東部某山區縣房地產經濟發展及影響因素研究

夏菲

【摘要】以東部某山區縣2006-2020年住宅商品房投資和銷售為樣本，分析該縣房地產發展現狀，研究探討房地產發展與土地供應、商品房需求、政策扶持、貨幣政策等因素的關系，其中房地產發展與土地供應、商品房需求、政策扶持呈正相關，同時受貨幣政策制約影響;采取房價增長率/地區生產總值增長率的比值法評價該縣房地產泡沫指數，探討不同階段的房地產市場發展狀態。本地人房產投資熱情高、改善住房條件、追求更高層次教育等直接推動商品房需求，公積金政策和異地搬遷政策刺激商品房需求，間接推動房地產經濟發展。

【關鍵詞】東部山區縣;房地產經濟;發展;影響因素

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.13.004

引言：

近年來，伴隨著城市化進程，不僅北京、上海、杭州、溫州等大中城市房地產市場活躍，房價持續攀升，而且我國部分縣級城市房地產快速發展，房價總體上漲明顯。研究表明[1-4]，一方面受城市虹吸效應影響，人口高度集聚，人們對商品住房的需求強烈，供需關系支撐房地產行業持續發展;一方面房地產行業利潤率偏高，大量的資金流入房地產業，產業規模擴張迅速，但受政府宏觀調控政策影響大。本文以東部某山區縣為例，分析研究該縣地房產經濟發展及影響因素，提出今后房地產經濟發展建議，同時為其它地區房地產經濟發展研究提供參考依據。

1、房地產經濟發展現狀

1.1縣域經濟概況

2020年全縣戶籍人口37萬人，常住人口26萬人，地區生產總值超過120億元，三次產業結構比重8：34：58，城鄉居民可支配收入分別是42000元、20000元，十三五期間（2016-2020年）縣城新增建成區面積3平方公里，新增常住人口3萬人。

1.2房地產經濟現狀

2020年全縣房地產企業有17家，年度總投資110000萬元，均為民間投資，其中住宅商品房投資87500萬元，占總投資80%?？h城住宅商品房銷售1641套，銷售面積18.30萬平方米，銷售金額198300萬元，期房銷售比例為99%，待售面積僅為0.36萬平米。

1.3房地產規模發展

根據統計年鑒獲取該縣房地產開發和銷售情況等數據信息，從投資規模上來看（圖1），該縣2006-2020年住宅商品房投資規模分為三個階段：2006-2012年逐年漸進增加階段;2013-2016年保持高位階段（約12億元），其中2014年投資達到最大值14億元;2017-2020年處于平穩階段（約8億元）。

從銷售規模上來看（圖2，圖3），該縣2006-2020年住宅商品房銷售規模波動明顯，總體是大小年規律“一年低，一年高”。2006-2007年銷售規模增速快，銷售套數增加7倍;2008-2012年銷售規模呈近正態分布規律，在2010年達到峰值;2013-2015年波動劇烈，在2014年銷售規模達到十五年以來最大值，銷售數量達到3140套，銷售面積達到34萬平方米;2016-2020年銷售規模浮動明顯，2020年銷售規模增加幅度較大。

1.4商品房價格變動

房地產價格是房地產市場最重要和最直接的反映，而房價變化是非常復雜的經濟問題[5]。本文根據收集的住宅商品房的銷售金額與銷售面積數據，兩者相除計算平均房價。在不考慮貨幣通貨膨脹因素情況下，該縣2006-2020年住宅商品房均價總體上漲。2006-2013年房價快速上漲，年平均增長率40%，2013年均價8220元/平方米;2014-2016年房價回落，均價在6500元/平方米;2017-2020年房價持續上漲，2020年均價達11000元/平方米。

Jeffery S. Bredthauer and John Geppert（2013）提出在居民保持理性預期下，房地產價值應由其市場基本面因素決定的，當某一個地區的房地產市場價格偏離基本面限制的時候，一般會認為這種不正常的現象是不合理的，同時這種偏離程度被稱為泡沫。房地產泡沫評價法有指標測評法、理論價格法以及統計檢驗法等三種方法。其中指標評測法主要是由指標檢測法、功效指標法、綜合指標法和市場修正法等方法組成。

2、影響因素

2.1與土地供應的關系

中國房地產經濟雖然已經完全市場化，但上游土地的供應是由地方政府壟斷，土地供應與商品房規模是相互制約影響的。在當前土地財政背景下，政府尋求增加土地供應量和提高土地價格，對房地產市場發展產生較大影響。

該縣住宅土地出讓面積分別在2006年、2009年、2013年達到高峰，商品房銷售數量分別在2007年、2010年、2014年急劇增加，其中2013年土地出讓面積達到最大值，2014年商品房銷售達到最大值，主要原因是受房地產開發周期影響，從土地供應到房屋開盤銷售平均周期10-12個月，即前一年的出讓土地在下一年度形成銷售量。在2013年土地出讓面積達到頂峰（331.9畝）后，住宅商品房市場供應飽和，去庫存壓力增加，地方政府減少土地供應量，2014年土地出讓面積僅13.8畝，2015-2016連續兩年土地出讓面積為0。2017-2020年土地供應增加，隨著房地產開發周期縮短，當年土地出讓即對商品房銷售數量產生影響。

羅孝玲等（2017年） 在房價與地價互動關系研究中認為地價對房價在各地區均有正向影響， 房價對地價具有持續性影響。章金龍（2015年）在城市地價對房價影響機制研究中，發現地價對房價的短期影響效應要小于長期的影響效應。于金行（2013年）在房價與地價關系研究中，房價對地價的拉動作用要顯著強于地價對房價的拉動作用，分地區比較，東部房價對地價的帶動作用最強。

由于2015年、2016年土地出讓面積為0，按照其余年份的地價加權計算平均值代表2015年、2016年平均地價。圖4可見，2006-2020年住宅土地供應平均地價總體趨勢是波動上升，與平均房價走勢具有高度相關性，如2011-2014年地價和房價同步上漲和回落，2017-2020年地價和房價近似直線上升。說明該縣地價對房價的影響較大。43B78BA8-2F64-4E05-9FEB-677A1870E016

2.2與商品房需求的關系

與銀行存款、債券、股票、基金等理財產品相比，住宅商品房具有價值高、增值快和購買風險小的特點，具備滿足使用和投資營利的雙重屬性。該山區縣商品房需要除了無房者的剛性需求外，還有本地人房產投資熱情高、改善住房條件、追求良好教育等因素影響住宅商品房需求，以及公積金和異地搬遷政策刺激需求等。

（1）投資房產熱情高。對于不以滿足使用需求的房產投資者來說，他們是為了從商品房價格上漲中獲利。該縣位于我國經濟發達的東南沿海地區，投資炒房氛圍濃厚。特別是在周邊大城市商品房限購，中等城市商品房市場飽和的情況下，該縣房地產市場發展迅速，房價上漲勢頭良好，很多本地人懷著“有房有底氣，至少不會虧”的想法，即便是銀行貸款或透支信用卡，也要買房投資。此外，以往本地人民間借貸給本地老板，到外地開發房地產較多，在2011年因資金鏈斷裂老板跑路事件之后，本地人的投資轉向本地房地產市場。當房價處在低谷時，投資者期待低成本買入高價賣出;當房價上漲時，投資者預期未來的價格會更高，也會增加購買需求。

（2）改善住房條件。該縣居民以往常見房型是榴式通天房，即“一戶一宅一房”，一般是4-5層高，一樓有廚房和儲物倉庫，方便生活。而隨著住宅商品房供應量增加，現代化的住宅小區品質高，電梯、停車庫、水電氣等小區配套設施齊全，物業管理服務好，套房裝修有檔次和容易清潔，住房意愿從榴房向套房轉變。另外，隨著生活水平提高，很多居民從老舊小區搬遷到條件更好的新開發小區。以上兩個方面謀求改善住房條件，增加了購買商品房需求。

（3）追求良好教育。該縣居民對子女教育非常重視，而良好的教育資源集中在縣城。據教育部門統計，該縣2020年中小學學生總人數36686人，縣城學校人數23546人，占比為64%，而全國城市中小學學生人數占比僅為39%。近年來該縣農村學校數量和規模急劇減少，農村學生向縣城集聚，直接推動縣城住宅商品房需求。

（4）公積金和異地搬遷政策刺激需求。住房公積金制度不斷擴大受惠面，降低公積金準貸門檻，下調公積金貸款基準利率（年利率從最高的2007年5.22%降低到2015年以來的3.25%），公積金惠及人群范圍廣，既有機關事業單位、教育和衛生系統、國有企業等財政供應人員，也有本地非公有制企業員工、外出務工人員、自由職業者等，他們可以享受貸款利率遠低于商業貸款的住房公積金貸款政策，是刺激購房需求的一個重要因素。據公積金管理部門統計，2007年該縣公積金貸款僅有72套，2015年頂峰時達到845套，2007-2020年公積金貸款累計4545套，占銷售總套數的28%。

該縣自2015年以來先后推出一系列異地搬遷補助政策，特別是在縣城購買商品房的搬遷戶，可享受人均1.74萬元、戶均2萬元補助，以及舊房拆除、土地復墾補助，同時在貸款方面予以政府擔保優惠和貼息等，或者購買商品房給予房價20%補貼等。截至2020年12月，已有3004戶10515人通過異地搬遷補助政策，實現在縣城購買商品房。因此，優厚的異地搬遷補助政策是刺激購房需求的另外一個重要因素。

2.3與政策扶持的關系

該縣出臺多項房地產扶持政策，如對房地產企業給予招商引資退稅獎勵、政府配套基礎建設等。此外，推行住房公積金擴面和異地搬遷購房補助政策等，有力推動房地產經濟發展。

2.4與貨幣政策的關系

房地產行業是一個資金密集型、需求量大、資金使用效率要求高的產業，同時當前我國房地產市場的旺盛需求有信貸消費作為經濟支撐。2011年以來金融危機的蔓延，以及銀行準備金率的提高，導致市場流通的資金變少，房地產市場進入蕭條期，由于該縣經濟相對封閉，影響滯后性，導致2014-2017年進入低迷期，一方面，民間借貸資金鏈斷裂，當地居民投資無法收回，失信人員增多，商品房購買力下降;一方面商品房供應量大，庫存多，資金運轉困難，房價持續降低，房地產企業舉步維艱。

3、結論及建議

3.1結論

東部某山區縣房地產經濟發展較快，2006-2020年住宅商品房投資和銷售規模年份差別較大，房價總體上漲但在不同階段波動較大。土地供應、商品房需求、政策扶持、貨幣政策等是該縣房地產發展的主要影響因素，本地人房產投資熱情高、改善住房條件、追求更高層次教育等直接推動商品房需求，公積金政策和異地搬遷政策刺激商品房需求，間接推動房地產經濟發展。采用房價增長率/地區生產總值GDP增長率的比值法評價結果表明，目前階段該縣房地產市場將溫迅速，將進入過熱階段。

3.2建議

一是在加強支柱產業發展壯大縣域經濟的同時，加大保障房投資力度，擴大受益范圍，特別是針對專業技術人才、產業技能工人、創新創業人才等;二是大力發展住房二級市場，“二手房”市場和租賃市場作為其主要的“生力軍”，以此降低平均住房價格，緩解地方政府對土地財政的依托，避免房價和土地價格相互正反饋影響的惡性循環;三是合理化商品住房供給結構，加強對于供給住房的質量，數目以及類別的控制。在信貸方面，堅持理性擴張，規模盲目地產擴張風險。

參考文獻：

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