新形勢下房地產企業稅收籌劃風險防范研究

王加麗

［摘 要］當前，隨著國家對房地產行業調控的逐步升級，房地產市場已經進入調整期。對于房地產企業而言，如何降低企業運行成本，提高市場競爭能力成為企業亟待解決的問題。諸多房地產企業開始通過稅收籌劃來降低稅收成本，但這一過程也蘊藏著多種類型的風險因素。文章將闡述稅收籌劃的概念和特征，總結房地產企業稅收籌劃風險防控中存在的問題，最后從多個角度提出應對方案。

［關鍵詞］房地產企業；稅收籌劃；涉稅風險；風險防控

［中圖分類號］F81文獻標志碼：A

由于房地產行業涉及多元化的稅種且稅負金額較大，因此連續多年成為國家稅務總局稅收專項檢查的對象，尤其是在“金稅四期”實施的背景下，房地產行業的稅收籌劃面臨著更加嚴峻的考驗。事實上，部分房地產企業在稅收籌劃的過程中仍然存在一系列的問題，如人員素質風險、信息溝通風險和稅收監管風險等。因此，開展新形勢下房地產企業稅收籌劃風險防范的研究具有十分重要的現實意義。

1 稅收籌劃概述

當前學界存在大量關于稅收籌劃的理論。有研究者認為所謂稅收籌劃是指在法律規定的范圍內，通過對投資、融資、經營活動的事前籌劃和安排，以盡量降低稅負成本，獲取稅收利益的活動［1］。也有研究認為稅收籌劃是在納稅行為發生之前，在不違反稅收法律法規的前提下，對納稅主體的涉稅交易事項作出的事先安排，以實現少繳的稅款或延遲納稅目標的一系列管理活動［2］。

稅收籌劃的特征主要體現在三個方面。首先，選擇性。納稅主體可以選擇多種稅收籌劃的方法，如通過解讀稅收優惠政策、延遲納稅等多種手段來達到目的，即具有手段方面的選擇性。其次，風險性。納稅主體的稅收籌劃行為極有可能給企業帶來損失，比如企業在稅務管理活動中可能會因稅款計算錯誤、對稅收優惠政策解讀不準確、稅款繳納不及時而產生風險［3］。第三，時效性。隨著社會經濟的發展，稅務管理環境處在不斷的變化之中。因此稅收法律也具有一定的動態性。在這種前提下，任何稅收籌劃方案都無法保證長時間有效。最后，機會性。納稅主體需要根據業務運行的特征和企業所處的生命周期對稅收籌劃方案進行充分分析［4］。而處在不同地區、不同行業的納稅主體進行稅收籌劃所得出的結果也不盡相同，這對納稅主體而言，是存在機會性的。

2 房地產企業涉稅風險類型

2.1 增值稅涉稅風險

在當前的增值稅稅收政策下，房地產企業的涉稅風險主要體現在四個方面。首先，增值稅銷售系統銷售房產收入數據和財務系統收入數據之間存在差異，部分計稅收入不能及時繳納增值稅。造成這種現象的主要原因是部分企業存在不開和虛開發票的情況［5］。其次，往來賬款中存在的定金貸款款項未能及時納入銷售金額。第三，從第三方供應商手中取得不符合規定的增值稅進項發票，導致增值稅進項稅額增加，整體繳納稅款減少。最后，在以房抵債業務中，房地產企業未按視同銷售處理，導致少繳增值稅。

2.2 企業所得稅涉稅風險

房產企業所得稅存在的涉稅風險主要體現在以下幾個方面。首先，未將收取的價外費用納入銷售收入。部分房地產企業未能將購房違約金和購房戶“更名費”確認為銷售收入，時常作為“代收代付”款項進行核算。其次，虛列開發成本，減少利潤，降低企業所得稅稅基。將開發企業代施工企業繳納的建筑業社會統籌養老保險費計入開發成本，這會造成計稅收入的減少。最后，將與生產無關的費用計入成本。部分房地產企業將管理人員發生的旅游考察等費用計入成本，有意增加成本，降低企業所得稅稅負。

2.3 土地增值稅涉稅風險

土地增值稅是對在我國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉讓房地產所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。部分企業在開展土地增值稅稅收籌劃時存在的風險點主要體現在四個方面。第一，對取得不同類型的票據進行扣除，從而達到少繳增值稅的目的。第二，虛列扣除項目。第三，銷售收入計算錯誤，少繳所得稅。第四，在關聯企業之間，通過關聯交易將利潤進行轉移，從而減少土地增值稅的應繳稅額。

2.4 個人所得稅涉稅風險

房地產企業的個人所得稅涉稅風險較為分散，主要體現在三個方面。首先，部分房產企業未能將發放的現金或者實物計入工資總額，如績效獎金、車間高溫補貼等未計入工資總額計稅。同時，部分企業未將自產實物計入工資總額計稅。其次，對于發放的季度獎和績效獎，通過應用全年一次性獎金的計算方法降低適用稅率，少繳個人所得稅。最后，對于發放給集體的獎勵，部分用于集體活動，部分發放給個人。但是財務部門卻并未進行清晰記錄，導致發放給個人的部分無法代扣代繳個人所得稅。

3 新形勢下房地產企業稅收籌劃風險防范的重要性

首先，有效規避風險。2021年開始實施的“金稅四期”系統工程給稅務管理環境帶來了較大的變化。房地產企業的財務數據和業務數據都被納入了監管的范圍，而且該系統能夠通過智能化的數據對比技術實現對企業涉稅信息的全流程監管。在這種情況下，如果房地產企業仍然采取傳統的稅收籌劃模式，那就很可能會引發新的監管風險，因此加強對稅收籌劃風險的防范能夠將風險控制在容量之內。

其次，提高資源配置水平。對于房地產企業而言，通過納稅籌劃能夠為其運營結余大量的資金。房地產企業可以梳理業務運行中存在的各項風險點和薄弱點，從而加強資金供給，提高資源配置的水平。

最后，有效降低企業運營成本。稅收具有強制性、固定性和無償性的特征，房地產企業除了要負責日常的成本費用開支，還要繳納一定金額的稅款。如果能夠加強對稅收籌劃風險的防范，那么就能夠將房地產企業的違規成本降到最低，從而實現運營成本和收益的平衡。

4 新形勢下房地產企業稅收籌劃風險防范中存在的問題

4.1 缺乏風險防范的理念

當前，稅務監管環境劇烈變化，部分房產企業顯然沒有意識到這種變化對稅收籌劃風險造成的影響。一方面，部分房產企業的領導者對稅收籌劃的認識還不夠準確，認為稅收籌劃就是通過一些手段來降低企業稅負，因此并未意識到“打擦邊球”行為對企業造成的危害。另一方面，財務部門是稅收籌劃的主要責任部門，但部分財務人員對“金稅四期”的工程理解還不夠深刻，仍然采用傳統的稅收籌劃思路，這容易引發新的稅收監管風險。最后，房產企業普遍缺乏稅收籌劃的文化氛圍。一些基層員工認為稅收籌劃風險防范屬于財務部門職責，與自身崗位無關，因此在日常工作中普遍缺乏參與風險防范的積極性。

4.2 財務人員綜合素質不足

房地產企業的稅收籌劃都是由財務人員實施的，因此，財務人員的綜合素質能對稅收籌劃的效果和風險防范產生重要的影響。實質上，當前部分房產企業財務人員的綜合素質普遍不足。一方面，一些財務人員的稅收籌劃理念、思維方式還較為固化，對稅收優惠政策的理解和解讀方面還存在偏差，比如將免稅和零稅率等同化，難以取得預定的稅收籌劃效果。另一方面，部分房產企業缺乏對于財務人員的長效培訓機制。在稅收監管日趨嚴格的背景下，財務人員需要具備會計專業、稅務專業、信息技術及風險管理的相關能力。實際上，當前財務人員僅能實施會計的確認、計量和報告，在稅負計算和風險管理方面還略有不足。然而房產企業卻并未設置專業的稅務風險防范課程。

4.3 信息溝通機制不暢

首先，跨部門信息溝通不暢。當前房產企業采取的是職能型組織結構，這種結構的最大缺陷是在信息的傳遞和共享方面存在滯后的風險。稅務風險管控并不是某一部門單獨能夠實現的，需要各部門的共同參與，然而非財務人員對涉稅事項缺乏敏感性，難以在第一時間就涉稅事項與稅務部門進行溝通。其次，與上下游企業的溝通機制不完善。當前房產企業缺乏與上下游企業涉稅交易事項的協作，并未根據供應商實際情況、信用等級、內控制度水平進行相應的資信評估，使得公司選擇的供應商稅務管理缺乏規范性，造成發票收集管理難度較大。最后，缺乏與稅務部門的有效溝通。房產企業始終認為稅務機關屬于監督部門，因此在與稅務部門的溝通方面存在一定的畏難情緒，無法就最前沿的涉稅政策進行請教和咨詢。

4.4 風險管理體系不完善

房地產企業普遍缺乏完善稅收籌劃風險管理機制。首先，對風險管理的認識還不到位。部分管理者認為在投資情況和經營環境良好的情況下，無須對稅收籌劃的風險進行管理，樸素地認為降低稅負就能夠實現盈利。其次，并未建立完善的風險評估機制。當前部分房產公司并未對涉稅風險相關的信息進行收集、監測、檢查和評估，將管理的重點放在對業務流程的梳理方面，缺乏對稅務風險的有效預警。最后，部分房地產企業并未建立完善的風險績效機制。一些房地產公司并未對納稅籌劃的風險控制指標進行計劃和分解，難以厘清各部門風險管理的權限和責任，無法實施專業的風險績效評價，這就導致風險績效考核的作用無法充分發揮。

5 新形勢下房地產企業稅收籌劃風險防范的對策

5.1 增強稅收籌劃風險防范理念

房產企業應該從多個角度出發增強財務人員稅收籌劃風險管理的意識。首先，企業應該對稅收籌劃有一個正確的認識。企業領導者應當積極學習有關稅收籌劃和“金稅四期”系統的相關知識和內容，并根據房地產企業開發、經營的特征制定稅收籌劃風險管理的目標和戰略。其次，財務部門作為稅收籌劃的主要責任部門，要肩負起稅收籌劃風險管理的使命，積極參加稅務管理部門開展各項稅務培訓活動，并加強與業務部門的溝通，建立就納稅籌劃風險管理的統籌協調機制，基于全局觀念對業務活動進行管理。最后，房產企業應該在單位內部大力營造關于風險管理的文化氛圍，要加大宣傳力度，通過多種宣傳媒介向基層員工講解納稅籌劃風險管理的內涵、重要性和實施路徑，為風險管理創造有效的內控環境。

5.2 提高稅務管理人員素質

首先，房產企業要加強對稅務管理人員素質的源頭管控。在人才招錄環節，房產企業要加強對人才會計專業能力、稅務專業能力和風險管理能力的考核，確保能夠引入納稅籌劃風險管理的綜合性人才。其次，房產企業應該加強對稅務管理人員的培養。一方面，鼓勵納稅人員自我學習，營造良好的學習氛圍，同時還要加強培訓，根據稅務管理人員存在的知識短板，邀請專業人員開展稅收籌劃的風險管理培訓，提升其實際工作能力。另一方面，房產企業還應定期對稅務管理人員的綜合素質進行考核，并將考核納入績效考核機制，這樣能倒逼稅務人員提升業務能力。最后，要鼓勵稅務人員對外交流。房產企業要對標先進的稅務籌劃市場主體，組織本企業稅務管理人員去先進企業學習經驗。

5.3 暢通信息溝通機制

首先，要完善跨部門溝通機制。房產企業可以利用信息管理平臺推動信息的共享共用，比如，可以以工程項目管理為主線，督促各部門及時上傳涉稅信息，如合作方資信情況、建筑安裝合同及材料運輸單號等，便于涉稅部門及時梳理和查詢資料中存在的涉稅風險點。其次，要加強與上下游企業之間的稅務合作。房產企業應構建供應商資信管理體系，建立專門的供應商數據庫，該數據庫的主要資料包括供應商歷史履約記錄、資信報告、近年來的實際信用情況等。房產企業可以采取定期打分的方式優化和調整供應商名錄。最后，要加強同稅務管理部門的溝通。房產企業稅務管理人員加強與涉稅管理部門的關系，應該就前沿的涉稅政策向稅務部門進行咨詢和請教。

5.4 完善風險管理機制

房產企業還應加強對風險的識別，采取多樣化的風險識別方法。首先，房產企業應明確風險因素收集、篩選、監測、診斷的程序。稅務管理人員應將與稅務風險相關的所有因素收集起來，然后按照相應規則對與稅務風險相關的人員、時間、地點等因素進行識別。待風險發生時，管理人員應對風險發生的過程和結果進行觀察和記錄，并再次對稅務風險進行檢查和診斷。其次，房產企業還應采取多樣化的風險識別方法，如生產流程分析法、資產狀況分析法、分析分解法等。最后，應完善風險管理績效評估機制。房產企業應該明確各部門在稅收籌劃風險管理中的責任，確定風險績效考核指標，并采取優序對比法確定各個指標之間的權重［6］。在定量考核的基礎上得出結論，房產企業要堅持結果導向，對風險管理人員實施激勵。

6 結語

國家對房地產企業調控升級以及“金稅四期”工程實施的背景下，房地產企業面臨的市場競爭日益激烈。房地產企業必須高度重視稅收籌劃工作，控制稅負成本，加強風險管理。實質上，當前房產企業在稅收籌劃風險管理中仍然存在一系列的漏洞，如缺乏風險防范意識、稅務人員素質不足、信息溝通機制不暢等，文章針對這些問題從多個角度提出了對策，如應增強風險管理意識、完善風險管理體系、提高稅務人員綜合素質等。期望文章的研究能為房地產企業稅收籌劃風險管理能力的提升提供一定的參考和借鑒。

參考文獻

［1］張勃蕾. 論述國有房地產企業稅收籌劃對財務管理的影響［J］. 老字號品牌營銷，2022（10）：163-165.

［2］邵明超. 房地產企業稅收籌劃舉措思考——以WH市“JYY”項目為例［J］. 投資與創業，2021，32（18）：188-190.

［3］盛明意. 新形勢下房地產企業并購重組的稅務籌劃探析［J］. 商訊，2021（26）：130-132.

［4］蘇巍. 基于VaR模型的房地產企業稅收籌劃風險管理研究［J］. 當代會計，2021（16）：25-27.

［5］湯雅清. 房地產企業稅收籌劃對財務管理影響的分析［J］. 財經界，2021（14）：171-172.

［6］蘇淑賢. 新形勢下房地產企業稅收籌劃的探析［J］. 質量與市場，2021（5）：16-18.