倒按揭養老中的法律問題

什么是倒按揭？

【案例】

張大爺和王阿姨都已經年過80歲了，是家住上海市普陀區的一對老年夫婦，2016年，兩位老人聽說上海市公積金管理中心推出了“以房自助養老”，兩位老人想嘗試一下，于是找到了上海市公積金管理中心，后雙方達成協議，約定二老將其所有的一套二居室的房產賣給公積金管理中心，公積金中心將40多萬元房款一次性交付給兩位老人，同時再將房屋返租給他們，并與其簽訂期限為7年的租賃合同。老人須將7年租金一次性交付給公積金中心，并且雙方還約定，7年后如果老人還健在，則租金全免，老人居住期不到7年的，剩余租金則退還給老人的遺產繼承人。兩位老人聽人說，他們所采取的這種養老方式叫“倒按揭”，他們想知道究竟什么叫“倒按揭”？

【解析】

倒按揭也稱“以房養老”或者“反向住房抵押貸款”，是近年來流行于歐美的一種養老方式，其具體是指房屋產權擁有者（主要是老年人），把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世；當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押人所有。

除了倒按揭外，以房養老可采取的具體模式還有以下幾種：售房養老，即老人出售住房產權，使用權則仍由個人長期保留至死亡為止，售房款也由機構按月向老人支付做養老金使用，老人死亡時將該住房的使用權最終交付購房機構；房產養老壽險，類似于反向抵押貸款，由壽險公司予以操作。還可以采取的簡易方式有：房產置換如大房換小房，市區房換市郊區房等，然后用差價房款養老；房產反置換，即小房換大房，市郊區房換市區房等，用較為富裕的財力實現改換居住環境的設想；房產租換，即將自有住房的全部或部分用于出租，用租金款養老；售房入院，即房產出售后入住養老院，可免除晚年生活不能自理的弊??；房款交壽險公司做終身年金保險，以保障終身的養老金使用等辦法，都可以達到“以房養老”的目的。

在中國實行倒按揭可行嗎？

【案例】

段大爺已經66歲了，家住在上海市浦東區，生活貧困，但段大爺有一套價值50萬元的住房，很多人勸段大爺把房子賣了養老。段大爺不想賣房子，但不賣房子又難以維持生計。段大爺聽人說，如果有倒按揭（即反向抵押貸款）這么一項業務的話，按十年計算，則段大爺不僅可以繼續住在自己的房子里，而且每月還可得到4000多元的保險金。所以段大爺想問，實行倒按揭在中國可行嗎？

【解析】

中國老百姓中，有很多人都會遭遇到案例中段大爺的這種尷尬現狀，稱之為“房子富人，現金窮人”（也有人稱之為“貨幣窮人，資產富人”）。在中國，買房子是多數人人生奮斗的首要目標。結果往往是當一個人傾其一生的積蓄，真正擁有一套住房時，卻成了守著房子的“窮人”。有人說房子和現金是一對不折不扣的“冤家”，而不巧的是，這兩者卻全都是養老三要素的成員（另一要素為醫療）。這對“冤家”使老年人難以抉擇，房子不得不住，買房的錢又不得不花，然而明天的生活又該怎么辦？倒按揭，這種新的養老模式就可以使你走出困境，使那些前半輩子給房子“當牛做馬”的人，在后半輩子翻了身。在不影響居住的前提下，還可以用房子來“反哺”晚年生活。從倒按揭實施的效果來看，中國老百姓買房子的信心指數和生活安全感無疑會隨著“倒按揭”的到來增加許多。因此，從倒按揭實施的社會效果來看，其在中國實施是可行的。

其次，從倒按揭實施的社會背景條件上看，其在中國實施也是可行的。歐美等已經實行倒按揭養老的國家，都是在社會已經進入老齡化的社會背景下，為了緩解社會壓力、提高老年人的生活水平和生活質量時，實行倒按揭的。據統計，目前我國60歲及以上老年人口已經達到1.45億，占全國總人口的11%，按照國際通行的“60歲以上為老年人 ，占人口比例達到10%以上即開始進入老齡時代”的標準，我國已正式進入老齡社會。據有關資料顯示，至2050年，我國老年人口總量將超過4億人，平均每10人中就有3位老人。而且在中國，隨著家庭結構的變化，“四二一”的家庭模式將逐漸取代多子女的家庭模式?，F在的70后、80后一代，多數是獨生子女，在他們組成家庭后，通常要贍養四位老人，這無論在經濟上還是精神上給獨生子女們造成的壓力都是難以想象的。房子是很多老人一生中最大宗的財產，“以房養老”這一保險方式無疑為緩解家庭和社會壓力提供了一種解決方法。因此，我國已經具備了倒按揭實施的社會背景條件，在中國是可行的。

最后，從法律層面上來講，在我國實行倒按揭，在目前的中國法律框架下是允許的。2021年1月1日起實施的《中華人民共和國民法典》第二百四十條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利?！钡诙偎氖粭l規定：“所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權?！备鶕@兩條規定，老年人作為房屋產權人，有權決定如何處置自己的房屋。而且，根據我國民法典對于遺贈撫養協議的相關規定，老年人可以將自己的財產遺贈給對自己盡了撫養義務的人，例如一個孤寡老人，有一套房子，可以找個可信的個人或組織，與其簽訂協議，約定由該個人或組織承擔老人生養死葬的義務，而等老人去世后，該房產就歸該個人或組織所有。倒按揭中老人將自己的房產抵押給金融機構是對自己的房產的一種處分行為，這是老人所享有的權利，老人有能力也有資格這么做；從另一個角度看，倒按揭可以視為是老年人同金融機構之間的遺贈撫養關系，金融機構對老年人盡了撫養義務，老年人將房產遺贈給金融機構所有。

因此，在目前中國的法律框架下實行倒按揭是法律所允許的。

租房養老和倒按揭養老有什么區別？

【案例】

李大爺，56歲，家住山東省濟南市，在20世紀90年代房改的時候，他陸續購入了4套中小型的房子。因為房子買得早，現在已經還清了按揭。目前除了1套房子用以自住外，其他3套房子都用來出租。雖然這些房子已經不新，但是由于地段很好，也能租個不錯的價格，每個月房租收入在六七千元。最近，他聽說了倒按揭這種養老方式，李大爺就弄不明白了，像自己這樣租房養老不是比倒按揭養老強多了嗎，而且這租房養老和倒按揭養老有什么區別??？

【解析】

租房養老是指老年人通過將其所有的房屋出租來收取租金，以獲取的租金來養老的方式。倒按揭是指房屋產權擁有者（主要是老年人），把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者每月給房主一筆固定的錢，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世；當房主去世后，其房產出售所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。

兩者有如下幾點區別：（1）租房養老一般適用于老年人擁有兩套以上房屋的所有權，而倒按揭只要老人有一套房屋的所有權即可。（2）租房養老，老年人喪失了對房屋的占有，通過轉讓房屋的使用權換取租金；而倒按揭老年人并未喪失對房屋的占有，只是死后將房屋的所有權轉移給金融機構所有。（3）租房養老期間，老年人可以自由處分自己的房產；而倒按揭期間，老年人不能自由處分房產。（4）租房養老中，老年人死后，其房屋可以作為遺產由其子女等合法繼承人繼承；而在倒按揭中，老年人死后，基于其生前與金融機構的約定，房屋的所有權轉移給金融機構所有，而不能作為遺產，由其法定繼承人繼承。

對于老年朋友們而言，選擇租房養老還是倒按揭養老應考慮如下因素：（1）擁有住房的數量。如果只有一套住房，可以考慮選擇倒按揭的方式，如果有兩套以上住房則可以考慮選擇租房養老的方式。（2）征詢子女的意見。中國傳統的倫理觀念中一直講求“子承父業”，房產都是留給子孫后代的，為了家庭的和諧，老年人在作出決定前最好征詢子女的意見。

如果選擇倒按揭養老，每月可以領取多少給付金？

【案例】

孤寡老人金老太家住在美麗的西子湖畔，有套兩居室的住房，面積67平方米。金老太想選擇倒按揭的方式養老，所以想知道，自己每月可領取多少給付金。在倒按揭中，給付金是如何計算的呢？

【解析】

給付金的計算公式為：每月給付金額=（房屋現值-房屋折損-房屋增值預期-保險公司預支貼現利息）/（預期壽命-投保時壽命）×12 。舉個例子，如張先生，62歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優越。經評估房屋現價145萬元。按我國男性人均壽命69.63歲計算，加上地區差異，投保人的壽命計算基數為10年。10年后房屋折損26萬元，房屋與土地增值預計26萬元，兩者抵消。保險公司扣除預支貼現利息25% （按年息6% 計算），按75% 計算給付額為108.75萬元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬元。

也就是說，在計算倒按揭養老給付金金額時，要對房屋現值進行評估，并與投保人的壽命相聯系。然后根據給付金的計算公式得出老人每月可領到的給付金額數。

在倒按揭的交易過程中，涉及哪些法律？

【案例】

邱大爺家住在北京市朝陽區紅廟，平時邱大爺愛研究法律，還參加了社區法律學習班，最近邱大爺看到報紙上關于倒按揭的相關報道，就一直琢磨在倒按揭的過程中，應該用什么法律來約束雙方的行為呢？邱大爺琢磨了好幾天，也沒琢磨出來。請問：在倒按揭的交易過程中，涉及哪些法律？

【解析】

我國國內首個主營倒按揭的保險公司“幸福人壽”已通過相關部門的審批，在2007年10月份掛牌營業，開始運作和實行倒按揭，其經營上的運作模式大體是這樣，由經營壽險的保險公司和老年人士合作，將老年人所擁有所有權的房屋進行“倒按揭”交易，由保險公司每月支付養老金給擁有房屋所有權的老人，而老人則將其房屋作為交易標的物，履行一定的手續給保險公司，在老人身故后，老人的房屋則歸保險公司所有。這個交易過程，可以用如下法律予以分析：

老人將其擁有物權的房屋以法律形式和保險公司進行交易，保險公司給老人養老金的行為，可以把這種行為歸結到“占有改定”的行為。占有改定法理論上并不局限于動產，不動產也可以占有改定，占有改定是指房屋出賣人在房屋交易后，有必要或者以合同約定的行為繼續占有涉事的標的物即房屋，出賣人（老人）與買受人（保險公司）締結由買受人間接取得占有的合同關系，而以這種占有改定和間接占有的合同關系，來代替現實交付的合同行為，而老人作為出賣人的占有改定，而保險公司作為買受人的間接占有，來從法律上完成這種交易行為。

在老人和保險公司之間，老人作為房屋的出賣人，而保險公司作為買受人存在一個基本的合同法律關系，就是房屋買賣合同關系。老人和保險公司約定，將房屋賣給保險公司，并在這個房屋買賣合同中附加了一個最基本的條件，成了一個附條件的房屋買賣合同，這個合同標的物——房屋交付將在老人身故后，而保險公司每個月向老人支付購房款作為合同“約因”，每個月以養老金的形式支付給老人養老。

這種“倒按揭”應當還存在一個抵押合同的法律關系，保險公司每個月要支付養老金給老人，而老人的房屋要在其身故后才能交付，這個期限一般比較長，這就對保險公司產生了一種風險，房屋的轉賣、贈予或其他處置風險均有可能發生，因此，保險公司為了合同保全，必須對合同標的物房屋進行抵押登記，雙方要另簽訂房屋的抵押合同，形成了一種法律上的“倒按揭”關系。

這種房屋“倒按揭”的交易行為，還可以把它納入遺贈撫養協議的范疇，保險公司每月向老人支付養老金供其養老，作為對扶養老人的貢獻和義務，而老人的房屋作為對撫養人保險公司的回報條件，在老人身故后，房屋遺贈給保險公司。

目前，我國并沒有專門關于倒按揭的法律法規，在倒按揭的交易過程中，可以通過民法典等法律法規來對其約束和調整。