物業管理公司成本管理現存問題與應對建議思考

王明元 高緯環球物業管理(西安)有限公司

引言

在新時代背景下，激烈的市場競爭影響了企業與企業之間的發展方向。因此，企業必須逐步優化完善管理問題，以提升核心競爭實力，并且也能有效解決現存的相應問題。尤其管理工作作為企業競爭的核心要素，是企業市場增加競爭實力的根本所在。成本管理是影響物業服務企業經濟效益的關鍵所在，加大成本管理力度，解決成本管理現存問題，改變以往粗獷式經營模式，逐步向精細化管理邁進，最后必將讓物業管理公司穩步屹立于激烈的市場洪流之中。

一、物業管理公司成本管理的特點

相較于其他類型的企業，物業管理公司具有部門多、管理范圍廣、用人多等特點，影響了物業管理公司自身成本管控的有效性，必須全面且合理地考量所有相關要素，合理進行規劃，方能保證成本管理達到目的，滿足降本增效的要求。具體分析當下物業管理公司的運營成本，首先最為凸顯的人力資源成本問題，需要及時解決。物業服務行業是人員最為密集的服務型行業，對人力成本的管理控制最為關鍵，多數情況人力成本遠遠超出企業整體運行成本的半數。另外，物業管理公司運營成本之中占比更高的是設備設施維護運行費用，這是一項極大的費用支出，相關設備在長期的運營使用中，會伴隨著消耗和維修問題，影響著整體的成本管控。在此基礎上，基于物業管理公司自身的經營特點，部分工作內容需要進行分包，或進行采購，這也是成本管理中極其關鍵的一部分。由于相關工作人員在該方面能力不足或方法有誤，進而導致采購成本居高不下，增加運營成本，降低企業利潤，這些都將影響物業管理公司成本管理的整體水平[1]。

二、物業管理公司成本管理現存問題分析

(一)成本管理機制不健全

結合以上物業管理公司成本管理的特點，可以發現物業管理公司在運營成本的管控中，必須多方面進行考量，尤其對于其中存在的典型管理難題，應著重采取優化措施。當下，部分中小物業管理公司成本管理機制不健全，問題更為典型。而且物業管理公司成本管理涉及要素繁多，規范的成本管理機制能夠確保整體管理有效性，也能讓各項成本管理工作有據可依，有章可循。當下，很多物業管理公司在內部成本管理時，管理制度不嚴謹，甚至還未形成完善的管理體系，這也就使得相應管理行為難以落到實處，甚至流于形式。尤其對于物業管理公司內部的重點管理工作采購而言，占據較大的成本支出。如采購管理制度不嚴格，必然會造成更多成本隱患。多數企業在成本管理之中，所形成的采購成本管理制度，以成本中心獨立核算為主，雖然也能達到一定的管理目的，但是容易受采購規模影響，進而降低議價能力，最后增加成本。足以見得就物業管理公司成本管理而言，成本管理機制是極大的決定因素，也是必須解決的問題。

(二)成本管理方法缺創新

成本管理過程中，管理方法是管理制度之外又一重要的要素。以往物業管理公司進行成本管理過程中，所采用的管理方法，較為粗放，雖然也能取得一定的成效，但整體仍然局限于原有的問題之中，影響企業的成本管理與管控。而在信息化時代背景下，物業管理公司面臨著更高的要求和標準，一味采取陳舊的成本管理方法，很難達到現有的企業經營管理要求，甚至還會影響工作效率及工作質量，造成成本控制失效。另外，物業服務企業在成本管理過程中，如忽略了對服務對象的分類，會使得客戶管理工作較為混亂，最終影響成本管理的全面性。唯有真正加強分類管理，方能降低人員工作負擔，也能提升管理成效。但目前多數物業服務企業對分類管理的重視度不足，所采用的管理方法需要進行創新。正因如此，管理方法的陳舊導致了企業在市場中的競爭優勢下降，并且還會增加人員工作的負擔，無形中影響成本管理效率，降低經濟效益，對企業自身發展尤為不利。而且部分物業管理公司還未建立完善的成本考核體系，部分成本管理工作人員，未考慮企業運營因素，單純將現有物業成本管理方法生搬硬套的控制并降低支出，難以符合企業自身發展需求[2]。

(三)人力資源配置不合理

人力成本是物業管理公司運行成本中極其重要的一部分，而物業管理公司在全面推進和發展的同時，人員成本出現了逐年上升的問題，這也就在無形中對物業管理公司自身成本管理方法產生影響。內部人力資源配置不合理，必然會提高人力成本，并且持續增加占比，最終造成人力成本居高不下。具體分析當下物業管理公司在人力成本，一方面，會受到勞動力市場中人工費用上漲的影響，雖然這是市場因素，物業管理公司無法進行干預，但人員合理配置能夠有效解決這一問題。另一方面，物業管理公司作為勞動力密集型企業，內部所牽涉到的人員涉及部門及崗位較多且人員流動性高，這也就給管理工作帶來難度，既要充分考量工作人員的綜合職業素養，又要增加人員的培訓成本，必然會帶來人員成本的上升。在此基礎上，物業管理公司企業人力資源配置不合理問題是極為凸顯的一項要素，人力資源配置不合理，加重人力資源負擔，甚至會導致工作積極性下降，降低整體工作質量的問題，既不利于成本控制，也不利于物業管理公司服務水平的提高。

(四)維修成本能耗成本高

除以上幾點外，據相關調研顯示，物業管理公司在全面發展過程中，維修成本以及能耗成本漸漸成為成本管理中極其關鍵的一部分。以深圳福田某小區物業管理為例，在統計2016—2020 年期間的各項支出時，發現其中的房屋設施、設備維護及維修費用逐年持續增加。如維修費用，從第一年的31 萬元，到后續維修成本上升至51 萬元，整體成本逐年上升。足以說明，隨著物業配套設備設施的老化，或維護不當，物業管理公司將會面臨維修成本能耗成本增高的問題。而且，物業管理公司內部各項設施設備管理，若缺乏完善的管理體系，這也就使得維修次數及維修概率增加，甚至還有部分設備因維修保養不及時，造成老化產生安全隱患，甚至報廢等等。因此，在成本管控過程中，維修成本失控是當下必須考量的問題，加強該環節的優化與管理，充分考慮設備維修成本控制的難題，是成本管理中極其重要的一步。當然除了維修成本以外，能耗成本也不容忽略，設備設施本身就會在不斷地運行之中產生損耗，雖然屬于隱性成本，但也不能將其排除在外，各類設施設備不斷損耗，最終必須進行維修和保養，而這一成本大多數會被物業管理公司忽略，進而影響了成本管理的有效性。而能耗成本估計不足，是當下物業管理公司最為常見的問題之一，一旦接收的物業管理項目無法有效評估其能耗成本，必然會在無形中加大運營成本，擠占利潤空間[3]。

三、物業管理公司成本管理優化的措施

(一)完善成本管理機制

完善的企業管理規章制度，是物業管理公司充分解決其成本管理難題的關鍵所在，唯有制定全面且細致的成本管理機制，方能讓各項工作落到實處，監管到位。物業管理公司成本管理涉及面極廣，管理難度較大，給管理人員帶來嚴峻的挑戰，雖然多數管理人員也在不斷精進專業能力，但仍然面臨著不斷提升的市場競爭壓力，因此以完善的成本管理機制作為支持和保障，將是提升物業管理公司成本管理成效的有效辦法，必然可以有效提高成本管理水平。此外，在成本管理機制的優化過程中，屬于重點的成本管理項目，一定要建立細化和精化管理制度，如其中的采購管理制度必須全方位進行調整。具體說來，物業管理公司可以制定采購決策機制，嚴格按照相關采購流程，落實所有需要采購的項目及用品，必須以書面形式進行提交，經過審核之后再開展采購工作，完善事前決策控制制度，所有采購項目都將得到有效管理。另外，在進行采購管理制度優化時，還可以規范的采購流程為主，充分引導相關工作人員，嚴格執行采購流程，必須按照相應要求執行。每一次的采購活動，都必須進行前期地市場考察，分析比較最后選擇合適供應商，完成簽約合作。在此基礎上，要針對采購成本采購預算以及相應工作，進行全面核實調查，確保采購環節的透明度，讓采購環節的成本控制達到最優化。最后，在成本管理機制的完善過程中，必須做好成本制度的監督與管理，確保各項規章制度都能落到實處，對于違規操作人員，要開展追責和處置，避免成本管理機制流于形式，難以發揮作用。

(二)創新成本管理方法

在落實物業管理公司成本管理過程中，面對激烈的市場競爭環境，物業服務企業必須堅持創新，絕不應一成不變。唯有保持動態前進的狀態方能不斷總結經驗優化方法，以最大限度提升成本管理水平，降低經濟消耗，實現經濟效益的增長。以往采用比較多的是降低人員配置控制能源消耗等，雖然也能在一定程度上提高物業管理公司成本管理的水平，但遠遠不足以支撐經濟競爭激烈的市場要求，必須保持持續地創新力，積極尋求創新方法和創新路徑，以提升企業核心競爭力，促進物業管理公司持續長遠發展[4]。相關工作人員要逐步提升自身成本管理意識，加強提升技能的學習，調動主人翁意識，主動考慮物業管理公司經營狀況、國家政策、市場變化，合理進行優化與改進，積極探索和實踐成本管理的創新方法與手段。如部分跨區域跨城市的物業管理公司，可在進行成本管理過程中探尋中心化管理理念，將所有項目集合在一起，統一進行管理，人員統一調度，標準統一設立，最大限度地減少重復管理帶來的浪費問題。除此之外，還要積極探索現代化成本管理理念，主動發揮信息技術帶來的優勢，嘗試運用信息系統，完成物業管理公司的成本管控，提升成本管理水平。如借助規范的成本報告控制系統，讓企業成本管控工作更為細致，為科學決策提供依據。根據報告內容將預計成本與實際支出進行對比，最終找出內部不足和原因，為后續工作開展提供參考依據。

(三)提高人力管理效率

物業管理公司在成本管控過程中，必須提高人力成本的控制效率，尤其人力資源管理工作。物業管理公司人力成本的占比較高，唯有將人力成本作為成本管理優化的關鍵部分，方能讓成本管理工作顯現成效。而想要在人力成本上發揮作用，可以著重從以下三點入手：提高人力管理效率。其一，要根據物業管理公司的發展情況，由具體部門負責管理，并充分結合市場發展動態，分析人力資源成本的變化趨勢，將這種不可更改的影響因素，盡量降低，確保所有工作人員在人力資源成本控制中，均能樹立強烈的成本管控意識。其二，要做好人力資源的招聘錄用和培訓工作，物業管理公司作為服務型企業對服務的要求極高，在前期工作人員招聘環節，尤其要加大招聘審核力度。所有錄取工作人員都應具備應有的專業素養和職業技能，具有較強的服務意識和溝通能力，為后續工作的開展做好保障，而且也將在無形之中降低人員流動性，改變人力成本投入比例。除此之外，物業管理公司在優化人力成本過程中，也可適當發揮現代工作方法和技術水平的優勢，適當替代一些物業人員的工作，以減少人力成本的增加，提升工作效率，這是物業管理公司必須積極考慮的內容，也是未來企業核心競爭力的關鍵所在。如完善車輛識別系統，增加線上APP 自助服務等等，都可在一定程度上提升管理效率，也能降低人力資源需求度，進而減少人力成本[5]。

(四)完善成本控制要素

物業管理公司成本管控工作的落實，應在一系列規章制度管理方法的基礎上，有力地完善各項成本控制要素，確保成本管理工作全面且高效。除以上提及的人力成本以外，維修及保養成本的管控極為關鍵，將設施設備的損耗充分納入考慮范圍之內，每一次的維修成本都計算其中，制定定期維修保養計劃，嚴格按照計劃落實，以提升設施設備的使用壽命，同時也能保障設施設備成本控制達到應有標準。另外，還應重點梳理每一年設施設備維修更換和保養臺賬，制定完善的清點盤查計劃。對于使用頻率較高或重要的設施設備，要嚴格執行保養措施，及早預防設施設備故障問題，降低后期維修成本。同時，對于設施設備的操作和運行，要提前對相關工作人員進行培訓，避免因人員操作失誤而導致機械設備損壞，造成不必要的經濟損失。在此基礎上，物業管理公司還可積極推進節能設計和改造工作，將節能方案引入到物業成本管理之中，選用合適的節能設備，降低能耗也能提升經濟效益。對于已經接管的物業項目，在管理的過程中要重點尋找能源消耗點，盡可能做好節能設計和優化，確保消耗點處能源損耗降到最低，這樣便可在無形中管控到成本要素，降低企業運營成本，提高經濟效益。

四、結語

綜上所述，對物業服務企業的發展而言，成本管理是決定市場核心競爭力的關鍵所在，積極和科學分析現存成本管理問題，并做好各項優化工作，以全面提升成本管控力度，減少各項成本因素，努力推進節能設計與改造，真正發揮物業管理公司成本管理的根本效用，促進公司實現高質量發展，強化核心競爭實力?！?/p>