房地產財務管理風險防范及控制措施

張學躍 浙江琨和房地產開發有限公司

我國房地產行業邁入全新發展階段，市場形勢劇烈波動，同時，房地產項目具有開發周期長、資金投入量大的屬性，多家房地產企業經營管理期間存在諸多財務風險，如處理不當會造成嚴重的隱患。因此，為實現穩健發展目標，要加大對房地產企業財務管理風險的防范與控制，提高房地產企業的發展潛力和市場競爭力。

一、房地產財務管理風險概述

(一)風險類型

現階段，房地產財務管理風險主要分為資金管理風險、項目評估風險、利率變動風險、政策調控風險、負債償還風險等類型。不同類型風險隱患的形成原因、出現階段存在明顯差異。例如，在籌資階段，主要存在渠道單一、籌資規模失控、利率變動等風險隱患。第一，渠道單一風險，房地產企業過于依賴金融機構籌資渠道，在主要渠道未及時放款、中途撤資時會導致企業現金流量發生改變，造成項目延后開工、中途停工、企業資金鏈斷裂等后果。第二，籌資規模失控風險，企業忽視自身資源情況與規模體量，盲目追加項目投資額度，或是投資遠超企業體量的大型項目，削弱了企業財務風險抵御能力，在出現各類突發狀況與形成管理紕漏時，都有可能引發一系列連鎖反應出現。第三，利率變動風險，因貸款利息增加而導致利息成本超出籌資預期，不但會分潤項目收益，還會加重企業財務負擔。

在投資階段，主要存在項目評估風險、政策調控風險與現金流量風險。其中項目評估風險是在立項環節錯誤評估項目造價成本和投資回報周期，后續因造價增加、資金無法如期回籠而引發多項問題出現。政策調控風險是因現行政策修正、廢止與頒布新政策而導致市場形式、供求關系發生改變，進而影響到項目運作情況與銷售情況?，F金流量風險是指在項目運作期間因錯誤決策，同時間段內產生多筆費用支出而導致企業現金流量不足，賬面流動資金無法滿足項目施工需要和按期還本付息。

在項目運維階段，主要存在資金回籠風險與收益分配風險。其中，資金回籠風險是因應收賬款過多、銷售方案不合理而導致房地產企業無法在預期時間內回籠資金、實現盈利目標，還有可能形成部分壞賬。收益分配風險常見于合作開發模式，沒有提前在合同中明確規定各方的收益分配占比，在后續收益分配環節形成不必要的糾紛。

(二)風險特征

從房地產企業角度來看，財務管理風險具備客觀性、損益性、隨機性與全面性特征。第一，客觀性特征，部分風險隱患客觀存在，不受人為主觀和企業行為活動影響，如政策調控風險和利率變動風險，前者根據行業發展情況、市場形勢而修正、頒布政策文件，后者則根據金融機構發展情況與金融市場整體環境來調整貸款利率。第二，損益性特征，隨著風險隱患的形成，房地產企業有可能因此遭受重大損失、影響項目投資開發目標實現，同時，房地產企業也有可能從中獲取預期之外的收益，收益和虧損情況視風險類型、所采取防控措施而定。第三，隨機性特征，財務管理風險種類繁多、成因復雜，盡管房地產企業前期開展市場調研、項目投資可行性論證、風險識別評價等，仍無法準確鎖定各類風險的出現時間和具體影響。第四，全面性特征，財務管理風險涵蓋房地產項目投資開發全過程，任何階段都可能出現風險隱患，企業必須在項目全程開展風險防范與控制工作。

二、房地產財務管理風險的防范措施

(一)優化融資結構

為規避籌資風險的形成，避免房地產企業在項目運作期間資金鏈斷裂或是支付高昂利息費用，房地產企業必須對原有融資結構進行優化調整，具體采取多元融資、合作開發、降低融資成本三項措施。

1.多元融資

除去常規的銀行貸款融資方式外，房地產企業還應采取信托融資、債權融資等融資方式，如信托融資是由第三方信托公司直接對項目投資并分潤收益。同時，擺脫對單一融資渠道的依賴性，合理把控融資結構中各部分占比，并把企業自有資金占比控制在合理范圍內。

2.合作開發

為減輕房地產企業投資負擔，避免因投資失敗、錯誤決策而承受嚴重損失，企業應采取合作開發模式，由多家房地產企業共同出資運作項目，或是與上游設計單位、下游施工單位與材料供應商進行合作，企業無需投入大量資金用于材料費、設計費和勞務費。

3.降低融資成本

為減少成本支出，一方面，房地產企業準確計算各條融資渠道中的總體成本，在保證籌集足夠資金、不影響項目運作與企業經營的前提下，優先采取融資成本相對較低的融資方式。另一方面，提前規劃還款計劃與資金使用計劃，將閑置資金進行短期穩健投資，由投資收益來覆蓋一部分的融資成本。

(二)項目投資可行性研究

現代房地產項目有著工期時間長、資金投入量大的特征，實際投資額度、投資收益、投資回報周期都存在著不確定性，這也是多數財務風險的根源所在。因此，為提前預防財務風險的形成，房地產企業必須在策劃立項階段開展項目投資可行性研究工作，準確預測項目投資規模、投資風險系數，確定項目投資方案具備可行性、滿足企業投資需求后，再開展后續工作。同時，考慮到項目運作期間存在諸多變量因素，需要在投資預算額基礎上增設一定比例的冗余資金，判斷企業是否有能力滿足總體資金需求，由冗余資金來滿足因現場停工、設計變更等突發問題而額外形成的資金需求。

此外，房地產企業還應樹立分散投資、差異投資的觀念，以此來分散財務風險。其中，分散投資是企業將資源分散投資到多個房地產項目當中，在少數項目虧損時，也不會造成過于嚴重的影響。差異投資是在單個房地產項目中同時開發面向不同消費群體的房屋，如建設住宅房屋、酒店式公寓、寫字樓、商場與臨街商鋪。

(三)健全財務結構

面對政策波動、市場調控等外部因素，為強化財務風險抵御能力，將風險隱患消滅于萌芽狀態，房地產企業需要著手優化現有財務結構。例如，在信托融資環節，根據企業財務狀況與資金需求來計算債務性融資比例的最佳值，一般情況下，把這類融資結構占比保持在60%以內即可，并根據融資情況來制定中短期與長期資金使用規劃。而在償債方面，為減輕長期償債負擔，企業可以采取抵押在建設工程等多項手段來延長償債周期，以長期負債為主、短期負債為輔，并爭取相關福利政策來減少總體運營成本，如使用利息費用來抵減部分稅費，確保房地產企業在項目投資開發期間始終保持資金鏈平穩狀態。

(四)加強稅收籌劃

稅費是房地產企業經營成本的重要組成部分，隨著經濟新常態時代的到來，我國陸續取消多項面對房地產企業的稅收優惠政策，導致企業經營成本上漲、項目投資收益被稀釋，財務總體風險系數隨之增高。對此，房地產企業應做好稅收籌劃工作，根據現有政策進行合理避稅，以此來維持健康財務狀況。例如，在借款利息籌劃環節，根據借款利息金額來采取最佳扣除方式，對于大型房地產企業而言，借款利息金額較多，可以根據轉讓項目來劃分利息支出、提供金融機構證明，從而全額扣除借款利息。而在簽訂房屋合同時，需要分別簽訂包括房屋裝潢、設備安裝費用在內的多項合同，由銷售房屋以及裝修房屋共同構成房屋銷售體系，前者需要繳納5%營業稅，后者僅需繳納3%營業稅。

(五)建立風險預警體系

考慮到房地產財務管理風險具備隨機性特征，很難提前鎖定風險事件的具體出現時間，因風險應對不及時而造成更多損失。對此，房地產企業需要建立風險預警體系，提前根據已掌握信息來識別、評價企業經營和項目運作期間可能出現的風險隱患，編制風險清單，將清單作為風險預警機制，后續發現各項風險隱患的外在征兆時進行預警，迅速采取風險控制措施。同時，風險預警方式分為人工預警、自動預警兩種。人工預警是由管理人員定期分析財務資料來判斷風險形成與否，有著預警時效性差、工作負擔重、存在誤判可能的局限性。自動預警是搭建數學分析模型，提前在模型中導入財務風險識別準則，模型通過分析實時財務數據來識別風險、發送預警信號，此項方法的預警時效性、風險識別準確率較高。

三、房地產財務管理風險的控制措施

(一)回籠資金

為有效控制現金流量等財務風險實際造成的影響，房地產企業應采取加大銷售力度、應收賬款管理兩項風險控制措施。

1.加大銷售力度

提前做好市場調研工作，全面掌握當地房地產市場供求關系、同類房屋市場售價與銷售量。隨后，根據調研結果來選擇銷售方式、確定房屋售價。同時，在銷售情況不理想、企業短期內存在較大資金缺口的情況下，還可以采取房屋優惠促銷、先行出租閑置商業店鋪與寫字間等銷售措施，爭取在短時間內回籠足夠資金，幫助企業渡過難關。

2.應收賬款管理

為減少壞賬率，保證企業如期受到各項應收賬款，需要提前在合同中明確規定還款時間、延遲還款所承擔責任等約定條件。同時，建立壞賬準備機制，如果客戶未在約定時間內還款，則委派專人督促客戶還款，必要時運用法律手段，按照合同約定條件使違約客戶強制還款，并承擔因延遲還款而對企業造成的損失。

(二)執行預算計劃

房地產企業推行全面預算管理模式，根據項目情況、財務管理要求與往年財務數據來設定預算目標、編制面向各主體的預算管理計劃。在企業經營期間，嚴格按照預算管理計劃來安排資金使用，禁止各執行主體未經允許隨機支出或是改變資金用途，并由財務部門委派專人跟蹤監控各套預算管理計劃的執行情況，在資金使用情況和計劃內容產生偏差時，將采取問題成因分析、追究相關人員責任等多項措施，必要時凍結對應賬戶，以此來把控財務風險損失程度。同時，對預算管理模式的實施，還有利于維持健康、穩定的企業現金流量，企業科學安排各時間段資金使用計劃，避免出現現金流量過少、流動資金無法按時還本付息等問題。此外，考慮到房地產項目投資活動具備不確定性，如果在項目運作期間出現物料市場價格上漲、設計變更、工程量增加等問題，原有預算額度無法滿足項目運作需求。因此，為保證現場施工活動得以順利開展、在約定時間內竣工交付，當出現此類突發狀況后，預算執行主體需要向預算委員會或財務部門提交預算追加申請，審批通過后實施全新預算計劃，避免干擾到正常工作開展。

(三)授權審批與職責分解

房地產財務風險管理是一項系統性活動，管理流程復雜，如果在任意環節形成管理問題，特別是關鍵環節出現決策錯誤問題，就會引發一系列風險隱患的形成。因此，為控制風險波及范圍，降低損失，房地產企業應建立授權審批與職責分解機制。其中，職責分解機制是把決策權、審批權、執行權等權限明確劃分給各崗位，將管理職責層層分解，落實到個人，從根源上解決交叉管理、重復管理問題，并及時追究相關人員責任，端正員工工作態度。授權審批機制是在制定有關財務管理的各項方案計劃后，按規定程序重復多次審核，審核部門從中發現問題并返回整改，在全部審批通過后，再將管理計劃投入實施，以此解決錯誤決策問題。

(四)采取多元化風險應對措施

在房地產企業財務管理期間，當出現各類風險事件后，需要對事件類型、成因及造成的影響損失進行判斷，根據判斷結果來采取恰當的風險控制措施，具體分為風險承擔、風險規避和風險轉移。

1.風險承擔

當所出現風險事件造成損失在企業可接受范圍內、不會對企業運營與項目運作造成明顯影響，且常規手段無法消除風險隱患，或是風險控制成本超出風險造成損失的情況下，企業應采取風險承擔措施，被動承擔風險事件造成的損失，在后續根據風險成因采取改進措施，預防同類問題重復出現。同時，風險承擔不等同于消極管理，企業仍舊需要采取多項手段來減少損失。例如，在項目建設期間，當建筑材料市場價格大幅提高時，可以采取重新安排工序流程、預測建材價格變化趨勢、后續價格峰谷期間增加采購量等手段來減少損失。

2.風險規避

當企業面對超出實際管控能力、風險損失超過項目預期投資收益的風險事件時，應采取風險規避措施，暫停與此類風險相關的業務，必要時還將推出房地產投資項目。

3.風險轉移

此項方法適用于具備轉移對象與條件的房地產企業，在企業經營和項目運作期間，因外部因素與不可抗力而形成財務風險時，根據先期約定條件，將此類風險轉移給第三方承受，企業不會承擔實質性損失，或是僅承擔部分損失。例如，房地產企業提前與保險公司就房地產投資項目簽訂保險合同，繳納保險費用，在項目運作期間出現歸屬責任范圍內的風險事件時，由保險公司按照合同約定條件向房地產企業提供經濟賠償，由賠償款覆蓋風險損失。

四、結語

綜上所述，面對愈發激烈的市場競爭，為謀求穩健發展并從市場競爭中脫穎而出。房地產企業理應提高對財務管理風險的重視程度，深入了解風險成因與客觀發生規律，積極落實包括優化融資結構、投資可行性研究、稅收籌劃、回籠資金、執行預算計劃在內的多項風險防范與控制措施。從而建立一套涵蓋融資、投資、生產、收益分配階段的財務風險防范體系，這將為我國房地產行業發展提供不竭動力?！?/p>