智慧停車投融資模式及效益探討

□ 崔 凱 丁正林 程時廣 程菲菲

智慧停車作為新基建業務領域重要內容，是城市重要的新型公共基礎設施，是民生服務的重要內容，也是產業發展的新方向。我國汽車保有量迅速增長，但仍有較大的發展空間助力停車行業持續發展。根據數據顯示，近幾年我國汽車保有量呈現直線上漲態勢。2021 年中國汽車保有量為3.02 億臺，同比2020 年上漲7.47%。由于城市特別是老城區受土地資源的制約，停車場難以建設，停車位標準配建落后，同時，智慧停車政策不夠完善、投資金額較大，導致投資回報率不高、項目審批難度大，停車設泊位供給不足，停車難依然是城市發展的一大頑疾。如何有效解決停車設施的供給問題，關鍵是要解決泊位合理利用問題，大力建設智慧停車場，有效整合車位資源的智慧停車場覆蓋率。如何大力建設智慧停車場，提高智慧停車場覆蓋率，僅僅依靠政府投資難以實現，必須創新智慧停車設施的投融資模式，探索智慧停車設施投資建設運營的發展模式。筆者以湖南省衡陽市城區智慧停車管理系統和公共停車場建設PPP 項目為例，探尋城市級智慧停車投融資模式及效益。

一、投資項目遴選

智慧停車項目的遴選是投資成功的關鍵，好的項目要精挑細選，要從以下方面入手。

1.投資區域

投資區域要重點考慮經濟發達，汽車保有量大的城市。

2.選址要素

選址要重點考慮投資區域的經濟、人口、項目區域內機動車保有量年均增速、項目周邊停車現狀、區域內存量同類停車收費情況、項目區域內停車場運營情況、項目周邊應配備車位數量、區域內停車位覆蓋率、區域內停車位缺口和競品、停車需求特征與停車影響因素、停車規劃指標體系。并基于上述因素，定量和定性分析項目遴選，準確預測智慧停車的市場規模、市場前景、發展趨勢，分析項目區域內停車位供應的市場空間、分布情況，找到影響和制約市場供應的關鍵因素。

3.選址方案

（1）重點跟蹤城市停車場規劃方案里的待建方案。

（2）重點跟蹤政府支持的地鐵站、地鐵站停車場等配套項目，可考慮與業主單位合作建設。如果運營期效益不佳，可與業主單位協商以地鐵附近部分商業面積作為補償。

（3）城市內規模醫院也是建設停車場的優質資源。

（4）位置極佳的市中心大型商場，因建立年代較早，車位配套嚴重不足，影響其商業運營，可通過利用商場外邊角地建設立體停車場解決，或利用商場頂建設平面停車場解決。

（5）房地產開發時未配套車位的居民住宅小區，導致無法通過竣工驗收，可與開發商合作建設，或賣或租，與開發商實現共贏。

（6）城市中心附近的學校周圍車流量較大，且停車位緊張，可利用學校操場建成地下停車場對外經營。車輛進出口設在校外道路旁，不影響學校。

二、投融資模式

城市停車設施建設得到了國家和地方政策的支持，吸引社會資本參與投資建設城市停車場，推動投資主體發行停車場建設專項債券，引導設立停車場建設專項投資基金等措施，以降低融資成本，為城市停車業務發展提供資金保障。2021 年5 月，國務院發布《關于推動城市停車設施發展的意見》，各地方參照該意見分別制定適合本地城市停車設施發展的意見。該意見指出，2025 年全國大中小城市基本建成配建停車設施為主、路外公共停車設施為輔、路內停車為補充的城市停車系統，社會資本廣泛參與，信息技術與停車產業深度融合。規范運用政府和社會資本合作（PPP）等模式推動共同投資運營停車設施。對停車需求大、收益較好的中心城區、交通樞紐等區域的停車設施，鼓勵社會資本以市場化投資為主開發運營。有條件的城市片區可通過項目打包、統一招標、規范補貼等方式鼓勵進行規?；_發。支持企業以市場化方式發行用于城市停車設施建設的專項債券。鼓勵采取“債貸組合”等方式，構建多元化、可持續的城市停車設施融資體系。加強獨立新建停車設施用地保障，充分利用地上地下空間建設停車設施，鼓勵建設多功能綜合體。該意見為城市智慧停車投融資指明了方向。

1.常見的投資模式

停車產業常見的投資模式有PPP、特許經營、EPCO 等。投資模式見表1 所列。

財政部2023 年6 月啟動對PPP 項目自查，PPP入庫審批階段性暫停，覺得PPP 風險很大，本質上不是企業投資風險，而是政府的隱形債務風險。新PPP政策可能是完全使用者付費，不得采用可行缺口補助、運營補貼、保底承諾。鑒于國內PPP 模式進入平緩發展期，且PPP 模式具有程序復雜，跟蹤周期較長，以后智慧停車項目首推特許經營模式。鑒于停車位緊張普遍存在于我國大城市及部分旅游城市，主要解決方案是增加供給，給城市停車場建設補短板，現有停車場智慧化優化升級，盤活現有停車資源。其中，對于現有停車場：路內車位+公共停車場屬于公共資源，可以通過政府相關政策條例回收經營權，各類公共資源打包，以特許經營權賦予項目公司進行建設經營。對于社會停車場，數量大且產權歸屬各不相同，初期可以簡單地接入各個停車場停車數據，后期通過政府政策支持將整個城市停車資源盤活。目前，多數停車公司對于社會資本方進入本地停車市場有一定抵觸心理，如何與地方停車公司實現共贏，成為一個新的研究方向。建議綜合利用投建與運營雙公司模式，或者在投資協議與合作協議中明確雙方職責，讓停車公司在項目中有參與感。

常見的融資模式有銀行貸款、專項債、融資租賃、產業基金、ABS 等。

（1）商業銀行貸款是適合所有企業的融資方式，但企業通常需要提供一定形式的擔保才能獲得商業銀行貸款。借鑒慧泊公司經驗，該公司將自己未來25年的停車費用質押給了銀行，以獲取現金流貸款，是一種比較新穎的融資方式。應收賬款質押貸款是近年來國內企業融資領域的一種比較新型的方式，也是大型企業在擔保物方面的一種優勢選擇。

（2）智慧停車作為“新基建、補短板”的重要內容，專項債成為其融資的主要模式，得到了國家政策的支持。國務院辦公廳國辦函（2021）46 號文件提出，為推動停車設施建設，“在完善償債措施等前提下，支持企業以市場化方式發行用于城市停車設施建設的專項債券”，并“允許利用地方政府專項債券資金支持具有一定收益的停車設施項目建設”。

（3）2020 年10 月13 日，上海銀行牽頭成功發行“邛崍市航信物業管理有限責任公司2020 年度第一期定向資產支持票據”。該項目為全國首單停車場PPP項目資產支持票據，也是上海銀行服務四川省的首個資產支持票據項目。該項目的成功落地，標志著銀行間市場資產支持票據業務基礎資產范圍進一步拓寬，為四川省乃至全國盤活存量基礎設施資產、深化金融供給側改革起到了良好示范效應。通過“盤活存量—投資增量—再次盤活”的良性循環，為構建基礎設施領域綠色金融生態鏈進一步拓寬了資金渠道，同時為利用社會資本盤活存量資產提供了新的思路與途徑。

正月的一天早上，寒霜未化，冷氣襲人。妹娃來到園子里，見花未開，草未萌芽，就開了后門，沿著小路往山上走。忽然，她看到路邊有一朵油綠色的小花開放了。妹娃越看越喜歡，就用手指把四周的泥土掏松，把它連根挖起，種在園子里。幫工看到這株在天寒地凍的正月就開花的野草，也很喜歡，天天澆水，月月上肥。那草越長越茂盛，后來結了籽。幫工把這草的籽灑在園子里，第二年，園里綠色的小花就開得更多了。

（4）融資租賃是停車設備融資的有效工具。我國每年新增立體車庫設備超過100 億元，還不包括道閘等其他停車設施設備。這些設備都是金融的有效載體。融資租賃能夠解決設備廠商資金及時回籠和客戶分期付款的需求，因此具有廣泛的市場需求。

（5）資產證券化（ABS）也是盤活存量車位的有效方式。目前我國存量車位規模達10 萬億以上，每年新增車位規模達1 萬億以上。這些資產都是金融的理想標的物，對盤活存量車位資產、促進增量車位投資、實現智慧停車產業良性循環和可持續發展具有重要作用。

2.投資回報機制

智慧停車投資回報機制有以下幾點。

（1）使用者付費（停車場營業收入、廣告收入、商業配套出租收入、充電服務收入等）。

（2）以數據資源，利用現有停車場、業主數據，以數據輸出、行業報告等形式提供給政府、商業伙伴等，為停車服務和衍生服務相結合的商業類型，并從中受益。

（3）政府可行性缺口補貼。

3.退出機制

智慧停車退出機制有以下幾點。

（1）合同約定退出機制。例如，衡陽項目已在PPP合同中約定相關退出機制，當經過審計的項目年度實際營業收入低于投標報價收入的70%時；進入運營期1 年后，在連續6 個月內一類地區區域停車泊位平均每車位每天收入低于11 元，二、三類區域停車泊位平均每車位每天收入低于10 元。

（2）發行公募REITs，通過份額轉讓、轉讓資產或股權方式退出。

三、投資效益

以中國交建衡陽市城區智慧停車管理系統和公共停車場建設PPP 項目為例，項目估算總投資約10.25 億元，運營期28 年內，項目預計年均收入16 263 萬元。項目年均營收入見表2 所列。

表2 項目年均營業收入 萬元

項目收入主要包括劃撥路內停車泊位收入、新建路內停車泊位收入、路外停車場收入、商業配套出租收入、廣告費收入和充電服務收入等6 個部分。經測算，項目可以滿足社會投資人收益需求。

四、結語

由于新PPP 政策可能是完全使用者付費，不得采用可行缺口補助，運營補貼、保底承諾，因此基于社會投資人視角主推BOT（或者與政府平臺公司合作模式）+EPC+使用者付費。按照銀行貸款、專項債、融資租賃、產業基金、ABS 等常見的融資模式，結合慧泊公司經驗探索一種比較新型的銀行貸款融資方式，對智慧停車的建設成本、運營成本、投資效益分析具有一定意義，也可以為智慧停車項目提供商業模式支撐。