房地產開發企業資金管理的困境與對策

文/朱方惠（珠海佳辰房地產開發有限公司）

房地產行業在我國國民經濟體系中占據了重要位置，尤其是隨著我國城市化建設進程加快，房地產作為人們穩定生活的保障，房地產行業在社會穩定發展中具有關鍵作用，且房地產行業高收入特征吸引了大量參與者，導致市場中房地產開發企業數量不斷增多，加劇了行業競爭。而國家通過宏觀調控控制房價，在一定程度上增加了房地產開發企業生存壓力，如何提升自我競爭力成為每一個房地產開發企業必須重視的問題。資金管理作為房地產開發企業運營管理中的核心內容，加強對房地產開發企業資金管理面臨問題的研究具有十分現實的意義。

一、房地產開發企業資金管理基本特征

房地產開發企業資金管理特征體現在以下幾個方面：第一，資金需求量相對較大。在房地產開發企業運營過程中，無論是土地獲取、設計規劃，還是后續的建筑施工、安裝，都需要投入大量資金。同時目前建筑施工材料、人工成本逐漸增加，導致房地產開發企業對資金需求量正在不斷增加；第二，資金回收期限較長。根據大量實踐表明，房地產開發項目往往持續幾年到十幾年的時間，房產銷售是企業資金回籠的重要渠道，這就導致房地產企業資金回籠較慢，需要幾年的時間跨度，有時候受到政府宏觀調控、市場價格波動等因素影響，導致項目運營中產生較多的成本，壓縮企業的盈利空間；第三，較大的投資風險。房地產開發企業在銷售過程中，無法與普通商品一樣快速實現資產變現，導致企業資金流動風險大大增加。加上近年來金融市場持續發展以及疫情三年市場經濟嚴重下滑，多家頭部房企先后爆雷的消息，包括銀行在內的金融機構提高了房地產企業貸款門檻，導致房地產開發企業融資渠道狹窄，從而融資成本升高，也會增加企業的投資風險。

二、房地產開發企業資金管理重要意義

隨著我國房地產開發項目不斷增多，房地產企業逐漸意識到提升自身資金管理效率的重要性。加上城市化建設推動，導致房地產行業呈現出持續發展的狀態，且很多城市房價不斷提升，已經呈現出“虛高”狀態，為了平衡房價，國家出臺了一系列政策，從宏觀調控層面對房地產行業加以管控，包括土地出讓政策、融資環境等，從而抑制房地產行業激進擴張的狀態。這種情況下，原本財務杠桿較高、風險管控能力偏弱的房地產開發企業受到了很大影響，也倒逼房地產企業開始著手內部管理，從提升自我資金管理效率，確保內部管理質量，適應新時期復雜的市場環境。對于房地產開發企業而言，資金是企業發展重要基礎，尤其是對于資金密集型企業更是如此，資金重要性不言而喻。強化資金管理工作，能夠進一步優化企業資金資源配置，保證資金周轉率，降低房地產開發企業財務風險。具體來說，房地產企業要想實現持續經營，必須要保障資金的正常流動與資金收支平衡。這是因為房地產企業的經營管理受資金回流的影響比較大。只有準確把握資金的流向和資金運作情況，才能更好地支配資金，準確評估資金風險。通過有效的資金管理，有利于保證資金流轉正常，確保企業資金鏈的完整性和連續性，從而促進建筑企業的健康穩定發展。同時，資金管理作為企業財務管理核心，資金收支情況能夠對企業生產、投資、運營、籌資等項目進行全面的反映，并通過財務指標橫向與縱向對比分析資金運行過程中存在的問題，企業管理者也可以對經營情況進行直觀地了解，最終作用于企業決策環節?？傊?，強化資金管理能夠幫助企業更好地了解整體運營狀態，幫助領導層做出正確決策，為企業戰略目標實現奠定基礎。

三、房地產開發企業資金管理存在的問題

（一）融資管理方面

第一，融資渠道單一。當前，房地產開發企業融資包括外源融資、內源融資兩個部分。其中內源融資集中在預售房款、定金及自籌資金層面，而外源融資則集中在銀行借貸。我國房地產企業在項目開發過程中，存在自籌資金嚴重不足，對銀行貸款依賴性較大，將信貸獲得資金用于購買土地、項目開發以及企業運營中。盡管債券、上市融資、信托機構等都是市場中存在的融資途徑，但這些渠道融資資金在房地產企業整體融資中占比較小，且這些融資方式成本高、風險大，大多數房地產企業更加依賴于向銀行貸款。受到當前國家宏觀政策調控，銀行對房地產企業放貸條件更加嚴苛，對房地產企業融資工作造成極大影響。第二，資產負債率高。房地產開發項目周期長，無法快速保證資金回籠，將融資資金用于圈地、舊改拆遷、施工等工作，無疑會導致企業貸款規模不斷擴大，企業還貸壓力不斷增加，以至于企業長期處于負債運營狀態。

（二）投資管理方面

第一，盲目投資。房地產行業具有利潤高、風險高的特點，一些房地產開發企業在投資過程中，缺乏對風險的敏銳把控，特別是外地項目，未能深入分析投資項目的實際情況，對于投資項目成本預算、融資需求、利潤等缺乏客觀的判斷，未能深入開展市場調研。一個房地產投資項目必須能夠做好充分市場調查，能夠對當地市場需求、購買力、產品定位的客戶群、項目實際環境等做出準確判斷，如果上述調查不清，容易造成盲目投資，增加投資項目失敗的概率，給企業帶來嚴重損失。第二，資金預算不到位。一些房地產企業在資金預算過程中，主要側重于關鍵財務指標，但對于很多非財務指標預測、分析不足，導致企業資金預算方案與實際存在較大的偏差，無法發揮資金預算的作用。在企業資金充足時，往往忽視了資金調配工作，造成資金閑置浪費；而資金預算過程中未能準確判斷項目資金缺口，以至于無法做出及時、科學的融資計劃，容易導致企業資金鏈斷裂，導致投資失敗。在預算執行層面中，由于缺乏相應的監督措施，導致企業實際支付成本超出預算，不僅影響預算執行效率，同時也會增加企業資金風險。

（三）營運管理方面

第一，資金運營能力不足。資金周轉率是反映企業資金運營能力的重要指標，房地產企業運營過程中，應該在滿足日常經營管理基礎上，不斷降低項目開發成本、降低運營風險?，F階段，一些房地產開發企業庫存規模較大、土地儲備較多，導致資金沉淀率偏高，影響企業整體運營能力。房地產企業為了能夠提升自身競爭力，大量購買土地以希望企業能夠獲得更多的項目，將企業資金都轉換成了土地資源。但如果大量土地資源未達到有效開發，則會導致企業資金流動性不足，難免造成資金沉淀浪費。同時，房地產開發項目作為一種特殊商品，會受到供大于求的市場現象造成庫存積壓，影響企業資金回籠和運營管理水平。第二，運營風險抵御能力差。房地產開發企業在運營管理中，因為管理不善或資金問題造成企業財務狀況差，容易增加企業財務風險，甚至會給企業帶來較大的經濟損失。一些房地產開發企業擴張速度較快，但未能構建完善的風險管理機制，經營規劃未能結合企業整體戰略目標，資金方案不夠科學，更多圍繞短期經營，缺乏事前統籌安排，導致企業經營風險逐漸增加。

四、房地產開發企業資金管理優化策略

（一）優化融資環節

第一，應該制定科學的籌資規劃。（1）結合國家政策對自身融資計劃進行調整，認真研究各類房產政策，能夠結合政策所反饋信息明確企業投資方向，掌握企業資金需求；（2）對融資規模進行合理分析，能夠根據企業資金需求優化融資計劃，對融資規模嚴格控制，降低融資成本，選擇最佳融資方式；（3）在融資方式選擇過程中，還應該根據企業資金流量，考慮銷售周期等因素，對短期融資、長期融資進行合理規劃。第二，積極推行多元化融資模式?，F階段，我國房地產宏觀調控政策落地，投資熱度與之前相比持續降溫，消費者持幣觀望態勢較為明顯，導致很多房地產開發企業資金緊缺，甚至對企業正常運轉造成干擾。加上很多房地產企業從銀行貸款規模逐漸增加，導致銀行貸款難度增加、額度減小，唯有開展多元化融資，才能應對當前局勢，不僅降低企業融資成本，還能幫助企業獲得更加充足的資金支持。（1）信托。這種融資模式指的是房地產企業將自身資金委托給信托公司，具有靈活性強優勢，可以根據企業自身需求設置信托機制。加上房地產行業自身優勢，即回報高、投資高，對信托公司具有極大的吸引力。（2）項目融資。主要是針對大型房地產項目，將不可變動資產進行轉變，提升企業資金流動性，緩解資金壓力。（3）合作開發。房地產開發企業可以開展聯合經營模式，緩解自身資金壓力，同時在合作開發中能夠實現資源優勢互補。第三，重視企業信用建設。信貸作為當前房地產企業重要融資模式，而自身信用是企業與銀行合作的重要基礎。因此，必須重視信用維護，能夠做好與銀行等金融機構的聯系與溝通，了解銀行對房產企業信貸政策，以便于保證自身融資方案的科學性。

（二）開展投資可行性分析工作

第一，調查項目背景。房地產開發企業受政策影響較大，要求企業在投資項目前能夠對當前政策進行把握，尤其是注重區域政策不同問題；第二，市場調研。能夠對擬開發項目所在地環境、人口、消費水平、城市規劃、財政現狀等進行充分調查，關注消費者需求，判斷當地群眾的購買力，以便于對房產預售做出更加精準的判斷；第三，做好項目規劃。房地產開發項目需要具備相關的技術要求，對建筑設計也有一定要求，要求企業能夠根據資金情況對項目進行科學規劃；第四，成本預測。能夠結合項目特點、內外環境等，對項目開發成本進行預測；第五，項目選址設計。項目選址方面需要結合所在城市整體規劃要求，考慮教育、醫療、交通等因素。對周邊地質水文、自然環境等進行調查，減少自然環境對房地產開發造成較大影響；第六，綜合分析投資風險。在房地產開發中包括大量風險，在項目投資可行性分析過程中，需要綜合考慮各項風險因素，能夠對各類風險危害程度進行分析，針對風險特點、原因等制定針對性的防控措施。

（三）強化營運資金管理力度

1.建立健全資金管理制度

一方面，房地產開發企業必須建立科學的資金管理制度。企業經營管理者必須樹立資金管控意識，能夠具有風險意識、危機意識，通過完善的資金制度約束資金行為，積極開展資金集中管理，能夠將資金管理制度滲透到房地產開發項目各個環節當中，提升資金使用的合理性，保障企業資金安全。另一方面，應該建立更加科學的資金管控機制，能夠對企業資金動態隨時了解，一旦發現資金異常，則需要進行及時處理和調整，有效控制資金風險。當然，企業應該加強對高素質財務管理人才的引進、培養，不斷提升資金管理質量，將資金管理制度落到實處。

2.加大預算管理力度

房地產開發企業應該在市場環境基礎上，結合自身實際情況，構建完善的資金預算管理體系，將資金預算納入企業全面預算管理體系中。根據項目資金需求情況安排資金預算，以年度預算層層分解為季度、月度預算，并將具體預算分解到具體項目中。在資金預算執行過程中，應該定期對比實際資金使用和預算之間的差異，分析差異產生的原因，以便于采取及時有效的調整策略。另外，企業需要建立科學的預算考核機制，配合相應的獎懲措施，提高資金預算執行力度，經濟推行全員參與式資金預算管理，讓全體員工能夠參與其中，將預算考核結果與員工績效掛鉤，發揮預算考核的監督作用。

3.搭建信息化管理平臺

在信息化時代背景下，房地產開發企業應該加強對信息化技術的應用，積極搭建信息化管理平臺，提高資金管理效率。尤其是對于集團型企業來說，應該建立財務共享服務中心，將各分公司、項目的資金進行集中管理，形成以信息化平臺為主的資金管理模式。

另外，需要不斷優化信息化管理平臺操作流程，能夠將企業各部門、各系統進行有效對接，保證信息傳遞效率，同時分清資金管理權責，讓資金使用效率更高，同時還能夠有效降低資金成本。利用大數據技術分析企業資金流動規律，對資金收支情況進行實時監控，對于非正常收支情況進行預警，切實保障資金安全，提高資金管理工作的整體效率。

4.制定資金池管理的規則

房地產開發企業應該在完善的資金管理制度基礎上，構建內部銀行——資金池管理體系，以內部銀行運作為基礎，利用銀企互聯、資金池模式提高資金集中管理力度。實際上，利用一系列虛擬賬戶作為資金池，利用總賬戶、分賬戶實時監控企業資金。由集團總部對總賬戶進行管理，而各分公司、項目部等將資金上傳到分賬戶中加以存儲，同時預留一定額度資金，用于日?；顒娱_支。集團企業下設資金中心，負責制定資金計劃，對企業各項資金收支進行控制，根據資金情況做好內部調度，同時控制資金風險。分公司則需要對負責區域內項目資金加以管理，嚴格按照集團公司資金管理制度開展工作，同時需要制定相關工作細則。此外，關注閑置資金問題。企業需要重視銀行賬戶管理，實現資金集中管理。具體來說，對于下屬分支機構較多的集團性企業，應制定銀行賬戶管理制度，關注分支機構賬戶開立、變更、注銷等過程，以及賬戶數量、交易頻率等內容，并及時對賬戶沉淀資金進行回收，避免資金閑置；同時，建議企業可以保持與銀行的長期合作關系，選擇協定存款方式作為投資渠道，確保資金收益穩定、風險較低。當然，企業也可以將閑置資金投入到對沖基金或FOF 項目當中，實現風險分散化與效益擴大化。

五、結語

綜上所述，房地產行業作為我國國民經濟支柱型產業，面對國家宏觀調控政策、銀行融資政策收緊等情況，讓企業面臨更加嚴峻的資金壓力。因此，要求房地產企業重視資金管理工作，積極應對企業面臨的融資風險、投資風險以及運營風險。具體來說，要求企業能夠持續優化融資方案，能夠對投資項目進行可行性分析，避免盲目投資行為，同時進一步加大資金運營管理力度，保障企業資金安全性，保證企業資金流動性，為企業規模擴大奠定堅實的基礎，提升企業的核心競爭力，幫助企業走向可持續發展道路。