房地產經濟影響因素及發展策略創新思考研究

王坤莉 安徽省宿州市蕭縣杜樓鎮自然資源和規劃所

引言

盡管房地產行業長期在我國國民經濟中位居前列，但其發展也存在諸多不穩定因素，經常存在部分區域房價虛高、泡沫經濟隱患問題等。針對此類問題需要立足于客觀角度展開分析，尋找針對性的解決策略，從而實現推波助瀾效果。對其影響因素的分析和創新思考能夠為國民經濟的穩定發展奠定基礎，還能為日后的地產行業指明新的方向。因此，針對該課題的研究十分必要。

一、影響房地產經濟的因素分析

(一)市場環境影響

市場環境的穩定性對于房地產經濟發展的規范性具有決定性作用，健康有序的市場環境能夠帶動經濟發展，反之，動蕩的市場環境則會造成一定程度的風險，阻礙房地產經濟。除了基礎性的內容外，市場的經濟結構、監管機制、土地價值變化等也會影響對房地產的估值。在消費理念的變化下，人們對住房環境的要求不斷提升，在穩定供求的前提下，會受到家庭人數、收入情況、周圍交通環境等多維度的影響，房地產行業作為一種剛需性商品行業，在今后的一段時間內仍會保持較高的活躍態勢。

(二)社會經濟因素影響

房地產作為一種交易產業，其自身擁有較強的經濟屬性，因此，必然會受到經濟的影響，具體包括家庭經濟狀況、銀行利率、區域內的物價以及相關政策等幾個方面，這類因素在影響群眾的購房意愿強弱的同時還在影響著房地產行業市場。例如：銀行的購房貸款利率隨著供求和社會經濟水平而提升，則會直接影響購房者的行為，需要他們付出更多成本、工資比例在房產上，導致其購買欲望降低。除此之外，利率的變化也會影響開發商的積極性，若過于追求低成本，則會存在用料以次充好、不認真的情況，無論是對購房者的住房體驗感還是房地產行業的整體發展來說均帶來不良影響。銀行利率的波動會影響開發商的投資與收益，若當前處于房地產價格變動幅度低的階段，銀行利率升高會直接導致收益減少成本增加。除此之外，物價和人力資源價格也是影響房地產經濟發展的重要原因之一，消費者在收入條件合適的情況下會有意愿進行購房行動，助力房地產經濟發展，反之購房意愿下降也會使得房地產行業出現疲軟情況。此外，還存在信貸結構、模式以及補償機制與房地產經濟不匹配情況，影響房地產投資的持續性升溫。

(三)不動產登記制度影響

不動產登記制度的實施旨在提升對房地產行業的監管，應用統一化系統為房產稅務提供一定數據基礎。但也直接導致大量房產擁有者不愿承擔房產稅而短期拋售，導致房產交易市場混亂。不動產登記制度的落實能夠應用信息化系統對房產情況進行監管，控制其價格，短期內起到助推效果。相比于以往階段，現在所實施的制度已經逐漸成熟，在形成約束的同時能夠起到精準分類的作用，在此項制度的影響下，能夠降低信息不對稱情況的發生，但僅限于二線及以上城市，部分三線及以下城市仍舊存在信息不對稱、登記不完善、投資型買家居多、售價或租金降低影響市場的情況，阻礙房地產經濟的發展。部分市、縣的監督工作與省級資源指導部門不一致，難以實現統一管理，部分區域在建設不動產登記系統時并不積極，甚至片面地認為該行為只是為了劃分區域，并未融入管理職責，加之其工作自身存在的繁雜性，很多不動產登記機構設置主管部門時難度較高，間接影響其公信力。

(四)低碳環保理念的影響

隨著國民經濟水平的提升，大部分購房者的思想理念也不斷發生變化，除了房屋品質外，還更加關注住房體驗感，如周邊環境、小區水泥路面積、基礎設施以及綠化情況等。在21世紀以來，我國針對新建商品房予以新的規定，90m及以下住宅占建筑總面積的70%以上。但在實際落實過程中發現，很多區域無法滿足這一條件，有的區域盡管條件符合，在設計上也存在一定問題。例如，通風和采光設計不符合低碳環保理念、周圍綠化建設條件不佳、小區水泥路占地面積較大、草坪面積小、地下室建設問題等。此外，還存在建筑材料不環保的情況，如銷售與建設同時進行，會產生大量灰塵與二氧化碳物質，加之一些房產在銷售時有很多毛坯房直接售賣，會影響部分精裝修的業主，產生建筑垃圾，與低碳理念不符。

二、影響因素的創新性策略

(一)完善土地供應政策強化監管

房地產行業的發展需要從土地資源的角度出發，根據不同區域對土地的需求情況，從宏觀角度建立資源利用機制，提升土地供應策略的合理性，尤其針對價格的調控，同時配合回收機制保證供求關系的穩定。如此一來能夠促使市場始終保持規范化，實現穩步前進。此外，還應加強對房產市場的監管，重點針對一些資質存在問題的企業，需要審查其資質，避免影響行業整體發展?？梢砸胧袌鲂庞帽O督機制，構建嚴謹的管理體制，主要應用大數據信息對事前、事中以及事后分別進行監管，從而加快部署對房地產經濟的管理模式，優化財政支出進行科學宏觀調控。針對一些泡沫經濟，需要采取緊縮型對策，通過對地產市場運作情況的調研，對部分領域的投資進行限制，避免出現大量冗余、低質房或影響供需的情況。反之，若房地產經濟停滯不前，則要鼓勵資本加大投資力度，促進房地產經濟的發展。

(二)優化金融體系推動住房信貸

我國房地產經濟發展情況與金融市場存在一定聯系，因此需要不斷完善金融體系，使其成為房地產經濟的內驅力，利用科學宏觀調控，借助商業銀行對資金控制的優勢，建立完善的信貸框架，確保戰線地產經濟的持續性與穩定性，從而吸引更多購買者提升購房欲望，觸及經濟增長。除了基礎性的貸款體系外，還應當提升對個人申請、住房基金等方面的重視。為有效降低風險，需要加強風險防范意識，設置貸款數額管理，解決購房融資渠道和資金不足的問題，同時利用個人信貸體系提升社會群體的信用理念，構建良好信貸環境格局。針對不同群體的情況需要優化相關體系，降低融資風險，認真審查購房者個人情況，減少融資風險，維護地產行業長效發展。

(三)全面執行不動產登記制度

不動產登記制度在長達數十年的發展中逐漸趨于成熟，各部門之間協調工作良好，合作密切，相關業務銜接順利?，F如今相關土地承包經營制度已經得到進一步修正，從立法層面保證機構統一性，執行環境條件相對良好。部分縣級以下的區域需要全面落實該項制度，執行過程中嚴禁出現利害關系人，從而有效保護交易雙方的隱私情況，同時避免資料被篡改。由于部分區域的信息化程度不高，相關數據的登記需要不同登記部門執行，因此應當建立統一化檔案資料登記系統，實現資源整合。針對公信力方面，需要加強實質審查工作，保證信息真實、有效，避免登記錯誤而造成的訴訟情況。

(四)注重房產布局合理性

在市場經濟的影響下，房地產行業逐漸趨于飽和狀態，在這一環境下，開發商將更多關注點放在利益方面，而忽視對群眾心理和當前社會理念的分析，在進行房地產開發與銷售中過于關注大面積住宅，例如住宅中客廳、臥室、樓梯面積較大，這屬于一種資源消耗。部分開發商在市場環境和經濟政策等條件的影響下，通過交付毛坯房的方式進行資金快速回籠并降低成本，裝修環節需要購房者自己承擔，間接導致能源消耗提升碳排放量。這些信息均會在購房者的考慮范圍之內，因此，想要真正提升房地產經濟發展，需要樹立低碳環保理念，加強房屋結構設計的科學性，從房型設計層面提升環保水平，根據不同經緯度的光照情況設計房屋走向和通風口，秉持節約型原則控制房屋容積率，構建合理化房型。

三、其他創新性思考

(一)加強資源的實時共享性

資源的實時共享性需要以信息技術為依托，構建完善的網絡系統，維護平臺運作的銜接性和科學性，保證每次不動產登記操作都能符合相關管理制度，確保信息標準統一。除了事前、事中及事后的縱向關聯外，還應當建立橫向關聯，保證部門之間合作的協調性，建立統一化管理模式，將所有的信息匯總為一個平臺，并設置多個功能端口，每個端口的數據信息能夠根據其屬性進行自動分配，從而簡化操作流程，同時提升房地產數據整理的精準性。為降低錯誤風險，還可以在系統中增設自動審核功能，發現異常數據后彈出窗口提醒一次，管理員或對應的部門需要根據提醒進行二次檢查，確保數據無誤。有這一基礎后，能夠有效簡化行為，房地產經營環境會更加清晰。

(二)完善經濟管理目標和優化手段

房地產經濟發展，目標的實現需要從管理角度出發，先進性商業價值分析，做好對經濟的估值，分析當地產業結構特點、當地群體對住房的需求方向以及實際需求內容，并構建出詳細的產業結構，為可持續發展提供數據基礎。在針對地產經濟進行管理時，需實現動態化、秩序化管理，整個流程嚴禁違規出售和高資源消耗問題，提升住房資源利用率實現可持續發展。除此之外，政府還需建立穩健的保障機制，提升對地產行業的干預效果，確保市場穩定。

(三)注重低碳環保提升資源利用率

大部分居民對于房產購置的首要目的在于住房，但在低碳環保理念出現之前，仍有大部分人選擇購置第二套房。出現以上情況的原因可概括為攀比心理、為子女購置房產、投資應用等幾類，其中盲目消費的攀比心理會導致一定資源浪費情況，甚至影響市場發展。針對這一問題需要正確引導社會群體的消費觀念，從城市發展角度落實硬性規定，推動低碳房產經濟。除此之外，為有效降低資源損耗成本提升房地產經濟，需要結合當前社會的環保理念，融入人本思想，在房屋結構方面應用新技術和節能型材料，根據需求增加建筑物的玻璃面，選擇新型玻璃材料。如此一來既能滿足采光需求又能做到保溫隔熱，從而降低其他高能耗型家用電器的使用頻率。如空調、高功率等。目前，房產周圍環境和小區內道路情況也是影響當前社會群體購房欲望強度的一項指標，在建設過程中可適當降低小區內的水泥路占比，可增設花園、草坪部分，并引入自動蓄水與灌溉的技術實現循環用水，從而達到綠色環保標準，提升購房者的購買欲望。房地產開發過程還需要以綠色建筑為基調，對一些可用材料進行重復利用，降低資源浪費而的成本，實現可持續發展。

(四)加強房地產投資引導

為避免房地產經濟無序增長，同時穩定房價構建良好市場環境，可以通過投資引導的方式降低社會矛盾，提升資源利用率。進行房地產投資引導能夠有效改善住房條件，針對不同類型的地產進行科學投資分配，控制比例，同時結合相關政策優化優質配置，具體從以下幾點展開分析。第一，明確投資主體責任，優先進行抗風險性審查，做好資金、資質等方面的審查，保證投資科學性；第二，對部分產能過剩的投資進行調整，提升投資穩定性，針對不良企業則予以警告、淘汰等機制，提升入行門檻，保證房地產行業呈持續性增長趨勢發展；第三，針對一些認知不清、盲目投資而導致的失敗情況，需要對其進行限制，例如控制銀行借貸規模，從而起到限制投資的作用，優化投資市場環境。根據土地收購儲備制度的實施效果來看，有效防止了部分資源壟斷情況，作為參考，可以通過調整稅費的方式調整市場情況，例如減少流轉稅或增加不動產稅等，實現對土地資源的保護。

(五)加強政策調控

政府作為影響經濟發展的關鍵主體，需要利用宏觀調控對房地產經濟進行科學調整，從而為其指明方向。首先，政府需要結合對房產市場展開階段分析，并根據其特點和規律構建監督機制，保證其運行的穩定。其次，需要加大對房屋限購政策的執行力度，避免出現炒房團情況，降低泡沫經濟，必要時可以借助銀行調控或相關貨幣政策的方式避免房價無序上浮。最后，需要進一步完善房產稅收體系，嚴格根據其特點來執行，減少社會矛盾，避免造成對房地產經濟的影響。

四、結語

總而言之，市場環境、經濟因素、社會條件以及相關制度等對于房地產經濟來說具有重要影響，需要不斷加強基礎性建設，完善供應政策的同時加強對市場的管理，不斷優化金融體系，健全相關制度。作為新時期的房地產行業工作者，樹立創新性思維，學會應用新技術提升資源共享性，不斷完善管理目標，結合社會情況推動住房信貸體系的建設，為更好地服務于群眾，還應當簡化登記審核步驟，并融入低碳環保理念，實現房地產行業的可持續發展?！?/p>