房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理

彭春姣

摘? 要：市場經濟的蓬勃發展促進了房地產經濟效益的不斷提高，房地產企業的大量興起使得市場競爭也愈加激烈。為了有效提高房地產企業的競爭優勢，就需要有加強成本控制管理，實現良性的可持續發展已經成為每一個房地產企業亟需解決的問題。首先概述房地產成本控制和精細化管理的含義及意義，之后重點關注了房地產企業在成本控制管理中存在的問題，最后提出了幾點切實可行的精細化管理對策，以期為房地產企業持續穩定發展助力。

關鍵詞：建筑工程;成本控制;過程管理

引言：

房地產是國民居住的物質基礎，是開展各項社會生產活動的必備條件，因此房地產行業對國家經濟的發展有著至關重要的作用。當前，國家對房地產行業的干預調節以及房地產行業自身受到市場、資金等因素的影響，使得成本控制管理成為了眾多房地產企業重點關注的問題。房地產企業需要從原來傳統的粗放式管理逐步轉為精細化管理，重點解決成本控制管理過程中的突出問題，展現出新的核心競爭力。

一、房地產成本控制及精細化管理的概述

（一）成本控制

成本控制是房地產企業發展和運營過程中的關鍵管理活動，主要是可以使企業成本不超出規定預算的范圍之外。具體來時，是指運用系統管理模式對企業生產運營中有可能出現的損耗進行全面的核算和動態調整，彌補企業在財務管理過程中的不足之處，不斷實現優化升級，進而有效減少生產活動中的投入成本，實現企業的經濟發展目標[1]。成本控制的組成部分非常廣泛，主要包括了產品投產前、投產時、投產后控制等內容，所有工作人員應培養成本控制觀念，對產品生產前中后過程的成本投入進行控制管理。另外，成本控制管理過程中也要額外注意非常規下的事件，做到及時反饋并且依據特殊事件特殊辦理的原則處理好相關問題。

（二）精細化管理

精細化管理是旨在基于常規的基礎管理，最大限度地降低管理過程中成本投入的一種管理模式，其興起象征著社會分工從粗放式管理逐步向精細化管理發展。精細化管理的主要目的是明確管理責任，保證日常工作管理有序進行，在出現問題時可以及時發現并解決[2]。精細化管理通過細化各個環節的管理流程來整體提高房地產企業的執行能力，有助于實現企業的戰略目標，提升其運營能力，使得房地產企業的發展穩中有進，對房地產行業也具有積極意義。

二、成本控制對房地產企業的重要性

房地產行業的飛速發展推動了我國整體經濟的蓬勃和發展，由于國家政府對房地產行業的宏觀調控以及房地產行業易受到市場環境、資金等多種因素的影響，因此房地產企業在運營時極有可能會遭遇一系列經濟風險，為了將這些經濟風險的損失降到最小，必須強化房地產企業的成本控制管理。目前，眾多房地產企業因為土地資源可利用率大幅降低，融資困難等原因，經營風險還是不斷增加，為了有效解決這些風險問題，就必須把成本控制管理工作做好，提高房地產企業內部的成本管理質量和效率，進而使得房地產企業的經濟利潤和效益不斷增加。

三、房地產成本控制存在的突出問題

房地產企業在進行成本管理工作時，財務管理人員需要結合企業自身實際情況，制定科學有效的成本控制方案并確保其切實可行。但目前很多的房地產企業在成本管理工作中缺乏成本控制的精細化管理，這導致了企業經營過程中資金需要往往得不到滿足。房地產企業成本控制中存在的突出問題主要包括以下幾點：

（一）成本控制管理體系不健全

房地產企業內部成本管理控制體系的不完善主要是由企業成本管理人員意識不足和技術滯后性兩方面造成的。首先，很多房地產企業的成本管理部門將工作重心放到核算方面，缺少成本管理目標，在進行成本控制管理工作的過程中，流于形式，沒有嚴格落實實際項目中各個環節的具體工作，對于各項工作不能動態控制調整，最終導致成本的浪費現象嚴重[3]。另外，技術滯后是指很多企業還是在運用以往傳統的成本管理技術，這無法滿足目前行業信息化發展的需要。在成本管理過程中，無法對成本的預算、動態調整和結算做出相應的監督指導和科學分析，不利于發現浪費的成本費用并對其進行改進。

（二）限額設計未切實落實

限額設計是房地產企業在執行成本控制管理任務中的重要部分，但因為在實施設計活動和事前投資預算時沒有嚴格地充分按照總體估算設計施工圖，使得成本投入的限額設計不能有效落實。另外，由于工程項目設計的團隊管理人員未準確預算企業投入成本和所得收益，使得成本控制管理目標的實施不能按照規定計劃展開，并且限額設計責任制方案的缺乏也使得投資預算缺乏科學性和嚴肅性，不能準確把握施工圖的設計。

（三）現場管理水平薄弱

房地產的建設項目建設規模大、工期長、建設團隊和人員眾多等多種因素影響項目的成本投入，因此大多當地產企業通常采用動態成本管理模式，根據實際情況對成本控制目標進行調整來保證在目標成本范圍內完成工程項目的建設。但在現場實施過程中，由于施工團隊水平不足或各單位部門之間的配合能力不高等因素，極容易使得施工階段的成本控制管理工作難度較大，頻繁出現返工、施工方案變更等沉沒成本現象的發生[4]。另外，動態化管理方法的實時性不足，不能與施工現場工作進度相匹配也會對房地產企業成本控制管理效果產生負面的影響，并且逐步導致最終的控制管理效果與預期目標相差甚遠。

（四）項目前期調研不充分，設計方案頻繁變更

很多房地產企業在進行項目開發之前，由于工期或資金等問題，調研準備工作做得不夠充分，就盲目地開展項目建設工作，進而使得施工過程中設計方案的頻繁變更。這是由于在項目具體實施過程中，政府相關政策的變動或是設計方案與實際情況不符都會導致成本的不必要浪費，進而影響整個開發項目的成本核算。

四、房地產成本精細化管理的基本對策

在目前各種房地產開發項目中，房地產成本控制問題是目前重點關注的內容，

其產生的問題大多是因為項目管理中開發前的準備工作和開發過程中施工設計方案不斷變更所導致的，如果房地產項目管理人員不能找出切實可行的辦法有效地緩解或解決這些問題，將會對成本控制工作由傳統粗放式管理向精細化管理轉化帶來不小的阻力。因此，文中對于該問題給出了以下幾方面精細化成本管理的基本對策，進而改善或解決房地產企業成本的不必要浪費問題。

（一）精細化管理模式貫穿項目撕膜

由于房地產行業是國民經濟的基礎，因此國家對其的干預調控必不可少，如何在政府嚴格管控的下能夠提升房地產企業的經濟效益，保證房地產企業的平穩發展，是目前大多數企業在成本管理中尋求轉型的關鍵問題。將精細化管理模式貫穿于成本控制管理的始末有一定的要求，即房地產企業在項目前期招標階段和施工階段的每個環節加強精細化管理的應用。主要內容包括通過精細化管理方式，在房地產企業在項目開發前的招標工作中需要將各個施工階段的損耗等因素均作為影響成本的考量因素，編制出科學可行的預算方案。另外，施工團隊負責人在進行施工階段的精細化管理時，必須嚴格實施目標成本，且在施工過程中最大限度地避免意外事件發生，確保實際施工成本和預期目標成本相符合，并且也要及時將各個環節的成本支出更新到相對應的系統中記錄，避免信息不對稱導致的開支浪費。

（二）強化成本核算的精細化管理

房地產企業在成本控制精細化管理過程中發展成熟的標志即強化成本核算的精細化管理。企業管理人員應該帶動群體工作人員共同參與項目的數據采集工作，將施工過程各個環節的信息化具體要求和內容落實到個人，保證成本核算科目的全面，同時運用智能化的信息技術和工具來優化成本管理工作，將項目數據通過整理、歸納和分析形成對應的績效考核指標，推動房地產企業的成本核算和控制工作更加完善。

（三）提高成本控制管理人員的能力

成本管理人員是房地產企業中發展的基礎力量，是執行企業項目建設過程中成本控制的主力軍，且決定著最終成本控制管理的效果。因此，房地產企業管人員應意識到建設團隊人員的重要性，幫助企業內部相關的工作人員提升實際工作能力和業務水平，通過培訓、宣傳等方式來加強員工對于成本控制及精細化管理的認知;另外，也可以通過人才引進等方式為企業的成本控制管理工作的優化升級提供新的活力，具體來說，首先可以通過學校與企業之間的溝通合作，選擇缺乏實際練習但理論知識豐富的畢業生進行重點培養，其次也可以通過招聘引入行業其他企業的優秀人才為企業效力，運用其專業化的知識和豐富的成本控制管理經驗將成本精細化管理模式更好地運用到成本控制工作中。

結束語

成本控制是房地產企業有效避免經營風險，提高企業利潤的重要管理方式，針對開展成本控制管理工作中的難點，將精細化管理模式運用到成本控制中是目前企業優化升級成本管理的主要路徑。因此，房地產企業的管理人員必須培養成本控制精細化管理的意識，重視精細化管理為企業帶來的經濟價值，幫助房地產企業獲得更好的經濟效益。

參考文獻：

[1]張衛紅，金曉芬.基于目標成本管理的房地產成本精細化管理體系研究[J].工程經濟.2018（10）

[2]任德剛.房地產企業成本精細化管理探究[J].納稅.2018（04）

[3]潘霞.房地產成本控制存在的問題及精細化管理分析[J].財會學習，2019（12）：109-110.

[4]胡鋒，劉輝照，傅言杰.對房地產成本控制策略的相關研究[J].科技經濟導 刊，2019（06）：232-232.