納稅籌劃在房地產公司財務管理中的實踐分析

蔡志明

（武威百洋置業有限公司 甘肅武威 733000）

在宏觀政策調節市場的過程中，我國政府部門持續推進稅收體制改革政策，也加強了對納稅主體的監督工作。房地產行業是我國市場經濟的支柱性產業，也是國家重點納稅行業，長期以來受到稅務機關的重點稽查。房地產企業經營業務涉及的稅種較多，包括增值稅、企業所得稅、城建稅、土地增值稅、印花稅等，納稅籌劃過程也相對復雜。對于房地產企業來說，稅務籌劃與管理不僅是為了滿足企業降低稅費的基本要求，更是規避稅務風險、應對稅務稽查的有效手段。

一、房地產開發企業納稅籌劃和管理的意義

房地產企業的項目開發流程比較復雜，各環節涉稅種類較多，事前做好納稅籌劃與稅務管理工作，可以充分借助政策優勢，制定低風險、低成本的納稅計劃，解決企業稅務問題，降低稅收政策與市場環境對企業的消極影響。具體來說，房地產企業納稅籌劃與稅務管理的意義主要體現在如下。

其一，降低企業管理成本和運營成本。房地產行業具有高風險、高收益的特征，是國家宏觀調控的重點行業。尤其在稅收政策方面，企業所適用的稅率一般高于其他政府扶持行業。為了控制稅費成本，針對企業開發項目開展事前籌劃、事中控制等工作，有利于增加企業的經營收益。

其二，提高企業的內部管理水平。稅務管理涉及政策解讀、方案籌劃、稅費核算、風險預測、納稅申報、資料整理等多個環節，需要房地產企業制定完善的稅務管理流程，要求會計人員按照基本流程規范操作。在這一過程中，制度和流程形成保障機制，提高稅務管理效率，也能夠進一步提升企業的管理水平。

其三，增加企業現金流量。房地產企業的項目開發和投資決策需要大量的現金流作為資金支持，通過納稅籌劃與稅務管理工作可以遞延納稅時間，獲得資金時間成本，也能夠降低企業稅務負擔，增加企業現金流量。通過以上手段，企業的現金周轉速度能夠得到有效提升，管理層人員也能夠獲取更大的決策選擇空間，有利于企業長效發展。

二、納稅籌劃在房地產公司財務管理中的實踐

（一）企業向非員工個人支付勞務費的稅務處理思路

按照財稅政策規定，在我國境內開展的不動產、無形資產和服務銷售活動，其單位和個人都需要履行增值稅納稅義務。房地產企業在向非員工個人支付勞務費的過程中，其稅務處理工作應當結合當前的增值稅相關政策，即員工以外的個人在為企業提供勞務服務時，針對服務收益部分繳納增值稅。服務內容包括不動產或動產租賃服務、經紀服務、咨詢服務等，但對于營銷業績獎勵、兼職收入等費用不計入增值稅征收范圍，同時，企業要注意向非員工個人索要增值稅發票。

（二）利用土地增值稅的臨界點

我國土地增值稅相關政策規定，房地產企業所建造的普通標準住宅在銷售過程中，如增值額不超過可扣除項目金額的20%，可以享受免征土地增值稅的優惠政策。但這一政策在應用過程中，房地產企業要注意政策規定的普通標準住宅的判定條件，通過適當降低商品住宅銷售價格的方式，滿足土地增值稅的免稅政策應用條件。

（三）利用不同的利息扣除方式

雖然現行的金融政策對房地產融資進行了限制和規定，但大部分房地產開發企業長期處于負債經營狀態，項目開發必然會涉及融資貸款。在針對這一環節開展納稅籌劃時，房地產企業可以借助利息支出扣除政策。一方面，對于可以按照轉讓項目進行分攤的、金融機構可證明的費用，按照項目開發的實際費用進行扣除，但要注意不可超過當期商業銀行的貸款利率；和其他開發費用，土地資源獲取成本和項目開發成本總額的5%扣除。另一方面，對于不可以按照轉讓項目進行分攤的利息部分，金融機構不可證明的費用，需要直接在項目開發環節按照10%的標準一次性扣除?；谝陨侠⒖鄢绞?，房地產企業可以在籌劃階段分析項目開發所發生的可扣除利息費用與項目開發總成本的比例關系，如果在5%以內，則向金融機構索取證明對企業更有利，反之則不需要提供相應的證明。

（四）政府代收費用的處理

依據財稅政策規定，縣級或縣級以上的人民政府要求房地產企業在房產銷售環節代收的費用，如果該費用計入房價中且由購買方負擔，則應當作為房地產轉讓所獲取的收入，計入納稅范疇之內；如果該費用并未進入房價中，且在房價以外收取，則不需要作為房地產轉讓收入計稅。同時，政府代收費用作為房產轉讓收入計征稅費的，可以在可扣除項目中予以抵扣，但不能納入加計扣除20%的基數；對于政府代收費用不能作為房地產轉讓收入計征稅費的，房地產企業在計算增值稅稅費時，不能對這部分代收費用予以稅前扣除?；谝陨险?，房地產企業應當積極關注政府代收費用是否計入房價這一問題，降低政府代收費用對項目開發成本和房產增值率的影響，有效控制土地增值稅總額。

（五）分解房地產銷售價格降低稅率

房地產項目在進入銷售環節以后，所涉及的稅種主要包括土地增值稅和企業所得稅。而我國目前土地增值稅所采用的計稅方式為超率累進稅率，這與房地產項目的增值率相關，即增值率越高，企業所適用的土地增值稅稅率也越高。因此，在銷售環節，建議房地產企業對房產價格進行有效分解，通過控制房地產增值率的方法降低土地增值稅。例如：對于銷售環節已經進行簡裝修的商品房，可以將裝修成本單獨核算，降低房產的增值率。

（六）銷售地下人防車位的稅務處理

國家稅務總局所印發的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》中明確提出，企業利用地下基礎設施所建立的停車場所，應當納入公共配套設施范疇之內，并將這部分費用計入項目開發計稅成本支出當中。具體籌劃過程中，將房地產企業地下人防車位分為兩種業務模式，采取差異化的稅務處理方式。一方面，企業與業主簽訂地下車位長期租賃合同，向業主一次性收取車位租賃使用費，并在租賃合同當中約定使用期限；另一方面，企業采取一次性永久出售地下人防車位的方式，即企業與業主簽訂車位轉讓協議，直接將人防車位的使用權轉移給業主。同時，業主所購買的停車位款項也應當一并計入房地產項目轉讓費用當中，在稅務處理環節則需要將這部分費用作為非普通住宅轉讓收入，納入不動產銷售收入中計稅。

三、房地產企業納稅籌劃存在的問題

（一）對納稅籌劃的認知較為片面

據調查發現，現階段我國房地產企業的納稅籌劃質量并不高，而對納稅籌劃認知片面是影響企業稅務管理水平的關鍵因素。從管理層角度來說，部分企業的管理層人員認為納稅籌劃就是“合法逃稅”，盲目追求節稅目標，忽略了納稅責任與社會形象；從執行層角度來說，各部門缺乏稅務風險意識，沒有立足于戰略高度考慮業務活動給企業帶來的稅務成本，加之企業缺乏專業的稅務咨詢服務團隊，使得各項經營活動無法開展事前統籌與風險防范，這無疑加大了房地產企業的稅務風險，甚至會給企業帶來嚴重的財務危機。

（二）稅收政策解讀不充分

一方面，我國大部分房地產企業在現階段的主要管理方向更偏重于日常管理與經營業務，稅務管理一般由財務部門負責。而財務部門的專業性體現在數據處理、會計核算等方面，兼任稅務管理工作不僅會增加財務部門的工作壓力，也會因財務會計人員稅務處理能力不足引發企業風險；另一方面，稅收環境的不斷變化使得房地產企業的稅務管理工作也更加復雜，對政策的解讀和認知，在一定程度上也影響了納稅籌劃方案的合法性與合理性，如何處理會計準則與稅收政策的差異也對會計人員提出了更高的要求。

（三）信息交流不通暢，數據分析不足

我國大部分房地產企業為了促進財務管理轉型，積極引入信息技術。但受到技術成熟度、投入成本等因素的影響，部分房地產企業的財務管理信息化建設進程較慢，目前稅務管理工作仍舊以手工操作為主，自動化水平有待提高；同時，企業財務管理信息系統與業務管理信息系統之間尚未搭建共享平臺，即財務數據與業務數據轉換難度大，影響稅務會計人員實時掌握業務活動開展，也不利于企業開展稅務成本預測和納稅申報等工作，容易引發少繳稅或多繳稅風險。

（四）缺乏健全的管理辦法和制度

稅務管理是一項系統化的、長期性的工作，需要相應的管理辦法和管理制度作為操作依據。但目前，大部分房地產企業的納稅籌劃與稅務管理工作尚且處于事后管理狀態，即在業務活動完成以后或建設項目竣工結算以后，才由會計人員開展成本核算與稅費預測。由于缺乏事前籌劃與事中控制，造成稅務管理工作嚴重滯后于業務活動，不僅增加了企業的投資風險，還會造成企業運營成本虛增。

（五）稅務管理人才匱乏

納稅籌劃作為一項專業性較高的工作，需要企業配備高質量人才團隊，指導籌劃方案與業務活動。但部分房地產企業的稅務管理與籌劃工作經常由財務會計人員兼任，受到其業務水平和專業職能的影響，使得企業的籌劃方案科學性不足、稅務管理水平有待提高。同時，財務會計人員對稅務處理缺乏經驗，不具備扎實和豐富的稅務管理知識，無法為業務活動提供稅務咨詢與稅務輔導，嚴重影響了企業的稅務管理成效。

四、房地產企業推進納稅籌劃和管理工作的保障措施

（一）明確納稅籌劃目標，加強對納稅籌劃的重視

房地產企業要想提高稅務管理水平，為企業決策項目提供專業化的納稅籌劃方案，就必須要從思想上提升對納稅籌劃的重視程度，樹立完善的稅務管理目標，在管理層組織、基層人員參與的情況下，有序開展稅務相關工作。一方面，企業管理層人員要樹立正確的稅務管理理念，認清履行納稅義務的職責，以降低稅務風險、控制應稅成本、實現經濟效益與社會效益并重作為稅務管理的基本目標，組織和引導各部門參與到稅務工作中，并營造良好的稅務管理文化氛圍。另一方面，房地產企業的執行層人員也要充分認識到納稅籌劃的積極性，主動參與到籌劃方案設計當中，發揮自身的主體作用，為籌劃過程提供有參考意義的實踐經驗，有效提高納稅籌劃與管理的實效性。

（二）完善稅務管理組織機構，加強和稅務機關的溝通

一方面，對于一些經營規模較大、開發項目數量多的房地產企業，建議將稅務管理工作從財務部門中剝離出來，設置獨立的稅務管理組織機構，主要負責稅務管理流程制定、稅收政策學習、籌劃方案設計、稅務咨詢服務、稅票管理和稅款繳納等工作，保證稅務管理工作的獨立性。另一方面，針對政策解讀不充分的問題，建議房地產企業加強日常經營活動中與稅務機關的溝通，積極參與稅務機關組織的各項培訓活動，及時消除與稅務機關信息不對稱、政策解讀不一致等風險，保證企業籌劃方案的客觀性。

（三）加快信息化建設，推動稅務管理自動化

首先，房地產企業要確定稅務信息化建設目標，借助信息化手段搭建財務、業務、稅務一體化管理平臺，保證稅務平臺具備數據輸出口徑一致、數據集中儲存、稅務管理流程統一的基本性質。其次，房地產企業要確定稅務信息化的覆蓋范圍。實際上，稅務管理工作是對企業涉稅業務環節的監督與控制，企業可以結合經營業務的涉稅節點、資源配置情況、戰略發展計劃等，確定稅務管理信息化平臺的搭建計劃，制定階段性的信息化建設預算投資方案。在配備基本功能、滿足基本管理需求的基礎上，持續優化稅務管理信息化平臺。最后，房地產企業還要完善相應的配套設施，將稅務管理信息化平臺與其他管理軟件同步更新，包括企業現有的ERP系統、OA系統等，保證系統集成性和數據編碼一致性，為財務數據、業務數據和稅務數據的一體化管理提供支持。

（四）完善稅務管理流程和制度

針對房地產企業稅務管理流程與制度不完善的問題，建議房地產企業結合自身的實際情況，建立標準化的稅務管理流程，并引入全過程控制的管理手段，實現企業經營環節的持續性管理。具體來說，在事前籌劃環節，房地產企業要做好涉稅政策采集工作，即了解這一環節涉及稅種的相關規定，確定不同稅種的納稅時間和繳納方式等。尤其是增值稅、土地增值稅和企業所得稅，在具體籌劃過程中加強與財務部門和采購部門的溝通，兼顧會計收入確認時間節點、稅務專票開具時間、預收賬款發生節點、土地增值稅預繳與匯繳的時間點等，制定相應的籌劃方案，做好事前統籌工作。在事中控制環節，房地產企業要關注進項發票與銷項發票管理，建立完善的發票管理制度，全面覆蓋發票獲取、信息審核、抵扣、管理等環節，避免因發票丟失、虛開發票等行為引發稅務風險。在事后管理階段，房地產企業還要做好風險評估工作，結合上一階段的稅務管理經驗，設置稅務風險評價指標、風險預警界限、風險預警方式等，形成完善的稅務風險管理鏈條，為后續的籌劃與管理工作提供支持。

（五）加大人才培養力度，加強考核管理

鑒于房地產企業經營業務的特殊性和涉稅稅種的復雜性，建議企業完善稅務會計人才引進機制和培養機制，為稅務管理工作配備綜合技能與職業道德兼具的人才團隊。具體措施包括：其一，與當地高校共同建立“稅務會計人才培養計劃”，從高校引入定向培養人才，彌補市場人才資源匱乏的缺陷；其二，在企業內部建立完善的人才技能培訓機制，對現有的會計人員開展專題性培養，在提高相關人員籌劃水平的基礎上，也可以聘請外部專業機構中的管理人員，針對部分大額投資項目開展納稅籌劃工作，有效降低企業的經營風險；其三，完善人才培養激勵機制，通過落實獎勵與懲罰措施的方式，調動各部門、各崗位人員積極參與到稅務管理工作中，并對籌劃方案有效的部門及個人給予物質和精神獎勵，既能夠引導基層人員樹立稅務籌劃的意識，還能夠提高籌劃方案的可操作性。

五、結語

綜上所述，為了適應當前的稅收環境，房地產企業應當充分認識到納稅籌劃與稅務管理工作的重要性，建立完善的稅務管理體系。在這一過程中，企業應當從思想認知、管理流程、信息技術、人才培養等多個角度入手，并加強對關鍵涉稅環節的籌劃，全面提高企業的稅務管理質量，最大限度地實現企業財務管理收益。