廣州再出招，專家解讀樓市走勢

邱永芬

趕在春節長假到來之前，廣州發布系列重磅樓市利好政策。

1月27日，廣州正式官宣：建筑面積120㎡以上（不含120㎡）住房，不再納入限購范圍。這是廣州繼去年9月放開黃埔番禺花都三區限購后，再次松綁樓市政策。同時，廣州還宣布多項優化調整后的住房政策，包括在限購區域范圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數等。

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR），其中，1年期LPR維持在3.45%不變，5年期以上LPR從4.20%下調至3.95%，下調幅度達到25個基點。

在記者走訪中，廣州地區多家銀行網點表示，最新放款客戶的貸款利率將同步下降，首套房貸利率最低可降至3.85%。記者了解到，此前市場曾傳出，廣州地區有銀行網點開始執行“放租兩套再買第三套房按首套利率”的政策。在當日走訪中，有部分國有銀行和股份制銀行網點認可了這一說法。

在不到1個月時間里，廣州樓市利好政策齊發，接下來會否帶動一波買房熱潮？廣州樓市何時復蘇？北上深會否跟進？南都灣財社記者采訪了多名專家，解讀這次政策帶來的利好，分析接下來樓市走勢。

樓市復蘇或在“金九銀十”

廣東省房協專家委顧問黎文江

在這之前，廣州放開限購的呼聲已有幾年，但市場一直沒有放松，為什么到現在會放開？因為，去年廣州二手住宅成交超10萬套，大量賣掉房子的需要改善住房，置換更好更大的房子，但之前由于限制建面120㎡以上的名額，所以政府根據市民的需求，再進一步放開限購。

去年黃埔番禺放開限購后，兩個區的成交量馬上上來了。當前在廣州，特別是中心區，大量建面120㎡以上的房子，如今把建面120㎡以上的放開，將會推進大量中心物業成交，也將起到很好的羊群效應。之前剛需不敢買，如今在改善性購房帶領下，將帶動剛需也進入市場，這是一個對廣州樓市很重要，也非常好的利好政策。

廣州的房地產市場一直敢為人先，各方面都比別的城市先走一步，這一次也是一樣。我認為，今年廣州樓市還不能全面復蘇。復蘇需要在價格已經穩定的基礎上才能稱之為復蘇?，F在政策非常充足，“托底”的力量已經很強大了，但主要看剛需能不能帶動起來，目前看剛需被帶動起來，恐怕還要等到下半年，要到“金九銀十”才會有比較明顯的復蘇，而全面復蘇則要看年底。

此外，在改善型購房需求的帶動下，還要看股市能不能回到3000點以上，以及上半年GDP是否能有5％左右的增幅，如此剛需信心有了，便會積極入市購房，市場就會企穩，繼而逐漸復蘇。

廣州或繼續有利好，預計5月份成交明顯恢復

廣州中原項目部總經理黃韜

這次政策是在情理之中，我一直對政策出臺持樂觀態度。去年的廣州樓市，在11月、12月后變“冷”了，這次政策主要針對改善型需求為主。

廣州中心區有很多建面超過120㎡的戶型產品，這次新政對改善型買家非常好，大大提振購房者信心。不過如今恰在春節階段，暫時不會帶動大量市場成交，但預計“小陽春”還是會出現的。

現在廣州樓市的本質——“有錢的不買，想買的沒錢”還沒有改變。我認為，接下來廣州樓市的利好政策還沒有出完，因為市場到真正的穩定還需要一段時間?，F在政策不斷加碼后，樓市成交量預計會得到提升；在“小陽春”過后，可能還會繼續有政策出臺，預計最快要到今年5月份，才能看到市場成交恢復得比較明顯。

深圳或將有放松政策出臺

美聯物業全國研究中心總監何倩茹

廣州率先響應住建部的號召，放開建面120㎡以上住房的限購，可以非常好地促進大戶型住宅的交易，利好換房客戶。另外，支持“賣一買一、租一買一”，再配合之前的認房不認貸等放松措施，預計能引導廣州的住宅市場邁向正向發展。

預計今年深圳也會有放松政策出臺，但方式方法可能與廣州不一樣。

將高端住房需求還給市場解決

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉

近年來隨著樓市需求結構的變化，市場上改善性住房需求的占比越來越大。從克而瑞的統計數據來看，2023年，廣州120㎡以上的一手住宅共成交20090套，占比為27%，與2021年相比提高了3.8個百分點；120㎡以上的二手住宅成交21221套，占比為20%，同樣比2021年提高了5個百分點。而具體到目前廣州仍在執行限購的區域來看，120㎡以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計供應10456套，占限購區的42%，成交量是8409套，占限購區的37%。

值得注意的是，在2023年限購區域的一手住宅成交之中，120㎡以上的成交均價是72445元/㎡，而120㎡以下只有42579元/㎡，顯示120㎡以上的成交以高端物業為主。

這次廣州放開120㎡以上住房限購，吻合近年廣州樓市改善型需求增多的趨勢，同時對于解禁現有限購區域的購買力有重要的意義，也符合“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房制度設計，將高端住房需求交還給市場解決。

此外，克而瑞統計數據顯示，截至2023年末，廣州公寓、商業和辦公的可售庫存分別為157萬㎡、327萬㎡、227萬㎡，去化周期分別為33個月、68個月和65個月，去化壓力偏大。這次新政還優化了商服類物業的限購政策，不再限定轉讓對象，對于商服類物業的去庫存也有積極意義。

預計今年“兩會”前后，全國各地或有一波“松綁”

易居研究院研究總監嚴躍進

廣州放寬限購符合預期。此前一周前已經有討論，說明政策醞釀已久，符合房地產市場的總體新形勢。廣州此次放松，和上一次放松有區別。上一次從區域角度作了調整，即番禺黃埔進行了限購松動；此次從物業或戶型角度進行了放松，針對120㎡以上進行放松，說明鼓勵改善型住房消費需求釋放，同時保障剛需盤政策環境穩定和減少炒作。

在去年認房不認貸、房貸雙降等基礎上，全國各地繼續調整優化購房政策，意味著今年政策將進一步寬松。廣州每次都打頭陣，這次預計北上深三個一線城市放松概率也會增大，但具體怎么跟進，這與廣州在形式上還是有些差異，但調整的可能性還是有的。預計在今年“兩會”前后，全國各地都將會有一波放松政策或動作。

預計二線熱點城市落地多

58安居客研究院院長張波

從2023年的樓市政策看，主要重點圍繞剛需，無論是首付還是房貸利率，政策的支持力度都會明顯更傾向首套房，而改善型需求除了置換外，二套及以上的自住型改善也是下一步政策重點傾斜的對象。

這次廣州在一線城市中再次率先放開建面120㎡以上戶型限購，也意味著其他一線城市的限購放松力度將會進一步加強，除了外圍區域限購放松外，針對大面積改善型的二套以上的政策放松也有可能在更多城市落地，但北京、上海落地大面積限購整體放松的可能性相對較小，更多預計將在二線熱點城市中落地。

此外，房企“白名單”和“三個不低于”是去年就推動的政策，目前重點在于各地落實。從廣州這次政策看，政策落地的信號變強，房企資金側獲得支撐也大概率會增強，落地效果重點還需要看進一步的細則及推進節奏。

廣州為其他城市調整方向提供參考

中指研究院華南分院總經理楊紅俠

1月26日，住建部召開會議，要求堅持因城施策，一城一策。在此背景下，廣州于27日就出臺新政調整優化房地產政策，體現了廣州積極響應、落實中央部委有關決策部署。

這次政策在供需端均有發力，在需求端，對限購政策進行優化調整，減少限購區域內的大戶型購房限制條件，支持賣一買一、租一買一，有助于更好地滿足區內改善型需求，加快潛在需求入市釋放；此外，商服類項目交易限制的放松有利于更好地盤活商服類市場，提升市場活躍度，滿足房地產市場多樣化的需求。在供給端，通過建立融資協調機制，加大對具體項目的融資支持，穩定市場供給、兼顧發展與安全。住房保障上，提出配售型保障房、保障性租賃住房和公租房租賃補貼等多種保障方式。

這次政策體現廣州在破解房地產發展難題，加快構建房地產發展新模式的積極探索。此次政策優化明確導向，以構建“保障+市場”住房供應體系為主要工作方向，旨在不斷理順市場化商品房與保障性住房的關系，減少商品住房市場的限制性政策，讓商品住房逐漸回歸居住屬性，保障性住房則用于保障和改善民生。

作為在住建部會議后首個落地優化房地產政策的一線城市，廣州也將為其他城市政策調整方向提供參考，預計未來將有更多城市結合自身實際情況出臺調控優化政策，促進房地產市場平穩、健康、可持續發展。

廣州已經接近全面取消限購

廣州同創卓越房地產投資顧問公司總經理趙卓文

伴隨限購政策的進一步放松，廣州已經實質上接近全面取消限購。值得關注的是，除了120㎡以上（不含120㎡）住房不限購這一條外，租出去的房子（備案）或者掛了牌準備賣的房子，也不算限購指標。這意味著有兩套以上房子的家庭，只要把房子租出去或者掛牌出售，就可以再買房產。而“對于具備合并不動產權證書條件的房屋，購房人可以申請轉移登記業務、合并登記業務一同辦理”。這一條，相當于把以往一套物業多個房產證的，合并算作一套，業主也可以多出指標，再次買房。

在一線城市中，廣州房地產市場相對平穩，波動較小，投機炒樓比例不高。這為廣州取消限購創造了條件。廣州推出“120㎡以上（不含120㎡）住房不限購”是一個高招。這符合廣州的實際，有利于改善型需求的激活。近年來，廣州的高端物業銷售持續火爆，總價1000萬元以上物業的成交套數，在2023年接近5000套，創歷史新高。

“120㎡以上（不含120㎡）住房不限購”可以促進廣州高品質住宅的發展，促進改善型需求的提升，吸引廣州以外的購房資金進入，可以起到一石三鳥的作用。

預計今年廣州樓市的“小陽春”將提前到來。春節前后，將有一個“反季節”行情。此外，廣州高品質住宅，特別是高端住宅將持續熱銷，中心區地價將堅挺。廣州中心區的優質居住物業，無論是一手，還是二手，都將迎來新的支撐?！皟深^熱（高端和首次剛需置業）”將是2024年廣州樓市的重要特征。綜合看，廣州本輪房地產政策調整，思想解放，一步到位，預計北上深等城市，將陸續跟進。

政策加強廣州樓市交易活力和緩解市場去化壓力

合富研究院副院長、廣東省房協專家委委員鄭莘

放開120㎡以上房產限購，對廣州樓市會是一個很大的利好，對于加強交易活力和緩解市場去化壓力都將產生正向積極的作用。支持“租一買一”和“賣一買一”，都會對于之前受限于名額購買的客戶產生積極影響，促進市場交易。而商用物業不再限制購買人群和轉售對象，對于緩解寫字樓和公寓的去化也會有正向的引導作用。這次政策體現了廣州市政府對于房地產市場的基本態度是保障剛需、支持改善、強化市場活力。

放開中大戶型限購，有利于廣州老四區新增物業的去化

合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云

這次廣州針對中大戶型放開限購，估計與近年政府供地策略有關。近年政府加大傳統老四區住宅用地供應，導致這些區域一手住宅新增供應持續增加。本輪政策定調建面120㎡的劃分，有別于以往的非普通住宅面積劃分，估計政府也是通過大數據分析精準定義高端改善的主流產品需求。但同時也令那些接近建面120㎡的產品處于尷尬的局面。

在限購區域范圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在我市存量房交易系統取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數。這個政策主要針對當前樓市中存在的短期無法通過二手市場置換獲得新的購房名額的難點。

此外，政策三、四點主要解決以往9070歷史遺留問題及商服物業徹底取消限購。預計這次政策出臺，能夠令市場釋放部分購房需求，對促進房地產市場平穩健康起到積極作用。

新政或帶來“小陽春”，建議房企從速去化

廣東省房協會長王韶

1月27日，廣州市政府辦公廳發布《關于進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（下簡稱“廣州房地產新政”），實施建筑面積120㎡以上（不含120㎡）住房不再納入限購范圍等措施。廣東省房地產行業協會會長王韶就指出，新政短期內有利于促進房地產企業項目成交，為市場再次帶來“小陽春”，但市場能否持續實現放量成交，還不能過早過快下結論。他建議房企必須從速從盡去化，能賣盡賣，最大限度地回籠資金，以價以質促成交。

王韶表示，新政表面上看似還沒有完全徹底地放開限購，實質上留下的空間已非常小，這有利于盡快構建完善的住房供應體系，對廣州房地產的影響是積極的、全方位的。政策在保證剛需和新市民、青年人的住房需求，繼續發力推動住房保障的基礎上，然后精準抓重點，著力滿足改善型住房需求，短期內有利于促進房地產企業項目成交，為市場再次帶來“小陽春”，暫時緩解企業流動性緊張的局面，為企業“解渴”。

“但市場能否持續實現放量成交，從而促使房地產徹底走出低谷，個人覺得還不能過早過快下結論，畢竟時過境遷，今時不同往日，影響房地產市場供求關系發生重大變化的因素不是單一的，而是多方疊加的結果，我們沒理由，也不應該盲目樂觀！”王韶分析認為，“廣州房地產新政”出臺或許可以使部分企業暫時緩一口氣，但警報依然沒有解除。短期內，企業必須要牢牢抓住這一來之不易的機遇，從速從盡去化，能賣盡賣，尤其是存量房，最大限度地回籠資金，機遇可能稍縱即逝，以價以質促成交很重要！

王韶指出，廣州限購政策的調整對于大平層公寓、廣州市之前的非限購區域、省內其他各大中小城市（深圳或許可以除外）房地產市場將可能產生“降維打擊”，尤其使臨穗片區房地產市場“雪上加霜”。廣州強大的“虹吸效應”將使相當部分高凈值人群的“重置需求”向廣州聚集，城市房地產市場分化進一步加劇不可避免。

王韶認為，深度調整中的房地產形勢不容樂觀，2024年上半年的市場走勢將非常敏感，非常關鍵，“吃粥吃飯”將看一、二季度，“冷與熱、好與壞將在很大的程度上影響著接下來的市場態勢”。