影響房地產價格評估的特征因素分析

文/馬曉瑜（新疆嘉誠資產房地產土地評估測繪有限公司）

房地產行業是我國國民經濟的支柱性產業，在過去的二十年中，我國房地產行業蓬勃發展，相應的房地產市場交易需求也出現井噴。在這種背景下，房地產價格評估活動就顯得尤為重要，但是目前我國的房地產價格評估行業還存在一定問題，需要引起國家相關部門和行業有關單位的注意，及時采取必要措施，引導行業健康有序發展。

一、房地產價格評估相關概述

（一）房地產價格評估的基本內涵

在開始對影響房地產價格評估的特診因素進行研究前，我們必須對房地產價格評估這一概念給出一個準確的定義：房地產價格評估顧名思義就是房地產評估人員遵循一定的評估原則，應用科學的評估方法對房地產某一時點的價格進行綜合判斷的活動。毫無疑問的是，房地產價格評估活動伴隨著房地產行業的發展而逐漸興起。我國雖然早在宋代就有了房地產價格估值活動，但現代意義上的房地產評估活動的興起時間較晚。與美國、德國等國家相比，我國于1994 年才在國務院出臺的《城市房地產管理辦法》中確立了房地產價格評估制度的法律地位。長期以來，房地產價格評估行業缺少上位法規保護，截至目前尚未完全形成較為完備的房地產價格評估體系。

（二）影響房地產價格評估的特征因素

房地產價格評估人員想要得到一個較為準確的價格評估結果，必須應用科學的評估方法，綜合考慮多種特征因素對房地產時點價格的影響程度。從房地產價格評估的實務經驗來看，影響房地產價格評估價格的特征因素主要有以下幾類：1.一般因素：主要指影響房地產價格的宏觀因素，包括經濟環境、政治環境和文化環境。2.區域因素：主要指房地產處于不同的功能分區而對價格產生的影響，如房地產越靠近學校、醫院、公園等公共基礎設施，享有的教育、醫療和文化資源越豐富，其價格越高。3.個別因素：主要指不同的房地產之間存在的個體微小差異，如房地產的權益狀況、實物狀況、登記狀況不同，房地產價格反映不同。再如實物狀況有：朝向、樓間距、樓層等，房地產權益狀況有：規劃限制、土地使用年限、容積率等。以上因素直接房地產市場價格。

二、影響房地產價格評估的特征因素分析

房地產按照其功能和用途進行分類可以被進一步細分為居住類房地產即住宅，商業性房地產，工業性房地產和其他類別的房地產如公共事業類房地產和休閑類房地產等。影響上述四類房地產價格評估的特征因素之間存在著一定差異，評估人員需要結合具體情況，具體判斷：

（一）住宅

居住房地產由普通住宅、公寓和別墅構成,居住房地產與普通商品存在明顯差異，這與其他房產有所不同。一方面具備等價交換、供求規律和以質量定價的商品屬性；另一方面，具有顯著的社會保障屬性。房地產估價人員應當了解和掌握居住房地產的特征。根據我國現 行的房產居住政策，市場價和國家調控價格并行是現階段住宅價格的主要形式。市場價是商品化價格，主要取決于生產中消耗的物化勞動轉移價值及勞動創造的價值；而國家政策導向下形成的價格則指成本價格和不完全成本價格。

（二）商業地產

商業房地產包括商店、旅館、寫字樓、餐館等。商業房地產價格主要受地段和交通條件的影響,地段的繁華程度決定房地產價格。在評估商業房地產價格的過程中，應以顧客和臨街狀況分析交通條件。公共交通是否發達，附近交通 路線、公交車數量、公交線路覆蓋的居民數量均是衡量交通條件的主要因素。另外，臨街街面越寬，則其條件也越好。若多面臨街，則商業房地產的價值也會隨之升高。再者,內部格局、樓層、面積、凈高、存儲空間、裝修也會對商業房地產評估價格產生較大的影響。

（三）工業廠房

工業房地產由廠房、工廠內的其他房地產、倉庫和用作倉儲的房地產構成，交通條件、基礎設施和地理位置是影響工業房地產評估價格的主要因素。工業房地產價值影響因素中可以用地面積、地質水文條件、房地產用途、房地產功能性和房地產評估目的性作為量化標準。如廠區用地面積應具備較強的科學性與合理性，如其面積過小，則無法全方位滿足生產要求。如面積過大，也無法充分體現其附加值。

（四）其他房產

其他用途的房地產主要是除上述房地產類型外，其他用途目的的房地產。政府機關辦公樓、學校、加油站和停車場等均屬其他用途的房地產。評估其他用途房地產價格的過程中，首先，要全面考慮建筑物造價因素。其他用途房地產房屋的規格相對復雜，且其構筑物較多。對此，估價人員需要具備豐富的造價知識。其次，深度考慮建筑用途對房地產價值產生的影響。其他用途地產的功能性較強，若其用途的可變性和靈活性較強，則可按照效益最大化原則組織房地產價格評估。

三、我國房地產價格評估問題分析

（一）評估法規不健全

當前我國的房地產價格評估法規還不健全，這是房地產價格評估體系亟待解決的根本問題。我國于1994 年由國務院頒布《城市房地產管理辦法》并在其中確立了房地產價格評估的法律地位，但長期以來關于房地產價格評估的其他立法工作進度卻很不理想，房地產價格評估活動的法律淵源多為行政法規、部委規章和地方性法規組成，如《資產評估法》，《房地產估價機構管理辦法》及各級地方政府頒布出臺的房地產交易管理辦法等。房地產價格評估活動缺乏上位法保護，導致在實務工作中出現了一系列連帶問題，如：房地產價格評估體系存在法律監管漏洞；部分房地產價格評估機構的法律委托程序混亂；房地產評估人員管理缺乏法律依據等，這些問題將在下文中詳細討論。

（二）評估價格體系不規范

我國當前的房地產價格評估活動的監督管理體系有待完善。首先，房地產價格評估活動的管理體系混亂。不同層級、不同地域的房地產價格評估機構所出具的評估報告在實務中往往不被其他機構所認可，這就導致了不少房地產價格評估機構在出具評估報告時完全以客戶意愿為導向，為了滿足客戶需求甚至采取不正當手段干涉評估結果。其次，房地產價格評估行業的監管范圍不全面。比如像上文提到的部分房地產價格評估機構為了自身利益，經常性的采用干涉評估結果之類的惡性競爭手段，但是國家和行業的監督管理機構對此方面的監管力度非常弱，針對機構惡性競爭或違法經營行為的監管指標模糊，法律責任認定標準和處罰措施流于形式。最后，某些公司惡意競爭，打價格戰，一味降低評估費用，節約評估成本，縮減必要評估程序，引起很大的行業隱患，使得評估行業的公允性、經濟性、社會地位大打折扣。因此各級地方政府為引導房地產價格評估行業健康有序發展，著力于房地產價格評估行業信用體系建設，紛紛頒布出臺了《房地產估價機構資信評價辦法》。但是房地產估價資信監管偏向事后監管，偏向對機構本身的監管，對機構人員構成與評估人員的資信評價指標還不健全。整體來看，房地產價格評估資信評價指標體系中缺少對執業人員資信情況的評價維度、缺少對機構社會責任的評價維度。

（三）缺少經過驗證的評估方法

在我國的房地產價格評估實務工作中，收益法、市場比較法、成本法和假設開發法作為廣泛應用的評估方法存在和我國具體國情與市場實際需求不適配的問題，這是由于我國的房地產價格評估行業的起步發展時間較晚，在行業理論和實踐上都大量借鑒和引進了西方發達國家如美國、英國、德國的同行業經驗，但是上述國家和我國在社會制度和房地產市場環境上存在較大差異，收益法和成本法等同樣源自國外的評估方法在實際應用中就表現出了如下不足：一方面是這些評估方法的主觀性較強且對評估樣本容量有著較為嚴格的要求；另一方面在于這些評估方法更適合在發展成熟的房地產市場中應用，不符合現階段我國房地產行業和市場的特點。此外，我國的房地產價格評估機構和人員缺少對評估方法的創新，比如特征價格法、邏輯模糊法和貝葉斯判別法等新型房地產價格評估方法在實務工作中的普及程度有限，許多評估機構和評估人員并沒有完全掌握上述幾種新型評估方法并將其應用于房地產價格評估工作中。

（四）評估行業準入門檻較低

房地產價格評估行業的準入門檻較低是阻礙房地產價格評估行業健康發展的一大痼疾。細究這一問題的成因，可以發現主要有三方面原因造成了當前我國房地產價格評估行業從業人員綜合素質低的問題：第一，房地產價格評估人員的行業準入規定中對人員綜合素質的要求低。按照《房地產估價師執業資格制度暫行規定》的相關條款：對相關人員的學歷要求和職業經驗的要求僅為具備中專學歷和一定工作經歷。如此一來進入行業的人員，其自身的學歷背景的專業能力都不太符合工作要求，拉低了房地產價格評估工作質量。第二，獲得執業資格的行業從業人員的專業水平良莠不齊。當前我國的房地產價格評估行業并沒有建立針對行業執業人員的資質等級認證體系，行業從業者只要參加并通過房地產估價師執業資格考試便可受雇于任何一家評估機構。執業人員專業資質等級認證體系的缺位導致客戶在購買服務時只能參考評估機構的資質等級，無法將評估人員的專業能力納入參考范圍。許多評估人員的專業能力有時候并不能滿足業務需求，拉低了房地產價格評估工作質量。第三，房地產價格評估人員在職業過程中存在嚴重的權責不對等現象，阻礙了高素質人才進入行業。由于目前行業從業人員的工作缺乏上位法保護，《資產評估法》中對于房地產價格評估人員權責的規定存在沖突，義務責任明顯大于權利，給行業從業人員帶來了較高的法律風險，不利于高素質人才的流入。

四、我國房地產價格評估體系構建

（一）夯實政策發揮基礎

建立具有中國特色的房地產價格評估體系，要立法先行，夯實政策發揮基礎。國家相關管理部門和行業有關單位要充分意識到房地產行業在經過多年發展后，其政策環境、市場環境和房地產價格評估業務的具體內容已經發生了重大變化。原有的關于房地產價格評估的法律、行政法規、部委規章與地方性條例亟須更新。針對當前房地產價格評估行業中存在的種種亂象，國家相關管理部門和行業有關單位要積極協商，總結行業管理經驗，形成相關意見草案，提請全國人大常務委員會，對《資產評估法》《民法典》《城市房地產管理法》和《土地管理法》中與房地產價格評估相關的法律條文進行修訂；國家相關管理部門和行業有關單位要盡快建立起統一的行業政策法規依據，對行政法規、部委規章和地方性條例中內容相互沖突、法律關系重疊的部分法規政策進行刪減合并，要統一標準，排除干擾，相互補充、互為完善。

（二）建立統一的行業管理制度

建立具有中國特色的房地產價格評估體系，要統籌監管，建立統一的行業管理制度?！皼]有規矩，不成方圓”，針對當前我國房地產價格評估行業的種種亂象，國家相關管理部門和行業有關單位必須要建立起統一的行業管理制度，尤其是要健全房地產價格評估行業監督管理制度。一方面是要建立起統一的管理體制，各級管理單位和評估機構在垂直上實行統一領導，分級管理；要推動評估機構委托程序，評估資料收集勘驗程序、評估報告評審程序的統一、協調。另一方面是要逐步強化房地產價格評估行業監管力度。加強對評估機構惡性競爭行為的監管，針對當前部分評估機構為拓展業務，獲取利潤幫助客戶干涉評估報告結果的問題，國家相關管理部門要對《資產評估法》中關于評估機構不正當競爭行為的法律界定和處罰標準做出明確規定，行業有關單位要完善評估機構惡性競爭的監管指標，結合各地區房地產價格的實際情況明確屬于惡性競爭行為的收費處罰范圍。此外，國家相關部門和行業有關單位要進一步健全房地產價格評估機構資信評價體系，增加對房地產價格評估人員的資信評價指標和房地產價格評估機構的社會責任評價指標，實現對機構、對從業人員資信情況的綜合性評價，全面強化資信監管。

（三）制定行之有效的評估方法

建立具有中國特色的房地產價格評估體系，要守正創新，制定行之有效的評估方法。房地產價格評估行業要從我國房地產行業發展階段和房地產市場實際需求等兩個角度出發，在實務工作中結合具體情況靈活應用評估方法。房地產價格評估人員平時要加強學習，了解收益法、市場比較法、成本法和假設開發法等傳統評估方法的優缺點，在實際工作過程中揚長避短。此外，房地產價格評估行業要大力推廣特征價格法和邏輯模糊法等新型評估方法。這里以特征價格法為例，分析該方法的基本思路和它的優勢：特征價格法是在保持房地產的特征不變的情況下，評估人員通過數學方法構建價格特征模型，將房地產價格變動中的特征因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，只反映在單純供求關系下房地產價格的變動情況。其優勢在于容易取樣，可以得到大量價格資料；模型的經濟意義比較直觀；計算相對簡單。上述幾種新的房地產價格評估方法在一定程度上彌補了原有評估方法的不足之處，房地產價格評估行業的有關單位和各個評估機構要加強對上述新型評估方法的宣傳和學習，全面提升房地產價格評估工作質效。

（四）提升行業從業人員入職標準

建立具有中國特色的房地產價格評估體系，要強基固本，提升行業從業人員入職標準。具體來說，國家相關部門和行業有關單位要做好三面三項工作：第一，國家相關部門要對房地產價格評估人員的準入許可規定進行調整，全面提升人員準入門檻。要結合實際情況對進入房地產價格評估行業人員的教育背景、工作經驗從嚴要求，如在進入行業前不具備三到五年的相鄰行業工作經驗，那么在進入行業考取房地產估價師執業資格證書后需參加由房地產價格評估行業管理協會舉行的培訓活動。此外，為應對當前房地產價格評估業務內容的變化，國家相關部門需要對房地產估價師執業資格考試的具體科目進行調整。第二，行業有關單位要牽頭制定房地產價格評估人員等級認證體系，針對已經進入本行業并考取房地產估價師執業資格的從業人員，國家相關部門和行業有關單位要建立分級認證體系。分級認證體系可以從兩個角度來設置，一方面可以按照不同的房地產類型設置不同的房地產估價師執業資格注冊類別，如上文中提到的，各注冊類別的房地產價格評估人員只能從事對應領域如普通住宅、工業房地產的業務活動，另一方面可以根據從業人員的從業年限設置專業職稱考試，為從業人員賦予初級房地產估價師、中級房地產估價師、高級證房地產估價師職稱證書。第三，國家相關部門要推動《資產評估法》中關于房地產價格評估人員的義務與權利對等，及時調整部分政策法規內容，減少房地產價格評估從業人員的職業法律風險，打消高素質人才的擇業顧慮，為我國的房地產價格評估行業不斷注入源頭活水。

五、結語

綜上所述，我國房地產價格評估行業的發展有待進一步規范，國家相關部門和行業有關單位要從完善行業政策法規環境、健全行業統一管理制度、創新房地產價格評估方法和提升行業從業人員綜合素質四方面入手做好相關工作，構建與我國具體國情相適應的，具有中國特色的房地產價格評估體系。