對新形勢下存量房交易資金監管的一些思考

【摘要】存量住房交易過程是一種涉及資金量大，交易過程長的特殊商品，因此做好對存量住房交易資金監督管理是嚴格存量住房交易過程的關鍵措施，但在當前“互聯網+”和“放管服”改革發展的大背景下，怎樣進一步優化存量房買賣過程和提高交易過程工作效率，讓“企業數據多跑路，民眾少跑路”是各政府部門在全面深化改革發展中必須進一步考慮的問題。如二零二零年新春出現的新型冠狀肺炎病毒疫情時期，怎樣確?；ヂ摼W交易、登記工作順利實施，使普通老百姓足不出戶甚至不見面也可進行業務受理，就是對這一問題的突出反映。

【關鍵詞】存量房買賣;資金監管;一窗辦理;一網通辦

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.13.007

引言：

隨著國家經濟建設和城市化的發展，中國房產交易市場發展得很快，其中存量住房交易更呈現出了活躍的趨勢。雖然活躍的存量住房交易活動在推動中國房地產業健康發展、提高普通老百姓的住房條件等方面都發揮著很大作用，但與此同時所產生的社會問題也越來越明顯，如陰陽合同、虛假買賣、交易詐騙等，不但給買賣當事人帶來了損失和精神負擔，而且不利于整個社區的祥和安定。為規范存量住房交易活動、維護買賣雙方交易資金安全，國家已先后頒布了相關的政府文件，完善房產網簽備案，并實施了存量住房交易資金監管。而所謂的資金監督，也叫做第三方監督。存量住房交易資金監管，即是指存量住房買賣雙方的交易資金交割不是經由中介公司或自行交割，而是經由第三方機構在銀行開設的存量住房交易資金監管專用賬戶，在房產交易時買賣雙方必須由資產監督管理單位共同簽署資金監管合同，在托管銀行辦理資金委托劃轉，當房地產轉讓登記完成，由資產監管部門單位將監管資金劃轉到由賣方所設定的監管資金結算賬戶上，以進行“銀證兩清”，并確保買賣雙方的交易資金安全。

1、房地產交易監管特點

存量住宅，是指已被收購或自建且已獲得不動產權利證的住宅。存量房屋交易資金，是指由存量住宅使用權人和買受人之間達成的在存量房屋買賣合同中規定的房價款項。

（1）首先，由于現如今中國人民的日常生活和對房地產行業的發展推動都有著不可分割的關聯，其市場穩定監管的重要意義也不言而喻。房地產行業的不斷進步，直接帶動了當前的中國社會經濟發展，并成為了整個中國國民經濟利益中相當重要的部分，從而形成了我國工業基礎。房地產業的市場流程復雜，對國民經濟的發展產生了著實時的深遠影響。尤其經過近年來的變革，政府部門也更加重視房地產業市場經濟的運作模式，為幫助整個中國建筑業市場乃至社會經濟發展進入穩定的領導地位，對房地產的整體監管體系必須進行系統而科學的規劃，才可以真正使其形成具有良性循環性的重要產業。

（2）緊迫性。由于如今中國的市場經濟發展現狀，主要還是位于發達國家，相比于部分海外發達國家來說仍具有發展滯后的現象，所以完善中國房產交易的市場監管方法，也具有相當的緊迫性，唯有及時地將其逐步形成的企業體系完善，才可以有助于我國進一步增強國際競爭力，以及在經濟社會發展的進程中加快整體發展速度。在有關政務部門最新的調研結論下指出，盡管目前中國房產交易市場正在不斷地逐步形成企業完善，但是還是存在著不少疏漏的情況出現，并推動了市場整體的發展時長以及產生了相應的社會危險和波動，對中國今后發展將十分不利。所以，對于并不是系統性的經營管理模式，要求有關政府部門提高對它的關注度，充分意識到其緊迫性，并及時地采取較為合理的監管體系構建，將有助于在房地產行業中建立較為穩定的經營局面。

（3）復雜性。相比于其他產業中交易市場的運作，房產交易市場的運作模式更加復雜，其在整體的發展過程中涉及到了多元的買賣模式及其投資活動，而每一個費用和收入上的差別都給其發展添加了相當的復雜度。而由于人類生活水平的提升，對個人以及各戶家庭來說，對于房產的投資活動、收入以及費用，都是在日常生活中相當巨大的支出之一，并由此產生了對該交易市場的嚴格要求，并伴隨著多元素交易方式的發展。

2、存量房交易資金監管的必要性

由于當前房產業務的發展，存貨房的交易量也在逐步擴大，近年來中國各大都市二手房屋的交易量直逼一手住房交易量，目前也已有部分大中城市的存貨房交易量超過了一手商品住房，因此存貨商品房買賣已變成新時代下的主要內容。伴隨著存量房交易量的增加，對交易中的投資交易必須加以監督。而且存量房買賣本來就比商品房更復雜，其時間和過程比較繁瑣，因此中間過程的具有風險也就有所增加。從儲備數量發掛牌出售，到最后雙方成交、簽訂合同、產權房屋的過戶、登記審核，直到領取證件都需要經過比較漫長的一段時間，并且在此過程中買賣款與產權證之間是存在著一定空白期的，而這種空白期往往缺乏任何保護，也是產生存量房買賣欺詐犯罪的主要因素。如果購買者所選擇的是信貸購房方案，則還需要和商業銀行簽訂合同以及其他事宜，盡管在一定程度上增加了安全性，但買賣雙方就正當權益空白期和心理擔憂的根本問題仍未能有效解決，而一般的人民群眾也是無法承受在房產交易中出現損失的，所以一定要保證資金交易的安全性，以填補空白期限。融資監管也應運而生，存量房融資監管實質上是指通過第三方監管機構為確保融資和房屋所有權，根據協議向買賣雙方提供融資和產權證，以確保買賣的安全。

3、存量房交易資金監管現狀及存在問題

從目前存量商品房成交狀況分析，不管是全款買房或者按揭購房，從買賣雙方簽署買賣合同、共同繳稅，到最后完成房產的過戶登記，時間通常要數天甚至數個月，又或者更為漫長，但時間周期也相對比較長。在提出資金監管措施以前，存量房買賣始終面臨“先付款還是先過戶”的爭論，在實施了交易資金監管措施以后確實能緩解這種問題，但在實施過程中卻又產生了若干新的問題。

（1）一個單方不進行政府融資監管，取消申請怎么辦。按照常理來說，一旦買賣雙方的融資交易過程因故而無法持續辦好時，到交易保障機構申報并取消了融資監督，在經過核實之后交易保障機構就會將房款和利息全部退還給買房人。但是值得注意的是，不管是融資監督的建立或者取消，都必須買賣雙方一起協調進行，倘若是發生一方不能協調的情形該如何解決？又如何單方面取消了融資監督委托？畢竟走上司法渠道也是一項漫長而又繁瑣的事務。

（2）如何做到對資金監管的“一窗受理”和“一網通辦”，讓老百姓少跑路雖然資金監管只是在交易環節中增加一個買方存入房款、賣方預留收款賬號的環節，但存量房交易資金監管是近幾年才興起的“新事物”，實施時限較短，但經驗不足，過程很復雜。在房屋交易的整個流程中，只要選擇了資金監督，交易當事人就需要反復奔走于房產、不動產登記、銀行、財稅等機關。而怎樣使資金監督做到"“一窗受理”“一網通辦”“讓數據多跑路，老百姓少跑路”，是目前存在的一項重大問題。

（3）如何提高老百姓對融資監督的認可度和接受度。存量房買賣融資監督的基本原則一般是自主買賣的，自主選擇能否接受融資監督，與中介居間買賣的，為避免中介盜用、侵占買賣融資，也應當納入監督。自主買賣和中介撮合完成的，所有買賣資金監管金額均由買賣雙方自主選定。雖說資金監管制度能夠減少買賣風險，保障買賣資金安全，但是根據目前的買賣過程而言，對出售人來說，由于收款時限較長，對那些急需資金或者由“小房”換“大房”的售房人來說，也大多不愿接受資金監管。在新形勢下我們如何進行轉變，使買賣雙方都更認同并接受資金監管制度呢。

4、新形勢下的存量房交易及融資監管模式提升途徑

（1）健全存量房交易資金監督管理機制。為確保存量住房交易資金能夠健康發展，政府必須進一步健全存量住房交易資金監督管理機制，為監督管理工作提供強力保障。另一方面也要不斷拓展對存量住房交易資金監督管理的覆蓋范圍，讓全國城鄉存量住房交易資金都能有基本保障，全面涵蓋存量住房交易資金，不但能夠有效遏制炒房行為，同時從其他地方也可以取得豐富存量住房交易資金監督管理的經驗，從而進一步促進了房地產業發展。另一方面，要繼續堅持已實施嚴格且高效的對存量房買賣資金監督，以促進監督過程標準化、系統化，交易監督公平透明化，銀行審貸、批貸等工作也能受到公眾監督。信貸買房是存量房買賣資金監督中的核心，很多人民群眾都會以信貸方法完成買房，資金監督要著重監督首付款金額，至于后續抵押貸款的資金也可免監督，并不是資金監督的重心。在交易過程時需要對存量房的轉讓狀況做好記錄和登記，而賣家也必須提供產權證明文件與有關合同，在嚴格保證法定程序的基礎上也要盡量簡化監督過程與辦事投入，以提高對存量商品房交易資金監督機制的簡便性和可靠性。另外，政府部門對主要的市場監督工作也必須和其監督管理機關進行協調，比如地方工商等主管部門，為配合存量住房交易資金監督管理，制定了相應的服務規范和規定，有利于增強了存量住房交易資金監督管理體系的完備性。

（2）指導中介機構，搞好對存量房交易資金監督管理。中國人口基數大，人民群眾對需要房屋的需求旺盛，且存量房買賣數量較多，單靠地方政府部門或商業銀行監管還無法解決對交易量的巨大需求，因此中介機構介入就成為了迫在眉睫。而通過對買賣雙方所直接提供的融資存在著失信風險，而把資金存進服務中介組織就成為了保護融資的好辦法，但是由于服務中介組織自身也存在著挪用資金的風險問題，因此必須進一步做好對服務中介組織的監督管理工作。首先，確定服務中介組織參加存量住房交易的標準，服務中介組織的資格及其相關從業人員必須有專業知識證明文件，服務中介組織參加存量住房交易資金監督管理必須對從業人員、交易情況實行備案，逐漸建立服務中介組織誠信評估系統，使人民群眾對服務中介組織在存量住房交易融資方面的實力與水平有清晰的了解，這就可以促使服務中介組織規范自身，提高執業實力。其次，服務中介組織本身必須自覺接受監督，充分運用數據平臺等技術手段將服務中介組織的交易數據公示，引導服務中介組織健全存量住房交易資金監督管理制度，在良性的競爭氛圍中推動存量住房交易資金監督管理質量提高。最后，為了約束服務中介組織的存量住房交易資金監督管理活動，特別是在資產托管、產權托管等方面，政府必須要求服務中介機構及時向當地的房產監管部門做出回應，并與行政監管機構協調管控，以保證對存量住房交易資金監督管理的有效安全。

（3）完善存量住宅交易資金監督管理立法?，F階段，中國關于存量住房交易資金監督管理的立法相對單薄，大多是依托城市住宅監管部門自主建立的，這里面部分立法的支持力量比較小、覆蓋范圍不夠廣泛、法律效力淡薄。所以，要推進存量住房交易資金監督管理立法。另一方面，各地政府部門要根據以往成功經驗和實踐情況不斷細化完善住宅交易條例，適時制定各類監督管理工作指標，給監督管理工作提出具體的方向，如此才能使存量住房交易資金監督管理平穩進行。另一方面要政府部門也要主動帶動全國各地積極參與立法的制度構建，房地產監管部門、中介機構、商業銀行、廣大人民群眾和社會各界力量，都應該加入到存量住房交易資金監管立法的制度建設之中，并采取廣泛征求意見、與代表協商等方法，共同制定實踐性強、行動性強、可行性強的立法制度。在資產監管模式實施過程中也要傾聽各界建議，吸取經驗教訓逐步構建起科學的存量住房交易資金監管立法制度。

（4）建立專門資金監管人才隊伍。專門資金監管專業人才隊伍，是企業進行存量住房交易資金監督管理工作的基本保證，新形勢下企業資產監督管理工作趨于專業性、規范性，就必須可靠的人才隊伍作保障，才可以提高企業監督管理質量。因此政府部門就需要建立對相關人員的培養激勵機制，在存量住房交易資金監管部門正確需求的基礎上，進一步確立人才理念，從企業監管人員情況出發大力發掘企業監管人員及其有關工作人員的情況。但現階段，政府部門監督管理人員仍較為匱乏，這就給企業有效實施存量住房交易資金監督管理工作和建立存量住房交易資金監督管理機制帶來了障礙。相關監管部門也要調整相應崗位職責，以占據房產成交權重更大的存量房成交為主，調整崗位職責，提高工作人員介入監督層次，提高房產監管部門其他工作人員介入監督的權限。

（5）建立信息化存量住房交易資金監督管理平臺。新形勢下，由于互聯網交易范圍廣泛，政府存量住房交易資金監督管理機構也需要建立信息化監管平臺控制互聯網交易。要開通政府公共信息服務網絡平臺，使交易各方都能夠在互聯網上咨詢當地的交易監督管理模式，并掌握有關資訊。市場中介機構也能夠加入其中，并把交易信息直接投放到政府政務交易平臺上，既有利于地方政府部門對交易信息實施監督，又可以增強市場中介組織的影響力。要積極推進信息化網絡覆蓋范圍，利用微信、微博等傳播工具，及時提出具體的信息內容，讓廣大人民群眾能夠從多方面理解政府存量住房交易資金監督的管理模式，方便廣大人民群眾選擇投資，讓政府房地產貿易服務平臺形成權威性的交易資金監督信息交流渠道。此外，依托于公共信息網絡平臺，各監管部門、各類中介機構要加強對數據信息的交換與共享，以降低信息孤島情況，節省監管資源，提高監管工作的效能與質量，同時在數據信息中監管部門工作人員也可以挖掘分析出與資金交易相關的信息內容，并建立針對性的資金監督管理模型，進而增強對存量住宅交易資金監督管理的力量。

結語：

綜上所述，在新形勢下的存量房交易融資中仍然面臨著一定風險隱患，因此必須采取監管方法來提高交易資金的安全。存量商品房交易資金監督管理模式必須從現實問題入手，根據當地房地產情況，積極健全有關制度和法律法規，進一步擴展人力資源和信息化的建設范圍，從多方面提高新形勢下存量房交易資金監督管理質量，以維護房地產業交易資金的安全平穩。

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作者簡介：

梁旭魁（1978.10-），男，山西晉中人，中央財經大學經濟學碩士，中級經濟師，研究方向：房地產項目投資管理、房地產產業化轉型等。