全面預算管理在房地產開發企業中的運用探討

陳潔

摘 要：當前，在新的經濟形勢下，房地產開發行業不僅僅是競爭各項資源，同時，也是比拼企業內部綜合管理質量的時代。房地產企業要充分認識到這一點，轉變傳統觀念，推行全面預算管理，控制內部各運營環節經營成本，維護企業內部運營現金流，促進企業穩定持續發展。房地產企業推動全面預算管理工作，要重視探索適合自身的預算管理工作方式，切忌在工作開展過程中套用傳統企業全面預算管理工作方式，在打造自身專業化的預算管理方式過程中，加快落實，促進企業快速實現自身競爭優勢。本文針對房地產企業全面預算管理工作特點進行全面探討，再分析房地產開發企業實施全面預算管理工作存在缺陷的方面，針對這些不足之處，合理展開優化工作，為幫助房地產開發企業控制運營成本、提升運營資金的穩定性貢獻力量。

關鍵詞：房地產開發企業；全面預算管理；優化措施

在國家對房地產行業管控逐漸嚴格的情況下，促進房地產行業的規范化發展。房地產企業在經歷過去快速擴張發展之后，遇到了行業發展的瓶頸。在快速發展時期，其超高的紅利吸引了眾多投資者目光，加入房地產開發企業投資陣營，但在經營管理中，管理者對于內部各項成本管控不足，這導致房地產企業的內部管理明顯落后于其他行業內部管理水平。2016年，國家取消限購政策，在此作用下，房地產企業應抓住發展機遇，迎接激烈的行業競爭，思考如何進行穩步發展，這已經是房地產行業面臨的迫切問題。當前，在房地產開發企業推動內部全面預算管理，是行業發展的趨勢，應受到關注。

一、房地產開發企業全面預算管理工作特點

（一）以現金流預算為基礎

在房地產開發企業中，其對現金流有大量的需求，以保持企業正常的運轉經營。房地產行業主要依靠金融機構貸款維持企業內部充足的運營現金流，因此，該行業負債金額大，對企業內部運營現金流展開全面的預算、管控，保障房地產開發企業內部現金流正常運轉，高效循環，增強企業經營穩定性。

（二）以工程項目預算為核心

房地產開發行業各個項目施工周期較長，其可能跨越多個會計期間，因此，房地產開發企業在固定時間段內，相應的利潤中心項目不同，在不同的項目之間，存在較多的差異性，在對其完工進度進行嚴格把控的基礎上，有效核算各項成本與利潤，對其展開全面預算管理，高效管控。

（三）具有較強的預算整體性

在房地產開發行業中，由于其對資金大量需求，為維持企業良性的經營秩序，企業的全面預算管理會涉及企業經營各個方面，包括各個工程項目、日常經營、人員費用等等，要對內部涉及成本的所有環節，進行全面預算管理，實現整體預算控制，幫助企業穩定經營。

（四）受下游企業影響大

房地產開發企業要完成整個工程項目，會涉及多個產業鏈，為保障產業鏈上各個企業緊密配合，需要在內部實行全面預算管理，整合供應鏈上下游各個企業，包括建材、裝修、設計、市政、園林以及稅務部門，綜合考量各個企業影響因素，為工程項目開展以及企業正常運營做好保障。

二、房地產開發企業全面預算管理存在的問題

（一）預算編制不夠科學

房地產開發企業實行全面預算管理，要充分考慮到行業特點，以及企業自身實際運營狀況，促進科學開展預算編制。但在實際預算工作中，房地產開發企業對自身經營現狀把握不足，未結合企業各個工程項目實際，選擇適宜的預算編制方法。在這種情況下，其對行業整體波動以及各項經營活動無法充分預知，對內部成本費用把控不準確，企業實際經營以此為依據，不具備科學性，也無法促進企業內部更好的開展成本管控、資金管理。

（二）缺乏相關預算管理制度

當前，在房地產開發企業內部，相關預算管理制度發展不完善，人員在開展預算編制、預算執行、預算監督、預算評價與反饋各項活動的過程中，缺乏相關依據，各項工作開展受員工的主觀意志影響較大，在領導層對全面預算管理工作重視不足，把控不嚴格的情況下，內部各項預算活動偏差明顯。項目開發與銷售是房地產行業的重點工作，在其進行全面預算管理過程中，重點性的建設相關制度，但對預算管理中各項職能劃分并不清晰、內部溝通協調機制不健全、各項激勵措施未體現，在這種情況下，人員不能很好的落實全面預算管理工作職責，不利于房地產開發企業細化內部全面預算管理，控制成本以及管理企業現金流，維持企業正常運轉。

（三）預算考評機制不完善，欠缺相應的激勵機制

在各個行業中，推動工作有效落實的重要措施是實行相應的激勵機制，通過此種方式，促進員工積極落實各項工作職責。在房地產企業開展全面預算管理工作的過程中，雖然具備相應的激勵機制，但機制不完善，問題與漏洞較多，無法發揮有效的激勵效果。首先，激勵方式單一化，不能滿足不同員工的激勵需求。其次，各項預算考核指標設置不科學，績效評價結果與企業實際預算偏差聯系較弱，增加房地產開發企業預算調整難度，不利于房地產開發企業的各項全面預算管理工作落實。

（四）內部信息化建設不足

房地產企業內部，當前在各個部門日常工作中具備相應的信息化處理工具，但對于全面預算管理工作，缺乏相應的系統支持，房地產開發企業由于其規模龐大，內部現金流主要來自于貸款，且涉及的開發項目眾多，這決定了其與傳統企業的不同，全面預算管理工程量龐大，所涉及的環節眾多、數據量大且變化較快，但在房地產開發企業當中，欠缺適應于當前現狀的信息化系統，促進內部全面預算管理工作有效落實。且在信息平臺建設中，未實現各部門暢通交流，各部門對于財務數據掌握不及時，且員工分析數據的能力水平參差不齊，制約著房地產開發企業全面預算管理工作開展。

（五）全面預算管理缺乏全員參與

當前，房地產開發企業實施全面預算管理，全員參與性不足，由于內部缺乏科學的職責劃分，內部全面預算管理一直歸屬于財務部門管轄，在其完成預算編制后，交由管理層審核，通過后下達于各個部門落地執行。這是內部人員思想認識偏差，導致全面預算管理缺乏科學性。全面預算管理是對內部各個部門、各個員工總體工作的把控，需要各部門員工緊密配合。在上級部門下達的全面預算管理指標中，由于欠缺對各部門具體工作的了解，預算編制與實際工作契合度不高，同時在人員執行過程中，由于因素不可控眾多，需要調整的地方眾多，缺乏靈活性。究其原因是房地產開發企業內部管理者對全面預算管理缺乏科學的認識，在認識不足的情況下，不明白如何進行企業內部全面預算管理工作統籌。在內部錯誤的預算編制流程下，不利于企業預算編制的科學性，人員落實不到位，總體工作形式化，無法促進企業實現整體目標。

三、房地產開發企業全面預算管理的優化對策

（一）優化全面預算管理編制體系

在房地產開發企業的經營過程中，要重視預算編制與實際經營的契合度，在內部不斷優化全面預算管理編制體系，控制企業內部現金流、把控經營風險，促進企業實現盈利，保障企業各項項目賬款有效回收。轉變企業原有的預算編制體系，在全面預算管理編制中實行上下結合的方式，各部門立足于年度預算目標，將本部門的階段預算目標合理拆解，制定本部門階段預算目標，此項工作由管理者嚴格把控，評估是否合理，在部門分解后的目標，交由財務部門進行審核，制定企業內部預算編制草案，再統一交給管理部門審批，在內部開展專項討論會議，評估預算編制方案是否與企業經營目標、實際運營狀況契合，在內部集思廣益，對人員提出的疑問點，及時探討是否存在不妥之處，及時解決，在內部充分商討，確定預算編制科學性的基礎上，定稿最終預算編制方案，由董事會進行審核，通過后，將其下達給各個部門，統一落地執行。

（二）建立健全全面預算管理制度

為規避全面預算管理中不確定性因素，盡可能保障各流程環節規范執行，要在房地產開發企業內部健全相應的全面預算管理制度，全面覆蓋企業內部經營各個環節，為員工開展全面預算管理工作提供依據。首先，在制度中要全面呈現預算編制、審批、各項業務流程、相關工作標準等。各項權責要明確，具體到誰負責哪項工作，由誰來審批哪個環節，在逐一清晰對應的基礎上，有效體現個人職責，并督促人員充分落實。例如，在日常單證審核方面，明確通過標準，相關人員負責的板塊各自要清晰。此外，落實房源收款進度核算與登記標準，由專門人員負責銷控表以及各個成本核算臺賬，促進各項工作規范性。在房地產開發企業內部實行全面預算管理，要遵循相應的原則。首先，明確的各部門、人員權責，對人員職責要加強約束，保證各部門之間緊密配合，促進流程的順暢性。其次，針對各個項目，要設立不同層級的指標，對相關部門人員的職責、權利充分明確。

（三）不斷完善預算管理績效考評機制，落實激勵制度

房地產開發企業實現全面預算管理優化，要不斷完善預算考核機制，在科學的績效指標作用下，結合完善的全面預算管理制度規范，促進內部全面預算管理工作落實。首先，促進各項預算指標科學、規范性，要涉及各個部門，不同部門員工采取不同的預算指標設立方式，要充分考慮其工作職責，各項影響因素。例如，地產開發企業銷售人員，可以考量其銷售面積、收入等關鍵環節，依據員工不同能力水平，對其設置階段性的銷售面積增長比例，銷售收入增長比例目標，這樣員工在目標可實現的基礎上，增強工作動力與積極性，在實現自身預算管理目標的基礎上，保障企業總體預算管理目標實現進程。其次，房地產開發企業要重視預算激勵方式多樣化，通過滿足不同員工的激勵需求，實現對不同員工積極性的有效調動。在員工激勵方式中，物質激勵是最基礎的激勵措施，保障員工在企業的獲得感，此外，要重視加強員工精神激勵，可以通過開展內部表彰大會的方式，及時對各個部門預算管理完成較好的個人、員工，進行表彰，促進員工獲得精神滿足，在對員工忠誠度增加的基礎上，內部員工的流失率降低，促進企業預算管理目標實現，并且有效降低企業運營成本。

（四）加強內部預算管理信息化建設

當前，房地產企業要重視企業各項經營活動實現信息化，這是立足于戰略層面的，不僅僅要依據信息化平臺實現各項數據自動化核算，更多是打造內部信息共享平臺，通過聯通各個部門，實現各項數據共享，促進房地產開發企業各項數據獲取的及時性。在此前提下，房地產開發企業要明確其系統建設所需要具備的各項功能，在各個部門人員充分參與下，促進系統功能逐漸完備。同時，分析所需內部配合環節，將此環節在信息平臺上打通其聯系。此外，為促進內部全面預算管理工作高效開展，系統建設要充分覆蓋房地產企業各個業務環節。同時系統要綜合包括企業全面預算管理工作的預算編制、預算執行、預算監督、預算調整與反饋，利用信息化平臺，實現全過程高效監督，促進房地產開發企業全面預算管理建設。

（五）重視內部員工充分參與全面預算管理工作

企業內部要想高效開展某項工作，一定是在內部人員高效配合，充分參與的情況下，才能保障各項工作有效落實。因此，房地產企業在內部開展全面預算管理工作過程中，要重視內部員工充分參與。首先，在內部管理層競聘中，要選擇思想意識先進，并且具備較強創新能力、統籌能力的人員，快速接受新事物，協調各項工作有序進行，在其高效的指揮下，提升各項制度、準備工作效率，建立內部全面預算管理工作基礎，在內部濃厚的工作開展氛圍作用下，促使員工形成思想上的重視意識，促進各項工作有效落實，這是全面預算管理工作開展的基礎。此外，通過打造良好的內部管理環境，重視內部全員參與，轉變傳統的錯誤工作流程，讓各部門員工充分參與到全面預算管理工作過程中，各部門員工對各部門具體實際工作更加了解，能夠充分考量到工作實際開展過程中，各種變化因素，從而使得部門預算編制更加符合實際經營狀況，提升其方案可行性。此外，減少財務人員的基礎工作量，在兩個部門充分配合下，高效完成內部全面預算管理工作。

四、結束語

綜上所述，全面預算管理在房地產開發企業中，是在固定的時間段內，詳細規劃企業未來的發展，使企業未來發展階段的成本有效控制，資金使用有效規劃，促進企業適應當前市場競爭，建立自身發展優勢，這是企業戰略發展的調整。當前，房地產開發企業推動全面預算管理工作，不足之處眾多，為優化當前不足，首先房地產開發企業應重視預算編制環節，調整不合時宜的預算編制流程，在嚴格的審批環節落實作用下，促進各項工作高效性；重視全面預算管理工作制度建設，對各項工作權責詳細劃分，規范人員工作行為；落實績效考評與激勵制度，在人員考評過程中，要評價其崗位的關鍵職責，在綜合考量的基礎上，綜合考量各種影響因素，設置科學的考核指標，同時，在激勵的過程中要滿足不同員工需求，促進企業內部員工穩定發展，為企業預算管理工作落實產生保障，同時控制企業人力資源成本；加快房地產企業信息化建設水平，打造高質量的信息化平臺，全面涵蓋預算管理的各個功能板塊；最后，在預算管理共作開展過程中，加強各部門員工參與，在此基礎上，調動員工積極性，同時保障預算管理工作科學性且將其切實落實。

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