房地產企業債務危機成因及對策分析

賈凱　李百惠　張倩

摘要：近年來，房地產企業得到了迅速發展。由于房地產企業普遍存在舉債經營的方式，若投資失敗、現金流持續為負數則極易產生經營風險，當投融資環境、市場需求改變時，容易導致資金鏈斷裂而引發債務危機。因此，如何發現并辨別房地產企業資金鏈條中存在的風險，及早采取措施避免企業陷入債務危機，已成為我國房地產企業亟待解決的問題。文章選取A集團為研究對象，通過挖掘A集團產生債務危機的根本原因，旨在為其他采取相似融資管理策略的企業起到一定的參考作用，也為相關決策者對融資模式的改革提供借鑒。

關鍵詞：A集團；債務危機；現金流

一、引言

近30年，我國房地產行業發展迅速，房地產企業商品房的交易額總體呈現上漲趨勢。作為我國國民經濟的支柱，房地產行業不斷刺激市場經濟發展，逐漸成為促進我國經濟發展的關鍵產業。然而，房地產行業卻面臨銷售疲軟現狀，行業內企業經營業績下降，資金流轉難度加劇。為了提升市場競爭力，房地產企業開始大量吸收社會資金，增加企業的流動資金，提升企業的競爭力。但是，卻有不少房企陷入資不抵債的情況，引發了社會各界的持續關注，危機體現在現金流嚴重不足乃至斷裂，因此對其債務危機進行研究具有重大意義。房地產企業擁有高負債、高風險、回款周期長等特點，在競爭日益激烈的市場環境中，很難做到穩健經營，極易出現債務風險問題。本文對A集團債務危機案例進行剖析，提出有針對性的對策建議，希望能夠對其他房地產企業應對債務危機產生一定的借鑒作用。

二、債務危機的概念

債務危機是指在國際借貸領域中大量負債，超過了借款者自身的清償能力，造成無力還債或延期還債的現象。債務危機的主體存在于不同的范疇，國家、企業和個人都可能是發生債務危機的主體。本文所闡述的債務危機是針對企業層面的分析，企業的債務危機是指在其發展進程中，由于不恰當的資金行為，導致公司的負債超過了其本身的償付能力，從而面臨公司的債務到期而無法償付的局面，最終給公司的所有者、債權人乃至整個經濟社會造成不利影響。

房地產企業由于自身經營的特殊性，資金鏈循環需要一段漫長的過程，如果過度使用財務杠桿、經營管理不當，極易導致現金流不足或斷裂，形成債務違約風險，引發債務危機。因此，房地產企業客觀上有很高的現金流風險和資本風險，而優化資金鏈需要從整個鏈條出發，涉及金融行業、上下游企業等相關行業，而且會牽涉眾多的利益相關者，對于購買商品房的消費者來說，保護自身權益極其重要。一旦出現現金流短缺問題，會對企業自身、上下游企業、投資者、債權人以及消費者造成不可估量的損失，嚴重損害社會經濟健康發展、危害社會治安的持續穩定。

三、房地產企業債務危機的特點

眾所周知，房地產企業是典型的資金、資源密集型企業，具有投資大、風險高、供應鏈長、地域性強等特點。房地產企業的庫存商品主要是商品房，而商品房建設周期較長，如果產品銷量下滑，整個項目的回款壓力就會增大。房地產建設項目從建設規劃、買地開發、開工投資建設、基礎設施完善等就需要很長一段時間，這期間需要不斷投入資金。為了吸引消費者購買期房，房地產公司還需要持續進行產品包裝和公司形象宣傳、在媒體渠道進行大量廣告投放、不斷優化售前服務和售后物業服務。

在目前房地產行業的研究領域中，發現房地產企業的項目開發周期很長，具有高杠桿和高風險并存的特性，前期在支付開發成本時需要大量的資金投入。例如，前期土地流轉費、土地補償款、拆遷款。項目開發時還需支付購進原材料、進行廣告宣傳等一系列支出，需要不斷地投入資金，如果房地產企業的現金流不足，則需要對外借款、賒賬購買，每一個環節都是債務的積累，而且房地產企業的融資成本也比較高，投入資金的回收期相對較長。同時，商品房售價受到各地備案價的約束，如果房地產企業售樓處違反法律、行政法規的強制性規定抬高定價銷售，會導致銷售合同無效、面臨違約和法律訴訟風險。因此，房地產企業屬于高杠桿、高風險并存的企業，同時也是資金、資源密集型企業，比較容易產生債務危機。

導致房地產企業出現債務危機的內部原因有很多，通過對國內上市公司中的房地產企業進行研究后發現，大多數房地產企業存在負債水平過高，和自身的財務狀況不匹配、管理者決策失誤、多元化戰略失敗等情形，而且管理層的短視行為和股東利益的沖突會增加債務違約風險；部分房地產企業存在資本結構不合理，融資結構單一、經營模式激進等現象，且長期債務高于短期債務，導致公司償債壓力過大，容易造成流動性風險，引發債務危機；部分房地產企業盈利能力低、融資結構不合理，內部融資難以維持，主要依賴外部融資，致使融資成本上升，如果管理層為了自身利益盲目決策、不考慮未來可持續發展的戰略決策，企業會面臨經營不善、出現資金鏈斷裂的局面，引起債務危機。

四、A集團債務危機事件影響

A集團債務危機事件影響廣泛，涉及的利益相關者相對較多。首先，嚴重損害中小股東對企業的信心。A集團負債金額巨大，由于債務危機不能及時兌付，導致廣大投資者和消費者大失所望。由于債務危機，A下屬金融公司無法兌付即將到期的理財產品，廣大投資者紛紛到各個業務網點維權，嚴重影響了A集團的名譽和聲望，使人們對企業的信心降低。其次，股價下跌。A集團票據違約、項目停工、資產被法院查封，一系列負面消息陸續曝出，A集團的股票市價大幅度降低，出現了連續下跌的現象。最后，影響金融系統的穩定性。根據A集團年報披露，集團的主要融資都來源于外部借款，大多是商業銀行的長期借款，而非來源于內部融資，而且由于企業應付賬款連年增加，所以短期償債壓力和長期償債壓力持續升高。對于提供借款較高的部分銀行，由于不能及時收回導致信貸部門內部矛盾不斷激化。如果A集團破產，將對這些銀行造成巨大沖擊。為了緩解債務危機、房地產企業應該保持主業的競爭力，盡快處置不良資產、優化虧損項目投資，通過延長付款期限、折價還款等方式緩解還款壓力，盡快加速投入資金的回籠、盤活現金流，及時補足資金。在融資渠道方面，應減少股東分紅，擴展內源融資，拓寬外部融資渠道，優化公司融資結構，進一步降低財務風險。在風險管控方面，應進一步細化風險預警部門的職責分工，對每一個投資項目、每一個樓盤進行充分的風險評估，完善內部風險預警機制，優化公司的內部控制制度設計和實施。

五、A集團債務危機的原因分析

（一）盲目多元化擴張

A集團自上市后就在進行多元化產業布局，但是A集團在進行多元化產業布局時，擴張的節奏相比于其他企業來說較快，并且多元化的目標非常不明確，并沒有體現出中心業務，近些年來，可以了解到有很多房地產企業實施多元化轉型，但是目標卻是不同的，比如說，有些房地產企業實施多元化轉型是為了擴大發展，有的是為了可以給企業帶來收入等。無論目標是否相同，對于企業來說，實施多元化轉型目標必須明確，這是一個關鍵的因素。但是A集團在實施多元化轉型時目標不符合企業發展實際，業務相互之間有很大的差異，缺乏具體目標和整體定位。與此同時，A集團雖然對多個項目進行了投資，但經營效益持續虧損。以上說明A集團業務拓展情況經營不善，每年投資所需資金持續增加。進行多元化發展是希望企業找到新的利潤增長點，來提高整個集團的利潤率，但通過實際經營效果來看，不僅未達到想要的預期，還拖累了主營業務的發展。對于其他行業來說，房地產行業產業鏈較長，與上下游企業之間的相關度較高。房地產行業作為A集團的核心項目，可以帶動其他項目協同發展，盲目多元化擴張不僅會導致投資失敗，還會直接影響主營業務的收入。

（二）高息分紅資金回籠受阻

分紅問題是公司治理決策的關鍵之一，恰當的分紅對于企業來說是極其重要的一個環節，不僅可以降低企業的融資成本降低，還予以投資者足夠的信心，促進企業債務融資戰略發展。A集團資金回籠受阻的主要原因之一是連年高息分紅，自上市以后，集團為了實現企業快速發展，除了盲目多元化擴張外，A集團在給投資者分紅時，無論集團是否盈利，都沒有停止分紅的計劃，這顯然沒有做到合理分紅。分紅對投資者來說確實是一種激勵方式，但是對于集團而言，將大量資金投入到多元化擴張中，并且都處于發展初期，這些擴張并沒有給集團帶來更大的效益，反而讓集團處于危急狀態，在這種債務危機下，A集團仍以高額的支付率來進行連年分紅，這種不合理的分紅方式會大大減少集團的資金量，集團的償債能力也會有所降低，如果集團面臨投資需要大量資金時，很可能因為資金不足的問題增加財務風險，從而引發債務危機。

（三）資金管理模式存在缺陷

首先，房地產企業項目開發時，涉及大額資金流，為了保證項目的如期進行，房地產企業需要不斷提升資金管理水平，對資金管理模式進行完善和創新，維持企業經營的持續發展。A集團在項目開發過程中，沒有構建符合企業實際的資金管理信息化平臺，對閑置土地的利用程度較低，一定程度上導致資金流無法高效運轉，增加了資金的管理成本，影響了企業經營的穩定性。其次，集團缺乏對資金的全面預算，預算執行力欠缺。資金預算工作對房地產企業來說至關重要，一方面能夠對項目資金進行統籌規劃，合理安排項目進度，還能夠防止資源浪費，合理控制建筑成本，及時發現資金使用方面的問題。而A集團沒有突出對資金的統籌安排，企業融資計劃滯后于項目整體進度，資金得不到很好的循環與利用，使得項目開發的有效性和及時性難以保障。最后，資金鏈管理效力缺乏，建筑項目可行性評估受到影響。在項目資金跟進時盲目決策，對產品和消費者的期望過高，無法及時打開市場、達到預期的收益，使得資金回籠受阻、資金鏈管理問題加劇。

（四）風險預警機制不健全

對于集團的發展來說，風險預警機制不健全是一個嚴重的問題，直接影響到企業的穩健發展。對房地產企業而言，債務風險客觀存在，因此需要對其予以足夠的重視，如果不給予重視的話，將會嚴重影響到企業可持續發展。首先，A集團在財務風險預警機制方面缺乏有效經驗，沒有建立完善的風險預警體系。高層債務風險意識薄弱，沒有專員管控集團的現金流，管理者難以精準把控全局，在信息傳遞過程中，很難確保其真實性和準確性，嚴重影響了集團的穩定發展。其次，風險預警機制無法準確、客觀地預測各項經營風險。企業的債務風險爆發時受很多種因素的影響，A集團也不例外，比如，組織構架不完善、管理制度缺失、管控能力薄弱、系統對接不充分等因素，建立有效的風險預警機制可以及時發現問題，采取相對應的措施來應對債務危機所帶來的風險。最后，集團缺乏專職的財務風險預警部門。A集團在應對風險時，財務預警機制不健全，在工作考核和人才評比的過程中，沒有采取有效的獎懲機制，這嚴重影響了風險識別和風險應對工作的進行。

六、A集團債務危機的改進措施

（一）謹慎擴張理智投資

隨著經濟迅速發展，市場競爭愈發激烈，實行多元化擴張，不僅可以提高企業競爭力，還可以分散企業的風險。但是多元化經營存在著隱患，如果集團盲目擴張，投資于自己不熟悉的領域，就有可能導致投資失敗，資金無法收回，造成資源浪費，還會對主營業務產生影響。房地產企業在多元化經營過程中應該更加嚴密和慎重，聚焦核心任務，將多業務發展作為方向和目標，在經營風險方面做好嚴格把控，有效地控制風險，避免盲目多元化。多元化開發還需要人力、財力、物力共同的支持，三者缺一不可。A集團在多元化發展過程中債務風險明顯增加，在擴張多元化項目時受多種因素的影響，導致集團困難重重，面臨著前所未有的挑戰，可想而知，企業在擴張多元化項目時有多艱難，如果投資不當會給整個集團的后續發展帶來極大的阻力，因此其他房地產企業應以A集團為鑒，謹慎多元化，避免盲目多元化，做到合理規劃投資項目，審慎選擇投資領域，投資前進行實地考察，充分了解投資領域，全面分析其優勢、劣勢以及將來所面臨的問題和挑戰，應把房地產業務作為主要核心力量，在此基礎上推進集團的可持續發展。

（二）加快營運資金回籠

要加快營運資金回籠，必須合理分紅，建立完善的體制和系統，杜絕高額分紅。恰當的股利分配方式至關重要，不僅會鼓勵投資者，還能降低企業融資成本，在提高公司形象的同時，還會幫助企業更好地發展。A集團可以引入戰略投資者進行股權調整，引入戰略投資者可以引入資金，減輕A集團的債務壓力，提高企業資源整合能力，加速項目的開發，完善集團的股權結構。以房地產為核心業務的A集團股權結構占比相對復雜，因此必須引入投資者來改善其股權結構，進一步提升經營能力和盈利能力。對于房地產企業而言，提高存貨周轉率、及時回籠資金十分重要，只有這樣才能及時回流，形成一個完整的資金鏈，來保證企業的正常運轉。因此，A集團還可以提高資金周轉效率，促進資金回籠，要對項目投資的各個階段做好規劃，重視資金的回款問題，避免資金鏈斷裂影響項目的開發，聯合中介、電商等進行網上宣傳，提高銷售回款率，減少存貨量。

（三）進一步提升資金管理工作質量

為了有效保障房地產企業的穩健經營、提升經營效率、降低財務風險，應該對資金管理工作進行精細化安排，進一步完善資金鏈管理工作，提升房地產企業整體運營的穩定性。從現代企業管理角度看，房地產企業更應該建立一套完整的資金管理體系，從制度設計、制度實施方面落細落實，形成完善的資金預算制度。首先，應進一步加強高管對資金管理的認知，構建信息化資金鏈管理平臺，在確保資金安全的情況下提升資金使用效率。在平臺構建方面，可以引進專業化的信息化平臺構建團隊，構建全方位的信息化管理系統，將工程、財務、采購、銷售等部門的業務數據及時進行對接和傳遞，根據企業實際進行設計，以實現可視化、立體化、數字化的資金鏈管理，形成收支兩條線的管理模式，最大程度降低資金管理風險。房地產企業的各個部門還可以利用平臺實時生成的資金管理報告，及時查詢資金使用狀況、進行數據分析，便于管理者開展預算編制和執行，做出準確、有效的項目決策。其次，房地產企業需重視項目預算的有效執行，提升資金的管理效率。鑒于房地產企業普遍存在項目投資金額大、項目周期長等特點，應在項目實施前進行投資可行性論證、通過實地調研獲取的資料對地產市場進行科學的分析和評估，從源頭上遏制債務危機。進一步明確項目開發的主要目標和業務內容，梳理各個項目各個流程涉及的現金流量，并對重點項目的上下游企業和業務的發展情況進行實時跟蹤，及時評估項目方案的科學性和可行性，并對項目預算編制情況進行完善和調整。最后，應該建立現金流管控部門，通過財務風險預警體系預知現金流風險，并采取有效的措施來及時解決問題。

（四）完善風險預警體系

以房地產為主營業務的企業存在著高杠桿、重資產、高負債的特點，所以建立風險預警體制對于A集團有著重要的作用。第一，應提高治理層和高層管理人員的風險管控意識，在風險管控和治理方面積極投入資金和資源。將資金鏈風險和債務違約風險的預警管理提升到企業的戰略發展層面，致力于在最早的時間內發現債務問題，用最小的成本控制風險，并采取必要的解決措施。第二，通過建立完善的風險預警制度體系，從制度層面約束企業和管理層的行為。應引進專業型人才來輔助高層管理人員建立風險預警體系，精準地把控全局，對集團未來可能出現的債務危機進行預判，采取相對應的措施進行全方位預警，通過對經營活動現金流量、債務資金構成比例等指標進行量化分解，對資金鏈危機和債務危機進行全面、系統地分析，避免企業陷入債務危機而影響持續經營。第三，集團應關注公司的現金流入與流出，通過對資金鏈整體層面的分析，合理優化資金結構，充分利用閑置資金進行投資，最大程度發揮資金的使用效率，及時應對可能發生的資金周轉風險。第四，集團應建立負責監控整體風險的風險預警部門，通過構建專業化的風險控制團隊，對企業的各項經營風險進行全面把控，對可能發生風險的項目進行調查，對執行效果較差的部門進行追責和懲罰。

七、結語

通過對A集團債務危機的分析可以得到的啟示是深刻的，這次危機不僅對A集團的投資者以及合作伙伴帶來了巨大的損失，對中國的金融市場也帶來了影響。房地產行業通常屬于高負債行業，“降杠桿”和“綠紅線”成為當下房地產行業的關鍵任務。房地產行業是關乎民生穩定、促進經濟增長的重要產業，在房地產企業項目的開發中，資金關系到整個項目的運轉，資金鏈供應和使用的每一個環節都格外重要，環環相扣中任何一個環節出現問題，都將導致企業面臨資金鏈斷裂的風險。本文以A集團為研究案例，對A集團的債務危機進行分析，通過債務危機相關理論和特點的介紹來分析A集團債務危機存在的原因，發現存在盲目多元化擴張、連年高息分紅資金回籠受阻、資金管理模式存在缺陷、風險預警機制不健全等問題，并提出相應的解決措施來應對債務危機問題，保障集團的可持續發展，也希望能夠對其他房地產企業應對債務危機提供一定的借鑒。

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（作者單位：賈凱、張倩，長春財經學院；李百惠，長春科技學院。張倩為通信作者）