試論房地產企業稅務風險管控

王四海 中冶新奧(長春)房地產開發有限公司

隨著國家對房地產行業調控的趨緊，以及稅務征管系統的升級，房地產企業必須扭轉過去的粗放型稅務管理系統，應從意識更新、稅務風險防范體系搭建、稅務管理人員建設等多個角度入手，將稅務風險控制在一定范圍內。而在實踐中，房地產企業在稅務風險管控中仍然存在一系列的問題，這些問題體現在項目準備環節、土地取得環節和房產開發環節等等。因此，基于這種背景，開展房地產稅務風險管控的研究就顯得尤為重要。

一、相關概念闡述

(一)稅務風險的概念

當前存在大量關于稅務風險概念的研究。有研究認為所謂稅務風險包含兩方面的內容，其一指的是企業因為缺乏對納稅行為的理解，在涉稅環節違反了法律規定。比如，應納稅而未納稅、故意騙取稅款等，而這些行為會導致企業被處罰，以及市場形象和聲譽受到損害。其二，企業未能及時對所適用的稅收優惠政策進行研究，而額外繳納了較多的稅款，承擔了較為沉重的稅負負擔。也有研究認為稅務風險指的是有關主體在涉稅環節存在的一系列不規范行為。比如，企業因未能及時繳納稅款、未能足額繳納稅款、未能有效進行發票管理、未能正確計提稅負的風險等。

(二)稅務風險的特征

通常而言，稅務風險的特征主要體現在三個方面。首先，稅務風險具有長期性的特征。企業所面臨的稅務風險并不會在短時間內消失，而會在較長的一段時間內影響企業行為。比如，企業如果未能正確計算稅款，那么這種行為會對后期經營產生影響。同時，隨著企業經營規模的擴大和業務類型的多樣化，企業的涉稅風險將會更加具備隱性化，而這種風險會在企業內部長期存在。其次，稅務風險具有復雜性特征?；诜康禺a行業的特征，企業面臨的稅收種類具有多樣化的特點，同時其涉稅環節也相對較多，因此，其稅務風險具有一定的復雜性。一方面，房地產企業增值稅、土地增值稅、房產稅等稅種的計算具有一定的難度，另一方面，對房地產企業稅務風險的影響因素具有一定的復雜性，如稅務管理制度不健全、財務人員素質水平不足等。最后，稅務風險具有預見性特征。雖然房地產企業的稅務風險具有長期性和復雜性，但是其稅務風險并不是不可管控的，而是可以被預見和管控的。因此，只要稅務管理人員能及時發現稅務風險的類型，并評估大小，找對應對方案，企業的稅務風險就可以被控制在可接受的范圍內。

二、房地產企業稅務風險的類型

基于房地產企業的業務類型，文章認為企業的稅務風險類型可以體現在五個方面。第一，會計賬務處理風險。會計層面的賬務處理是開展涉稅活動的重要前提。如果會計人員在賬務處理中無法準確把握會計準則和稅法的差異，那么就很可能出現稅收處理錯誤的情況。第二，稅務籌劃風險。房地產開發企業可以認真解讀稅收政策，可以利用稅收優惠，采取多種措施，以達到降低稅負、延緩繳納稅款的目的。但是從實際情況看，一旦企業無法掌握稅收籌劃的界限，就很可能突破法律邊界，最終給企業帶來稅務風險。第三，人員素質風險。涉稅活動要求有關人員具備過硬的專業知識能力，如果有關人員缺乏繼續學習的意識和能力，無法深入理解有關稅收政策，那么就很可能在賬務處理和稅務處理時出現錯誤。第四，納稅遵從風險。根據法律規定，相關企業應該及時進行稅務登記、財會制度備案和納稅申報等活動。如果企業沒有及時進行登記和納稅申報，就增加了納稅遵從風險。第五，稅收政策風險。稅收政策的類型具有多樣化特點，同時也處在不斷的變化之中。如果企業沒能了解最新的稅收政策，就可能僅憑借經驗主義開展涉稅活動，甚至出現違反稅法行為。

三、房地產企業稅務風險管控的原則

房地產企業稅務風險管控應堅持三個方面的原則。首先，房地產企業在稅務風險管控中應該堅持全面性原則。因為企業的涉稅行為可能會涉及業務活動的各個方面。比如，銷售環節、土地開發環節、新房交易環節等等。同時，房地產企業稅務風險的管控并不是財務部門的單一職責，也是企業其他部門的共同責任。房地產企業應該引入單位所有員工的參與，從各個角度開展風險的管控。其次，房地產企業還應堅持效益性原則。企業開展稅務風險管控的一個重要目的是控制風險，維護市場上的良好形象，以提升企業的經濟效益。

因此，房地產企業必須考慮稅務風險管理的成本和效益比例。企業要對稅務籌劃和風險控制的收益進行測算，并保證稅務組織機構的運行成本、人力資源成本能不超過收益。最后，企業還應堅持及時性原則。房地產企業進行稅務風險管控必須在一定時間內進行，因為任何稅務行為都具有較強的時效性。一方面，企業的稅務風險管控應該在一個完整的納稅周期內完成。另一方面，企業在采取措施進行管控時不僅要關注表面上存在的稅務問題，還要及時發現隱藏的稅務風險。只有這樣，才能將稅務風險扼殺在搖籃階段。

四、房地產企業稅務風險管控中存在的問題

(一)缺乏稅務風險管控意識

意識是行為的先導。而在實踐中，部分房地產企業缺乏稅務風險管控的意識。一方面，房地產行業的開發成本較高，在土地獲得、土地開發方面都需要付出較高成本。因此，部分房地產企業管理者更加關注企業的稅務籌劃，希望能盡量少繳稅款。其稅務籌劃存在“打擦邊球”的行為，而且，在“金稅三期”的背景下，有關部門對稅務籌劃行為的監管并不嚴格，因此，企業管理者忽視對稅務風險的管控。另一方面，財務部門缺乏稅務風險的管控。財務部門應該發揮會計核算和監督的職能。實際上，房地產企業財務部門僅僅具備核算和管理的意識，卻缺乏會計監督的意識，甚至對“金稅四期”稅務征管系統也缺乏認識。該系統可以從財務資源和非財務資源來對企業的稅務活動進行監管，給企業的稅務環境帶了巨大變化。而房地產企業稅務部門對該變化缺乏清醒認識。

(二)稅務風險管理體系不完善

風險控制制度是重要的現代管理制度，能夠幫助企業識別外在環境中存在的風險因素，從而幫助企業制定風險應對預案。實際上，很多房地產開發企業的風險控制制度并不完善，這突出體現在兩個方面。一方面，房地產開發企業稅務風險評估機制不完善。在稅務風險識別方面，很多房地產開發企業主要憑借財務人員的主觀經驗進行識別，尚未建立有效的風險識別系統。與此同時，也沒有建立與風險有關的預警體系，無法通過建立模型，引入數據，測量風險大小的機制。另一方面，部分管理人員已經認識到了識別風險重要性。但是基層員工普遍缺乏風險識別的意識，即使在業務運營中發現了部分風險因素，也缺乏上報的積極性。

(三)稅務風險信息系統建設滯后

在信息化的環境中，房地產企業必須加強稅務風險信息系統的建設，以應對智能化時代下稅務風險的挑戰。而在實踐中，首先，部分房地產企業缺乏單獨的稅務風險管理系統，僅僅在會計信息系統中增加了稅務管理模塊，且模塊主要是進行各種稅目的計算，并不涉及對各種數據的收集和稅務政策的引用等。其次，在金稅四期即將實施的背景下，房地產企業尚未根據金稅四期稅務征管系統的背景建立具有針對性的風險管理系統。房地產企業所構建的系統不能實現對內外部稅務環境的分析、風險模型的引入、以及連接金稅四期系統和銀行賬戶系統等。因此，房地產企業亟需加強稅務風險信息系統的建設。

(四)各主體溝通的有效性不足

對于房地產企業而言，其稅務風險體現在多個方面，因此，有必要通過多主體的溝通來防范和化解風險。而在實踐中，房地產企業各個主體之間的溝通有效性不足。第一，企業同稅務管理部門的之間的溝通不足。部分房地產企業將稅務部門看作是一個監督者，而不是一個稅務風險的共同防范者和監督者，因此，即使房地產企業對存在的一些稅務難題，缺乏向稅務部門請教的積極性。第二，房地產企業業務部門和稅務部門之間的溝通不足。涉稅活動貫穿在企業的各個方面，如項目前期準備環節、開發環節和新房轉讓環節等。因此，企業財務部門應該就涉稅活動加強同業務部門的溝通，就發票的開具、合同的會簽、原材料采購環節進行合作，以實現稅收籌劃和對稅務風險的管控。

五、房地產企業開展稅務風險管控的對策

(一)加強稅務風險管控的意識

金稅四期不僅將非常規財務信息納入了監督范圍，而且還可以運用大數據技術對企業當期的收入、費用、利潤等進行配比，從而發現企業稅務方面的風險。首先，在這種背景下，房地產企業必須加強稅務風險防范的意識。以往那種稅務籌劃中的“擦邊球”行為已經不可持續了。因此，企業必須扭轉稅務籌劃的觀念，堅持合法性原則，將重心放在對稅務優惠政策的研究上。其次，房地產企業財務部門應加強稅務風險管理的意識。財務部門作為稅收籌劃方案的主要制定者，應高度重視稅務籌劃的原則，如合法性、及時性和效益性等。同時，要拋棄過去的稅務籌劃方式，要從長遠考慮稅務籌劃的方案，加強對內外部風險的識別。

(二)提高企業稅務人員的素質

稅務管理人員是稅收籌劃的直接參與者，因此，在信息化的稅收監管環境下，企業必須提高稅務人員的綜合素質。首先，房地產企業應該根據業務的實際特點建立稅務人員的長效培訓機制，不僅要提升稅務人員的理論水平，同時還要提升其實踐能力。企業完全可以將稅務管理人員的培訓效果納入考核機制，并能以此為依據對稅務人員進行獎懲，以達到激勵的目的。其次，稅務管理人員應該具備自我學習和自我提高的意識，積極研討最新的稅收優惠政策，規范各種涉稅項目的會計核算，不僅要及時納稅，同時還應該積極享受企業應該享受的優惠政策，進而降低企業稅負。最后，企業應嚴格把控招聘的質量關。在人員招聘環節不僅要嚴格關注稅務人員的專業素質，同時還應對其政治能力和道德能力進行考察。

(三)建立稅務風險管理體系

首先，基于房地產企業涉稅行為的復雜性，企業可以設立稅務管理部門。該部門的職責為加強同業務部門的溝通，梳理稅務籌劃中存在的風險，并監督和審查財務部門的稅務籌劃方案。其次，房地產企業還應加強稅務風險的內部控制體系建設。一方面，企業要加強稅務風險管控的信息系統建設，要增強系統的智能化水平，使之不僅能實現對稅負水平的計算，同時也要能實現對內外部環境中數據的收集和沉淀。管理人員可以實現對價值數據的篩選，并可將數據引入至風險評估模型，得出稅務風險值的大小。稅務管理人員可以以此為依據制定相關風險應對策略。另一方面，房地產企業還應完善稅務風險的績效考核機制。企業應根據各個崗位部門的稅務職責，明確其考核指標，如報稅的及時性、稅款計算的準確性、稅務籌劃的風險控制等。有力度的考核能倒逼企業員工從源頭上控制稅務風險。

(四)加強多主體之間的溝通

稅務機關是稅收征管的直接管理者，因此，房地產企業必須與其保持較為緊密的聯系，加強同稅務機關的溝通。首先，房地產企業對部分理解有歧義的稅收政策應該向稅務機關及時請教，在必要時，可以邀請稅管員來企業開展稅收政策宣講服務。其次，在企業內部還應該加強稅務部門和業務部門之間的溝通。稅務管理部門應該向業務部門普及稅收知識，將稅收籌劃的環節前移至業務前端，同時，積極利用財務共享中心的優勢，暢通稅務信息的流通。最后，對于集團企業而言，還應該加強集團稅務管理部門同各個分級公司稅務管理部門之間的溝通。集團要對下屬公司的稅務狀況進行檢查和驗證，并及時對賬，確保稅金賬證、賬表、賬實相符。

六、結語

在“金稅四期”稅收征管系統上線的背景下，房地產企業必須更新稅收籌劃理念，加強對稅務風險的管控。文章對稅務風險的概念和特征進行了闡述，并分析了房地產企業的稅務風險類型，最后，文章從多個角度提出了房地產企業加強稅務風險管控的對策。比如，要加強稅務風險管控意識、完善稅務風險管理體系、加強多主體之間的溝通等。期望文章的研究能為房地產企業稅務風險的管控提供一定的參考?！?/p>