中國式現代化的合理住房制度構建

吳宇哲 任宇航

內容提要 我國現行住房制度與全體人民住有所居的目標差距顯著，癥結在于普通商品房結構性過剩，重售輕租、重商品輕保障和供需錯配的結構性矛盾突出。系統構建面向中國式現代化的合理住房制度，需要協同發揮政府和市場兩種力量，以普通商品房合理調控推動實現人口規模巨大的現代化，以保障性住房合理建設推動實現全體人民共同富裕的現代化，以改善性住房合理供給推動實現人與自然和諧共生的現代化。房地產稅改革將從效率、公平和治理三個維度完善合理住房制度構建。在調整中央與地方財權與事權關系的前提下，流通和保有環節的差異化課稅對促進合理住房制度內部循環意義重大，并在遠期推動實現物質文明與精神文明相協調的中國式現代化。

關鍵詞 中國式現代化 住房制度 結構性過剩 土地財政 房地產稅

吳宇哲，浙江大學公共管理學院教授

任宇航，浙江大學公共管理學院博士研究生

本文為研究闡釋黨的十九屆六中全會精神國家社會科學基金重大項目“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度研究”（22ZDA099）的階段性成果。

一、全體人民住有所居與中國式現代化

住房是人類生存的必需品之一，合理的住房制度關乎社會穩定、經濟增長以及國民生活的獲得感和幸福感。住房問題是各國在城鎮化進程中均需面對的重大挑戰。二戰后，聯合國分別以“居者有其屋”“可負擔住房”“包容性住房”為主題，召開了三次人居大會，為解決不同發展階段全球突出的住房問題提供了指導。黨的二十大報告將全體人民“住有所居”作為貫徹以人民為中心發展思想的重要舉措。因此，新發展階段我國合理住房制度的構建應緊密圍繞全體人民“住有所居”和中國式現代化兩者內涵的緊密聯系來展開：①人口規模巨大是中國式現代化的現實基礎，這要求“住有所居”的實現必須包含效率維度，以達到其覆蓋廣度；②全體人民共同富裕是中國式現代化的本質要求，這要求“住有所居”的實現必須包含公平維度，以達到其保障力度；③人與自然和諧共生是中國式現代化的根本保障，這要求“住有所居”的實現必須在統籌發展與保護關系的前提下，積極探索踐行生態文明理念的住房發展新路徑，以達到其引領高度。具有不同于一般商品的特性[1]，且在面向不同收入群體時，住房的產品屬性也隨之發生變化，低收入者的住房需求主要由政府提供公共物品的方式加以滿足，而高收入者可以接受住房是私人商品，并通過市場滿足其需求，這決定了在構建面向中國式現代化的合理住房制度過程中，需要協同發揮兩種力量（圖1）[2]。

二、現行住房制度的形成與困境

1.現行住房制度的形成

新中國成立后，我國城鎮住房主要由政府計劃供給并實施統一分配。1978年改革開放以來，我國城鎮化發展首先面臨的就是建設資金短缺的問題。1988年《中華人民共和國憲法修正案》對土地使用權可以依照法律規定轉讓的肯定，以及1994年分稅制改革對中央和地方財稅關系的重大調整為日后地方政府“以地謀發展”模式的形成埋下了伏筆[3]。20世紀90年代我國城鎮化進程加快，人口從農村向城市大規模遷移和集聚給城市住房供給帶來巨大挑戰，我國開始逐步探索城鎮住房制度改革。1998年，實物分房轉化為貨幣分房標志著住房成為消費品，并奠定了住房商品化改革的方向。2003年，房地產業被確立為國民經濟支柱產業，一方面，以商品房為代表的房地產經濟在投資、生產和消費領域對拉動經濟增長做出了重要貢獻[4]，另一方面，以住宅用地出讓金為核心的土地財政成為地方政府重要的預算外收入來源，為各級地方政府啟動大規?；A設施建設和驅動工業化進程提供了資本[5]。至此，牽動經濟增長和地方財政的普通商品房開始逐步確立其在城鎮住房制度中的核心地位，城鎮住房兼具消費和投資功能的商品二重屬性進一步凸顯[6]。2008年金融危機后，“四萬億”刺激計劃進一步強化了房地產業拉動投資、驅動生產、提振消費和保障地方財政收入的作用，但由此帶來的負面效應引發經濟“脫實向虛”[7]；土地財政驅動發展模式中的風險不斷積累，發展績效不佳、不可持續性等問題顯露端倪[8]。面對與現行住房制度形成相伴生的諸多不穩定和不可持續因素，中央于2016年提出了“房住不炒”的住房發展定位。2021年黨的十九屆六中全會明確提出“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度改革方向。2022年黨的二十大報告對上述定位和方向進行了重申。遺憾的是，在要素驅動發展階段，房地產業產業鏈較長的特征使其在穩定和拉動地方經濟增長中扮演著不可替代的角色，地方政府也對這種建立在土地要素價格扭曲和土地財政激勵基礎上的傳統經濟增長路徑形成依賴[1]，缺乏推動房地產業轉型升級和優化住房供應結構的動力[2]。因此，普通商品房的建設規模和市場價格均被推向極端，并埋下了普通商品房結構性過剩的隱患。

2.普通商品房結構性過剩與調控失效

在快速城鎮化的進程中，我國人口居住的空間關系發生了顯著變化，而住房制度和住房體系未能與之完全適配。土地價值的空間差異和城鎮住房的過度商品化使住房在城市與鄉村之間、不同區域之間、城市與郊區之間供需錯配，住房不平等[3]，并導致城鄉住房市場嚴重割裂，部分中、西部地區和三、四線城市住房嚴重過剩，城市郊區住房市場非理性擴張等問題。此外，城鎮商品房價格上漲過快引發了一系列突出的經濟社會問題。其一，政府作用失效。普通商品房價格過高導致低收入和中等收入群體的基本住房需求難以通過市場得到滿足，加劇了政府為實現住房公共物品非排他屬性的資金壓力。其二，經濟泡沫化。作為比較典型的非完全競爭市場，住房配置的市場手段失靈導致房價和社會資源配置扭曲，投機行為頻發，催生了房價泡沫和不合理預期，隱藏了系統性金融風險等隱患[4]。其三，社會階層固化。住房與婚戀、居民財富和社會地位關系的過度捆綁不利于正常的社會流動性[5]，階層固化的可能性不斷加深。此外，普通商品房結構性過剩還導致中等收入群體購買力趨于飽和，高收入群體通過投機釋放過剩的購買力，激發中等收入群體的投機需求，迫使低收入群體消費以投資品定價的住房[6]，這進一步擠出其基本購房需求，使得現行住房制度陷入普通商品房結構性過剩的惡性循環。

針對上述問題，國家不斷強化房地產宏觀調控，并針對住房市場中的不同參與者分別制定相應的政策措施。針對開發商，主要實施限價措施，并設置了嚴控融資風險的“三道紅線”，試圖從供給端平抑住房市場價格；針對購房者，主要實施限購措施，試圖從需求端壓制大城市購房者的投機需求；針對銀行和地方政府分別實施限貸和集中供地措施，從而限制房地產企業的盲目擴張并削弱地方政府的土地財政激勵。然而，這調控政策不僅收效甚微，還引發了一系列連鎖反應，原因在于政府的行政干預行為，如價格管制政策，擾亂了住房市場的正常價格信號。本文以大城市與周邊小城市（郊縣）住房市場的供需錯配來說明限價調控政策的失效及其后果。圖2（A）中，S表示大城市新建商品住宅的供給曲線，D表示大城市新建商品住宅的需求曲線，在不受行政干預的條件下大城市住房市場均衡點處的均衡價格為PE，對應的均衡數量為QE。大城市的住房市場受到政府限價政策的干預，其新建商品住宅的價格被強制降低至P0，受此影響，大城市新建商品住宅的供應數量降低至QS，而需求數量則調整為QD，限價引發的短缺促使大城市消費者的需求外溢至大城市周邊小城市（郊縣）的住房市場。圖2（B）中，S表示周邊小城市（郊縣）在未受到外溢需求影響時的新建商品住宅的供給曲線，D表示周邊小城市在（郊縣）未受到外溢需求影響時的新建商品住宅的需求曲線，其對應的均衡價格和均衡數量分別為Pe和Qe。未能在大城市滿足的購房需求和對房價上漲的預期導致大城市的購房者涌入周邊小城市（郊縣）的住房市場，引起D向右上方移動至D"。由于小城市（郊縣）不受限價政策的影響，且短期內供給價格曲線S的變化幅度不大，因此，周邊小城市（郊縣）的房價快速上漲。長期來看，開發商受到積極預期的影響，會加強小城市（郊縣）的開發投資規模，供給曲線向右移動至S"，進一步形成均衡價格和均衡數量P"e和Q"e，帶來繁榮的住房市場。在這一過程中，由大城市房價空間溢出效應催生的價格泡沫也在周邊小城市（郊縣）逐步生成。一旦房地產市場進入下行通道，由于沒有持續人口流入的支撐，小城市的外溢需求會被刺破，需求曲線逐步回落至真實水平D，而超額投資形成的過量供給逐漸顯現，最終小城市的價格泡沫被擠破，住房價格跌破其原有均衡價格降至P1，從而對小城市住房市場造成嚴重打擊，小城市（郊縣）住房市場陷入開發商資金鏈斷裂、購房者斷供，房價進一步下跌的惡性循環。

3.現行住房制度與“住有所居”的差距

1998年以來的住房商品化改革極大地改善了我國居民的居住條件。第七次人口普查數據顯示，我國家庭戶人均住房建筑面積達到41.76平方米，平均每戶住房間數為3.2間，平均每戶住房建筑面積達到111.18平方米，其中，城市家庭人均住房建筑面積為36.52平方米[1]，已經接近發達國家的水平。然而，現行住房制度脫胎于傳統的要素驅動發展模式，主要肩負拉動經濟和穩定地方財政的雙重作用，這與高質量推進現代化發展的目標和“住有所居”的人本理念仍然存在顯著差距。

第一，從租賃與購買的角度來看，城鎮住房市場中存在明顯的“重售輕租”的結構性問題。1990—2021年，我國已經累計銷售超過200億平方米的新建商品住宅，計入住房商品化之前和來自非商品房的城鎮居民住宅存量以及目前正在施工中的住宅數量后，我國城鎮居民住宅存量總和超過380億平方米，城鎮住房建設已經接近飽和[2]。然而，住房銷售市場和住房租賃發展極不平衡：一方面，我國住房銷售市場蓬勃發展，城鎮家庭住房自有率已經高于國際平均水平，部分家庭持有2套及以上住房，除自住外的多套房產卻處于閑置狀態[3]；另一方面，住房租賃市場發育遲緩，遠低于國際公認的30%～40%的合理水平[4]，同時缺乏將閑置的自住房轉化為租賃住房的渠道及政策，以青年人和新市民為代表的城市流動人口群體長期面臨可支付租賃住房供給不足的居住困境。

第二，從保障與商品的角度來看，我國從1998年住房商品化改革以來，比較注重住房發展商品的經濟功能，對住房發展的社會保障功能沒有給予足夠的重視；過度依賴市場配置，忽視了政府在住房保障方面應該發揮的作用[1]，這導致城鎮保障性住房供應不足及其政策工具失效[2]。此外，快速推進的城市住房市場化改革和相對遲緩的農村宅基地改革，造成城市住房短缺和農村宅基地閑置浪費的兩難境地。城鄉住房保障的土地等要素權能差異顯著且難以實現雙向流動[3]，農業轉移人口在市民化進程中的住房保障問題遲遲得不到妥善解決。

第三，從供給與需求的角度來看，在土地城鎮化和增量規劃的背景下，我國為解決城鎮化進程中的大規模住房需求，在城鎮住房供給中主要依賴市場手段，建設了大量的普通商品房，但囿于固有的城市開發模式的路徑依賴、規劃約束和發展理念，我國普通商品房以公寓式樓房為主體。這種居住形態短板易抑制住房消費升級，進而限制國民總需求的擴大[4]，尤其是高收入群體追求美好生活的改善性居住需求未能得到滿足，“住有所居”的結構性供需錯配矛盾較為顯著。

因此，只有面向中國式現代化的基本內涵構建全體人民“住有所居”的合理住房新制度，才能有效破除現行住房制度中的結構性、系統性癥結，促進城鎮住房市場長期健康發展。

三、系統構建面向中國式現代化的合理住房制度

住房制度變遷是國家戰略轉型和經濟社會改革的重要縮影?；谥袊浆F代化新發展理念和現行住房制度的結構性矛盾，本文提出，未來我國住房制度改革的方向是在中國式現代化戰略內涵引領下，構建以普通商品房為“柱石”、以保障性住房為“基底”、以改善性住房為“樞紐”的合理住房制度，從而落實多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度改革要求（圖3）。

1.以普通商品房合理調控推動實現人口規模巨大的現代化

中國式現代化是人口規模巨大的現代化。實現14億全體國民“住有所居”，挑戰巨大、任務繁重，單純依靠市場調節或政府托底難以實現帕累托優化，這決定了協同發揮市場效率和政府調控職能的普通商品房是構成合理住房制度的“柱石”。

從價格調控的角度來看，普通商品房調控重在恢復市場的價格信號作用，以更好地發揮市場的自我調節機制。根據“房住不炒”的定位，政府應對普通商品房交易時所獲利潤部分征稅，抑制投機行為，逐步弱化普通商品房的投資屬性，同時降低購房者貸款利率，緩解中低收入群體的購房壓力，以此強化普通商品房的居住屬性。從數量調控的角度來看，普通商品房調控重在處理好現行住房制度中租賃與購買的關系問題。在近期，對普通商品房開征空置稅；在遠期，對第二套住房首先開征房產稅，當其用于出租時則予以稅收減免，以此通過稅收調節手段鼓勵持有第二套或更多套普通商品房的購房者將閑置的住房存量轉化為住房租賃市場的有效供應，促進實現“租購并舉”。

2.以保障性住房合理建設推動實現全體人民共同富裕的現代化

中國式現代化是全體人民共同富裕的現代化，住房制度是社會保障體系中的基礎制度之一，這決定了為低收入群體和流動人口提供足量的保障性住房是政府義不容辭的責任。政府通過公共財政建設保障性住房構成合理住房制度的“基底”。

首先，從保障性住房建設的成本與收益視角來看，我國實施城市土地國家所有制度，由政府直接出資建設保障性住房能夠顯著降低土地成本、稅費成本，同時也能讓渡利潤，這為低成本供給保障性住房奠定了天然的制度優勢。在近期和中期，保障性住房大規模建設能夠順利接替普通商品房繼續發揮房地產業拉動投資、生產和消費的作用，在長期，能夠幫助破解我國的城鄉二元結構問題。其次，從保障性住房建設的選址和配套視角來看，在城市郊區建設保障性住房可以與產業園區對接，低成本獲取的大量空間方便配套一定規模的教育和醫療資源，在規劃中將保障性住房與軌道交通緊密銜接能夠確?？臻g正義的實現。最后，從保障性住房建設的要素保障來看，以市民化農業人口為主要服務對象的保障性住房建設，牽涉城鄉之間人口—土地要素的流動和再配置[1]。城市保障性住房的提供對于農村宅基地改革的實際推進具有撬動作用。保障性住房建設的土地要素保障可利用集體經營性建設用地入市的手段實現[2]，這樣既不占用城市緊張的建設用地資源，同時也可以充分盤活和賦能農村宅基地等存量建設用地。雖然上述措施有助于理順現行住房制度中保障與商品的關系，但是落實保障性住房建設的多渠道保障始終離不開資金要素的支撐，這對政府公共財政而言是巨大的壓力和考驗，在客觀上要求必須以完善的住房制度構建促進住房體系內部資金的良性循環。

3.以改善性住房合理供給推動實現人與自然和諧共生的現代化

中國式現代化是人與自然和諧共生的現代化，一方面，改善性住房低密度開發的特點契合生態文明發展理念；另一方面，改善性住房高品質建設、全方位保障的特點能夠有效滿足收入和生活水平提高后人民對高品質、個性多元住房的需求[3]，其關聯保障性住房建設資金來源和作為普通商品房投資替代品的定位決定了改善性住房是構成合理住房制度的“樞紐”。

首先，從規劃視角來看，改善性住宅的容積率處于0.2～0.8區間內，這需要對現行住宅項目容積率不得大于1.0（含1.0）的規劃限制做出調整。彌補改善性住房的長期缺位，可以完善“住有所居”住房制度的多主體供給，從根本上化解現行住房制度中供給與需求的結構性錯配矛盾。改善性住房的建設應盡量選擇城市郊區的低丘緩坡地帶，以低密度、小范圍開發為要，堅決避免占用耕地資源；其設計與建造應與周遭自然環境融為一體，真正踐行人與自然和諧共生的生態文明發展理念。其次，從稅收調節的角度來看，改善性住房具有面積大、價值高的特點，是吸引住房投資的理想標的，也是征收房地產稅的理想對象和房地產稅改革的突破口。針對改善性住房的特點，應設置“重保有、輕流轉”的房地產稅收結構[1]。在稅收收入方面，應對改善性住房征收房產保有稅和土地資源占用稅，為地方政府提供長期穩定的預算外收入。在稅收支出方面，可根據城市普通商品房市場存量的多寡，將稅收支出直接用于城市保障性住房的建設投資或發放住房券，為保障性住房建設提供資金支撐，也為三次分配的實現提供可用的工具抓手。

四、面向中國式現代化住房制度的房地產稅改革構想

普通商品房、保障性住房和改善性住房三者組成的有機整體構成了面向中國式現代化合理住房制度的“物質基礎”。房地產稅改革有助于化解當前普通商品房結構性過剩的癥結，其科學設置是促進合理住房制度發揮效率、公平與治理效能和保障合理住房制度長效運行的“制度基礎”。

1.房地產稅改革的國際經驗和國內動因

房地產稅改革的國際經驗表明：其一，房地產稅是重要的地方稅種。房地產稅收與一個國家或地區的經濟發展水平存在緊密關聯，直接表現為人均GDP越高，房地產稅占GDP的比重越高[2]。經合組織（OECD）經濟體的經驗表明，房地產稅在地方政府稅收構成中的比重約為40.6%[3]，尤其在美國和部分歐洲國家，基于土地和房產的稅收構成了地方公共財政的基石，但不同國家及其內部不同地區內的稅率和占比存在差異。其二，房產稅征收不受土地產權制度的制約。房地產稅和土地出讓金有“稅”與“租”的本質區別，無論是實施土地私有制的國家，如美國、英國等，還是實施土地公有制（或存在公有土地租賃制度）的國家或地區，如新加坡、以色列、荷蘭等，均有對土地、房屋等不動產征收保有環節稅收的做法。其三，房地產稅是調控和穩定房地產市場運行的工具手段之一。韓國和日本均采用房地產稅的形式對本國的房地產財產和資源進行調控[4]，這在短期內對住房價格過快上漲具有較為明顯的抑制作用，但在中長期對房地產市場的影響難有定論[5]。

我國經歷了十多年的中高速經濟增長和快速城鎮化進程，存在推行房地產稅改革的客觀動因。一是社會財富結構變化動因。在我國城鎮化進程中，圍繞土地及其地上附著物進行了大規模、高強度的開發、建設和投資活動，土地和住房成為沉淀社會財富的蓄水池，這在客觀上決定了國家稅收制度也要與時俱進。二是人口結構變化動因。第七次人口普查數據顯示，我國人口年齡結構發生了顯著變化，19～45歲育齡人口萎縮，尤其是24～29歲最佳生育年齡窗口期育齡婦女群體顯著減少，這導致未來10～20年內我國少子化的現象將進一步加劇，勞動力人口規模進一步萎縮，預示著我國稅收結構從生產稅主導向以房地產稅、消費稅主導轉型的必然[6]。三是國家治理體系和治理能力現代化改革動因。房地產稅改革事關政府職能轉型和能力完善，是推動實現國家治理體系和治理能力現代化的重要支撐。

2.房地產稅的特征及其在完善中國式現代化合理住房制度中的功能

房地產稅具有透明、穩定的鮮明特征。其一，土地和房產具有空間不可移動性且難以隱蔽，是天然的理想課稅對象，也是房地產稅作為地方稅種的共識得以達成的客觀原因。其二，房地產的市場估值水平是其計稅的依據，房地產價格在短期內雖然有波動，但房地產的長期價值較為穩定，且房地產稅基的更新周期通常為一年或幾年，在稅基更新周期內，房地產稅基是相對穩定的[1]。其三，作為地方稅的重要組成部分，與地方政府通過一次性出讓土地獲取出讓租金的形式相比，房地產稅收作為一種稅收收入具有長期穩定性和可持續性。由此，房地產稅征收可以在面向中國式現代化的合理住房制度構建中發揮重要作用。

第一，從住房制度效率提升的視角來看，我國長期采用限價、限購等手段對房地產市場運行實施調控，但理論和實踐均已證明，行政手段直接干預市場易錯誤引導社會預期，往往收效甚微甚至適得其反。房地產稅征收是以市場化的稅收調節手段擠出投機需求、改變投資決策，促使房價收入比逐步回歸合理區間[2]；其可以弱化普通商品房的投資品屬性，使普通商品房回歸作為滿足居住需求的消費品屬性。房地稅收調控手段可以大大提升普通商品房市場的運行效率，促進其實現長期穩定發展，助力實現人口規模巨大的現代化。

第二，從住房制度公平保障的視角來看，在城鄉二元分割下，政府在城市土地上投入了大量社會公共資源，城市基礎設施建設和公共服務改善為城市住房持有者帶來使用價值和財富增值，房地產稅征收可以為上述價值增值的捕獲和三次分配調節提供可供利用的政策工具，在一定程度上彌補由城鄉土地權能差異造成的收益損失，并為農民在城鎮獲得基本住房保障提供資金來源，這符合社會主義制度的本質要求，有助于實現全體人民共同富裕的現代化。

第三，從住房制度治理能力的視角來看，房地產稅征收“取之于地方，用之于地方”，改善地方基本公共服務是其受益稅特征的本質要求[3]。征收房地產稅要求地方政府由管理發展要素向強化治理能力現代化轉變，不斷優化本地區的教育、醫療等公共服務資源，持續改善和打造綠色、休閑宜居環境，這恰恰符合改善性住房對配套服務的高標準要求和生態文明理念的引領要求，有助于實現人與自然和諧共生的現代化。

3.房地產稅開征的具體構想

我國早在2003年就提出房地產稅改革的設想，但房地產稅牽涉發展與穩定協調的關系，極具復雜性。雖然討論20年，但無論從學術理論還是實踐認知來看，何時和如何開征房地產稅仍存在爭議。在當前房地產下行和國家發展戰略轉換的背景下，積極穩妥推進房地產稅立法和改革的聲音再次被強化[4]。因此，本文嘗試從完善合理住房制度構建的角度提出征收房地產稅的有關構想。

其一，調整中央與地方財政關系。分稅制改革使得地方政府難以僅憑有限的預算內收入維持地方事務運轉和促進民生發展，從而強化了地方政府利用土地要素謀求競爭、增長和晉升的動機。為更好地發揮房地產稅的受益性特質，開征房產稅首先要理順中央政府與地方政府的權責關系，一方面，中央政府應強化其在房地產稅收入方面的監管者角色，確保房地產稅收信息的透明和支出用途，保障收入和支出的程序公平、程序正當；另一方面，中央政府需要賦予地方政府征收房地產稅必要的自主事權[5]，使其更好地將治理能力用于形成“公共服務改善—房地產保值、增值—房地產稅基穩固”的良性循環。

其二，流通環節征稅。當房地產發生買賣等有償轉移時，對轉讓收益課稅是普遍做法，關鍵在于，稅率的界定既不能傷害市場交易的流動性，也要起到抑制投機交易的作用。按照我國現行稅制，從房產轉讓中獲取資本利得須繳納個人所得稅和土地增值稅，但實際征收效果不佳。因此，應取消核定征收，按照依法治稅的原則推動房地產交易繳納20%比例稅率落地，進一步將房產交易的資本利得悉數納入個人所得稅綜合課征范圍，將20%的比例稅改為累進稅[1]，以發揮稅收調節抑制投機的作用。

其三，保有環節征稅。區別于取得和流通環節，房地產稅改革更重要的意義是對房產保有環節課稅。然而，城市土地的國有屬性決定了城鎮住房并非真正意義上的居民私有財產。因此，對于已經繳納過土地使用權出讓金的住房，在70年租期內再次征收房產保有稅具有費稅重復征收的嫌疑，這成為房產稅開征的爭議所在。但考慮到未來住宅用地使用權到期后的續期問題和土地財政轉型的緊迫性，可將開征房地產稅作為城市土地使用權提前續期的一種補償機制[2]，通過繳納房產稅抵補二次繳納的土地使用費以化解潛藏的產權風險，這有助于房地產稅的推行并維護公平和穩定，同時也便于建立增量和存量協同的地方土地財政轉型機制[3]。在完善的住房供應體系下，保有環節的房地產稅可率先從改善性住房開始征收，而對于自住普通商品房可象征性地征收低額數目。同時，對于二套及以上住房用于出租的設置征收豁免，這樣既可防止住房資源的閑置和浪費，還有助于實現真正意義上由市場自發調節供需的租購并舉。

五、結論與展望

面向人口規模巨大、全體人民共同富裕、人與自然和諧共生的中國式現代化發展道路，我國未來合理住房制度的構建亟待破解現行住房制度中普通商品房結構性過剩的癥結，形成普通商品房、保障性住房、改善性住房三足鼎立的住房制度體系，以房地產稅收改革促進住房制度內部良性循環，實現多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度改革目標。

展望2035年，我國新型城鎮化將進入城鄉、區域協同發展階段，對此，應強化住房政策與城市規模、國家生產力區域布局調控的協調性；確保新增住宅建設用地指標與常住人口流動實現空間匹配；增加城鄉、區域之間土地要素流動的靈活性，為新市民的住房保障和區域發展成果共享奠定基礎。同時，我國還將通過高質量發展不斷提升我國人均國內生產總值，步入中等發達國家行列，這需要由傳統的要素驅動模式向創新驅動模式轉變，經濟發展基礎動力的轉換預示著調節生產關系的上層稅制體系需要從以土地出讓金和生產稅為主導的傳統稅制，向以房產保有稅和消費稅為主導的現代化稅制轉變，這既能為人民生活幸福夯實物質基礎，又能促進共同富裕的理想信念貫徹落地，最終推動實現物質文明與精神文明相協調的中國式現代化。

〔責任編輯：玉水〕

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[2]胡金星：《轉型升級：房地產業供給側改革之要義》，《探索與爭鳴》2016年第5期。

[3]方長春、劉欣：《地理空間與住房不平等：基于CFPS2016的經驗分析》，《社會》2020年第4期。

[4]況偉大：《預期、投機與中國城市房價波動》，《經濟研究》2010年第9期；譚政勛、王聰：《中國信貸擴張、房價波動的金融穩定效應研究——動態隨機一般均衡模型視角》，《金融研究》2011年第8期。

[5]黃靜、崔光燦、張傳勇：《房價上漲、住房財產差距與動態流動性》，《上海財經大學學報》2017年第1期。

[6]方長春、袁校檸：《大城市住房功能的偏移與階層結構的重塑》，《江蘇行政學院學報》2017年第5期。

[1]數據來源于《中國人口普查年鑒2020》，http：//www.stats.gov.cn/sj/pcsj/rkpc/7rp/indexch.htm。

[2]王小魯：《土地財政面臨拐點，要防止經濟硬著陸》，2022年8月15日，https：//mp.weixin.qq.com/s/cH-ccIIY3eDGL NNVh8wLzA。

[3]《2017中國城鎮住房空置分析》數據顯示，2017年我國城鎮家庭住房自有率已經達到80.8%，城鎮自有住房空置率也上漲至21.4%，且主要來源于多套房家庭的空置，https：//chfs.swufe.edu.cn/__local/D/65/2B/57D2F2A832F77C8F3C1D DC4926E_ADF9EA0C_121D6C.pdf。

[4]孫杰、趙毅、王融：《美國、德國住房租賃市場研究及對中國的啟示》，《開發性金融研究》2017年第2期。

[1]李志明：《新時代的住房制度及改革》，《人民論壇》2021年第22期。

[2]《2018年農民工監測調查報告》數據顯示，僅有2.9%的進城農民工戶享受了保障性住房，https：//www.gov.cn/ xinwen/2019-04/29/content_5387627.htm。

[3]Y. Wu， Z. Mo， Y. Peng， et al.， "Market-driven Land Nationalization in China： A New System for the Capitalization of Rural Homesteads"， Land Use Policy， 2018， 70， pp.559-569.

[4]黨國英：《影響中國經濟長期發展的三個短板因素》，《理論探討》2023年第2期。

[1]Y. Wu， W. Jiang， J. Luo， et al.， "How can Chinese Farmers Property Income be Improved？ A Population-land Coupling Urbanization Mechanism"， China & World Economy， 2019， 27（2）， pp.107-126.

[2]吳宇哲、于浩洋：《農村集體建設用地住宅用途入市的現實約束與賦能探索》，《中國土地科學》2021年第5期。

[3]嚴榮、張黎莉：《房地產市場發展長效機制：框架與趨向》，《國際經濟評論》2023年第1期。

[1]吳宇哲、王薇：《城市住房體系可持續發展的分類引導政策建議》，《鄭州大學學報（哲學社會科學版）》2018年第4期。

[2]數據來源于世界銀行數據庫，https：//datatopics.worldbank.org/world-development-indicators/。

[3]數據來源于經合組織數據庫，https：//stats.oecd.org/。

[4]滿燕云、何楊、劉威：《房地產稅國際比較文章（一）房地產稅功能定位的幾個關鍵問題》，《國際稅收》2014年第10期。

[5]丁成日、高衛星：《中國房地產稅改革分析與建議》，《財政科學》2020年第3期。

[6]Y. Wu， J. Luo， X. Zhang， et al.， "Urban Growth Dilemmas and Solutions in China： Looking forward to 2030"， Habitat International， 2016， 56， pp.42-51.

[1]劉威、何楊：《房地產稅國際經驗指南（上冊）——稅制、評估及實踐》，經濟科學出版社2022年版，第22頁。

[2]張平、侯一麟、任強等：《房地產稅與財政治理：對八個問題的回答》，《國際經濟評論》2023年第1期。

[3]B. W. Hamilton， "Zoning and Property Taxation in a System of Local Governments"， Urban Studies， 1975， 12（2）， pp.205-211； W. E. Oates， "The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values： An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis"， Journal of Political Economy， 1969， 77（6）， pp.957-971.

[4]2021年出版的第20期《求是》雜志刊發了習近平總書記的重要文章《扎實推動共同富?！?，文章提出要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作；2021年，全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅試點工作；2022年10月，財政部發布《關于支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》，支持深圳在全國稅制改革中先行先試，積極承擔國家重大稅收改革工作和研究課題，再次釋放強烈信號。

[5]張平、任強、侯一麟：《中國房地產稅與地方公共財政轉型》，《公共管理學報》2016年第4期。

[1]馬蔡琛、朱旭陽：《關于我國房地產稅收問題的若干思考》，《稅務研究》2020年第4期。

[2]Y. Wu， Z. Mo， Y. Peng， "Renewal of Land-use Term for Urbanization in China： Sword of Damocles or Noahs Ark？"， Land Use Policy， 2017， 65， pp.238-248.

[3]Y. Wu， H. Zhu， S. Zheng， "The Local Land Finance Transformation with the Synergy of Increment and Inventory： A Case Study in China"， Land， 2022， 11（9）， p.1529.