《民法典》居住權存在的問題及建議

王梓萌 張晨雨

渤海大學 遼寧 渤海 121000

《中華人民共和國民法典》第三百六十六條對居住權的概念作出了基本的論述,即居住權是對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要的民事權利。通過《民法典》的釋義可以得知,居住權是具有占有和使用的權能的一項權利,但其并不具有收益權能。但是現在對于這項權利,在實踐中的問題也是頗多的,比如:如何理解“滿足生活居住的需要”?筆者認為,在此種權利下的該種“滿足生活居住的需要”應當作出狹義的理解,即為了維持基本生活所需。比如劉柯妤訴劉茂勇、周忠容共有房屋分割案”,在本案中原告劉柯妤請求被告劉茂勇、周忠容的房屋財產份額轉讓給原告。法院在審理中認為,本案中按份共有的該房屋在購買時是基于二人的共同居住意愿而購買,此房屋屬于一個成套住宅,應當看作是一個整體,并且具有不可分性。由于二被告對于份額轉讓問題持反對意見,但是就目前的情況看二被告又并無其他房屋可以用來居住,因此上述房屋是其唯一的可以行使居住權的場所。被告為安度晚年生活的需要,是有權在該房屋居住的。通過該案可以看出,在房屋成為居住權人行使該項權利的最終場所時,由于此種情況下關系到權利人的基本生活生存需要,,所以不能將該項權利予以剝奪,也只有這時才能體現滿足生活的需要。亦可以稱為,居住權是一項實現人們為了日常生活居住的民事權利,并且不包括人們的生產經營活動。因此,滿足生活居住的需要實際上就是滿足基本的居住生活需求。

研究居住權的理論意義在于,對《民法典》在設立居住權時存在的問題進行探究,可以對居住權的概念及特征進行把握,也可以對其在不斷豐富內容的基礎上,能夠讓越來越多的學者對于目前的居住權制度進行深入的研究和探討。而現實意義在于,通過對實務中居住權運用存在的問題進行探究,可以做到理論與實踐相結合,全面了解到國內居住權制度的情況,不斷對我國居住權制度進行完善。

一、居住權現存問題

(一)理論上存在的問題

1.沒有吸收物權法的立法經驗

期限的確定方式太過于單一僵化。依據物權編的規定,約定不明時,期限一律為權利人終身;而物權法草案中,約定不明時,就沒有那么僵化簡單的約定,起碼對成年居住權人以及未成年居住權人進行了分別對待;“成年居住權人的居住權期限至其死亡時止,未成年居住權人的居住權期限至其獨立生活時止”。[1]因此,在此種情況下,以物業費用為代表的各類費用都由所有權人承擔顯失公平,特別是在居住權期限為權利人終身的情況下。房屋的使用將持續產生各類費用,姑且不談重大維修費用,物業費與水電費的就是其中主要代表。居住權作為一種用益物權,若無約定以及法律規定,居住權人不對房屋使用產生的任何費用負責。所有費用的承擔主體原則上都是所有權人。至于《民法典》的物權編,由于對應條款的缺失,若無約定,就應當由所有權人支付所有費用存在一定的不合理性。因此居住權的設立從制度邏輯上講,應當遵循物權法草案的立法思路,在法律上設立居住權的消滅條款。即,居住權的消滅理由不能限于期限界至。[2]

2.沒有吸收地方性法規的立法經驗

因為對于剛剛解除婚姻關系的婦女及老年人的權利并沒有做到妥善處理,現行立法沒有為的居住權提供足夠的法律空間。在現行立法中,居住權的確立除了合同,即為遺囑。從口譯的角度來看,沒有其他選擇。然而,為了保護弱者的權益,當各方無法達成協議時,有必要通過公共權力進行干預。簡言之,應當維持通過判決確定居住權的方式,但不幸的是,立法排除了這種可能性。如果判決不能確立居住權,老年人的權益就得不到保障。如上所述,中國地方法律法規中對老年人居住權的侵犯主要有以下兩種類型:第一,子女取得老年人給予他們的住房后,子女違反協議,沒有盡到自己應盡的義務并且對老人加以打罵;第二,在老年人支持他們的孩子買房子后,他們的孩子拒絕與他們一起生活。[3]在此情形下,雙方無法通過協商進行解決,因此只能依靠法官的干預。除此以外,對于離異的婦女而言,不能根據離婚地點確定婦女的居住權,這對于居住權的保障也是不利的。如上所述,中國的地方性法律法規充分認為,如果出現分歧,解除婚姻關系的女性則需要依據國際法關于“維護婦女和兒童權益”的概念用以化解關于居住權的爭議?？傊?根據中國地方法律法規的經驗和現行立法,如果不能通過判決途徑解決問題,居住制度就無法切實保護老年婦女和離婚婦女的權益。

(二)實踐中的問題

1.判決根據不足,和物權法不能做到有效連接。

在居住權問題出現后始終存在的一個問題就是:判決根據不足,和物權法不能做到有效連接。在《民法典》出臺前的法律規定中,對于居住權并無明確規定;在《民法典》出臺后,則直接規定了居住權制度,或許立法不恰當,或許是沒有嚴格遵循立法途徑,對于此前的法律規定沒有做到合理借鑒?？偟膩碚f,《民法典》的頒布并沒有顯著改變法院的法律思維。在《民法典》出臺前,在實踐中,如第一章“居住權案件判決”最后一部分所述,法官在審理案件時如果認為居住權是存在的,則可以反對案件涉及的所有權。但在此情況下,判決明顯違背了物權法法律體系的存在基礎,判決依據不足。物權法的存在基礎是:財產所有權可以排除一切障礙,除非物權法中存在其他原因,例如使用權的存在阻止所有權施行。然而,在法定所有權的背景下,2021年《民法典》出臺之前沒有。在2021年1月1日《民法典》頒布實施的第一年,沒有關于居住權制度下財產權的立法,法院認為,所有權意義上的居住權應得到尊重。這些案件的判決基于公共政策和良好實踐,原因在于在物權法的的邏輯中沒有支持居住權的依據。

2.利用居住權抵制強制執行

居住權的世俗性經常被濫用,以抵制司法判決的執行。過去,法院實踐中經常出現債務人惡意反對法院拍賣并與第三方簽訂長期租賃協議的現象。在《民法典》出臺以來,債務人會選擇世俗的、具有排他效力的“居住權”來對抗法院的強制執行。所以也出現了許多的爭議,如被執行人可以在房屋被查封時設立該房屋的居住權嗎?《物權法》第184條,“下列財產不得抵押:……(5)依法查封、扣押、監管的財產?！痹谶@種情況下財產的所有權或使用權會受到限制。因此,具有居住權的房屋的所有權和使用權也受到限制。如果當事人采用這種方式對抗強制執行,法院應當采取何種措施來加以解決呢?這也是在實務中亟需解決的一項問題。

3.有居住權的人濫用居住權

由于使用權的獨立性,它實際上是一種所有權限制,可以對抗所有權人。非房屋所有人的任在根據約定或者相關規范的前提下對房屋進行控制是一項專有權利。在居住權人進行以下一系列行為時,對于房屋所有人的合法權益在現行立法中應當如何進行妥善保障仍尚未出臺明確的規定:1.居住權人行使居住權時,阻礙了所有權人權利的行使。[4]例如,單獨出租房屋,或未經業主同意轉讓居住權,或使用房屋進行營利活動等。2.居住權人損害房屋所有人在取得房屋的基礎上所派生出的權利。在當今社會,住房是人一生中十分重要的保障。因此,如果享有居住權的人濫用居住權將會產生極大的不良影響。

二、建議

為了在我國當前所處的社會條件下發展居住權制度,解決中國的問題,我們一定要對實踐中實際發生的問題加以重視。首先,我們應該從我國的立法歷史入手。與外國法的實踐相比,中國自己過去的歷史積淀自然也有其精華的部分,過去的法律規定當中也必須包含著在當時的歷史條件下立法者對社會發展的理解。具體來說,有必要對現行法律規范進行分析和探討。然后,我們應當調查中國實踐中的實際情況。社會是不斷發展變化的,法律也應當隨著時代的發展而發展。今天,物權法體系的制定長期以來都是面向未來的。我們不僅要依靠舊的立法文件,還要盡可能多地進行研究,主要是對判決文件進行研究和分析,通過實務中的問題了解居住權糾紛產生的問題。其次,居住權制度的設立必須多方面進行把握。[5]居住權是十分重要的一項制度,必須在《民法典》中予以規定。因此,在長期的歷史事件中,居住權的設立與規范必須與《民法典》保持一致,不能隨意修改。根據以上思路,具體建議如下:

1.保留居住權制度中的消滅條款。

在司法實踐中,無法達成協議的案件經常發生。為了尋求判決結果的適當性,法院往往采用公共秩序和良好習慣的原則,這在法律邏輯上有其缺陷。與其支持建立治安良好的居住權,不如在物權編篡中以判決的方式為居住權的確立留出立法空間,這樣不僅可以保證判決結果的適當性,同時也保證了法律邏輯的順利運行,做到兩全其美。因此,在此種現象下,應當以物權法草案的相關規定為依據。在當代立法中,居住權仍然是作為一項用益物權由當事人享有,但居住權人在許多情況下有義務,不得為某種行為行事,否則居住權將被消滅。比如,如果當事人通過協議方式已經一致統一房屋是不能出租的,或者權利人不能與他人一起居住等內容。因此,當事人在這種情況下,權利人享有居住權是以其不違反雙方間的協議為基礎的。因此,應當在法律規范中保留消滅條款,如果居住權人違反雙方間的協議,所有人有權起訴消滅居住權。因此,也沒有必要回到《物權法草案》中取消條款的立法模式,只需規定在滿足條件時取消居住權。

2.協議不明確時,通過司法解釋予以明確。

在某些情況下,適用于確定居住權的期限是“無限期”“,但在某些情況下,適用于確定居住權的時限是比較短的時間,即使在某些情況下,經過仔細考慮后,在“合法子女成年后”就確定居住權的時限作出原則性規定也是適當的“。對于長時間擁有居住權的人來說基于此種情形應當對相關費用予以支付,但允許當事人訂立相反的協議。根據現行立法,居住權的法律定位是用益物權?；谒袡嗟母鞣N費用(以物業管理費、公用事業費等為代表)不需要由居住權承擔。當居住權的期限是權利人的生命時,由于原則上它已經確認了合同的有效性,在爭議案件中,從“居住權”的確立起,這種爭議便存在。也就是說,在《民法典》頒布以前的20年間,存在著大量的住房糾紛,來通過司法解釋加以解決糾紛。嚴格來說,在物權法意義上的居住權制度要到2021年1月1日才在法律中有明確的規定。然而,在司法實踐中,長期以來,關于居住權的爭議大量存在。[6]相比于物權法草案,《物權法》強調“居住權應在登記時確立”因此,法官在裁判中就會處在兩難境地:如果基于物權編篡理念作出判決,判決結果不恰當:要使判決結果恰當,只能在公序良俗原則上予以考量,判決邏輯存在缺陷。因此,在這種情況下,更安全的做法是通過司法解釋承認雙方之間通過協商確立了居住權協議,并對于2021年1月1日以前的“居住權”的成立附加一定的限制條件,例如:以司法確認的形式登記。

3.完善居住權可撤銷制度

綜上所述,對于居住權在何種情況下可以撤銷是十分有必要予以規定的。對于一個法律體系來說,入口的建立應該有相應的出口,規范自我一致性和良性循環的體系應該有入口和出口。根據《民法典》第367條規定,“設立居住權,當事人應當以書面形式訂立居住權合同……”可以看出,在居住權的設立過程中,雙方可以約定條件,包括居住權的設立條件和撤銷條件。[7]除了約定的注銷外,居住權是否應該明確法定注銷的條件呢?目前,法律沒有規定居住權的法律可撤銷性。然而這也是一項缺失,我們可以根據地役權的相關規定對居住權的法定解除條件予以明確。[8]因此,可以規定在某些情況下,法律可以允許房屋所有人撤銷居住權:(1)違反法律或合同規定濫用地役權;(2)有償使用勞役權,在約定的支付期限屆滿后的合理期限內,經兩次催交未支付費用的。如果以上任何一項在任何情況下,地役權人都有權終止地役權合同?！白髡哒J為,在這些情況下,法律可以允許房屋所有人撤銷居住權:(1)當房屋所有人及其近親屬的人身權利受到居住權故意侵犯或重大過失侵犯時,可以撤銷居住權;(2)居住權對房屋所有人的財產造成重大損害的,可以撤銷居留權;(3)有居住權的人違反法律或者合同,濫用居住權的,可以撤銷其居住權;(4)當房屋所有人將其出租給居住權時,合同期滿,經多次催交,未按約定時間繳納費用的,可以撤銷其居住權。