金地換帥

李惠琳　譚璐

3700億資產的金地，人事大變動。

3月17日下午，金地召開董事會議，選舉高管徐家俊為董事長，來自股東方福田投控的季彤為副董事長。

去年10月，領航30年的凌克辭任，總裁黃俊燦臨危受命，代行董事長職責5個月。

令人稍感意外的是，金地新一屆董事會，人選大多更換，連帶獨董，少有留任者。

剛披露的財報顯示，其2023年凈利為8.88億元，降幅超8成。

當下，金地正處于償債的關鍵期，新管理團隊調整到位，將全力迎接考驗。

重新洗牌

接任一把手的徐家俊，現年46歲，也是金地的一員老將。

他是上海財經大學管理學碩士，加入集團已20年，現任金地高級副總裁、董事會秘書，金地商置行政總裁。

徐在地產多業態經營方面，擁有豐富和全面的管理經驗，尤其熟諳資本市場之道。近年，他牽頭融資、投資者關系等事宜，為保障現金流安全發揮了重要作用。

黃俊燦則有退意，本屆董事會任職期滿后，未再參與董事提名，目前，其仍擔任總裁一職。

有接近金地的人士透露，黃俊燦希望投放更多時間于個人事務。

目前，富德生命人壽、福田投控為金地的第一、第二大股東，分別持股29.83%、7.79%。

3月17日，金地提名新一屆董事會候選人，話語權也被重新分配。

11個董事席位中，3位來自生命人壽，分別是徐文淵、徐倩、李榮輝；1位來自福田投控，即福田投控董事長季彤。來自金地經營團隊的只有2席，徐家俊和一位職工董事。

而在上一屆董事會，14位董事中，金地經營團隊占了4人，生命人壽、福田投資各有1人。

官方稱，新一屆候選人將形成多元、均衡的董事會結構，能充分發揮混合所有制的優勢。

去年12月金地修訂董事會議事規則時，已埋下伏筆。董事會由過去的14名董事，變為11人，更利于集中決策。

另外，設立副董事長職位，當董事長不能履行或不履行職能時，將由其代之。

接近生命人壽的人士表示，生命人壽對金地的穩定發展充滿信心，將積極發揮第一大股東的作用，充分支持現有經營團隊。

去年12月，福田投控也以32.5億元的對價，收購了金地環灣城項目51%的股權，提供流動性支持。

有公告稱，福田投控將為金地在公開市場發行公司債或中票，提供擔保等增信措施。目前，此類擔保發債仍未落地。

力闖債關

刻下，徐家俊的首要任務是還債。

目前，金地共有14筆存續債券，規模近197億元，今年內要還126億元。

3月以來，黃俊燦的兌付節奏穩扎穩打，處理了三筆賬單：如期兌付“21金地01”的利息；償還15億元的“21金地MTN002”；兌付22日到期的“16金地02”，剩余規模為11億。

接下來一個月里，金地又連過兩道坎：

一筆是3月24日到期“21金地MTN003”，規模為15億元。另一筆是4月7日到回售日的“21金地03”，規模約25億元。

截至2023年末，金地的賬面現金有298億元，只是，能用來還債的有限。

一位房企高管告訴《21CBR》記者，在保交樓政策下，現金優先用于工程付款。單個項目的資金多數沉淀在項目中，難以回流給集團調配。

面對密集到來的賬單，黃俊燦拿出核心資產，一邊出售變現，一邊抵押融資。

去年12月，他賣掉了深圳的金地環灣城項目，獲取 32.5億元現金。

2月以來，他以北京金地中心和金地物業作為抵押物，分別獲得交通銀行、招商銀行的貸款融資40億元、25億元。

其中，北京金地中心位于朝陽區CBD，每年收租近6億元；金地物業是為數不多的未上市頭部物企，在管面積超2億平方米。

在具體項目上，也有融資到賬。

1月起，金地的北京、深圳、上海、金華等地的項目，合計獲得銀行貸款18.5億元。

金地的相關人士表示，公司與銀行是總對總的合作模式，融資均以項目為主體，最后歸集到集團整體調撥使用。

今年以來，金地的融資超80億元。一位知情人士告訴《21CBR》記者，基于手頭資金情況，金地對償還接下來的兩筆債務有信心。

眼前無憂，但想要闖過全年關卡，金地依然有壓力。

去年，一份機構調研報告估計，金地每月需應對50億工程款、10億～20億銷售稅費、20億償債和其他，每月銷售130億元為其壓力紅線。

開源節流

2023年，金地的銷售額以1535.5億元規模，保住克而瑞TOP100房企的第10位。

為了盡快回籠資金，其平均銷售單價降至近三年低位，其中10月下探至最低點，約1.48萬元/平方米。

從2023年10月開始，金地的單月銷售額還是降至100億元左右，今年1—2月份，更進一步降至50億元，壓力可想而知。

黃俊燦為首的管理層，盡力開源節流，已啟動公募REITs的申報工作，盤活資產。

一位業內人士向記者分析，金地還有一張底牌是金地商置，必要時可以將其抵押融資。

其主打商業地產投資、開發及運營管理業務，一年營收約175億元。

其實，金地一直在開拓商辦物業、產業地產、長租公寓、代建等，這些非開發業務，在2023年貢獻了124億元的收入。

管理層同步收縮開支，終止了延續20年的長期激勵基金制度，并全員降薪。

過去一年，金地的人均年收入為17.93萬元，較上年減少約1萬元。

管理層的薪酬縮水更明顯，凌克、黃俊燦的年薪，分別為370萬元、340萬元，均減少110萬左右。

好在，隨著LPR下調、限購松綁等“工具箱”打開，市場已現復蘇跡象。

易居研究院研究總監嚴躍進告訴《21CBR》記者，2024年房地產總體趨勢向好，現在二手房利好政策頻出，有助于打通市場交易堵點。

去年，金地選擇深耕高能級城市，拿出125億元，在上海、杭州、南京、西安等地新增土地儲備約95萬平方米，以應對日漸分化的市場。

截至去年底，其總土地儲備約4100萬平方米，一二線城市占比超七成。一旦市場復蘇，銷售端有望盤活。

徐家俊帶領的管理層，只要挺過今年，金地的存續債券將減少六成。

熬過去，就會輕松得多。