房地產企業做好投資和融資管理的措施研究

鞠詠秋

（北京市基礎設施投資有限公司 北京 100062）

隨著城鎮化進程加快，房地產行業也迎來了飛速發展。面對不斷擴大的投融資領域，房地產企業若不能匹配完善的管理舉措與風險管控措施，加之受到外部環境因素的影響，必將造成資金緊張，無法有效防范應對市場風險，導致企業投融資活動失敗告終。另外，基于經濟全球化發展局勢，國外資本的沖擊也不可避免，進而加劇房地產企業投融資風險?？傊?，房地產企業投融資管理優化創新是必然措施，也是企業高級財務管理人員需研究的內容。

一、房地產企業投融資管理創新的意義

現階段，我國房地產企業融資方式呈多樣化，例如，銀行機構貸款融資、上市融資、信托融資等方式，且具有各自的優劣勢。我國出臺相關政策不斷變化，說明企業只有投融資活動的創新才能幫助企業打破當下發展困局。當前我國房地產企業投融資方式主要是以項目開發貸款為主的銀行貸款，是房地產企業將所屬資產作為抵押憑證，如土地、房屋、在建工程等，向銀行機構進行借款用于后續工程項目建設。

隨著當前經濟的運行發展，住房需求、投資量也隨之增加，可推動房地產企業開發新工程項目來滿足上述需求，增強自身發展實力，基于該情況說明房地產企業資金周轉需求也更大。隨著我國房地產行業調控政策的不斷出臺，如開發貸趨嚴、房地產預售資金監管新要求、防范應對債務風險的“三道紅線”等要求。但房地產企業需通過滾動開發，不斷獲取新的資源，方能解決自身的生存及發展需要；需求的加大及信貸的收緊促使很多房地產企業發展長期處于資金緊張狀態。近年來，隨著市場經濟發展迅猛，無疑推動了房地產行業發展，政府部門針對此出臺政策來進行合理制約，使得房地產企業發展面臨阻礙。由此可見，創新融資方式是必然措施，不僅有助于房地產企業獲得充足資金，而且有助于開發項目順利建設，滿足當前住房需求。

二、房地產企業投融資管理的特點

房地產企業投融資管理最鮮明主要的特征之一是個性化。不同于其他企業，房地產企業經營發展個性鮮明，其中資金需求體量大、時間集中是最為主要的一種表現。企業開發工程項目建設，均需依賴數億的投資資金。面對巨大資金需求，房地產企業需采取適的當融資手段來維持資金的充足性進而支撐企業日常經營、拓展規模，同時投資房地產項目獲取相應經濟效益。隨著房地產行業市場競爭愈發激烈，企業資金需求也日漸增長。房地產企業需占據更多市場份額，提升競爭能力，獲取充足資金支持，利用投融資單位籌措資金，開展工程項目建設，這樣在提升房地產企業經濟效益的同時，增加相應風險發生概率。在該情況下，說明企業需強化投融資管理力度，占據市場份額，提升資金回報效率。

房地產企業投資項目周期長、資金鏈長。因此，企業投資項目需經過較長時間方可得到經濟回報，這也是房地產企業投融資管理的一項特征。由此可見，保障充足資金對房地產企業經營的重要性。房地產企業在資金周轉時，政策、稅收、材料價格等因素的變化均會對企業造成風險，潛在風險因素增加。

企業工程項目所涉及相關因素較多，如建筑材料、裝修等，可見房地產企業與其他產業緊密的關聯性，容易受到該行業發展情況的影響，進而影響投融資管理活動。

三、房地產企業投融資管理存在的問題

（一）投資決策機制不健全，投資不夠合理

房地產投資決策機制不完善，投資分析決策能力不足。眾所周知企業投資決策的制定關乎投資活動的成敗與否，對其實施成效具有決定性作用。但就實際現狀來看，大多數房地產企業內投資活動雖然進行，但是基礎投資分析決策工作依舊未落實到位。例如，不同規模的房地產企業，在投資決策過程中因現行機制不完善的問題，極易造成決策順序混亂的情況，即決策順序倒置。具體是指在未展開基礎性分析的情況下，因房地產企業內部存在的各種情況，如“一言堂”，導致分析位于投資決策制定后階段，進而喪失分析的本質意義。與此同時，部分房地產企業投資決策能力不足，該問題的產生一方面可能是因為企業團隊職工專業素養高低不一造成的，另一方面可能是現行決策流程、機制待完善造成的。

（二）融資渠道單一，融資成本較高

現階段，我國多數房地產企業的融資方向都是以金融機構貸款方式為主，或者是采取上市手段來進行融資活動。就實際情況而言，我國針對上市公司的相關規定及要求較高，無疑對企業上市方式實現融資產生限制，所以我國多數房地產企業都會選擇金融機構融資方式。然而，銀行機構為了避免各項投資引發的經營風險，會利用出臺的相關政策進行風險轉移到企業，這無疑提升企業中銀行資金鏈斷裂的可能性，加劇企業經營風險。此外，我國為了保障銀行機構資金的安全性、維持市場經濟穩定運行，會出臺一系列相關政策來對房地產企業發展速度進行合理制約。

（三）投融資未形成合力優勢，資金利用效率不高

關于房地產企業投資和融資管理而言，二者之間聯系密切。但是多數房地產企業在管理過程中落實投資和融資的管理結合。分析其原因，主要有三點：一是從規劃層面未實現投資管理與融資管理的結合，造成資金期限分配有誤，促使項目存在滯后性，或者資金占用成本上升；第二，從管理過程層面未實現投資管理與融資管理的結合，雖然二者具有關聯，但是管理過程卻獨立運行，造成企業整體管理成本上升、管理效率降低；第三，從風險控制層面未實現投資與融資管理的結合，二者的風險發生通常是相互影響的，只有實現投融資管理風險的有機結合，才能幫助企業規避應對風險。

（四）資金鏈管理不嚴謹

資金鏈管理水平低、不嚴謹是當前房地產企業投融資管理存在的主要問題之一。由于房地產企業生產鏈過長、開發周期長，主要包含調研、購地、建設、銷售及檢驗等多個環節，在這些環節中，項目結算會面對各種問題。另外，基于我國建筑項目結算的特殊性，造成房地產企業項目資金回籠時間、額度的不確定性。而這些不確定無形中影響了企業資金鏈管理整體水平與效率。房地產企業在融資活動時，對自身經營情況及實力缺少精準判斷，對企業整體盈利狀況未展開預測，使得企業融資后貸款償還不及時，企業信用受到影響，降低社會好感度，從而不利于房地產企業后續投融資活動的進行。以恒大事件為例，作為首個全國性龍頭房企出現的流動性危機事件，恒大整體負債率自2017年起持續下降，但自身項目變現能力迅速惡化是造成流動性困境的主要原因。

四、房地產企業投融資管理優化措施

近年來，根據房地產行業發展現狀，房價過熱依舊是當前重點關注的問題。針對該問題所出臺的宏觀調控政策，對房地產企業融資渠道的減少而出現激烈競爭。因此在新形勢下，房地產企業應當充分結合自身情況，創新優化企業投融資管理，實行投融資方式的創新。

（一）完善投融資決策機制，合理投資

房地產企業想要提升投融資管理能力、優化管理效果、建立完善投資決策機制、提升投資分析決策能力是首要措施。關于完善決策機制，主要是整合以往決策經驗、貫徹落實先進理念。對于房地產企業來說，在現代管理理念不強烈、制度有待完善的情況下，完善治理機制是基礎內容。例如，通過建立完善制度、優化治理結構來改善“人治”模式下的弊端，只有完全扭轉改善這一情況，投融資決策機制才能從本質上得到完善與突破。然而，關于提升企業投資分析決策能力，需要企業注重專業人才的選拔與后續培養，決策系統工具選擇、決策方式更新等內容。

（二）創新融資方式，采用多元化融資渠道

1.利用房地產基金

新形勢下分析房地產企業發展現狀，房地產基金融資存在一定的空間，而房地產私募基金融資方式是當前采取的最為有效的融資方式。該方式能夠促進彼此聯系，實現高效交流溝通，通過商討來達到要求，這一方面保證了工作效率，另一方面確保了資金、信息的安全性。從企業發展角度著手，各階段都采取該融資方式來達到目的，對上市公司來說，該方式有助于引進更多戰略投資人；對小規模房地產企業來說，該方式有利于股權結構優化，改善負債經營問題；從企業資金角度著手，私募基金融資的廣泛性特征，除了能夠引進外部資金，還能獲得社會投資。另外，從相關政策角度來看，說明當前部分房地產企業融資處于停滯狀態，面臨較大融資風險，同時國際環境的收緊、融資成本提升等要素均對企業發展產生壓力。然而，通過房地產融資可以有效緩解財務壓力，處理負債問題，在后續融資環境的作用下愈發顯著。

2.利用經營性物業貸款

經營性物業貸款也稱為固定資產貸款，是將現有物業作為抵押物，最長抵押時長可達15年。在房地產企業中，該方式主要具備靈活性強、實操簡單、期限較長的特征，不僅可以根據企業現狀與資金流動情況確定還款具體流程，緩解企業財政壓力，降低財務管理成本，還可以通過簡單操作獲取貸款、解決融資困局。為此，經營性物業貸款具有較強有效性，在融資環節勢必會存在風險，企業需特別注意嚴格掌控貸款后的潛在風險，了解掌握租售情況，在此基礎上運算現金流量，制定合規合理的還款方案，保障還款的及時性。另外，資金額大也是經營性物業貸款的重要特征，為了規避降低風險，可采取兩種貸款方式結合將風險進行分散化，從而有助于企業實現穩定經營。

3.利用產融結合

關于產融結合是指產業資本與金融資本兩項結合，更傾向于企業多元化經營目標以及資本虛擬化模式，主要包含從產到融、從融到產兩點內容，其中從產到融是指企業產業資本的轉換；而從融到產是企業實業資本方式獲取平均收益?，F階段，該融資方式已經被各企業廣泛關注，對企業健康穩定發展具有推動性作用。房地產企業經營中費用支出主要集中在生產、交換、消費階段，而金融機構提供的服務是維持企業各階段穩定運行的重要力量。為了促進產融結合，需做到以下幾點：一是建立法律體系，有力執行；二是強化房地產企業貸款管理力度；三是促進金融市場多元化；四是降低失誤率等，從而不斷完善當下產融結合方式，形成全面性、公正、客觀的投融資市場環境。另外，產融結合環節存在的問題要特別注意，房地產企業應當樹立正確風險理念、保障人才資源充足性，以此規避產融結合中重點集中于追求短期利益問題，進一步推動房地產企業實現可持續發展。

4.利用房地產證券化

房地產證券化是用于強化企業發展實力、提升效益的重要手段，發展趨勢也是引領證券形式具有價值層面提升，這樣不僅能夠改善企業投融資的局勢，而且有助于提升投資活動實際效益。信托投資基金作為證券化的有效手段，不同于其他融資方式，該方式一方面能夠打破企業過度依賴金融機構融資方式的局面；另一方面能夠豐富多種途徑，對企業發展具有重要作用。從本質來說，信托基金投資具有很大優勢，主要是從企業項目中選擇信托基金優勢顯著的項目，通過收取租金的方式來獲得收益。追溯信托投資基金的發展歷史，可以發現該方式具有標準低、流通性強、稅務豁免、資源分配效率高等特征，可見成熟的信托投資基金具有穩定的現金流，以及充足的增值空間，有利于向投資人提供高回報收益。在當前發展背景下，房地產信托股權基金處于探索過程，且成為當下房地產企業長期實行的必要內容，更是用于拓寬投融資途徑的有力手段，不僅能夠提升財務運行穩定性緩解負債，而且能夠提升通貨膨脹能力，實現可持續發展。

（三）有機結合投資管理和融資管理，發揮協同管理效率

關于我國房地產企業投融資管理，建議可從以下三點切入：一是強調企業相關制度設計整合部分，投資與融資關聯需要通過相應制度設計建立方面來體現，增設用于統一投資與融資的全新制度與內容；二是強調過程管理整合部分，該部分主要涉及企業團隊的協作機制建設、統一管控方式等；三是要強調風險控制整合部分，從風險管控視角而言，二者具有一致性，且整合內容主要反映在風險控制聯動機制建立方面。

（四）加強資金鏈管理，優化資金結構

隨著社會發展進步，房地產行業運營格局面臨全新背景。在這種情況下，制定科學合理的資金管理方法，對企業發展具有很大益處。房地產企業項目開發要針對基礎數據進行科學預測、深入分析、及時了解項目建設進度，明確具體支出與回收期限結構，從而有助于完善企業融資方案。與此同時，房地產企業需注意將現有資金時間、數量進行集中統一，在不同階段選擇相適應的融資方式?；谛滦蝿菹?，房地產企業想要創新發展觀念與模式，務必嵌入創新型理念，根據市場前景選擇最優產品。例如，在建筑物建設中選用環保理念材料，利用當先技術與智能化開發小區，從而提升房屋附加值，以及企業市場競爭能力?？傊?，要想創新房地產企業融資方式，需要同時注重自身技術開發能力，明確產品開發定位，提升融資水平，促使企業資金鏈實現科學化管理。

基于房地產企業資金密集型特征，造成企業負債率不斷升高，且高負債雖然能夠在短階段內提升整體經營水平，但是從長期視角來看，會導致企業處于債務償還的惡性循環中。并且還會增加企業經營風險，一旦出現不當則會造成資金鏈斷裂，面臨破產風險。為了改善這一情況，應結合當前市場的經濟運行狀況與房地產行業特征，完善優化企業資金結構，重視自身資本累積。同時，能夠科學地預測后續企業不同階段的資金需求，從而確保企業既定資金方案落實到位。

（五）完善企業內控機制，提高投融資風控能力

第一時間了解掌握房地產行業的市場運行趨勢，積極掌握現代化管理方式及內容，不斷積累關于企業投融資管理實操經驗，提升財務管理水平與效率。首先，針對企業預算、決算審批開展管控與監管工作；其次，強化企業預算管理，加強過程監督，進一步提升投融資資金審批機制執行力；最后，有助于強化房地產企業內部控制掌控能力，實現經濟效益最大化。

五、結語

綜上所述，房地產企業融資活動中銀行貸款雖然作為主要融資方式，但是商業銀行無法完全滿足我國不同房地產企業多維度、多層次的發展需求。而中小企業投資人的資金無法作為投資資金直接投入至需求大、技術要求高的企業中。為此，房地產企業創新融資途徑，利用信托融資、股權合作、資本市場融資等其他途徑籌措資金，靈活運用不同金融工具規范融資方式，在滿足各項監管政策時，確保房地產企業現金流安全實現健康發展。