物業服務企業全面預算管理問題及應對舉措

鄭玲晶

隨著前些年我國房地產行業的快速發展，全國物業服務企業數量迅速增加。物業服務品質對社區品牌的打造有著舉足輕重的作用。物業服務行業起步較晚，所以在企業的發展過程中必然存在一些問題，特別是全面預算管理不完善問題已成為阻礙企業發展的重要原因。本文首先敘述了全面預算管理的重要意義，接著分析了物業服務企業在全面預算管理認知、編制方法、管理制度、考核體系、智能化管理及其他方面亟待解決的問題，最后，提出了物業服務企業優化全面預算管理的策略。

我國第一家物業服務企業于1981年3月在深圳成立。物業服務行業起步相對較晚，加上行業準入門檻不高，物業服務企業競爭日趨激烈。物業服務企業要想在激烈的市場競爭中占據優勢，需要強化企業的全面預算管理工作，使企業的資源得到優化配置，提高企業的管理水平，增強企業的生存與發展能力。

一、物業服務企業全面預算管理相關概述

（一）全面預算管理的概念

全面預算管理是企業運用系統的預算管理工具將公司的人力資源、財務資源、物質資源等各項資源進行有效整合和配置以實現企業戰略目標的一種管理方法。全面預算管理包括預算的編制、審批和執行、監督、考核等一系列的活動，物業服務企業通過全面預算管理，不僅可以提高企業的整體管理水平和內部控制能力，還可以最大限度地實現企業的價值。

（二）全面預算管理在物業服務企業中的重要意義

1.全面預算管理可以提高物業服務品質

一家物業服務企業如果要發展，就必須提高物業服務品質，而服務品質主要取決于物業企業日常的服務。例如當公共區域的設施、設備等出現損壞時，社區物業能夠第一時間解決問題，企業需要提供充足的資金維修設施、設備，滿足客戶的有關需求。如果企業不能滿足客戶的需求，必將降低客戶滿意度，給物業企業帶來極大的負面影響。高效的全面預算管理能夠使企業的資源實現優化配置，從而為物業服務提供充足的資金保障，使業主享受更優質的服務，提高客戶滿意度。

2.全面預算管理可以加強部門間的溝通與協作

全面預算管理涉及編制、審批、執行、監督、分析、考核等過程，整個預算管理過程覆蓋范圍廣、流程較復雜、節點多。在企業實行全面預算管理時，必須要有各個部門的協作，這樣才能使各個部門間的交流和配合得到加強，從而高效完成企業全面預算管理工作。

3.全面預算管理能夠規范企業各項業務活動

假設企業在實施全面預算管理工作的過程中發現實際數與預算數差異超過系統設定比例，系統會自動預警提醒并及時反饋給管理層，這樣不僅可以提高企業的內部控制能力，大大降低企業風險，還可以規范企業的各項經營管理活動。物業服務企業的全面預算主要是對企業收入、成本、利潤的預測，通過全面預算管理工作做好企業生產經營安排，強化對經濟活動事前的風險評估、事中的監督、事后的分析，能有效地降低企業的經營成本，增加企業的經濟效益。

4.全面預算管理是提升企業核心競爭能力的有效手段

一個擁有核心競爭力的企業一定是在計劃、組織、指揮、管理等某些方面處于行業領先的位置。利用全面預算管理這一工具可以有效提升物業企業的核心競爭力，使企業的資源得到整合，以達到降低企業生產經營成本的目的。物業服務企業的收入主要來源于物業服務費的收取，房屋建筑面積乘以收費單價再乘以月數得出物業費收入，物業企業收入相對固定，因此，唯有通過合理降低物業管理成本，企業的經濟收益才能得以提高。另外，企業可通過樹立物業品牌形象提升自身在復雜市場環境中的核心競爭力，因為物業服務企業收入相對穩定，利潤率也較低，這就決定了物業服務企業不可能為了樹立品牌形象而投入大量的廣告費用，一般是通過“口碑”進行營銷，實質上就是提高業主的滿意度，從而提高物業企業的品牌價值。

二、物業服務企業全面預算管理中存在的問題

隨著物業服務企業的不斷發展，在推行全面預算管理的過程中，企業還在認知理念、預算編制方法、制度建設、考核體系建設、信息化智能水平等方面存在一些不足。

（一）企業自身對全面預算管理的認知度不高

目前我國物業服務企業對全面預算管理的監督、控制、分析、考核等的認知和重視程度不夠，大多數物業企業全面預算管理還停留在編制、審批、執行階段，忽略了對全面預算管理的事中控制、監督和事后分析、考核，使得企業實施全面預算管理的效果較差。造成以上現象的主要原因在于：一方面，由于管理者對全面預算管理的認識還有所欠缺，忽略了企業進行高效全面預算管理的重要性，全面預算管理編制計劃往往不符合企業的發展戰略目標；另一方面，企業員工對全面預算管理的參與程度較低，從而影響了企業全面預算管理工作的順利開展。有的企業并未對全體員工進行有關理論知識的宣傳培訓，大部分員工誤認為全面預算管理是財務部門的工作范疇。實際上，全面預算管理是根據企業的戰略目標，以各部門填寫數據為基礎，再通過各部門互相交流與合作，最終完成企業的全面預算管理全過程。

（二）全面預算編制的方法較單一

物業服務企業全面預算編制方法通常采用的是調整預算法或者靜態預算法。調整預算法即增量預算法，主要是以上一年度各項目或者各部門實際發生數為基礎，并結合預算年度相關影響因素，對編制的預算科目、金額等做出適當調整，得出預測年度數據的方法，此方法雖通俗易懂，操作方便，但容易受到基期因數影響，不合理的因素不能及時得到排除。靜態預算法即固定預算法，是指預算的編制不考慮企業內外部環境的變化而對企業的收入、支出、利潤進行預算編制的方法，此方法雖簡便易行，較直觀，但如果內外部環境發生變化，不能及時對預算進行調整，無法準確預測變化的情況。

（三）全面預算管理制度不健全

一個健全的全面預算管理制度，在物業服務企業日常經營管理中起著至關重要的作用，但是，當前物業企業在實施全面預算工作的過程中還存在著一定的缺陷。例如，企業在建立全面預算管理制度時未能順應企業的發展，不能根據企業的實際情況對預算進行及時更新，使得全面預算管理的很多環節不能得到有效把控，只停留在全面預算管理的事前階段，由于缺少事中的監督和控制以及事后的分析和評價，導致了項目的實施效果不盡如人意。此外，絕大部分物業企業未成立專門的全面預算管理委員會，全面預算管理的很多職能只能由財務部門代為履行，管理層不夠重視，其它部門基本不參與。如果在全面預算管理中出現問題，沒有專職部門進行協調和監督，缺乏相關的全面預算管理制度體系。

（四）全面預算管理評價考核機制還有待完善

物業企業全面預算管理的科學、高效執行，離不開一個完善的考核體系，但目前物業服務企業普遍缺乏有效的監督考核機制，管理層構建考核體系意識不強。企業在確定全面預算管理考核指標時，只是把年度預算數進行簡單的月度或者季度分解，而沒有考慮企業內外部環境的變化，導致制定的考核指標與實際差異大。對于全面預算管理的考核缺乏監督機制，未經過領導班子審批，編制者可以主觀對數據進行調整。對全面預算管理的考核未能建立一個有效的獎懲辦法，員工的績效未與考核的結果相掛鉤，未把具體的責任落實到相關人員，不能充分調動企業員工的工作積極性，不利于企業科學地開展全面預算管理工作。

（五）全面預算管理的智能化水平有待提升

目前大部分物業服務企業主要是通過Excel工具編制全面預算數據，未使用全面預算管理信息平臺。物業各項目點或企業的相關部門根據下發的預算模板先填寫基礎數據，然后提交至財務部門，財務部門對提交上來的基礎數據進行綜合匯總得出企業的預算數。因各項目和各部門填寫數據的人員對全面預算的理解不同，文化程度也參差不齊，導致填寫的口徑不一致，再加上企業未使用信息化管理平臺，數據匯總不僅工作量大，且耗費時間長。因不能實現項目與本部的數據時時聯動，預算數據受人為主觀因素影響較大，得出的預算數據不夠客觀與準確，不能給企業經營者提供一個有效的參考依據，不能滿足企業管理層的決策需求。

三、物業服務企業提升全面預算管理質量與效率的對策

在全面預算管理工作的各環節中，對于尚存缺陷的物業服務企業如果不及時采取相應的對策，勢必會制約企業的發展。企業針對全面預算管理過程中存在的問題，首先應該在思想上高度重視，并且完善相關制度和體系，從而為全面預算管理工作提供科學、有效的保障。

（一）增強物業服務企業對全面預算管理的認知度

首先，物業服務企業管理層應重視全面預算管理工作，制定的預算方案應結合企業的戰略目標，企業還應加強對全面預算管理工作的宣傳，可以讓全體員工熟悉全面預算管理的全過程。其次，企業還可以組織員工學習理論知識，通過培訓讓員工熟悉掌握全面預算管理的各環節、流程，增強各個部門的交流和溝通，使企業能夠更加順暢、高效地進行全面預算管理工作。在學習過程中，還要使員工清楚地認識到，在進行全面預算管理時，全體員工都應當承擔一定的職責和義務，全面預算管理并不只是財務部門的事情，而與每個部門和員工密切相關。

（二）提升全面預算管理編制方法的科學性與合理性

物業企業服務主體分為住宅小區、商業樓、寫字樓等，服務內容也多樣化，這就決定了企業的全面預算編制需采用多種方法。在編制預算時，要結合企業的實際情況，綜合考慮各個項目在各個階段的特征，選用合適的預算編制方法。企業可以在采用增量預算法或固定預算法的基礎上，加上滾動預算法、零基預算法等其他預算編制方法，讓全面預算編制方案更具科學性與合理性。比如，對收入進行預測時，物業企業的主營業務收入主要是物業服務費收入，根據項目的收費面積、收費標準、收費時間得出物業服務費收入。物業服務費收入較固定，通常采用固定預算法編制。對于其他業務收入如廣告、租賃等的收益，這些容易受主觀因素影響收入變化較大，可以采取零基預算法編制。

（三）完善全面預算管理制度

物業服務企業應根據企業戰略目標和企業發展的不同階段制定相應的制度，并隨著企業經營狀況的變化對管理制度做出相應的調整，這樣能極大地增強制度的可行性與可操作性。企業實行健全的、有針對性的全面預算管理制度，使得全面預算管理各環節和流程都有章可循，各崗位能夠在全面預算管理的執行中明確自身的責任和義務，可以降低預算執行中各部門間的溝通成本，提高公司的資源利用率。此外，企業應成立全面預算管理委員會，該委員會是獨立的且歸企業管理層管理，主要統籌全面預算管理的全過程，如果在預算的執行過程中出現問題，實施者會上報給該委員會，出現的問題會及時得到解決，如此可以提高企業全面預算管理水平，使得全面預算管理制度在企業的經營過程中真正發揮作用。

（四）優化全面預算管理考核體系

企業應完善相關預算考核機制，將建立預算考核體系作為企業的重要工作目標之一。企業由預算管理委員會制定企業的年度預算目標，并將各部門年度預算目標進行月度或者季度分解，并根據分解清單與各部門簽署目標責任書，定期對完成情況進行分析和考核，并制定相關的獎懲措施。在制定考核指標時，可以選取財務與非財務指標，財務指標主要涉及收入、成本、利潤等經濟指標，非財務指標主要涉及顧客滿意度、服務評級等管理指標。通過優化預算考評體系把責任落實到每位員工，不僅可以提高員工工作熱情和積極性，還能提高企業全面預算管理的效果。

（五）推進全面預算管理的智能化發展

全面預算管理包括預算的編制、審批、執行、監督、考核等過程，具有覆蓋范圍廣、流程節點多等特點。企業的預算如果還只是采用手工填制Excel表格，不僅編制工作量大，且信息傳遞不及時，同時數據出錯的風險也較大，所以全面預算管理必須依托一個良好的信息管理平臺。企業如果采用信息管理平臺，可以將全面預算的各個模塊融合在一個系統，實現業務、財務等數據及時有效的鏈接和共享，降低人為的干預因素，提升企業的智能化管理水平和服務水平。此外，企業各歸口的預算編制人員需要指定專人負責，經過一系列系統的專業培訓，讓信息能有效地得到傳遞，提高企業內部的溝通效率。企業還可設立預算編制和預算管理兩個賬號，預算編制賬號主要是為了實現各類預算報表數據的編制、上報等；預算管理賬號主要是用于實現預算的執行、分析、考核等管理功能。當預算數與實際數出現偏差，系統會及時發出警告，并反饋給管理層，管理層通過分析預算數和實際數的差異，及時掌握企業的實際情況，從而做出科學合理的決策。

結語：

為了在當前的形勢下站穩腳跟，物業服務企業應該充分意識到全面預算管理的重要性。所以企業要提高對全面預算管理的認知，完善全面預算管理編制方法 ，完善全面預算管理制度，優化全面預算管理考核體系，推進全面預算管理的智能化發展，從而規避企業的經營風險，促進物業服務企業健康發展。