全過程造價控制應用要點與成本優化措施研究

王侹知

上海航匯臨空商業運營管理有限公司 上海 200050

精品酒店式公寓精裝修項目體量較大，建筑精裝設計因酒店定位較高而較為復雜，附加值大，并且對各項細節要求嚴格，從而容易造成造價同步上行。因此，在工程實施的全過程中，如何最終實現預期設計效果與功能，同時又能兼顧成本的經濟性最優，便涉及到成本造價的優化，即價值工程概念[1]。在全過程周期內滿足成本控制要求，需要對項目進行全過程動態的造價控制及管理，下文將根據具體項目實例來對上述問題進行重點闡述與探討。

1 項目概況

永業（二期）1-2號樓內部調整與裝修項目（酒店式服務公寓），坐落于徐家匯路與蒙自路交接處，永業公寓二期小區內，樓下即為上海地鐵九號線馬當路站，北臨新天地及寰宇薈等高端商業廣場，西通日月光商業中心。酒店式服務公寓分為1、2號樓兩棟單元樓，樓高98m，共計地上32層（包括一層共用大堂），地下1層及部分臨街商業裙房，建筑面積19081.54m2，涉及精裝修的面積約18000m2，公寓共有小戶型（1房1廳）124套，大戶型（三房兩廳）62套，全部為精裝修標準。公共區裝修區域包含門廳、電梯廳、電梯轎廂、走廊、底層大堂、門等。因公寓處于鬧市繁華區域，周邊商業定位高檔，公寓定位為高奢型酒店式公寓，建成后聘請香港Lanson Place專業團隊及逸蘭公寓管理（上海）有限公司合作經營，故本項目要求嚴格且造價成本高昂。

2 精裝修改造工程項目特點

高檔酒店式公寓此類項目的精裝修體量大、定位高，由此可帶來可觀的附加價值。內部裝飾及造型較為復雜特殊，對選用裝飾材料的品牌、工藝細節均有著極為嚴格的要求，各項因素直接導致造價成本升高。由于該項目是在原有建筑基礎上的改造裝修，需對原有建筑的建筑、結構及各專業設計情況進行綜合考量，分析不同專業工作的交叉影響，否則容易形成諸多無效施工及拆改，從而嚴重拖延工程進度，給造價控制帶來極為負面的影響[3]。

3 全過程造價控制存在的問題

在該項目全過程造價控制中，主要面臨以下四個方面的代表性問題：

1）招標準備階段結合項目定位設計的幾版方案經成本測算，均超出公司內部的目標成本且差距較大，項目中內地設計院與香港管理公司設計顧問共同研討修改，進行了多輪優化調整。方案測算時，部分材料未將詢價工作做細做實，導致后期招標時部分確定選用的材料實際采購價格高于測算時的預估價格，回標金額超過了內部確定的目標成本。

2）項目施工期，原有建筑圖紙內局部區域存在與現場實際情況不一致情況，總包單位按照建筑圖紙施工，引發二次拆改，導致改造費用增加。

3）裝修施工時，港方設計顧問提出變更獲得同意后，出現較多新增材料項及單價，在對其進行審核批價時，甲乙各方對價格產生爭議問題，并開展了多次專項洽商會議，給項目的進度計劃保障增加了障礙。

4）精裝修總包及各專業分包單位在實際施工中，發現存在部分施工范圍描述不清甚至工作界面遺漏的情況，雖經洽商討論，仍產生了不少簽證變更；同時變更類項目所涉及的費用預估相較于實際審核審定價格存在不小差距，使得成本決策產生偏差，一定程度上影響了施工工期。

4 全過程造價控制各階段的應用及成本優化

通過前文提出的諸多實際問題，可知如何實施項目全過程的造價控制是規避及改善上述問題的關鍵。全過程造價控制是一種貫穿于項目建設全生命周期的動態管理控制，對項目方案測算具有重要作用，下文結合項目實施的各個階段論述全過程造價控制及成本優化[2]。

4.1 設計階段

據不完全數據統計，項目成本受到影響最大的階段即為設計階段，可占成本影響因素總和的75-80%。在項目定位不變的情況下，既符合預期設計效果，又達到成本控制目標要求，需關注以下內容。

4.1.1 明確設計限額指標

業主單位需在設計方案繪制時，明確相應的設計限額指標，然后當項目的設計單位在提交項目的整體設計方案時，需同時由專業的造價咨詢人員或機構出具相匹配的設計概算文件。在永業酒店式公寓項目中，業主單位未全部明確限額指標且設計單位提供的項目概算精度欠佳，導致后續項目組各專業工程師及設計進行多輪討論與優化調整，耽誤工期且耗費人力。值得注意的是，酒店式公寓精裝修在限額指標制定時，需針對不同套內裝飾區域、公共區域、后勤區域進行分別明確，且宜在各指標上明確其包含的工作范圍（諸如一些燈及裝飾品是否考慮在該項指標內），同時反映該項指標的面積單位是基于建筑面積或凈裝修面積的計算口徑。

4.1.2 對設計單位提交的設計方案進行有精度的成本測算

對于精裝修工程，裝修材料費用在成本中占比最大，其中主材又是重點內容，在測算時需明確各個主材的限價，為后續招標定標及施工管理時的成本控制提供便利條件。材料價格涉及到品牌、檔次、品質、工藝等因素，對其測算前應在業主項目公司及上級公司層面進行充分討論與溝通，明確材料的實際需求?，F今較多業主單位均開展了針對供貨及工程的集中戰略采購，如項目選材能在集采范圍內則盡量采用集采價格；如未在集采范圍內也可借鑒或參考集采相關數據，合理制定限價；如該項材料和集采無關，則應做好市場詢價工作，符合真實的市場水平；最終該項測算完成后應附帶一份完整的材料單價及品牌檔次的數據表，作為招標前參考與定標后施工時的考核基準，若中間發生材料替換，應遵循該份表內的價格限額，把控好替換材料的選用，同時考慮到部分材料替換可能存在超出目標成本的問題，可適當添加一筆專項金額涵蓋此類情況。

4.1.3 對超出目標成本的方案進行成本優化

在測算成本金額時出現超出目標成本的情況，需要對測算的設計方案進行成本優化，主要從材料品牌、工藝做法、是否有必須性或是否有替代材料、材料參數以及大金額材料優化方案等方面著手，主要優化措施如下所述。

（1）防火門的保護性拆除

該項目中原有建筑包含了各標準層2樘、底層1樘的鋼木防火門，兩幢建筑共計126樘。原有建筑使用的防火門與現有設計方案選用的是同類型防火門，且防火等級基本相同，同時該防火門的材料單價較高，為1480元/樘，防火門的拆除費用為120元/樘，共計約21萬元，超出此項目費用成本目標。故考慮保護性拆除部分符合現有設計方案尺寸的防火門，只需一部分保護性拆除及貼面工藝的費用，該項費用約為240元/樘，涉及保護性拆除的防火門共計108樘，共計增加費用2.6萬元，較之新購防火門費用大幅降低。本項優化實際節約造價費用約16萬元。

（2）設計方案及材料選型、參數的合理優化

通過原有消火栓系統改造噴淋系統，避免重新安裝噴淋系統所產生的重復成本（約22元/m2，共計費用42萬元），同時規避了潛在的可用頂部空間面積損失，利用原有消火栓系統改造噴淋系統如圖1所示。

圖1 噴淋系統改造

對項目的空調進行了合理選型，原設計方案內空調共計68臺，2.8萬元/臺，共計費用190萬元。在滿足使用需求的同時將原設計方案內空調的制冷量從400降改為280后，空調單價為1.9萬元/臺，成本節約共計61.2萬元，且滿足后期運營節能需求。智能化部分通過組織投資顧問單位及工程技術人員開展多輪方案討論及比價，在國產中高端品牌的報價中選取了價格及技術標準具有競爭力的優質供應商。同時因為酒店為涉外酒店，有涉外電視臺的使用需求，該項工程預測成本約為350萬元。后經與酒店管理公司及運營團隊多輪溝通，根據其實際管理經驗，對酒店涉外電視臺的數量進行了針對性優化（原方案為50個電視臺，優化后減為35個，單價為3萬元/個，節約費用45萬元），同時通過屋頂天線的優化配置，減少了天線的數量，該部分費用由130萬元降低為77萬元，上述兩項優化直接減少了涉外網絡通訊的投資成本約100萬元，直接減少此項成本50%。

（3）瓷磚馬賽克的使用優化

因室內墻面飾面工程的預測造價超過成本目標，考慮到瓷磚供貨單位報價更有競爭性，且瓷磚整體效果符合要求，廚衛區域的活動櫥柜背面更換為國產普通瓷磚，同時衛生間區域部分墻面采用淡色、拼色馬賽克，單塊馬賽克規格板材料單價約為480元/m2，替換為廚衛區域同時有使用的淺色瓷磚，單塊瓷磚規格板材料單價約為230元/m2，涉及該項材料調整的裝飾面積約為5800m2，共計節約費用145萬元。

圖2 瓷磚及馬賽克使用優化

（4）大金額的針對性優化

本項目每層電梯廳公共區域大部分地面采用人造石，設計初步選型采用進口品牌且代理商渠道局限，單塊規格板材（600×600×20）的價格介于600-700元/m2，如有異形鋪設處理還需單獨額外收費100元/m2。此項涉及鋪貼面積約1600m2，優化時選用單塊規格板材單價約280-300元/m2，同時在鋪設排版的設計中盡可能減少異形造型的出現頻率，后經測算此項優化成本節省約78萬元。

4.2 招標階段

首先對招標文件內合同模板進行細致審核，做到合同的條款規范、事項全面，同時應在技術要求內明確施工范圍及材料品牌、檔次的范圍。按規范編制工程量清單且認真復核，做到工程量準確，列項全面，工作內容描述清晰明確；在清單完成后，需根據當時行業權威指導價或反應實際市場水平的市場價，結合類似項目的經驗數據進行招標控制價的測算。在投標單位回標后，對投標文件進行系統而全面的清標，通過分析對比找出投標報價中的各類顯性及隱性問題，讓投標單位加以明確澄清；特別是不平衡報價問題，對于較市場平均水平明顯偏高的應明確建議合理的市場水平價格。

4.3 施工階段

在項目施工開始后，根據目標成本結合當下的招投標定標及合同簽訂情況，編制項目執行成本控制表，并與目標成本進行對比參照，其中未發生的費用按目標成本進行列項，預計發生的可進行測算后進行暫估，后按暫估金額進行列支考慮。

對各類變更進行事前測算，以便于領導層面科學決策。規避先實施變更工作內容，后補發變更指令。根據測算結果，如金額較大則需對其進行針對性的優化，同時輔以目標成本的對比，若影響過大則推薦不進行該項變更，只有經測算后符合成本目標要求的變更，方可推薦執行。

施工時應踏勘工地現場，對照圖紙與清單查核，發現問題應及時記錄和影像留存，同時向監理單位進行告知處理與記錄，為后續結算工作提供便利。

4.4 竣工結算階段

根據蓋章的竣工圖比照現場最終形象結果，對于不符合圖紙與合同清單約定內容的工作項如實記錄并扣減相應費用。在永業酒店式公寓項目中，竣工圖內幾處標示插座位置未按圖施工，局部開關面板品牌不符合要求；另有總包竣工驗收后的局部缺陷修補，在結算時不對該項返工費用進行計算。此外，還應關注施工工期未滿足投標承諾與合同約定的，應按合同雙方權責條款對施工單位進行違約處罰。

在結算審價完成后，應進行全過程造價控制后評估，羅列項目各項成本科目，通過分析各項造成成本增加的事項原因，錄入各項造價指標，形成公司內部數據庫，為今后同類開發項目的造價控制提供寶貴的經驗數據。

5 結束語

通過各項全過程造價控制工作，永業二期酒店式公寓成功避免了很多不必要的成本增加，該項目全過程造價控制具有成效且符合預期目標。由此不難看出，酒店式公寓精裝修項目中，為了獲得較好的成本控制效果，需提前介入管控，并且動態覆蓋項目全過程周期，其中設計階段的成本管控尤為重要，推進項目各個階段的順利實施，提升項目整體經濟效益。