基于住房公積金貸款全過程 管理的風險控制研究

呂翔

【摘要】我國住房公積金制度，是在住房資金運行模式從計劃經濟向市場經濟轉換的過程中，被提出并不斷完善的。尤其是國務院頒布的《住房公積金管理條例》，更是使住房公積金制度進入規范化發展時期。在此之后，我國住房公積金制度逐漸發展成為政策性住房金融核心，在當前居民住房消費中發揮的作用日趨明顯。住房公積金制度作為我國城鎮居民住房制度改革的一項重大舉措，伴隨近年來我國房地產市場的日漸活躍，以及城鄉居民住房需求的提升，對住房公積金的管理提出新要求，特別是對內外部風險的有效控制成為住房公積金管理中心亟待解決的問題。

【關鍵詞】住房公積金;貸款;全過程管理;風險控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.13.002

引言：

隨著我國住房制度改革的不斷推進，住房公積金已經成為人們重點關注的問題，對于滿足職工購房需要起著重要作用，而且和商業貸款相比住房公積金有著更低的利率，這無疑會給貸款人帶來實際實惠，所以現在很多職工都會選擇住房公積金貸款購房。但是我國的住房公積金管理中心屬于獨立的事業單位，該中心歸屬于住房公積金管理委員會管理，不以獲取經濟收益為最終目的，而且不像企業一樣有注冊資金作為保障，再加上該中心沒有被監管，所以其抵御風險的能力非常低，另外在運營中也非常容易遇到各種風險，例如，信用風險、市場風險等。

1、加強住房公積金管理內外部風險控制的重要意義

1.1有助于提升我國住房公積金管理風險防控水平

伴隨我國房地產行業以及保障性住房事業不斷發展，住房問題已成為當前社會的熱點問題?；诖?，我國住房公積金制度作為一項為解決居民住房問題而建立并逐漸完善的公共政策，已成為我國住房保障體系的重要組成部分。然而隨著市場經濟及社會深入發展，我國住房公積金的管理風險隨之加大，住房公積金管理中出現的內外部風險，成為阻礙其健康發展的影響因素。我國住房公積金制度建立時間較短，相應的各項規章制度仍處于健全完善的過程，尤其是住房公積金管理制度體系的完善，在部分地區存在政策執行力度不夠，決策流于形式等問題。與此同時，還存在內外部風險控制機制不健全，相關工作人員的操作經驗和質量參差不齊，工作流程缺乏有效管理監督等問題。上述這些問題都不利于我國住房公積金管理的健康發展。通過加強對住房公積金內外部風險的有效控制，在規避上述風險的過程中，能夠提升相應部門風險管理防控水平和能力。

1.2有利于推動我國社會和諧穩定發展

住房公積金制度是為在職職工提供長期住房儲備金，并在一定程度上保障職工住有所居的生活需求。這一需求的實現在很大程度上，取決于住房公積金資金是否安全、是否有效保值等，而這個發展目標在很大程度上受住房公積金內外部風險管理水平的影響。與此同時，由于住房公積金是面對在職職工，這項儲備金尤其是對低收入的職工，能夠解決其實際住房的困難?！白》侩y”作為現階段我國的一個社會問題，其事關整個社會的和諧穩定與發展。除此之外，我國住房公積金管理需要在不斷發展中進行完善，如果對現存的或潛在的風險不加以管理和防控，勢必會對我國住房公積金發展以及社會大眾的切身利益造成危害。特別是隨著國家經濟社會的建設與發展，多數地區借助自身的地域優勢和發展潛力，吸引大量的人才涌入，由此帶來的住房需求在某種程度上也對住房公積金風險控制管理能力提出新的要求。

2、住房公積金貸款全過程風險因素識別

2.1貸前風險識別

制度不完善所引發的制度層面風險。在貸前管理中，對貸款安全影響比較大的是制度層面風險。所謂制度層面風險，最主要的問題就是住房公積金制度不完善所引起的資金鏈斷裂問題。由于住房公積金制度缺乏，造成公積金資金歸集的來源比較單一，歸集擴面工作的不到位也致使當前的資金繳存額較少。另外，住房公積金的貸款期限較長，導致了本金回收期限也較長，這些因素使得住房公積金在資金運轉中，公積金的提取額度和貸款發放額度會遠高于資金歸集的額度，長此以往就會造成住房公積金資金鏈斷裂的情況。此外，住房公積金制度上的保障屬性要求將中低收入者作為公積金貸款的主體，但是中低收入群體的工資收入不穩定，一旦遇到突發情況就會造成還款困難，這也會給公積金貸款帶來風險。信用體系缺失導致的信用層面風險。在貸前管理中，最突出的問題就是信用層面風險，指的是貸款申請者在公積金貸款過程中存在違約情況而引發的風險，這種信用風險有可能是客觀因素導致的，也有可能是借款人主觀因素導致的?？陀^上，借款人由于重大疾病、意外事故、自然災害原因導致財產損失，造成還款能力降低，從而無法按期還款。主觀上，借款人可能因住房價格下降而失去還款意愿，甚至是故意隱瞞個人信用信息騙貸公積金或者惡意拖欠貸款。在貸前管理中，面對信用層面風險，我國當前的個人信用體系建設還不夠完善，個人信用檔案數據資源有限，而且缺乏完善的評價指標體系，不同部門的信息數據也出現信息孤島的問題，使得公積金管理中心的個人信用信息數據不能和商業銀行、房產部門等機構實現數據共享，這就不利于管理中心的貸前信用風險評估。此外，當前的失信處罰規定也不夠完善，從而無法有效約束社會信用行為。

2.2政策法律方面的風險

制度風險的出現原因可以分為以下三種，一是決策不正確帶來的風險。當地住房公積金管理委員會負責對政策進行決定，但是，如果決策出現了失誤就會給之后的執行工作帶來很大的困難，信貸資產質量也會下降，出現不良貸款情況的幾率就會上升，從而造成經濟損失;二是住房公積金貸款風險主要由管理中心承擔，但是中心往往會和銀行進行合作，由銀行負責具體的辦理事宜。中心會和銀行簽訂委托協議，但是，如果銀行方面沒有認真地對待這項工作，貸款回收也沒有受到重視，還是會引發風險的;三是我國法律規定對于收入水平屬于低保范圍的人不能強制其從房屋中遷出，對于不具備解決居住問題的人也不能強制其從房屋中遷出，所以一旦遇到符合這種規定的人抵押房產卻沒有能力償還貸款不僅會給貸款方造成損失，甚至引發風險。1F0D57B8-D7E4-4666-8FDB-5765C9D6E2A0

2.3操作性風險

操作性風險作為一種金融風險，屬于非系統性風險。所謂操作性風險，是指因企業、金融機構因內部控制不健全、管理失效或操作失誤等原因所帶來的風險。南通市現行的住房公積金管理體制、屬性及其入市后存在的市場風險，決定了南通市住房公積金實際入市操作很難。就操作性風險而言，既包含了流程、系統等內部因素，也包含了經濟環境、欺詐及突發事件等外部因素。在這里重點探討導致操作性風險出現的內部因素。在南通市住房公積金管理委員會印發的《關于受托銀行承辦住房公積金業務的管理意見》中指出，經實地考察、可行性研究之后來確定受托銀行。住房公積金主要受托銀行辦理住房公積金業務包括匯繳、提取和貸款等三個模塊，在這三個模塊具體運行過程中，易受到管理流程、工作人員素質等因素的影響出現操作性風險。

3、加強住房公積金管理內外部風險控制的實施對策

3.1健全并完善公積金風險監管體系

全方位對內部控制建設進行加強，以實現業務發生全過程由全體工作人員共同控制，不斷健全內部控制制度。在機構內部實施領導責任制度，將權力層層分解，并將具體操作落實到各部門，要求各項業務必須按權力分解制度規定的權限進行辦理。定期對機構的內控規章制度進行分析和完善，建章立制編制操作辦法，涵蓋繳存、提取、貸款業務，業務服務、業務管理、業務監督、懲罰防控等方面，確保內部制度與業務發展的匹配性與及時性。除此之外，把風險評估方法置入內部控制的管理當中，建立健全內部控制監管制度、權力制衡與約束制度。繼續強化財政部門對住房公積金管理的監督，加強對住房公積金使用方向、預決算執行情況的監管，加強審計，通過對住房公積金使用的真實性、合規性、效益性的審計，嚴格監督財務信息失真、會計造假行為，防止資金流失，提高住房公積金效益。同時，進一步發揮社會監督作用，不斷總結各地行之有效的社會監督行為，積極探索多渠道、多樣式的社會監督體制。

3.2完善制度體系，預防制度層面風險

首先，在廣大職工和用人單位中加大對住房公積金制度的宣傳力度，通過廣泛宣傳公積金制度的優越性來激發職工的繳存意愿，并提高用人單位的繳存積極性，從而使公積金做到高質量的歸集擴面，這樣既能擴大公積金制度的受益面，惠及更多的繳存職工，也能做大資金池，避免資金池萎縮的問題。其次，在歸集擴面工作中也要重視法律法規手段的使用，通過建立健全相關規章制度，并對公積金管理中心工作人員開展執法專項培訓，依托法律的權威來開展歸集擴面工作，這樣就能監督用人單位及時按照規定額度為職工繳納公積金，既保障了職工的合法權益，也保障了公積金資金池的安全。最后，在貸前管理中，對貸款規模的把控尤其重要，雖然住房公積金制度上的保障屬性要求其資金向中低收入者傾斜，但是只有將貸款規?？刂圃诤侠淼乃?，才能避免管理中的存貸失衡，從而避免資金鏈斷裂所引發的制度層面風險，這就要求住房公積金管理中心在個人住房公積金貸款額度的管理上做到精準把控，嚴格落實好繳存額度和貸款額度相關聯的制度，根據繳存職工不同的繳存額度和繳存年限，制定不同的貸款額度標準，例如繳存年限長、繳存額度高的職工就能獲得較高的公積金貸款額度，以此來確保住房公積金的支付能力，實現存貸平衡，保障資金鏈的連續性，有效把控制度層面的風險。

3.3建立信用評級系統

住房公積金管理中心進行信息審核時需要信用評級標準作為依據，這樣才能快速地判斷出貸款人的信用等級，對于防控貸款風險也能起到積極作用。在新的市場環境下，央行已經制定能夠在各公積金管理中心進行共享的個人信用體系，這個體系也可以在各金融機構進行共享，這樣管理中心就可以根據該體系對貸款人信用進行準確判斷，從而可以及時發現信用比較差的人，并對這些人采取相應的措施。例如，提高首付比例，控制貸款年限等，以此來防止風險的發生。如果貸款人目前還有尚在償還的貸款，或是他們的經濟實力沒有達到貸款償還標準，就要堅決地回絕他們的貸款申請。

3.4優化住房公積金貸款流程與個人信用建設

為有效規避和防范住房公積金管理中出現的操作性風險、貸款信用風險等，首要的是優化現有住房公積金貸款流程，在優化簡化貸款流程的同時提高工作效率、降低工作失誤。在此基礎上結合自身貸款業務特點，建立健全相對完善的貸款制度體系，加強對日常貸款業務的管理。尤其是審核機制的完善、內控機制，按照誰放貸誰負責的原則，確實落實到人，加大清收力度。建立住房公積金管理中心自營模式，以實現責、權、利的統一，對受委托銀行敷衍應付、辦事不力和操作失誤而導致公積金貸款出現的風險由受委托銀行承擔。住房公積金管理中心應該實行優勝劣汰，發揮住房公積金管理中心的主導地位，有效規避貸款管理風險。南通市住房公積金管理委員會印發的《關于受托銀行承辦住房公積金業務的管理意見》中，對不符合相關規范的托辦銀行進行資質取締。除此之外，加強對借款人的信用能力和還款能力審查的嚴格管控，逐步建設個人信用體系，以信用為基礎，為貸款人提供住房貸款，如《南通市加強個人誠信體系建設方案》和《南通市全面加強電子商務領域誠信建設實施方案》提出，到2018年底完成重點領域重點人群個人信用記錄建設，到2020年底在全市范圍內建立起全面、規范、有效的個人誠信體系，使守信者受益、失信者受限。

3.5提升操作水平，解決操作層面風險

針對操作層面風險，首先，要完善制度流程、嚴格貸款審核，對于公積金貸款申請，應該建立“人員現場查勘—信貸部門初審—中心領導終審”的多層級審查操作制度，通過多級審查來實現多級把關，從而規范貸款程序，避免騙貸行為的發生和審核不嚴的現象，依靠規范化的貸款業務辦理來有效的防范和控制風險。其次，需要提升住房公積金工作人員的操作能力水平，通過對住房公積金管理中心工作人員開展系統化、常態化的政策制度宣講、業務流程培訓、風險管控講座等形式，來提升工作人員的風險應對能力。也可以通過完善的績效考核制度，將貸款管理質量納入工作人員的績效考核之中，從而激勵工作人員在注重貸前審查的同時，也能兼顧貸中的管理，甚至是貸后的跟蹤，降低操作風險的概率。最后，應該注重發揮內部審計的作用，通過完善審計工作制度、制定審計工作流程、聘請專業審計人員等形式，建立獨立公正的審計監督機構，并對住房公積金貸款開展專項審計，不僅要核實貸款的真實性，也要核實工作人員在貸款審查審批中是否嚴格遵守了業務流程，以此來全面了解住房公積金貸款業務情況，精準識別操作風險，確保貸款安全。1F0D57B8-D7E4-4666-8FDB-5765C9D6E2A0

3.6做好逾期貸款處置工作

逾期貸款是貸款管理中非常常見的一種現象，而且隨著公積金貸款數量的不斷增加，逾期貸款數量也會變得越來越多。對于逾期貸款一定要做好處理工作，以免導致貸款回收困難。對于逾期貸款的處置攀枝花公積金管理中心就做得非常好，他們通過召開專題會議的方式制定了處置方案，并建立了貸款風險防控長效機制，對逾期貸款處理工作思路進行了明確，最終決定要對催收力度進行增強，如果催收沒有效果就用法律手段解決，如果有擔保就讓擔保負責償還，通過采取這些措施，該管理中心的逾期貸款有了縮減，信貸資產質量也變得越來越好。

3.7落實抵押物管理，處理抵押物層面風險

為了切實處理好抵押物層面風險，首先，應該強化對住房價格波動的預測。具體而言，就是通過對房地產行業發展趨勢的分析，預測住房價格的變動趨勢，從而科學合理的預估抵押物的未來價值，并結合借款人的貸款期限，對借款人的貸款額度進行合理調整，這樣就能使住房價格波動所引發的抵押物貶值額度和貸款降低額度相匹配，從而降低抵押物貶值風險。其次，應該加強對抵押物的有效管理，通過建立抵押物信息管理系統，對每筆貸款抵押業務及時進行動態跟蹤，及時監測抵押物價值，并對借款人的還款情況進行密切追蹤，及時發現抵押物貶值風險并進行預警。而對于已經發生的抵押物貶值風險，則可以采取追加抵押物品或者追加保證金的形式，作為現有貸款額度的追加擔保物，化解抵押物貶值風險。最后，針對抵押物執行速度上存在的問題，住房公積金管理中心和其受托銀行應該相互協作，主動向人民銀行和銀監會等上級主管部門匯報，并且積極與立法機構、司法部門進行溝通，共同探索更為行之有效的抵押物處置措施，盡可能降低抵押物層面風險所造成的損失。

結語：

綜上所述，在住房公積金貸款全過程管理過程中，貸前要著眼于預防制度層面風險并且化解信用層面風險，貸中要重點解決操作層面風險，貸后要妥善應對政策層面風險并且妥善處理好抵押物層面風險，以此來把控貸款風險，確保貸款資金安全。

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