不動產登記制度下的房地產經濟發展策略探討

劉喆娟

不動產登記制度的實施可以有效維護不動產權利人的合法權益，而且還能確保不動產交易的安全性，保障交易的順利進行。2014年11月24日，國務院發布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日施行。自此，我國全面實施不動產登記制度。與此同時，還出臺了與之配套的《不動產登記暫行條例實施細則》，具體規范了不動產登記行為，細化不動產統一登記制度。這項制度自運行以來對房地產經濟的發展帶來了一定的影響。為了促進房地產經濟的更好發展，充分發揮不動產登記制度的效能，相關部門及人員應該明確不動產登記制度與房地產經濟發展之間的關系，重視對不動產登記制度的完善和優化，促進我國房地產經濟健康平穩發展。

一、不動產登記制度的目的和作用

我國推出的不動產登記制度具有多重意義。從房產層面來說，不動產登記制度的主要目的不是為了控制房價，兩者之間也沒有直接的聯系。房價會受到多種因素的影響，其中市場供求關系是一個最重要的因素，在很大程度上決定著房價的升降。除了市場因素，其他一些因素也會在不同程度影響著房價，進而影響房地產經濟的發展。實施不動產登記可以規范房產稅的征收，同時還能為我國的房產稅征收技術和方法提供借鑒和參考?！恫粍赢a登記暫行條例》第二條第二款規定：“本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物?！北疚膬H討論與房地產相關的不動產登記。借助不動產登記制度可以使人們的房產權益得到有效保護和切實保障，同時還能為解決與不動產有關的權益糾紛提供法律事實依據。不動產登記以法律形式保護不動產權利人的利益，還能維護房地產交易市場秩序，保障房地產交易按照法律法規要求開展，使交易雙方的權益得到公平對待。另外，不動產登記還能在一定程度上刺激目前存量房不斷增多的現狀，提升存量房（存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，也指未居住的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產）的利用率，避免造成房屋資源的浪費。由此可見，不動產登記可以充分發揮存量房的社會利用價值，提升政府相關部門對房地產行業的控制力度，根據社會發展對房地產實施宏觀調控，使房地產業獲得健康發展，促進我國房地產市場經濟水平的整體提升。

二、不動產登記制度對房地產經濟發展的影響

1.不動產登記制度對房價的影響

基于不動產對人們的重要性，人們比較關注其市場價值。不動產的市場價值對房價有較大影響。房價的影響因素眾多，其中不動產登記制度對房價是一種隱性的影響因素，主要體現在國家相關政策的調整對房價的影響，通過國家政策間接影響房價，并影響房地產市場經濟的發展。房地產行業的發展會直接或者間接影響其他行業，尤其是房價的升降更是牽動社會各方的神經，很多人是基于房價原因提高對不動產登記制度的關注度。這項制度不是一成不變的，需要根據各種因素的變化不斷完善，完善的過程也意味著新條例的施行。房價的升降在很大程度上綜合反映著社會各個方面的變化，同時也會影響房產稅的高低。由此可見，房價是在多種因素綜合作用下產生的，比如居民收入、人口數量等。不動產登記制度對房價能起到調控作用，同時也是促進房地產經濟可持續發展的一種保障策略。相關部門要對不動產登記制度進行適時改革，使這項制度建設能夠為房地產經濟的長遠發展提供更大保障，進一步協調市場各方利益，維護市場秩序，降低金融風險的發生。

2.不動產登記制度對房地產市場影響

雖然不動產登記制度能夠提升房地產行業發展的規范化水平，但這也會影響房地產市場的波動，從而導致購房者產生觀望心態。從短期來看，購房者的觀望不會持續較長時間。從不動產登記制度的執行實際來看，雖然會對購房者產生一定的影響，但這種影響不強烈，不會影響房地產行業的大環境。國家推出不動產登記的初衷是為了規范房地產行業的發展，因此也會不斷調整不動產登記制度的具體條例，規劃房地產行業的全面發展。相關部門利用信息技術可以提升不動產登記的效率和質量，加快相關數據的歸納整理，使這方面信息更加透明，改善前期房地產信息失衡現象。

國家推出不動產登記制度主要目的是整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益。相關部門利用這項制度不僅要明確不動產的產權，還要把具有調控作用的政策融入到具體的條例中，使其在實施中發揮出應有的作用。從這項制度的實際開展中可以看出，相關部門的工作更加統一協調，工作流程更加科學規范。不動產登記制度還有利于各個部門加快信息的傳遞，進一步提升房產管理的信息化水平，使整個流程更加簡化和高效。目前，我國不動產登記制度對一些產權不明確的不動產無法有效實施，因此導致一些不動產無法順利進入市場交易，減少購買行為。另外，不動產登記制度對存量房的房源有更加全面的信息展示，使購房者根據需要可以方便快捷地獲取信息，同時也有利于國家相關部門對存量房的監管。不動產登記制度的完善也會增加存量房的交易數量，促進存量房市場的交易，進而影響存量房價格?？梢?，不動產登記制度對房地產市場的影響是多方面的，但這種影響是短期的。在這項制度完善的過程中也會規范房地產投資行為，提升市場監控力度。相關人員要正確認識不動產登記制度，理性看待其對房地產市場的影響，為房地產后期發展提供有力支持。

三、不動產登記現行制度存在的問題

1.不動產登記現行制度的實施受到部門利益的牽絆

不動產登記制度的落地實施需要可靠的組織保障，必須把相關部門的職責進行整合，使之滿足不動產登記制度的需求。但是我國很多市、縣在不動產登記職責和機構整合工作中存在不足，具有滯后性，這個問題嚴重制約了不動產登記制度的落實。不動產登記制度是我國市場經濟的基礎制度之一，不僅有利于保護人們的合法財產權，同時也有利于政府相關部門對房地產市場進行調控。雖然這項制度有很大的利好，但是在實施的過程中卻遇到一些阻礙。這些阻礙在很大程度是因為不動產相關機構和職責的整合涉及到部門利益，目前在協調各部門利益中還存在一些現實問題無法解決。另外，不動產登記制度的實施也牽涉到地方政府的利益，住建部門、自然資源部門、林業部門之間的權責銜接以及歷史遺留問題都會在一定程度影響地方政府利益，地方政府失去了自由裁量的空間，因此地方政府對這項制度的落實缺乏積極性。

2.不動產登記相關制度內容不夠細化

不動產登記需要在制度層面提供支持，制度層面主要包括不動產登記立法和內部的組織架構。從立法方面來說，我國雖然已經頒布了相關的法律條文，但是在一些具體條款方面存在著模糊性，不夠細化，比如繼承法律制度的落實、操作規則；民事法律規范所設定的法律后果在行政法律關系中如何實現等。從內部組織架構來說，目前我國已經基本搭建完成不動產統一登記制度體系，但是這一制度體系在運行中一些內容不夠明確合理，導致上位法和下位法存在著抵觸的現象，制約了不動產登記制度的有效實施。

3.信息化登記平臺需要進一步開發

不動產登記信息收集工作涉及多個部門，為使不動產登記高效進行，就要加強信息化登記平臺建設，提升各個部門之間合作的協調性和有效性。不動產登記平臺的信息化建設方便群眾辦證，提升辦證效率，同時還能使不動產登記信息更加準確、完備、可靠。但是從目前不動產登記信息化平臺的應用來看，在一些方面還無法滿足登記工作的更好開展，登記平臺的功能還沒有得到最大化的開發，影響了不動產登記工作的高質量進行。相關人員應該認識到信息技術在登記平臺建設的重要性，完善政府部門之間的數字信息共享制度建設，增強技術支持，采取有效措施進一步開發平臺功能，為不動產登記提供更大支持。

4.不動產測繪技術有待規范

不動產登記還需要專業人員實地測繪，這項工作具有很強的專業性和技術性，對測繪人員提出了較高要求。測繪結果的質量受到多種因素的影響，其中測繪技術是一個關鍵因素。但是有些不動產測繪人員技術水平不高，加之不同地區的不動產測繪具有不同的技術標準和技術規程，應在全國范圍內出臺統一的規范化的測繪規則，這些會影響測繪標準體系的完善，進而影響不動產登記工作的開展。

四、不動產登記制度下的房地產經濟發展策略

1.搭建不動產登記信息共享平臺

在不動產登記制度下，房地產經濟的健康發展需要搭建一個信息共享平臺，這個平臺要把房地產業主、建設單位、政府登記機構聯系在一起，實現政府機構內部的信息共享。信息化時代房地產經濟的發展要在掌握大量數據的基礎上，提升發展戰略規劃的科學性。相關部門要認識到搭建不動產登記信息平臺的迫切性，加快不動產登記信息的共享，避免在房產租賃或者交易中由于信息不對稱出現不必要的問題。隨著計算機技術和信息技術的不斷發展，搭建不動產登記信息共享平臺可以為全國性的不動產登記與信息查詢平臺的建設做鋪墊。在大數據技術的支持下，信息共享平臺可以進一步整合不動產的相關信息和數據，使這個平臺的數據更加豐富，人們可以根據需要快速便捷的進行信息查詢等，同時也有利于相關部門工作人員提高工作效率。

2.調整房地產運營核心

房地產開發包括多個環節，比如設計、施工、銷售等，在傳統的開發模式下其運營核心是建設產品，但是這種運營核心無法滿足如今市場的發展變化。不動產登記制度的實施擴展了房地產經濟發展空間，使房地產經濟有更多的選擇，所以房地產要調整運營核心，將產品受眾作為房地產開發運營的核心。在不動產登記制度下，要重視客戶服務，并提升客戶服務運營和維護質量。房地產企業要不斷滿足客戶需求，打造品牌，為客戶認購提供更大保障。另外，房地產企業在建設產品時不僅要重視建筑的使用功能，還要重視建筑的創意性，深入分析客戶的實際需求，比如客戶對智能化設計、戶型、裝修風格的偏好等。房地產企業只有加強和客戶的溝通才能更好滿足客戶深層次需求，進而給客戶帶來高品質的居住體驗。

3.完善不動產登記制度，促進房地產經濟發展

現行不動產登記制度在實施過程中存在一定的不足，為了促進房地產經濟的發展，相關部門要不斷完善不動產登記制度。不動產登記工作由國土部門負責，但是房屋交易管理屬于住建部門的工作內容。在這種情況下交易和登記脫節，加之有些地方各部門之間信息未能實現共享，這給人們辦理相關業務帶來較大不便，不僅降低了交易登記效率，而且還增加了交易風險。為此，相關部門要采取有效措施提升登記的便捷性，最大化減少不動產登記時間，提供更多人性化服務，使不動產登記制度更加完善，為房地產經濟發展提供更大助力。

4.制定科學有效的房地產經濟發展戰略目標

首先，在政策上要改變前期粗放型的房地產經濟發展模式，使土地資源利用更加集約，并實現與其他行業的協調發展，帶動經濟增長。其次，房地產經濟發展中還要加強對環境的保護，助力城市生態經濟的發展，為人們創造更加美好的城市環境。最后，房地產經濟發展戰略目標的制定要符合我國國情，使房地產經濟保持適度增長，避免過分超前危害我國社會經濟。

五、結語

不動產登記制度的實施具有重要的現實意義，對我國房地產經濟發展也會產生較大影響。相關部門要深入分析現行不動產登記制度存在的問題，有針對性的加以完善，促進我國房地產經濟的健康平穩發展。