“微改造”引導下的老舊社區更新規劃

李趙琛

中信建筑設計研究總院有限公司 湖北 武漢 430014

居住社區是城市居民生活和城市治理的基本單元，是黨和政府聯系、服務人民群眾的“最后一公里”。建筑并非短期消耗商品，在杜絕大拆大建的前提下，城市居住區的改造更新正式走到了舞臺中央。從制度、規范、政策等角度多管齊下，依照完整居住社區的標準，建設出居民適宜步行范圍內，有完善的基本公共服務設施、健全的便民商業服務設施、完備的市政配套基礎設施、充足的公共活動空間、全覆蓋的物業服務和健全的社區管理機制，且居民歸屬感、認同感較強的居住社區。

1 項目背景

2018年4月26日，總書記在武漢青和居社區考察時指出“社區是基層基礎，只有基礎堅固，國家大廈才能穩固”。居住社區是城市居民生活和城市治理的基本單元，是黨和政府聯系、服務人民群眾的“最后一公里”。

2020年7月10日，國務院辦公廳出臺《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，指出“各地要合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，加強服務設施、公共空間共建共享?！?/p>

2020年7月22日，住建部等6個部門出臺《綠色社區創建行動方案》，要求各地結合城鎮老舊小區改造，同步開展綠色社區創建。以生活垃圾分類、城鎮老舊小區改造、綠色社區創建、完整居住社區建設等工作為切入點，廣泛開展“美好環境與幸福生活共同締造”活動。

2020年8月18日，住建部等13個部門出臺《關于開展城市居住社區建設補短板行動的意見》，明確提出以建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區為目標，以完善居住社區配套設施為著力點，大力開展居住社區建設補短板行動，提升居住社區建設質量、服務水平和管理能力。

2020年7月24日，省住建廳廳長在全省推進城鎮老舊小區改造工作視頻培訓會講話鼓勵各地積極探索片區化改造方式，采取大片區統籌平衡、跨片區組合平衡、小區內自求平衡3種主要模式推進老舊小區改造，實現片區服務設施、公共空間共建共享。

2021年1月21日，市委九屆八次全會提出要加快“三區三市”，打造“六新”。全會提出，全面推進綠色發展，建設生態宜居美麗仙桃。大力推進綠色低碳發展，建設美麗宜居公園城市。

主城區老舊小區改造已啟動，2021年擬啟動的五個片區（社區）片區化、功能化改造工作寫入2021年市政府工作報告“十件實事”之列。

以此為契機，我們在政府部門的牽頭下，系統性的開展了主城區老舊小區的改造工作。

2 項目概況

項目位于仙桃市中心城區，沿仙下河兩側區域，北至復州大道，東至錢溝路，西至錦瑞路，南至仙桃大道，總用地范圍152公頃。項目整體分為5個地塊，需要依次對1-5地塊老舊小區交通流線、景觀環境、配套設施、市政設施等方面進行詳細設計。

根據實地考察勘測，民意問卷調查，政府各部門多次協商溝通，我們將五個社區分為了基礎型、標準型、示范型三個檔次。同時根據<住房和城鄉建設部等部門關于開展城市居住社區建設補短板行動的意見>建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。提出《完整居住社區建設標準》《綠色社區創建行動方案》作為本次居住社區改造的指導文件。

本次重點就“示范型”社區——沔陽路社區進行重點闡述三項目定位。

設計中融入“三微”理論，尊重建筑肌理、活化用途、功能置換、打通通道、使資源得以共享。拉近距離，凝聚人心，充分激發社區生命力。

微更新：杜絕大拆大建，盡量保留原有社區肌理；針對活力不足小尺度社區空間的修補、重塑；以“組團式”“網格式”等微小點切入、漸進式激活全面。

微共享：以社區網格為單元，打通居住區內部封閉院落，疏通道路，讓網格內部、網格之間的空間、資源共享；社區和周邊區域聯動開放發展，提高物質資源的利用效能，降低社區運營成本。

微服務：統一的“大物業”平臺下，劃分至網格，落實到“網格管理員”，構建精細化、網絡化管理模式；協調政府、社區居民、社會組織等多元融合，通過成立社區工作坊等“微服務”項目，形成多元共治。

參照完整社區、綠色社區的建設標準，將沔陽路社區打造公園城市·翡翠社區，打響仙桃舊城改造的第一炮[1]。

3 規劃方案

采用多層次多階段改造策略：通過對老舊小區階段性改造，采取整體改造，整體實施的方式，對老舊小區及其外部空間進行優化提升。

基礎改造工程（暢交通、疏管線、增停車）：拆除圍墻違建，打通人行通道及消防通道，道路空間刷黑，保障道路空間整潔；增設雨水管網、設置雨污分流系統、整治電線電纜，消除安全隱患；增設機動車停車位置，充電樁，非機動車停車棚規范化停車；增補多種綠化植物、花箱等設施美化社區環境，提升居民居住舒適度[2]。

完善社區功能（齊配套、補設施、提檔次）：依照完整社區建設標準，對缺少的公共服務配套進行補充完善；局部拆除廠房等廢棄建筑、增設公共活動場地，完善健身、休閑、體育設施。

提升整體環境（整風貌、顯特色、塑品質）：建筑屋頂、立面，通過制定相關標準，進行刷新；增加社區文化元素，通過墻繪、休閑設施、座椅等進行文化植入，彰顯片區特色。

根據以上分析，我們總結了出了需要改造的內容，并以此來逐個擊破。

圖1 沔陽路社區規劃改造方案

車行交通規劃：修復路面，更換站石，保障道路微循環暢通，打通消防通道，完善道路標識系統，除設置車行道路外，增色人行道和道路綠化，有條件的道路設置單邊停車位。

停車位規劃：通過小區內部停車、沿街停車、公共停車場、共享錯時停車，補充社區停車需求，采用4種形式增加停車位：利用樓宇之間空地規劃小區內部停車位；利用城市道路布置沿街停車；對閑置地進行改造，建設停車場;考慮共享停車，錯時停車針對行政辦公車位可利用下班后空出車位限時對居民開放停車；規劃后，使規劃后增加自停車位與戶數比例為0.50個/戶。

步行系統規劃：通過拆除違章建筑、擊穿圍墻的方式，串聯起各個居住小區，與周邊城市道路銜接，形成連續人行通道，解決居民出行不便問題。

公共活動空間規劃：對建筑拆除后剩余的場地進行整合利用，增設社區公共空間；充分利用建筑角落空間、背街小巷、藏污納垢等不易利用的場地增設綠地空間；設置社區文化廣場，增設老年人活動廣場、兒童游樂場地為社區居民提供多種休閑空間。

圖2 社區公共活動空間改造意向圖

配套設施規劃：利用閑置建筑，集約置入多種功能，居民使用更加便利，如社區活動中心、托幼場所、老年服務站等，社區綜合服務中心以“情系社區，服務萬家”為宗旨，隨時為居民提供優質服務。依據現狀，對小區內外的監控系統設備進行補。在小區的出入口，道路等適當增設安全監控設備。垃圾回收，智能快遞柜，道路標識牌等等，完善小區相關配套。拆除不協調的廣告，減低樓頂廣告高度，進行有序化調整。增設路燈和地燈，保障居民夜行安全。增設公共廁所，同時充分考慮老年人和殘疾人的需求，注重人文關懷，街道家具方面，每隔50米設置垃圾箱，在公共活動區域和公共綠地場所設施坐凳。社區內部分具備條件的住宅，可實施加裝電梯等適老化改造；住宅和公共建筑出入口可設置輪椅坡道和扶手；道路根據實際情況可設置盲道等無障礙設施。關愛社區弱勢人群，構筑以人為本的無障礙社區。

市政管網規劃：完善主次干道供水、排水系統；對區域內所有排水管網進行排查清理，將社區污水主管網補充完整，利用現有排水管線作為污水管網，對堵塞、破損、塌陷等管道進行修整更新。將現有排水管網改造為污水管網，新建雨水管網解決漬水問題，更新改造老舊供水管網，配套建設消防栓，按區域增設二次加壓設備，解決水壓不夠問題。采取分區就近匯入的方式，污水通過小區內排水管道接入城市支路干管，再匯入仙源大道、沔陽大道等主干管網后排入污水處理廠。消除現有架空管線安全隱患；對架空管線開展集中專項整治，改造拆除空中橫跨街道、巷道的電源線、電話線、電視信號線、支撐線、掛曬線等各類架空管線，按照入地、入管等方式集中敷設，基本消除私接亂拉、影響城市景觀和安全的現象，使市容景觀環境明顯改觀[3-6]。

建筑風貌規劃：社區建筑頂面以坡屋頂為主，多為紅瓦、青瓦等材質，但很多屋頂頂面由于年久失修，破損比較嚴重，且采用很多藍色彩鋼板材質，對整體色彩有一定的破壞，建議對彩鋼板屋頂進行修整，統一采用灰色彩鋼板或紅瓦青瓦等材質，以保證社區屋頂的統一性。社區內建筑多為80-90年代建筑，建筑立面年久失修，整體展現出不整潔的風貌，建議對建筑立面進行統一整治，可保留原有色彩的情況下對建筑表面進行粉刷，剔除較為突兀的建筑色彩，可增加線腳、豎線條等形式豐富社區色彩[7]。

文化建設規劃：文化與社區不能割裂。文化是在一定的空間范圍和時間向度上生成的，社區是文化的土壤，社區結構的形成端賴于文化的制約，文化的孕育和傳承又存在于社區的社會活動和生活工作之中。充分挖掘當地居民的文化特色。以文化人，以德潤城，推進人文社區建設，利用社區居民樓山墻、圍墻擋土墻打造社區文化墻，以創新創造，樂觀包容鄰里親近綠色共享的社區文化深度榮社區建設和居民生活，養成居民文明，健康向上的思想意識和生活方式，培養心口相傳的社區精神，健全社區志愿服務體系，提升社區開放包容水平[8]。

社區和物業管理規劃：統一的“大物業”平臺下，劃分至網格，落實到“網格管理員”，構建精細化、網絡化管理模式協調政府、社區居民、社會組織等多元融合，通過成立社區工作坊等“微服務”項目，形成多元共治。成立社區工作坊，同步建立健全基層黨組織領導，社區居民委員會配合，業主委員會、物業服務企業等參與的聯席會議機制，引導居民協商確定改造后小區的管理模式、管理規約及業主議事規則，為社區居民就共同關注的議題相互溝通、共同思考、同步推進搭建工作平臺[9]。社區工作坊由基礎黨組織、社區居委會、業委會、物業管理組成。

4 結語

老舊小區改造是這幾年的熱門話題，讓改造不浮于表面，充分深入挖掘當地特色，號召村民自治，深度參與。老舊小區的整治是一項綜合性的系統工程。需要時間、資金和精力的長期投入，其中涉及百姓利益的協調、群眾觀念的轉變、管理體制和管理方法的改革及創新。這就要求在推進老舊小區改造的進程中，注重發揮政府的主導作用，多措并舉，尋找出適合老舊小區治理的途徑，進而才能提高老舊小區居民的幸福指數。改造不是一時的，而且應該是長期完善的過程。通過改造，讓居民更有認同感，歸屬感，幸福感和舒適感，更自發的去維護社區，才是舊城改造的最終目的。