新發展模式過渡視角下的住房需求與供給

鄒瀾 邱潮斌 李航 時昱旻

摘? ?要：研判房地產市場供求關系和城鎮化格局等的變化，是探索建立新發展模式的前提。理論建模和實證分析的結果顯示，城鎮化對住房需求的拉動下降，居民杠桿率、房價收入比對住房需求也產生下拉作用，地方土地財政、房企高杠桿的傳統模式難以為繼。建議在堅持“房住不炒”、租購并舉的同時，推動房企轉換經營理念，健全完善房企監管，提升信貸供給與行業發展的契合度。

關鍵詞：住房供求；城鎮化；杠桿率；新發展模式

中圖分類號：F830? 文獻標識碼：A? 文章編號：1674-2265（2024）02-0003-13

DOI：10.19647/j.cnki.37-1462/f.2024.02.001

一、引言

近二十年來，我國房地產市場快速發展，商品房年銷售面積增長了10倍，房地產行業及上下游產業增加值占GDP的比重最高達到16%。房地產與實體經濟的失衡成為我國經濟運行面臨的突出矛盾和問題。

問題是時代的聲音，回答并指導解決問題是理論的根本任務。習近平總書記在2016年中央經濟工作會議上旗幟鮮明地提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2022年的中央經濟工作會議進一步要求“深入研判房地產市場供求關系和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化”，這對于判斷我國房地產中長期發展形勢、促進向新發展模式轉型指明了方向。

近期，部分關于房地產市場發展形勢的探討引起了各界關注。王小魯（2022）[1]提出，2035年我國城鎮化率要達到發達國家的70%～75%的水平，還有約1億人要進城，加上原有城鎮改善性住房需求，新建商品房需求仍然很大。貝殼研究院（2022）[2]和王小魯（2022）[1]等分別測算得出2035年以前還將有14.8億、10.5億平方米的住房需求空間。這種理論探討有一定借鑒價值，但未能將一些現實約束納入考量，忽視了當前我國面臨的城鎮化增幅明顯放緩、居民債務負擔加重、地方土地財政難以為繼等諸多挑戰。

那么，未來城鎮化進程將如何演進？居民住房意愿向實際住房需求的轉化面臨哪些梗阻？房企經營、土地供應對房地產投資的影響如何？這些因素對住房需求的拉動效應會出現怎樣的變化？房地產新發展模式應具備怎樣的特征？對以上問題的研究，不僅有利于把握房地產市場運行規律，也為下一階段因勢利導研究應對政策措施、支持房地產向新發展模式平穩過渡提供了方向建議。

本文將城鎮化進程、居民購買力、地方政府土地供應、房企經營等因素納入城鎮住房供需分析框架，并將住房需求劃分為受城鎮化影響的中長期需求以及受房價收入比、居民杠桿率影響的短期需求，理論模型結果顯示：城鎮化水平、房價收入比、居民杠桿率達到一定閾值之后，對住房需求的影響由正轉負；而土地財政依賴、房企加杠桿經營會加劇房價上漲，遏制中低收入人群住房需求釋放。我們進一步構建了全國31個?。ㄗ灾螀^、直轄市，不含港澳臺地區，以下簡稱省份）1999—2022年的面板數據進行實證檢驗，結果表明近年來我國城鎮化對住房需求的拉動作用下降，未來城鎮化的人口移動特征弱化，對住房需求的拉動效能將進一步降低；高收入群體住房需求基本滿足、需求彈性鈍化，而低收入群體因剛性預算約束，對住房需求貢獻有限；房企高杠桿經營、土地供應對房地產投資的拉動效應明顯下降，在住房需求放緩的背景下，住房供給也在收縮。

本文有以下三方面的可能貢獻：一是厘清基礎概念。我國城鎮化口徑與歐美存在差異，且驅動力量發生變化，難以按以往走勢線性外推其與住房需求的關系。住房需求不等價于實際有效需求，能否順利轉化取決于居民實際購買力，需要統籌考慮居民收入水平、收入分布、杠桿空間等因素。二是構建合理模型。通過模型構建，對住房供求因素及影響進行更為全面的評估。在住房需求模型中，區分城鎮化帶來的中長期需求和房價收入比影響下的短期需求，并進一步細分人口增長、人口移動、區劃調整三類城鎮化驅動因素下的住房需求差異影響。在住房供給模型中，加入房企和地方政府杠桿率因子，研究企業、政府部門資產負債狀況對其投資、供地行為的影響。在當前新舊模式過渡階段，對一些重點因子正負效應轉變的平衡點也進行了細化推導。三是研提應對思路。立足我國具體國情，堅持系統觀念，統籌、務實提出政策建議。要順應房地產市場需求變化、收入分化的趨勢，堅持租購并舉，持續穩定提升居民收入，引導房企穩健經營，健全理順城鄉住房保障央地財權事權和支出責任劃分，推動房地產向新發展模式轉變。

二、文獻綜述：住房供需影響因素及房地產未來發展

（一）住房需求的影響因素

住房需求是住房經濟學研究的傳統熱點問題。Muth（1960）[3]和Olsen（1969）[4]首先將新古典經濟學效用理論引入住房市場，構建了住房需求理論。該理論將住房由異質性商品抽象為同質性的住房服務，進而構建在收入和價格約束下的住房需求函數。后人研究多基于此框架，探討某一因素對住房需求的影響規律?？傮w看，住房需求增長主要有以下三大原因：

一是總人口增長。Mankiw和Weil（1989）[5]首次較為系統地研究人口變化，尤其是生育高峰和生育低谷階段人口對未來住房市場的影響，發現二戰后美國“嬰兒潮”使得20世紀70年代的房價上漲，而過后的生育低谷使得90年代后的房價下跌。Holly和Jones（1997）[6]的研究也證實20～29歲的人口比重上升，住房需求會增加。繼Mankiw等的研究之后，國內外學者關于人口結構與住房需求的研究視角集中在人口的自然結構、社會經濟結構、空間結構等領域。李超等（2015）[7]研究認為，由于我國當前勞動年齡人口占比位于歷史頂峰，未來將出現老年人口比例持續升高、中青年人口比例持續下降的局面，預計2015—2030年中國城市住房需求總體走勢將呈現“上升—平穩—下降”的倒U形特征，2025年后我國城市住房需求將不再具備快速增加的條件。

二是城鎮化率提高。人口遷移，包括從農村到城市、從小城鎮到大城市的遷移都會激發新的住房需求。吳振華和曹趁梅（2018）[8]指出，一方面，城鎮化可通過增加城市人口數量，提升住房剛性需求；另一方面，部分城市人口受益于城鎮化而富裕起來，投資投機性住房需求也會上升。理論模型中，在其他條件不變的情況下，城鎮化率與住房需求存在對應關系。楊華磊和何凌云（2016）[9]通過建立模型分析發現，如果家庭規模、總人口以及家庭平均住房擁有量這三項指標不變，城鎮新增基礎住房需求與城鎮化速度同步變動。張沖等（2016）[10]則指出，現實生活中，城市的人口結構、收入水平等也會產生影響，城鎮化率與住房需求并非簡單的線性關系。

三是購買力增強。人口增長和人口移動帶來的住房需求更多側重于主觀意愿，不一定能轉化為有效需求，還需考慮房價和居民購買力等客觀因素。Swan C（1995）[11]針對Mankiw和Weil（1989）[5]的住房需求模型做了進一步研究，認為M-W模型忽略了實際收入增長的影響，除人口因素外，居民實際收入、房價以及實際利率也是影響住房需求的重要因素。Tandoh和Tewari（2016）[12]基于理論研究及實證分析，證明居民的永久性收入、當期收入及住房價格均會對住房需求產生決定性影響。還有部分學者對收入差距與房價之間的關系進行了研究。Rodda（1994）[13]研究發現，收入差距拉大對房價具有顯著的正向作用，抑制了中低收入人群住房需求的釋放。國內學者陳健和高波（2012）[14]研究發現，在收入合理支撐下，個人依靠信用借貸也能提升購房能力，與之相關的住房信貸政策、居民舉債能力會對住房需求產生影響。萬光彩和陳鑫鑫（2022）[15]研究發現，2014—2020年居民杠桿率對房價的正向作用明顯減弱，可能是因為居民杠桿率快速攀升抑制了居民貸款意愿，從而降低新增購房需求。

（二）住房供給的影響因素

一是土地供應。土地是房地產開發的基礎和前提，土地供給量直接影響了當地的住房供給水平。中指研究院（2018）[16]報告顯示，各國政府對城市土地開發用途的管理存在不少共性，英國《城鄉規劃法》通過規定只有國家才具有變更土地用途的權力，進而達到對房屋供給進行間接調控的目的；韓國《宅地開發促進法》要求政府作為開發主體對開發范圍內的土地強制征收；美國則設計了土地發展權轉讓機制，通過政府適當干預實現城市有序發展和保護農田的目的。Glaeser等（2008）[17]發現，地方政府會通過限制土地供給以減少住房供給數量，從而導致地價與房價上漲。宮汝凱（2012）[18]研究認為，我國地方政府對土地財政有較強依賴，對土地市場也存在行政性壟斷，通過調節土地供給，維持住房供需缺口。雷瀟雨和龔六堂（2014）[19]研究發現，地方政府最優的土地出讓策略是低價出讓工業用地、高價出讓商住用地，以此降低企業成本并增加財政收入和公共支出，達到吸引企業、促進生產并推動城鎮化的目的。王弟海等（2015）[20]認為，我國的土地財政使得各大城市的土地供給率不高，無法滿足人口與經濟增長帶來的需求。

二是房企投融資。在土地供應的基礎上，房企開發建設投資直接影響了住房市場供給。李嘉等（2020）[21]通過對35個大城市的實證檢驗顯示，房企杠桿率與房地產投資總體呈正向關系。熊成霞（2018）[22]基于案例分析得出結論，房企對上下游關聯方的資金占用已成為杠桿資金的重要來源。不少學者還指出，房企高杠桿經營易滋生風險，不利于在中長期提升住房供給能力。李嘉等（2020）[21]提出，房企“越負債、越投資”的正反饋機制使得市場條件改變后房企投資易出現迅速坍塌。

（三）房地產市場未來發展方向

2021年中央經濟工作會議首提“探索房地產行業新的發展模式”，2022年中央經濟工作會議再次提出“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”。不少國內學者對新發展模式的內涵和特征進行了有益探討。

一是堅持租購并舉原則。黃燕芬等（2017）[23]指出我國住房租賃市場存在規模小、租賃雙方權責不對等、市場秩序失范、配套政策不足等問題，建議借鑒國際經驗，以“租購同權”作為突破口，促進“租售并舉”。陳衛東和葉銀丹（2023）[24]認為，亟須規范住房租賃市場，建立經紀機構、出租人、承租人等各類主體的信用管理體系，設置行業準入門檻，建立租金監測和發布機制。對于如何提高保障性住房供給，曲俊義（2023）[25]認為要因地制宜提高資源配置效率，一線城市以新建配建為主，同時加強市場化房源管理；二、三線城市更多選擇存量改建方式來籌集保租房。

二是降低土地財政依賴。首先要推進土地征用市場化改革，王玉波和唐瑩（2013）[26]建議通過制度改革，使農民可自主流通和抵押土地使用權，抑制地方政府“征地、批租”獲取財政收入的動機與行為。同時，深化房地產稅等稅制改革，合理補充地方財政收入。鄧翔和何瑞宏（2023）[27]建議加快構建現代房產稅征收制度，探索試點的范圍和方式，在宏觀經濟和房地產市場相對平穩時期擇機推出。梅冬州等（2018）[28]也提出推動土地財政從“土地出讓收入為主”到“以稅收收入為主”的轉型，降低地方政府對土地買賣收入的依賴，弱化房價周期對地方政府行為的影響。還有學者深入剖析了土地財政的成因，建議從機制設計上研究解決。李紅霞和劉天琦（2013）[29]認為央地財權事權不匹配是導致地方以賣地為生的重要原因，提出明晰央地財政支出責任、合理劃分央地稅種、完善轉移支付制度。

三是健全行業和金融監管。國外學者大多認為政府有必要對房地產進行一定程度的監督管理（Crowe 等，2013；Appiah和Nana Kusi，2007）[30，31]，特別是在2008年美國次貸危機爆發后，各國對加強房地產金融監管、防范系統性風險達成了共識。國內學者也有深入研究。王翠蘭（2010）[32]認為，過去我國房地產行業的行政調控成效不佳，主要原因是中央政府與地方政府之間存在信息不對稱和利益沖突。黃燕芬和張超（2017）[33]在對“十二五”規劃以來我國房地產調控政策進行分析和對比的基礎上，提出未來調控中要注重妥善處理政府與市場、中央利益與地方利益、房地產行業發展與國民經濟發展、住房市場商品化與住房保障四種關系。陳燕玲（2021）[34]對房地產去金融化的影響進行了分析，提出全面強化房企內部資金監管、建立健全債務信息公開機制、把控房地產融資關口、強化房產金融關聯監管四個方面的建議。

總體看，過去二十多年房地產市場的快速發展有其合理性和必然性，但隨著我國進入總量“不缺房”時代，房地產發展紅利正在消退，亟需適應形勢變化，轉變發展思路。從目前文獻資料看，很少有研究結合城鎮化、居民收入和負債、土地供應、房企經營等因素最新動態變化，綜合研判未來房地產供求特征和走勢；現有關于房地產發展新模式的論述也較為宏觀，具體實踐中還需明確抓手。鑒于此，本文擬從住房供求的影響因素出發，嘗試加入城鎮化、居民杠桿率、房價收入比、房企經營、土地供應等解釋變量，構建供給—需求理論框架，并基于31個省份面板數據，探討未來住房供求如何變化與應對之策。

三、城鎮住房供需變化的理論邏輯

本部分從城鎮住房的需求和供給入手，試圖從理論上探討城鎮化對城鎮住房中長期需求的影響，房價收入比、居民杠桿率等對短期需求的影響，以及土地供給、房企投資等因素變化對住房供給的影響，從而對城鎮住房市場運行機制進行相對整體的分析。

（一）城鎮住房的需求端變化

一般認為，城鎮住房需求受中長期基礎住房需求及短期住房需求雙重影響。中長期基礎住房需求與城鎮化水平密切相關，城鎮化進程演變帶來基礎住房市場的長期趨勢性變化；短期住房需求受多重因素影響，與居民住房實際購買力、居民杠桿率、監管政策等密切相關。為此，我們將城鎮住房總需求[AHD（t）]劃分為中長期需求[LHDt]和短期需求[SHD（t）]，則：

[AHDt=LHDt+SHD（t）]? ? ? ? ? ? ?（1）

1. 中長期基礎城鎮住房需求。根據現有研究，如果基礎住房需求單位為套數，那么城鎮住房市場的基礎住房需求與城鎮家庭數呈一定比例關系，新增基礎住房套數與新增城鎮常住家庭數也近似同步。不妨設全國總人口為[NTP]，每年常住城鎮家庭數為[UH]，常住城鎮化率為[UR]，城鎮家庭規模為[UHS]；[M]為基礎住房需求與城鎮家庭數比例相關的參數，包含人口結構中年齡、性別、空間分布、戶籍、有無產權住房等的影響，則：

[LHDt=MtUHt=MtNTPtUHStURt]? ? （2）

式（2）中，歷年基礎住房需求和需求變化量與全國總人口和城鎮化率水平成正比，與常住城鎮家庭規模成反比，三者通過影響城鎮家庭數對基礎住房需求產生影響。

根據楊華磊和何凌云（2016）[9]的研究，城鎮化率水平是單調遞增的S形曲線，分為孕育階段、加速階段、減速階段以及增速趨于零的階段，當城鎮化率達到一定水平后，越接近臨界值，城鎮化速度越會明顯放緩。據此，我們構建了城鎮化率水平隨時間變化的曲線公式①：

[URt=URmax1+URmaxUR0-1?eθt0-θt]? ? ? ? ? ? ? （3）

[UR't=θ·URmax·URmaxUR0-1·eθt0-θt1+URmaxUR0-1?eθt0-θt2]? ? ? ? ? ? （4）

其中，[URmax=MaxUR（t）]，[UR0]為初始時刻[t0]時的城鎮化水平，[θ]為參數。當假設式（2）中的[M（t）NPT（t）/UHS（t）]為常數[k]時②，則單純城鎮化作用下的基礎住房需求將與城鎮化率水平呈現相同的S型演化軌跡，即基礎住房需求先加速上升，達到飽和值一半時增長放緩，當城鎮化率達到最大臨界值后，基礎住房需求也達到飽和值。城鎮化作用下基礎住房需求和基礎住房需求增量可表示為：

[LHDt=k·URmax1+URmaxUR0-1?eθt0-θt]? ? ? ? ? ? ? （5）

[LHD't=θ?k·URmax?URmaxUR0-1·eθt0-θt1+URmaxUR0-1?eθt0-θt2]? ? ? ? （6）

城鎮自然人口變化、人口遷移和區劃調整都是影響城鎮化率變動的因素。因此，需要進一步分析不同因素對城鎮化的貢獻變化情況，進而分析其對城鎮基礎住房需求的影響。若影響城鎮基礎住房需求的其他量不變，假設[ΔURur、ΔURum、ΔURul]分別為城鎮人口自然變化、人口遷移和區劃調整對城鎮化率的貢獻，則有：

[LHDt=kURt=kUR0+?URur+?URum+?URul]

[LHDurt=kUR0+k?URur=kUR0+β1kΔURt]

[LHDumt=kUR0+k?URum=kUR0+β2kΔURt]

[LHDult=kUR0+k?URul=kUR0+β3kΔURt]? （7）

考慮各因素對城鎮化的貢獻變動后，城鎮化作用下的城鎮基礎住房需求、新增住房需求的變動軌跡見圖1。

進一步分析不同因素對基礎住房需求的影響程度，則有：

[?LHDt=k?URt=β1k?URt+β2k?URt+β3k?URt]? （8）

其中，[β1]、[β2]、[β3]是城鎮自然人口變化、人口遷移和區劃調整對城鎮化率的影響系數，且有[β1+β2+β3=1]。結合1990年以來的全國人口普查數據和人口抽樣調查資料，可得到不同因素對基礎住房需求的影響程度（見表1）。

由表1可知，20世紀90年代以來，人口遷移對基礎住房需求的影響總體呈上升態勢，與此相反，城鎮自然人口變化、區劃調整對基礎住房需求的影響均呈下降態勢。到“十三五”時期，人口遷移對基礎住房需求的拉動貢獻超過70%。

2. 短期城鎮住房需求。影響短期城鎮住房需求的因素較多，如住房價格、收入水平、居民杠桿率、政策及未來預期③等。

給定城鎮居民收入水平不變，房價的上漲趨勢會帶來部分高收入居民的投資投機性住房需求增加。但較高的房價收入比會增加購房成本，降低大部分居民的購房能力，有些消費者可能會選擇租房，拉低房屋銷售量。隨著房價變動的風險增大，購房者的投資投機性需求受到抑制，最終又會影響城鎮短期住房需求。

當居民杠桿率處于較低水平時，居民可以通過向銀行貸款提升購房能力，拉升住房需求，此時短期住房需求變化率與居民杠桿率的變化量成正比關系。但若杠桿率超過一定程度，較高的居民杠桿率表明居民需要承擔更高的債務額度和利息負擔，從而降低居民的消費能力和購買力，抑制短期城鎮住房需求。

本文選擇以房價收入比、居民杠桿率衡量居民住房支付能力，并假定當前房價收入比和合理房價收入比的距離、當前居民杠桿率和合理居民杠桿率的距離與短期城鎮住房需求變化均為負相關?？蓸嫿ǘ唐谧》啃枨蠓匠倘缦拢?/p>

[SHDt=SHD'（t）dt=λeγ11+Xt-Xe2+γ21+Yt-Ye2+γ3Ztdt] （9）

[SHD't=λeγ11+Xt-Xe2+γ21+Yt-Ye2+γ3Zt]? ? ? ? （10）

其中，[SHDt]為歷年累計的短期住房需求，其導數[SHD't]代表年度新增短期住房需求，根據各年度實際銷售住房總套數與中長期住房需求套數之間存在的波動差異計算；[X]表示房價收入比，[Y]表示居民杠桿率，[Z]表示監管政策；[λ、γ1、γ2、γ3]為模型參數，且[λ>0]；[Xe]為合理房價收入比，[Ye]為合理居民杠桿率。分別對式（10）中居民杠桿率和房價收入比求導，整理可得：

[?SHD't?Xt=SHD't-2γ1Xt-Xe1+Xt-Xe22]? ? ? （11）

[?SHD't?Yt=SHD't-2γ2Yt-Ye1+Yt-Ye22]? ? ? ? ? （12）

式（11）、（12）中，當[Xt、Yt]尚未到達合理水平時，隨著[Xt、Yt]的上升，其對短期新增住房需求存在正向影響；而當[Xt、Yt]越過合理水平時，隨著[Xt、Yt]的上升，其對短期新增住房需求轉為負向影響。

3. 整體城鎮住房需求。綜上，考慮城鎮化率、房價收入比、居民杠桿率等因素后，當年的新增城鎮住房需求為：

[AHD't=LHD't+SHD't=θ?k·URmax?URmaxUR0-1·eθt0-θt1+URmaxUR0-1?eθt0-θt2+λeγ11+Xt-Xe2+γ21+Yt-Ye2+γ3Zt] （13）

我們將房價收入比、城鎮化率、居民杠桿率中任一個因素固定，則可以呈現另外兩個因素對新增住房需求影響的三維圖。圖2—圖4的數值模擬結果顯示，新增住房需求總體上是倒U形曲線，隨著城鎮化率、居民杠桿率、房價收入比的提升先快速提高，隨后逐步下降。

（二）城鎮住房的供給端與供需循環變化

不少研究發現，房企投資是城鎮住房供給的主要影響因素，同時房企投資還受到土地供應和房企杠桿率的影響。本文據此將相關因素納入模型考慮，其中，房企投資設為[HI]，新增土地供應設為[ILS]，房企杠桿率設為[ELR]，累計住房供給[IHS（t）]、新增住房供給[IHS'（t）]可表示為：

[IHS（t）=η0+η1HIdt]? ? ? ? ? ? ? ? ? （14）

[IHS'（t）=η0+η1HI]? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（15）

[HI=η2+η3ILS+η4ILS2+η5ELR+η6ELR2]? （16）

其中，[η1、η3、η4、η5、η6]為影響系數。新增房企投資對城鎮住房供給有直接的正向作用，即[η1]為正。房企加杠桿、土地供應增加帶動房企投資上升，即[η3、η5]為正。同時，考慮到土地供應面積和房企杠桿率增加到一定水平后，對房企投資的影響可能是非線性的，我們相應增設了平方項影響系數[η4、η6]。

住房市場的運行受到供需雙向影響，當住房供給小于需求時，市場會增加房屋供給，滿足住房需求；當住房供給大于需求時，住房存貨增加，市場會減少房屋供給。因此，理論上，長期住房市場應達到均衡，即新增住房需求等于新增住房供給：

[AHD'（t）=LHD't+SHD't=IHS'（t）]? ? ? （17）

[θ?k·URmax?URmaxUR0-1·eθt0-θt1+URmaxUR0-1?eθt0-θt2+λeγ11+Xt-Xe2+γ21+Yt-Ye2+γ3Zt=η0+η1HI=η0+η1η2+η1η3ILS+η1η4ILS2+η1η5ELR+η1η6ELR2] （18）

對于需求端，中長期看，城鎮基礎住房需求與城鎮化率變動趨勢相同，即先加速上升，隨著城鎮化達到一定水平后，新增城鎮住房需求和住房成交量也相應達到飽和值。短期來看，當房價收入比和居民杠桿率超過一定水平[Xe]、[Ye]之后，短期城鎮住房成交變化量與房價收入比、居民杠桿率變化量的相關關系由正轉負。當前，我國城鎮居民房價收入比、居民杠桿率均處于較高水平，相當部分低收入居民購買力偏弱，潛在住房需求難以轉化為實際購買城鎮房屋的有效需求，只能通過租房等方式滿足。而高收入群體的改善住房需求漸趨飽和，其投資性住房需求也隨著房地產市場預期轉弱而下降。對于供給端，土地供應和房企投資增長帶動住房供給上升，但當有效需求不足、住房銷售放緩時，土地和住房庫存的積壓會導致地方政府和房企財務狀況惡化，杠桿率上升，供給端也會受到沖擊。當前我國住房空置率總體偏高，新房現有庫存和在建項目增多，需求壓力已逐步傳導至供給端。

總體而言，受收入放緩、居民杠桿率高企、居民住房購買力下降等因素限制，未來城鎮化率的提高已難以帶動實際有效住房需求的快速增長，過去的土地供應和房地產開發模式也難以持續。從歷史視角看，我國房地產業已由1998—2005年的住房供需缺口顯著、2006—2015年的住房供需均衡，轉向2016以來的住房供過于求和結構矛盾顯現階段（見圖5）。

四、城鎮住房供需變化的實證分析

根據上文的理論分析模型，本部分將通過構建長時間跨度的省級面板數據和全國時間序列數據模型進行實證檢驗，分析人口、城鎮化、居民收入和杠桿率、土地供應、房企投資等因素對房地產供需兩端的影響。

（一）我國城鎮化率、城鎮人口與城鎮住房需求的關系與階段特征

城鎮化率如何影響城鎮住房需求是基礎性問題，一些學者提出我國城鎮化率有望上升，加上城鎮改善性住房需求，未來仍可帶動較多的新建商品房需求。從各國實際看，城鎮化率與住房需求之間是否為簡單線性關系，仍然存疑。一方面，不同國家城鎮化率拐點本身不完全一樣。圖6顯示，多數發達經濟體城鎮化率在20世紀60、70年代迎來由快轉慢的拐點，其中美國、法國、德國等國家在73%左右，日本在75%左右，意大利則低至66%，將70%～75%視作發展中國家城鎮化快速發展的階段目標并不嚴謹。另一方面，從國際經驗看，主要經濟體現有城鎮化率水平即使提高，對住房需求也未體現出顯著拉動作用。我們對部分主要經濟體（美國、英國、法國、日本、韓國）的城鎮化率與住房銷售進行相關性檢驗，發現二者相關系數較低，且并不顯著（見表2）。這也意味著城鎮化率達到一定水平后，繼續提高不一定帶來住房銷售的增加。日本2002—2021年城鎮化率由81.7%增至91.9%，但住房銷售反而持續放緩。

從近兩年走勢看，我國城鎮化率年增幅已明顯放緩，是否仍具備以往的住房銷售帶動效果，需要進一步分析。1996—2020年，我國城鎮化率基本保持1.4%的年增幅水平，2021年、2022年則逐步回落至0.8%、0.5%，上升曲線出現扁平化態勢。城鎮新增人口也出現大幅回落，2021年、2022年分別為1205萬人、646萬人，明顯低于此前20年年均2000萬人的水平。按理論模型所述，城鎮化率對住房銷售的影響主要是通過增加城鎮人口進而推動城鎮住房需求增長，對此我們分“城鎮化率—城鎮人口增長”“城鎮人口增長—城鎮住房需求增加”兩步，驗證城鎮化率對城鎮住房需求的作用，選擇1999—2022年省級年度面板數據，構建如下模型：

[PPUit=α0+α1URit+α2UR2it+ηi+μit]? ? ? ? （19）

[AACHit=α0+α1PPUit+Xit+ηi+μit]? ? ? ?（20）

式（19）中城鎮常住人口（[PPU]）為被解釋變量，城鎮化率（[UR]）為核心解釋變量，以各地區當年城鎮常住人口除以地區總人口表示，同時用城鎮化率的平方項來衡量非線性影響。式（20）中商品房銷售面積（[AACH]）為被解釋變量，城鎮常住人口（[PPU]）為核心解釋變量，以各地區當年城鎮常住人口表示。[Xit]為控制變量，包括城鎮居民人均可支配收入、房屋住宅平均銷售價、地區生產總值同比增速、當年房地產開發購置土地面積、貨幣供應量增速（M2）等。

表4的回歸結果顯示：（1）城鎮常住人口是影響城鎮住房需求的核心變量。城鎮常住人口每增加1萬人，商品房銷售面積提高約3.7萬平方米。（2）當城鎮化率達到拐點后，將無法帶動城鎮人口增長，城鎮化率即使提升也難以撬動城鎮住房需求?；貧w中，城鎮化率平方項的系數均為負，表明城鎮化率對住房需求的影響呈倒U形。根據模型估算，當城鎮化率達67%左右時，將難以再帶動新增住房需求。

總體看，未來城鎮化對城鎮住房需求特別是新建商品房需求的帶動效應不宜過度高估。近年來隨著我國城鎮化進程放緩，對住房需求的拉動也在下降。2018—2021年城鎮化率平均每上升1個百分點，商品房銷售面積僅增長約1.4%，遠小于此前20年44%的平均水平④。其中重要因素是這一階段城鎮化率的提升更多來源于農村老齡人口減少、城鎮擴圍等，背后的人口移動特征弱化，對住房需求拉動轉弱。當前，我國城鎮化步伐已放緩，疊加人口移動減少及住房高庫存、高空置現狀，不宜簡單參考過去快速發展階段做線性外推。相較于城鎮化率提升的表面探討，如何推動經濟良性循環、縮小收入分配差距、完善住房保障體系，是與擴大住房需求、提升居住水平更為密切、更有價值的方面。

（二）居民家庭支付能力對住房市場需求更具決定性影響

目前文獻中，學者們探討較多的城鎮住房需求實質是潛在住房需求，即受城鎮化率、城鎮人口等因素影響，有買房意愿人群的總需求，但其未考慮到在房價和居民購買力等客觀因素制約下，潛在需求不一定能全部轉化為有效需求?，F實中，購買力是制約居民能否買房的最直接因素，忽視購買力水平，純粹討論購房意愿，會主觀性放大城鎮住房需求潛力?？紤]購買力因素的實際有效需求，才是帶動房地產銷售投資、影響房地產業發展的實質性變量。

我們將從居民收入和居民杠桿率等角度，探討我國的實際有效城鎮住房需求變化。使用2000—2022年的全國時序數據，構建模型（21）和（22），之后將全國31個省份按1999—2022年的平均收入分為低收入組、中間偏下收入組、中間收入組、中間偏上收入組、高收入組五組⑤，對式（20）進行分組回歸，以驗證不同收入水平下城鎮人口變化對住房需求的影響。

[lnAACHt=α0+α1LRt+α2LR2t+μt]? ? ? ? ?（21）

[lnAACHt=α0+α1HIRt+α2HIR2t+μt]? ? ? ? （22）

式（21）中商品房銷售面積的對數（[lnAACH]）為被解釋變量，居民杠桿率（[LR]）為核心解釋變量，同時用其平方項衡量非線性影響。式（22）中商品房銷售面積的對數（[lnAACH]）為被解釋變量，房價收入比⑥（[HIR]）為核心解釋變量，同時用其平方項衡量非線性影響。

回歸結果顯示：（1）與前文理論模型一致，居民杠桿率與商品房銷售面積的對數（及商品房銷售面積增速）呈倒U形關系（見表5）。當居民杠桿率⑦低于均衡水平時，隨著居民加杠桿，住房銷售面積增速同步抬升；但當居民杠桿率高于均衡水平時，居民杠桿率越高，會轉為抑制住房銷售增長。以目前我國居民杠桿率水平估算，居民杠桿率每提高1個百分點，下拉商品房銷售面積增速約3個百分點。（2）房價收入比對城鎮住房需求也有類似倒U形效應（見表5）。當房價收入比不高時，房價上漲預期會刺激居民的買房需求；當房價收入比超過約8.2的拐點時，收入不足因素開始制約城鎮住房需求進一步提高。目前我國房價收入比已高達9.1，房價繼續上漲對城鎮住房需求總體是抑制作用。（3）不同收入群體的人口和收入增長對住房需求的拉動存在差異（見表6），中等收入群體對住房需求的帶動作用最高，高收入、低收入群體相對較小。分組回歸顯示，低收入組、中間偏下收入組、中間收入組、中間偏上收入組、高收入組地區的城鎮人口每增加1萬人，當地住房銷售面積分別增加4.280萬平方米、4.783萬平方米、5.534萬平方米、3.478萬平方米和3.135萬平方米。當地城鎮居民年人均可支配收入每提高1萬元，分別拉動中間收入組、中間偏上收入組、高收入組省份的人均住房銷售面積增加0.33萬平方米、0.21萬平方米和0.19萬平方米，但對中間偏下收入組、低收入組拉動作用不顯著。

中等收入群體由于多數是剛需和改善性需求，也有一定收入能力來覆蓋購房支出，對城鎮住房需求的帶動作用最強；而高收入群體住房滿足度高，對住房實際有效需求拉動能力相對弱；低收入群體則面臨收入過低約束，難有購房能力。我國實際住房結構對此也有印證，我國城鎮家庭中有二套房及以上家庭占比超過三成；同時有四分之一收入不足的家庭無房，住房需求主要通過租房滿足。近年來我國居民收入分化加大，明顯擠壓了有效住房需求空間。2022年，最低20%收入組人均可支配收入僅增長3.2%，連續兩年低于居民整體增速，低收入群體購房難度增大。

（三）房地產供需循環受阻，傳統的土地供應和房地產開發模式難以為繼

從供給端看，影響房地產業的核心因素是土地供給和房地產開發投資。地方政府土地供應方面，土地是房地產開發的基礎和前提，房地產交易的核心是土地的流轉。土地財政曾是地方發展的重要資金渠道。近年來隨著拆遷成本上升，地方政府在招拍掛模式中獲取的收益不斷下降，土地財政難以為繼。房企投資方面，隨著房地產銷售放緩、房價持續上漲預期改變，“高杠桿、高周轉”的傳統經營模式也難再持續。

我們選取2000—2022年的全國時序數據構建模型（23）和（24），檢驗房企杠桿率和土地供應對房企投資是否存在抑制作用；選擇1999—2022年年度省級面板數據，構建模型（25）來驗證不同時期房地產開發投資對住房銷售的影響。

[EDIt=α0+α1ELRt+α2ELR2t+α3GDPt+μt] （23）

[EDIt=α0+α1LRt+α2LR2t+α3GDPt+μt]? ?（24）

[AACHit=α0+α1EDIit+Xit+ηi+μit]? ? ? ? ? （25）

式（23）和（24）均以房地產開發投資增速（[EDI]）為被解釋變量，其中式（23）以房企杠桿率（[ELR]）⑧為核心解釋變量，式（24）以土地供應面積增速（[LR]）為核心解釋變量，同時用平方項來衡量非線性影響；式（25）中商品房銷售面積（[AACH]）為被解釋變量，房地產開發投資（[EDI]）為核心解釋變量。以上回歸均加入了[GDP]等控制變量。

回歸結果顯示：（1）房企杠桿率和土地供應面積增加到一定水平后，對房地產開發投資的拉動作用明顯轉弱（見表7）。房企杠桿率和土地供應面積一次項系數為正、平方項系數為負且均顯著，表明其對住房需求的影響呈倒U形關系，超過拐點后，正向拉動作用轉為下拉。房企杠桿率方面，當房企負債銷售比超過600%的拐點時，其每提高10個百分點，下拉房地產開發投資增速1.6個百分點，而目前我國房企負債銷售比已達680%；土地供應方面，當前我國土地供應面積雖未到達拐點，但土地供應面積每提高10個百分點，對房地產開發投資的拉動作用會減弱1個百分點。（2）房地產開發投資對商品房銷售的帶動作用逐步遞減（見表8）。1999—2007年、2008—2015年兩個時段，房地產開發投資每增加1億元，分別帶動商品房銷售增加2.187萬平方米、0.826萬平方米，拉動作用明顯下降。2016—2022年房地產開發投資對住房銷售的回歸結果沒有通過顯著性檢驗，同期土地供應對住房銷售的影響也不顯著，說明地方政府愈發難以通過供地節奏調整影響住房銷售。

總體看，傳統的土地供應和房地產開發模式已難以為繼。在工業化城鎮化空間明顯收窄、全國總量上不缺房的背景下，住房需求出現放緩，土地出讓收入快速增長勢頭已無法持續，增加房企投資也會進一步加大供求失衡、積累房企經營風險。高質量發展背景下，需要轉變傳統的土地供應和房地產業發展模式。

五、主要結論

本文借助理論建模和實證檢驗，將城鎮化、居民杠桿率、房價收入比、土地供應、房企杠桿率等納入城鎮住房供需分析框架，得出如下主要結論：一是城鎮化對住房需求的拉動已下降，未來城鎮化對住房需求特別是新建商品房需求的帶動效應不宜過度高估。二是當前居民杠桿率、房價收入比上升，會對住房需求產生下拉作用。我國房貸滲透率較高，高收入群體住房需求基本得到滿足，中低收入群體加杠桿及收入提升能力均有限。三是傳統的房地產發展模式進一步抑制了住房需求。地價房價螺旋上漲勢頭不可持續，房企信用過快擴張風險不斷顯露，居民購房意愿下降。

結合前述結論，提出以下應對建議：一是房地產業整體發展方面，堅持“房住不炒”，加快房地產向新發展模式轉變。堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。通過適當增加赤字、增發地方政府專項債補充預算收入，開好“前門”，平衡好地方政府發展經濟的資金壓力。在區域分化大背景下，更好發揮規劃引導功能，結合不同城市現狀，差異化設定土地供應規模及方式，提高土地集約利用水平。堅持租購并舉，破解低收入群體的預算約束。引導重點城市繼續加大保障性住房籌建力度，探索長租房市場建設，在供地、稅費等方面提供政策傾斜支持。加強預售制度頂層設計，規范市場秩序和銷售行為。更加注重房地產內涵式、專業化、綠色低碳的發展方向，發揮好其在支持國民經濟發展中的重要作用。二是居民方面，要著力提高中低收入群體收入。通過支持經濟持續增長、優化收入分配、健全社會保障等渠道，增加中低收入群體收入，挖掘居民滿足自住需求的購房潛力。同時，結合低收入群體的收入與住房需求特征，發揮好租賃型、保障性住房的作用，更有針對性、更為多元化地滿足居民住房需求。三是房企方面，推動房企轉換經營理念，穩妥應對房企風險，理順房企監管。引導房企更加聚焦于提升服務水平，大力發展租賃經營、中介服務、物業管理等房地產“輕資產”服務子行業。堅持因城施策，全面落實房地產長效機制。抓緊補齊行業監管短板，行業主管部門在房企資本要求、杠桿水平、現金流管理等方面健全制度建設，督促房企審慎經營，保障消費者及相關方合法權益。四是地方政府方面，轉變地方經濟發展模式，逐步降低土地財政依賴。理順央地財權事權和支出責任，構建穩定可持續的土地開發資金保障機制，逐步打破以土地謀發展的經濟循環，降低對土地出讓收入的依賴。發揮市場在土地資源配置中的決定性作用，探索改革土地“招拍掛”制度，構建多主體供給、市場化交易的土地市場。盤活土地存量，統籌緩解地方政府、房企兩大部門的土地庫存淤積和現金流風險。五是金融方面，提升信貸供給與行業發展的契合度。加大住房租賃金融支持，完善房地產宏觀審慎管理制度。

注：

①我國城鎮化的變動軌跡、演進方式及歷史數據模擬作者備索。

②參考楊華磊和何凌云（2016）[9]的研究，本部分單純考察城鎮化對基礎住房需求的影響，故將人口、家庭規模、基礎住房需求與城鎮家庭數比例相關的參數比例關系等參數固定在初始年份的常數。

③政策及未來預期不易量化，本文在構建模型時簡化處理，未作重點分析。

④該數據系作者根據國家統計局數據計算得到。

⑤平均收入從高到低排名1—7的為高收入組，其后排名8—13、14—19、20—25和26—31的分別為中間偏上收入組、中間收入組、中間偏下收入組和低收入組。

⑥房價收入比=商品房銷售均價/城鎮居民人均可支配收入，其中商品房銷售均價=商品房銷售額/銷售面積。

⑦2022年末社科院口徑的居民部門杠桿率為61.9%，與國際清算銀行的61.3%大體相當，較中國人民銀行發布的71.8%低約10個百分點，主要是中國人民銀行口徑數據在居民負債中計入了住房公積金貸款等。社科院口徑數據時間序列長，可追溯至2000年，本文實證部分采用社科院口徑，其與中國人民銀行口徑數據走勢大體相同，不影響文章主要結論。

⑧房企杠桿率用負債銷售比來衡量，房企杠桿率=房企總負債/房企銷售收入。

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