進行驗收，再根據業主所給出反饋，對項目各方面性能加以完善，該方式極易造成工期延長，導致項目無法盡快投入使用。對BIM加以運用，可使上述問題得到解決，在正式驗收項目前，承包方便可利用BIM對建筑保溫性、綠化效果和隔熱性進行檢測，及時解決檢測期間所發現不足，確保建筑能夠達到業主要求，由此來縮短后期驗收用時，保證項目所創造效益可達到預期水平。

5、將BIM用于進度管理的優化策略

要想使BIM所具有優勢得到充分發揮，通過科學運用BIM的方式，推動進度管理相關工作高效開展，關鍵是要做到以下三點：

5.1增強參建方的BIM能力

由于BIM被用于房地產建設的時間較短，目前，多數設計院仍然選擇沿用常規工作模式，即：為建設方提供設計圖紙，而非相應的可視模型。若建設方對設計圖紙持有不同意見，則需要將自身見解告知專業人員，由專業人員對可視模型進行修改，此舉不僅使管理流程變得更加繁瑣，還會在一定程度上影響建設進度。要想解決該問題，關鍵是要對參建方的BIM能力進行增強，期間業主可對自身所具有推動力和影響力進行充分發揮，例如，在招標條件中新增與BIM能力相關的內容，引導參建方對自身BIM能力進行發展。再例如，對進度管理期間BIM的運用效果進行評估，增強BIM所具有的有效性及適用性。

5.2盡快建立專業BIM團隊

走訪調查可知，現階段，仍有一定比例的房地產企業尚未意識到組建BIM團隊的重要性，在日常工作中，選擇聘請專業團隊根據設計院所提供設計圖紙建立相應的可視模型。而所聘請團隊往往難以做到在建立模型的過程中，對參建方需求、業主要求進行系統且全面的考慮，一旦出現溝通不及時等情況，便會給建設進度造成負面影響。由此可見，房地產企業應對BIM所具有價值引起重視，并通過以下方式完成建立專業團隊的工作：一是聯合本地高校，由高校開設與BIM相關的專業，向企業輸送大量具有堅實理論知識及突出專業能力的人才，為團隊的建立奠定基礎。二是定期組織開展培訓活動，同時引入并實施獎懲機制，確保每位員工都擁有平等的接受培訓的機會，通過對其綜合素養進行提升的方式，為優化進度管理等工作的開展助力。

5.3優化現有BIM運用流程

研究表明，國內多數房地產項目均未制定完善且科學的BIM流程，可以預見的是，隨著BIM運用范圍的擴大，相關技術所產生影響將進一步加劇，要想搶占先機，關鍵是要優化現有BIM運用流程，確保BIM運行狀態理想，避免項目出現工期延長或其他問題。

結語：

通過上文的分析能夠看出，將BIM用于進度管理，可使房地產在進度管理方面出現問題的概率降至最低，確保進度管理所取得成效達到應有水平?，F階段，制約BIM得到高效運用的因素有兩個，一是建筑行業針對BIM所制定標準有待完善，二是BIM人才數量有限且相關技術仍存在明顯不足。未來，有關人員應提高對BIM的重視力度，主動運用BIM開展管理工作，在保證管理水平及效果的前提下，為行業發展助力。

參考文獻：

[1]邵征宇，王磊.企業運用大數據手段實施房產管理研究--評《大數據管理與應用導論》[J].科技管理研究，2020，40（15）：1.

[2]唐繼華.房地產建筑產業生命周期經濟安全管理對策--評《房地產全生命周期安全管理：體系與實施》[J].中國安全科學學報，2021，31（10）：1.

作者簡介：

陳楠楠（1982.12.19），女，漢族，遼寧葫蘆島人，本科，研究方向：IT項目管理。