保障性租賃住房研究中心的建設與管理研究

段雨珊 葉 波 梁本部

（1.武漢理工大學法學與人文社會學院,湖北 武漢 430070；2.新疆交投房地產開發有限公司聯合課題組,新疆 烏魯木齊 830063）

由于區域經濟發展水平和住房條件的不一致，我國當前住房保障呈現不平衡、不充分的特點，大力發展保障性租賃住房是我國住房制度改革的重要方向[1]。2021年7月，國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，首次明確國家層面住房保障體系的頂層設計，相關政策的實施初步實現了住房基本保障。然而，相對國內較成熟的保障性租賃住房的實踐，相關系統性理論研究較為匱乏，導致在面對住房改革新形勢時后勁乏力，缺乏專業知識和理論指導。

國內外有關保障性租賃住房的現有制度和相關理論多針對保障性租賃住房制度的補充與完善。例如，2007年國務院發布了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》；隨后住房和城鄉建設部陸續發布《公共租賃住房管理辦法》《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》等文件來支持保障性住房的發展與合法性，保障性住房政策體系初步形成；2021年國務院辦公廳發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，明確了國家層面住房保障體系的頂層設計；2023年國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給，二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性。確立保障性住房建設作為新時代住房制度改革的核心任務，為住房制度的改革提供了現實土壤，明確租購并舉為住房制度改革的主要方向，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度注入活力，使得住房租賃成為人民群眾實現“住有所居”的一種重要方式[2]。探索如何培育規范好住房市場，促成“租購并舉”政策落實，各研究機構和高等院校成為該領域研究的重要智力支撐，同時各地政府也對住房保障發展有了深入思考與指導。例如，湖北省出臺《湖北省城鎮住房發展“十四五”規劃》和《湖北省城鎮保障性住房管理辦法》，通過區分擴張型與收縮型城市類型，提出不同城市住房保障因城施策，進而提高住房保障的精準度與效率[3]。國際研究主要聚焦無房者、老年人群體和青年學生的租房脆弱性，注重對底層租房需求與上層政策銜接的探究，著重考察住房政策實施過程中存在的現實障礙[4-5]。因此，無論是國內還是國外住房市場，從政策支持和關注熱點來看，鮮有研究關注保障性租賃住房研究中心的建設議題。

我國“保障性租賃住房”的概念從提出到現在，新保障群體住房困難問題仍然比較突出，在房屋類型、保障群體、運營管理等方面仍存在問題亟待解決[6-7]，但指導實踐的有關理論研究尚未形成系統。隨著房地產行業轉型升級、住房制度改革逐步實施，保障性租賃住房作為“租購并舉”中租賃市場的重要載體是行業轉型升級的關鍵，亟須系統化的理論支撐改革深入[8]。因此為深入推進保障性租賃住房政策貫徹落實，建設保障性租賃住房研究中心（以下簡稱“研究中心”）是一項有意義的創新探索，能夠為探究新時代住房制度、深化保障性租賃住房改革提供重要的理論指導和智力支持。

1 保障性租賃住房研究中心創建的時代語境

自我國啟動保障性租賃住房改革以來，租賃住房建設以及住房租賃政策不斷創新。在政策實踐中，企業聯合高?？茖W技術研究與管理創新團隊建設保障性租賃住房研究中心尚無先例，相關制度建設和立法尚屬空白。本研究聚焦全國房地產行業領域保障性租賃住房發展方向，基于企業與高校結合，優勢互補，提出創建全國首個保障性租賃住房創新平臺——“保障性租賃住房企校級研究中心”，旨在成立研究中心、人才聯合培養基地，同時為研究中心的組建、管理、運營提供經驗。建設保障性租賃住房研究中心是積極響應國家加快發展保障性租賃住房相關政策的具體行動，推進研究中心的建設，既能夠配合落實保障性租賃住房的相關政策，也能解決部分收入較低人群的住房問題。本文采用SWOT分析法，闡述建設保障性租賃住房研究中心的優勢與劣勢、機遇與挑戰。

1.1 優勢與劣勢分析

研究中心的創建具有多方面的優勢，包括行業、專業和人才等優勢。首先是行業優勢，研究中心的建立具有較高的區域關注度，為了使研究中心能更好地服務需求區域并推廣至全國，需建設專注于地區特點研究的研究中心，并能夠深入了解和解決當地房地產市場的實際問題，更好地服務當地政府和企業。其次是專業優勢，研究中心以工程建設、技術咨詢、運行服務、知識產權保護、教育培訓等為支撐，構建全面的保障性租賃住房產業服務體系，能夠提供從項目規劃到運營管理的全方位服務。最后，研究中心依托專業團隊，通過與企業和高校等創新資源的整合，構建以企業為主體、市場為導向、產學研深度融合的創新體系，推動共性技術共研共享，促進地方科技創新。

雖然研究中心擁有多方面優勢并具有明確的發展目標，但在實踐中仍存在一些不足。首先，部分地區房地產市場相對不成熟，缺乏豐富的經驗和成功案例，使得研究中心在制定政策和解決問題時面臨一定的不確定性。其次，多數非一線城市面臨人才流失的問題，尤其是在高層次的研究和管理人才方面，這可能對研究中心的戰略規劃和創新能力產生負面影響。最后，由于地域和政策限制，部分地區的技術創新水平相對滯后，這可能導致在共性和關鍵技術方面的研究進展相對較慢。

1.2 機遇與挑戰分析

研究中心應當充分利用政策、改革、合作等多方面的積極因素，推動自身發展，同時為地區保障性租賃住房產業的繁榮和社會住房問題的改善發揮積極作用。一是政策機遇，《關于加快發展保障性租賃住房的意見》發布后，國家以保障性住房為抓手，中央財政補助同比增長近十倍，資金加速布局保障房業務，首批保障房REITs引入市場。二是市場發展需求機遇，隨著社會對住房問題的關注度提高，政府、企業和公眾對保障性租賃住房的需求逐漸增加，為研究中心提供了更多展示和應用研究成果的機會。三是城市更新和保障性住房政策的改革機遇，研究中心可通過提供咨詢服務和技術支持，實現產學研的深度合作，在共建“一帶一路”的背景下，研究中心有機會與共建國家的研究機構、企業建立合作關系，借鑒國際先進經驗，推動當地保障性租賃住房的持續發展。

然而，研究中心在建設過程中同樣面臨著許多挑戰。由于各地文化差異、生活理念不一，可能引發溝通和合作方面的障礙，特別是在涉及國際合作和技術引進時。多學科、多領域的協作可能面臨團隊溝通和協同的挑戰，需要建立良好的組織文化和管理機制，將企業技術、管理人員與高?？蒲腥藛T結合起來，共同推進區域乃至全國范圍保障性租賃住房的創新研究。研究中心的起步初期，管理模式的建立和人才引進都有一定挑戰，如何高效建設和管理研究中心，如何吸引人才進入，都是需要探索的問題。此外，部分地區社會經濟相對落后，研究中心建設過程中的政策傾斜和資金支持難以得到持續性保障，從而面臨資金短缺問題，需要尋找多元化的資金支持和收入來源。

2 保障性租賃住房研究中心建設的目標定位

2.1 指導思想

黨的十八大以來，習近平總書記基于我國居民住房現狀，初步形成了新時代住房改革制度，強調保障性租賃住房與社會性租賃住房之間的協調關系。2021年國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，該文件表明了房屋的民生屬性，明確了保障性租賃住房的頂層設計，強調了保障性租賃住房的獨立地位，并且最后強調需要加快建設保障性房屋建設工程。研究中心的建設需要全面貫徹新時代住房改革制度，堅持以人民為中心，面向實際問題，保障人民住房需求。

2.2 基本原則

堅持產學研融合創新原則。研究中心依靠技術創新，通過產學研聯合，持續推動經濟結構調整優化，激發行業活力和整體經濟實力。產學研戰略合作，旨在使各地房地產行業逐步形成由國家政策帶動、企業主導、市場運行、產學研相結合的科學發展體制，結合高校研究實力、人才綜合優勢，組成保障性租賃住房研究中心智囊團，形成強強合力的新局面，實施“開放、融合、高效”合作新模式，實現“政企暢通、校企互通、產教融通”的新局面，助推房地產行業高質量可持續發展，為加快保障性租賃住房發展提質增效。

堅持供需有效匹配原則。在對當地住房需求進行調研的基礎上，根據現實情況進行房屋的新建、改建和籌建，切實保障房屋供給，同時避免房屋資源的浪費和荒置，做到供需平衡。此外，研究中心還需要聚焦提高房屋匹配效率和周轉效率。研究中心需要配備專業的信息化人員和監管人員，通過智能化信息管理等方式加強租賃住房使用的動態管理，及時對房屋的租賃、閑置等情況進行記錄，最大化發揮研究中心的服務作用。要堅持多措并舉，從而使研究中心成為技術創新指導中心、技術資源整合中心、技術研究中心。

堅持結果導向原則。研究中心除了堅持產學研相融合以外，還要加強研究中心內部人員的管理。探索建立知識、技術、數據等生產要素由市場評價貢獻，按貢獻決定報酬的機制，激發科技人員推動技術創新和科技成果轉化的積極性、主動性和創造性，引導研究中心成員開展關鍵核心技術攻關，提高研究中心創新服務經濟社會發展的能力。堅持結果導向，研究中心要以發展實績和成效為準繩，實現質量變革、效率變革、動力變革，以高質量發展為新的指揮棒，不斷增強研究中心的經濟創新力和競爭力。

2.3 建設前景

研究中心旨在較短的時間內打造成在國內具有一定的知名度，研究團隊穩定合理，研究成果豐富且社會影響良好的保障性租賃住房研究基地，凝聚國內外研究專家、學者，將研究中心建設成開放式的學術平臺，做區域保障性租賃住房的學術理論、項目實踐的探索者。研究中心堅持產學研融合創新、供需有效匹配和問題導向原則，實現區域住房供需平衡、住房體系穩定、住房品質良好以及住房價格合理，形成以工程建設、技術咨詢、運行服務、知識產權保護、技能培訓等為支撐的保障性租賃住房產業服務體系，解決當地新市民和青年人住房問題，為區域乃至全國的保障性租賃住房發展提供理論與實踐結合的樣板。

3 保障性租賃住房研究中心的實踐創新

3.1 人才制度上的創新

研究中心的人才管理制度建設創新。建立健全研究中心的人才管理創新制度，培養一批熟悉標準、熟練掌握和運用標準的管理隊伍。為了保證管理體系的持續和穩定，需要建立健全自我監督、自我改進、自我批評、自我完善的管理制度和激勵績效考核評價制度；制定團隊研學制度，研究中心定期舉辦研究學習活動，定期進行經驗交流，邀請國內外知名專家參與指導，提供相關制度與政策建議，努力挖掘實踐中存在的問題，提升團隊業務水平。

研究中心的規范性文件審查機制創新。研究中心負責規范性文件的制定和審查，比如制定《區域保障性租賃住房研究中心建設規定》等規范，由各專業機構和工作團隊在研究中心的統一指導下開展工作。一是要制定全面覆蓋政府管理工作的規范性文件；二是要保障規范系統真正作為整合管理各類法規活動的基本平臺；三是要使規范性文件符合社會實際，遵循“簡化、統一、協調、優化”的原理與辦法，進行全員組織制定，組織內部精干審核，進行全方位立體監督。

3.2 工作實施的創新

保障性租賃住房研究中心旨在設立全國首個保障性租賃住房研究中心創新平臺。該創新平臺是基于市、區、項目三級保障性租賃住房數據庫，開發整合三個移動端和一個可視化大屏的信息系統平臺。這一創新平臺的建立，有利于研究中心形成有責、有序、高效的系統管理體系，創新房屋供需匹配方式，實現智能化信息共享。

創新房屋供需匹配方式。研究中心創新平臺的建設，調動了企業主體的積極性，實現了“房找人”“人地房融合”的新型租賃方式，并且實行動態租賃管理，確保房屋租賃的有效執行和及時反饋，對不符合保障條件的人員或房屋，在一定期限內進行清退取消。

實現智能化信息共享。全國首個保障性住房研究中心創新平臺的上線，標志著將進一步強化信息賦能。該平臺運用互聯網、大數據、云計算和人工智能等技術，構建企業、人員、房源、評價、信用等信息的全共享架構，提供線上線下同步房源查找、驗真、查看信用、預約看房、預定簽約、合同備案、評價等一體化服務，從而實現租賃企業全監管、租賃房源全核驗、租賃過程全監測、租賃服務全覆蓋。

3.3 建設體系的創新

多措并舉推動科技成果轉移轉化。研究中心將堅持“政府引導、社會參與、市場運作、服務拓展”的發展導向，構建“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的保障性住房治理體系。

所謂“多主體供給”，是指加強房地產開發公司與國家政府、其他企業、城鎮鄉村以及居民個人之間的交流合作，共同建設保障性租賃住房。目前，隨著社會經濟的發展，保障性租賃住房的需求也日益增加。這就需要擴大用地范圍，通過“多主體供給”不斷盤活土地存量，積極籌集房源。

“多渠道保障”主要是指在國家政策支持下，以新時代住房改革制度為指導，倡導多方投資，保障研究中心正常運轉和項目開展。同時積極發動市場參與，提高供需匹配效率，發展和完善保障性租賃住房制度，增強社會管理能力，以實現預期的經濟效益與社會效益。

“租購并舉”是為了彌補我國住房供應體系中的租賃市場短板。我國租賃市場主要存在租賃房源供應不足、租賃房屋質量較差、租賃市場分化、市場秩序不規范等問題?！白赓彶⑴e”制度的實施，有助于滿足市民的居住需求，改善租賃市場環境，推動租賃市場發展，也有利于住房體系的穩定。

4 保障性租賃住房研究中心發展的保障舉措

4.1 加強組織保障，完善管理機制

積極響應黨中央、國務院號召，貫徹落實“租購并舉”的住房制度，建立地區社會經濟和政策方面對研究中心的大力支持，持續出臺相關建設發展措施，為保障性租賃住房配套發展提供制度保障和政策引導，從而促進其長效管理；支持國際人才與技術人才引進，促進技術入域、溝通進域、政策扶域，為保障性租賃住房發展所需的國際合作和技術引進提供新平臺；支持高校、企業、研究所積極參與保障性租賃住房研究中心建設，為研究中心創新研究注入新動能，促使保障性租賃住房數據庫、移動端、可視化大屏信息系統建設等工作內容部門化、具體化、有序化落實，切實提升保障性租賃住房研究中心組織保障水平。

4.2 強化政策支持，助推中心建設

國家、政府層面需持續出臺相關政策，大力支持保障性租賃住房研究中心的建設和發展。從財政政策方面，政府需進一步通過財政補貼、稅收優惠、租金減免等措施，持續支持保障性租賃住房研究中心的建設和運營。研究中心則要落實好科技成果轉化獎勵、科研自主權、科技資源開放共享等政策措施，以及中央、地方支持企業、高校、科研院校、新型研發機構等各類創新主體的優惠政策，按照有關政策規定享受研發費用加計扣除、高新技術企業稅收優惠等稅收減免政策。此外，通過出臺發展性政策，保障研究中心的建設，為研究中心提供良好的環境和支持，促進其健康發展。

4.3 拓寬資金渠道，增加主體參與

研究中心的建設離不開社會主體的共同參與，為促進研究中心的良性發展，需拓寬資金渠道。研究中心的資金可以來源于政府財政撥款、社會資本投入以及高?？萍汲晒D化。一是加大政府資金支持，政府不僅要在政策上鼓勵研究中心的發展，還需從資金方面給予大力支持，以保障研究中心平穩正常運行；二是鼓勵社會資本投入，進一步推動企事業單位參與進來，可以資金入股等形式保障研究中心的建設與項目的開展；三是鼓勵高?？萍贾С?、技術資金投入，在地方政策的鼓勵和引導下，高校通過科技成果轉化等形式助力，從而拓寬資金渠道、增加主體參與，多元促進研究中心發展。

5 結語

建設保障性租賃住房研究中心是對習近平總書記強調的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的積極響應。研究中心的建設，一方面有利于我國公共服務型政府的構建，更加尊重市場規律，找出政策調控的主要著力點，使得政策的調控更具有針對性與時效性；另一方面有助于提高政府保障性租賃住房資金的利用效率，將有效改善我國城鄉居民住房條件，為我國加速城鎮化發展提供有力保障，維護社會穩定和諧。保障性租賃住房研究中心是首個保障性租賃住房創新平臺，是區域乃至全國保障性租賃住房建設的探索者，同時也是我國保障性租賃住房學術理論、項目實踐的引領者，為后續保障性租賃住房建設發展提供了范例和樣板。