當首套房貸利率進入“3時代”

王文妍　孫陽　黃慧萍　唐國軒　蔣奇政

時隔8個月，創歷史的降息來了。

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，與上月持平；五年期以上貸款市場報價利率（LPR）從4.20%下調至3.95%，較前值下調25個基點。

此次LPR調整，意味著當前首套按揭貸款利率的下限降至3.45%。同時房貸利率最高的城市北京，首套房貸利率最低降至3.95%，意味著全國所有城市進入到4.0%以下的水平，步入“3時代”。

廣深，首套房貸利率均進入“3.85%時代”

本次5年期以上LPR下降后，全國所有城市進入到4.0%以下的水平。隨著本次LPR的顯著調降，市場普遍預計將降低購房者按揭成本，刺激居民購房需求。

據易居房地產研究院數據顯示，目前全國重點20個城市房貸利率形成梯隊，首套房貸最低利率的城市，第一梯隊仍是北京（3.95%），其次是廣州、上海、深圳（3.85%），新一線城市成都、杭州、寧波、青島、蘇州、西安、長沙處于第三梯隊（3.75%），最低鄭州已降至（3.45%）。

2月20日，南都灣財社記者咨詢廣州地區多家銀行獲悉，最新放款客戶的LPR將同步下降，本次利率調整后，廣州首套房貸利率最低可降至3.85%。

在采訪中，中國銀行廣東省分行表示，目前該行廣州地區五年期以上的首套個人住房貸款利率按LPR-10BP執行，二套個人住房貸款利率按LPR+30BP執行，額度充足。

農業銀行廣州分行也表示，本次LPR調整后，該行廣州五年期以上首二套房加點值暫無變化，即首套為5年LPR-10BP、二套為5年LPR+30BP，目前額度充足，新發放房貸將依據最新LPR執行。

“目前交行廣州地區的首套房貸利率按LPR-10BP執行，即3.85%，二套房貸利率按LPR+30BP執行，即4.25%?！苯煌ㄣy行廣東省分行相關負責人對記者表示。

隨著LPR利率下行，民生銀行廣州地區的房貸利率也跟隨政策進行調整，調整后的5年期以上首套房貸利率為LPR-10BP，即3.85%，二套為LPR+30BP，即4.25%?！澳壳拔倚蟹抠J額度充足，2月21日及之后新發放的個人住房貸款將享受最新利率?！?/p>

LPR的再度下調，也意味著深圳的首套房貸利率由原來的4.1%（LPR-10BP）下調至3.85%（LPR-10BP）；二套房由原來的4.5%（LPR+30BP）下調至4.25%（LPR+30BP）。

這對于購房者來說，買房成本實實在在地進行了減負，有助于進一步促進房貸申請和消費。南都灣財社記者在測算后發現，以貸款100萬元、期限30年、等額本息還款方式計算，5年期LPR下降25個基點后，購房者每月可少還房貸144.8元，1年可少還房貸約1737.6元，積累30年月供減少5.21萬元。

光大證券張旭團隊指出，目前我國居民住房貸款加權平均利率已經進入“3+%”時代，居民購房按揭貸款成本得到實質性優化，增強了居民購房信心，利于房地產市場需求釋放。

惠州東莞等地，行情或逐漸向好

2月20日，南都記者獲悉，目前，東莞包括中國銀行、建設銀行、工商銀行等在內的多家銀行已經將首套房貸利率下調至3.55%。

“5年期LPR下調幅度非常大，超出預期！”中原地產研究院執行院長車德銳接受南都記者采訪時表示，在政策刺激下，預計今年3月東莞樓市會出現“小陽春”。

優房超·瑞城搜總經理王斌也認為，LPR再降基點是實打實的利好，再加上不同城市不同程度的首套房貸款優惠政策，可以說對于首次置業的剛需群體而言，貸款政策方面已經到了近些年難得一遇的利好窗口期。

另外，合富研究院分析指出，從2月中旬東莞售樓處現場的表現來看，受春節淡季以及今年春節期間出游人數激增影響，售樓處人氣成交正?；芈?。但近期多重利好推高房地產市場節后修復預期，“小陽春”行情仍值得期待。

今年1月，南都記者獲悉，在東莞包括中國銀行、建設銀行、交通銀行等在內的銀行已將首套房貸利率下調至3.8%。2月20日，南都記者了解到，目前東莞包括中國銀行、建設銀行、工商銀行等在內的多家銀行已經將首套房貸利率再下調至3.55%。中國銀行東莞分行表示，首套房貸利率為3.55%，二套為4.15%；建設銀行東莞分行表示，首套房貸利率為3.55%，二套房貸利率為4.35%。工商銀行東莞分行表示，首套房貸利率為3.55%，二套房貸利率為4.15%。

在惠州方面，若按最新LPR的變動，當下惠州首套住房銀行貸款利率有可能變為3.45%，二套住房銀行貸款利率可能執行4.15%（LPR+20BP）。此次5年期以上LPR同步下調25個基點。2023年，LPR經歷了2次下調，分別在6月和8月。截至2024年2月，惠州首套住房商業貸款利率仍執行3.7%，二套住房商業貸款利率普遍執行4.4%（LPR+20BP）。

南都記者獲悉，當下惠州首套住房首付比例大部分銀行可做到兩成，二套住房首付比例三成起。此前，中國人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。2023年1月18日，符合上述條件的惠州宣布實施“階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限”以來，惠州首套房貸利率從4.1%降到了當下的3.7%，此次再度下調25個基點后，惠州的首套房貸利率或降低至3.45%。

利率政策“超出預期”?

“5年期LPR下調幅度非常大，超出預期！”中原地產研究院執行院長車德銳在接受南都記者采訪時表示，最新2月LPR報價下調5年期LPR利率，釋放出兩個信號：一是今年要強力提振房地產信心，穩預期；二是節后樓市要開門紅和“小陽春”，為全年樓市企穩復蘇打好基礎。 車德銳還表示，在政策刺激下，預計今年3月東莞樓市會出現“小陽春”。

他分析稱，從宏觀角度看，當前股市觸底強力反彈，經濟和市場預期快速扭轉。具體到東莞，全市高質量發展大會大幅提振東莞經濟信心。在樓市方面，一線城市政策松綁后市場快速好轉，成交明顯活躍，預計帶動東莞市場交投活躍。另外，央行針對房地產定向大幅降息，置業者置業成本下降，剛需和改善需求或將積極入市。

基于此，車德銳認為，當前政府、房企、銀行三者均齊齊讓利，樓市已見底，有購房需求的購房者可以積極出手入市。

優房超·瑞城搜總經理王斌也認為，LPR再降基點是實打實的利好，再加上不同城市不同程度的首套房貸款優惠政策，可以說對于首次置業的剛需群體而言，貸款政策方面已經到了近些年難得一遇的利好窗口期。

“當然，我們同樣也要看到去年下半年到現在，利好政策頻出，但受制于短期預期等因素，效果沒有預期中的立竿見影。所以，這次基點下調，效果應該也會在中長期內體現?！蓖醣蟾嬖V記者，總的來說，基點下調對于買了房的業主和想買房的準業主來說，都是利好消息。

購房者享受降息優惠時間有不同

需要注意的是，LPR調整后，購房者的房貸利率并非立即調整，存量房貸還需等待重定價日的到來。招聯首席研究員董希淼指出，一般來說，房貸利率的重定價日是每年1月1日或貸款的發放日（不同銀行政策不同，用戶可在簽訂貸款協議時進行選擇）。因此對于存量房貸來說，會在利率重定價日當天，按照最新LPR報價加上合同約定的基點得出新的利率，在下一周期執行。

這意味著，如果重定價日在2月下旬，那么很快就可以開始執行新的利率。若重定價日選擇在每年1月1日，則需要等到2025年才能享受到此次5年期LPR下降的“福利”。

在采訪中，多位業內人士認為，對購房者來說，降息將進一步激活合理住房消費需求，降低購房者上車門檻，對刺激購買需求、樓市預期有一定的積極作用。

樂有家研究中心指出，購房者享受降息優惠的時間分為三種情況： 第一種：買房時選擇固定利率的，LPR的調整不會對其房貸產生影響； 第二種：買房時選擇利率掛鉤LPR的，已經簽約尚未放款，那么按最新利率執行；第三種：買房時選擇利率掛鉤LPR的，已經放款的，利率將在重定價日調整。大多數人的重定價日是次年1月1日，少數人是1月20日到2月20日，調整時將取最新一期的LPR數值。

值得一提的是，今年2月7日，深圳住建局還發布了“優化住房限購”的政策通知，通知調整主要為：深戶取消了落戶和個稅社保的年限要求，之前要求是入戶滿3年且社保滿3年，新政后落戶即可買；非深戶購房社?；騻€稅要求，由原來的5年限制改為3年限制。