多產權公共建筑消防監督管理的問題與思考

陳仁文 孫昊

摘要：當今，城市不斷完善和多元化，滿足人們各類需求的公共建筑越來越多。公共建筑能夠為人們提供各類生活需要，例如商業、辦公、觀光以及娛樂休閑等。然而擁有諸多功能的公共建筑經常存在多產權狀態，給日常消防管理和責任落實帶來一定難度。面對此類問題，對多產權公共建筑的消防監督管理中存在問題進行分析和討論，提出可行性建議。

關鍵詞：多產權建筑；消防監督；公共建筑；消防管理

中圖分類號：D035.36? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ?文章編號：2096-1227（2024）03-0079-03

常見的辦公、酒店、餐飲、娛樂場所、觀光景區、通信和交通運輸類建筑等均屬于公共建筑。在公共建筑建設完成初期，因為預售模式或者抵押等多重因素，可能造成多產權現象。多產權公共建筑中存在產權、管理權、使用權分離問題，責任關系錯綜復雜，會導致消防監督難度較大。而多產權公共建筑往往人員密集，一旦發生火災容易造成人員傷亡和財產損失，給城市消防安全帶來了嚴峻考驗。

1 多產權公共建筑消防安全存在的問題

1.1? 多產權公共建筑功能分區復雜，消防疏散困難

建設前期，公共建筑的開發商通常會以商業辦公等用途進行建設申報，按照商業辦公單一用途進行建筑防火設計和消防設施設置，通過消防審批和驗收。在通過消防驗收時，建筑內的區域使用功能都是單一的，樓層內部并無進行細小分割，都是按照樓層進行整體防火分區和防煙分區設置，消防疏散通道設置也是清晰明了、通暢醒目。但是在建筑投入使用后，因為營運需要，開發商將內部區域切分成多個小面積區域分別出售或租賃，就產生多產權現象。而多個產權方會依據自己的利益需要，再進行自我經營、出售或者租賃等，使用用途不斷變化，中間過程難以把控，原有的功能分區因為層層買賣或租賃變得更加復雜，缺乏統籌管理。

復雜的平面布局以及新穎的裝修設計等，使得各功能分區劃分復雜多變，疏散路線復雜、人員疏散困難。原先的整層因不同的經營用途而變化產生很多分隔區間，原先的防火分區、耐火等級被破壞，消防疏散路線和距離被改變，無法正常疏散。還存在安全疏散通道被圈占商用、防火卷簾下堆放雜物、常閉式防火門處于開啟狀態、外圍消防車通道被停車占用、消防登高面被占用等，這些問題都可能導致火災蔓延擴大，影響人員疏散逃生。

1.2? 多產權公共建筑人員復雜，消防救援難度大

多產權公共建筑包含各類功能場所，其中有老人和兒童活動場所，還會有電影院、出租式酒店等一些疏散困難、危險性較大的功能分區。百貨區可燃物多、火災荷載大；餐飲區廚房油煙重，易燃物多；高層公寓存在長距離燃氣管道，容易造成火勢蔓延擴大；電影院人員密集，照度低，疏散難度高；老年人和兒童活動場所的人群特殊，缺乏辨別火災能力，無法正常自行疏散?？梢姸喈a權建筑中人員成分復雜、人員密度高、流動性大，對建筑體本身的疏散路徑不了解，缺乏火災逃生知識，消防安全意識薄弱，逃生能力不強。

多產權公共建筑中火災危險性突出的是高層公共建筑和大型商業綜合體，與其他建筑相比，其業態功能更復雜多樣，人員密集流動性更大，可燃物多，火災荷載更大，容易形成豎向煙囪效應，火災風險更高。一旦發生火災，蔓延速度快，消防救援難度大，外部消防救援登高車輛難以滿足救援高度，極易造成重大人員傷亡和財產損失[1]。

1.3? 消防責任不明確，日常管理不到位

部分單位存在“重效益、輕安全”現象，抱有僥幸心理。尤其是多產權建筑，多次產權買賣和裝修改造，使得消防責任不明確，管理界定不清晰，很難簡單從房屋買賣或者租賃合同里找到消防安全管理相關條款，無法將各自產權單位的消防責任區分清楚，日常消防管理很難開展。各產權單位之間存在推諉現象，各自也無法明確消防安全責任人、管理人及其職責[2]。

消防責任不明確，導致日常消防管理工作無法正常開展。主要體現在消防安全組織框架不清晰、制度不健全、防火檢查巡查表面化、消防隱患整改不及時、消防安全宣傳教育培訓不深入、滅火和應急疏散演練不全面覆蓋。部分消防控制室工作人員沒有持證上崗，存在不能熟練操作消防設施設備的情況；沒有專職人員有效監督建筑局部裝修改造是否通過消防驗收或者進行竣工驗收；還有公眾聚集場所是否依法通過投入使用、營業前的消防安全檢查也缺乏全過程管理[3]。

此外，大型公共建筑要按照國家規定組建專職消防隊或者志愿消防隊，但因為運營成本有限很多單位無法落實此項要求。部分單位在消防部門要求下購買了消防救援物資，組建了消防微型站，配備了相關消防救援人員，但是這些消防救援人員往往一崗多職，日常會被分派其他非消防工作，加上忽略消防技能的訓練和救援知識的培訓，使消防救援力量大打折扣。

1.4? 消防設備設施多次違規變更，日常維修維保不到位

在轉賣、分租過程中，主體越來越不明確，消防末端設施也被改換多次。常見的自動噴淋滅火系統、室內消火栓、疏散指示標志、消防廣播、防排煙裝置、防火卷簾、應急照明、滅火器等消防設施設備經過多次局部布局改變，存在不滿足消防設計標準的問題。對于這些改動過的末端設備以及系統主設備，部分多產權單位因為缺乏資金和消防安全意識，沒有定期開展消防設施檢測和維護保養工作，沒有建立專業的維護團隊和聘請專業的第三方維保單位，維修保養工作沒有認真落實，遇到技術難度高的消防系統問題也無法完成。

隨著長時間運營，消防設施系統會出現性能上的弱化，尤其是電子元件設備較多的火災報警系統、電氣火災監控系統以及應急照明疏散指示系統等，需要及時檢測和更換。如果老化后沒有及時發現或者發現了沒有重視，沒能及時更換，其整體性能則會大大降低。比如電子產品在受潮情況下，部分電子元件會出現溫度過高造成線路故障或者設備誤啟動，嚴重影響消防系統的正常狀態。

2 多產權公共建筑的消防安全管理對策

以上問題造成日常消防監督管理難度較大。根據工作經驗和行業成功經驗總結，有以下管理對策：

2.1? 貫徹落實多產權公共建筑相關法律法規的要求

《中華人民共和國消防法》對多產權建筑的消防安全責任做了明確規定，指出同一建筑物由兩個以上單位管理或者使用的，應當明確各方的消防安全責任，責任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道進行統一管理。2015年，行業標準GA/T1245《多產權建筑消防安全管理》出臺，標準規定了多產權建筑消防安全管理中產權方、使用方和統一管理單位的消防安全職責，并對多產權建筑消防安全管理提出相應的措施，指導落實消防安全主體責任，逐步實現消防安全自查，火災隱患自除，有效防范火災發生。2021年，針對高層民用建筑，《高層民用建筑消防安全管理規定》出臺，進一步明確多產權、多使用權高層民用建筑的消防安全責任，規定各業主、使用人對專有部分的消防安全負責，對共有部分的消防安全共同負責。同時，細化了共同負責的具體要求：所有業主和使用人應當共同委托物業服務企業或明確一名業主、使用人作為統一管理人；統一管理人對高層民用建筑共有部分的消防安全實行統一管理，協調、指導業主、使用人共同做好整棟建筑的消防安全工作；通過書面形式約定各方的消防安全責任。

2.2? 強調合同約定責任的重要性，采取統一管理單位的消防管理模式

統一管理單位應制定統一的消防安全管理規章制度并認真遵守有關消防安全管理規定。所涉產權人、產權單位的法定代表人或主要負責人均應為消防安全責任人。實行承包、租賃或委托經營、管理時，承租人是其承包、租賃范圍的消防安全責任人，對專有、共用部分的消防安全負責。實行承包、租賃或委托經營、管理時，在合同中應明確第一消防安全責任人及各方的消防安全責任。沒有約定或約定不明的，產權方為第一消防安全責任人，消防安全責任由產權方和使用方共同承擔。

當事人各方應重視合同中的消防安全責任條款約定，在合同中應明確消防安全工作的權利、義務及違約責任，明確對消防設施的管理職責，明確對消防設施保養、維修、更新或改造所需經費的管理辦法。統一管理單位根據服務合同履行消防安全職責，提供有效服務。各使用方應指定其使用區域的消防安全管理人員，配合統一管理單位實施消防安全管理。

統一的消防管理單位應組織開展防火巡查、檢查，及時消除火災隱患；確保疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；對建筑消防設施、器材定期進行檢驗、維修，確保完好有效；組織開展消防宣傳教育培訓，制定滅火和應急疏散預案，定期組織消防演練；按照規定建立和訓練專職消防隊或志愿消防隊（微型消防站）等。

多產權公共建筑的管理單位應保障有專項的消防維保維修資金并要確保不被挪用和削減。各產權方、使用方在簽訂書面合同時，約定由各自承擔的消防維修資金繳納方式、比例和管理等內容。在多產權公共建筑的統一管理單位開始管理時就需要考慮如何保證這項消防維修資金有效被使用。選用專業能力強、行業口碑好的消防維保、維修、檢測、評估單位，加強消防設施運行、維護、檢測經費投入的監管，對房齡較長的公共建筑，積極推動改善消防設施，并建立后續維護保養機制。鼓勵多產權建筑投?；馂墓娯熑伪ｋU。

2.3? 落實多產權公共建筑動態消防管理

因有頻繁的局部改造，需要對多產權公共建筑的業主和使用人進行動態約束，在合同中就明確約定不得擅自改動建筑原先的使用功能、防火防煙分區分隔，裝修和分隔材料不能使用易燃、可燃裝修裝飾材料。當改變原使用性質或結構，產權方應督促承包、租賃、受委托經營管理方依法辦理相關消防手續。當與使用方簽訂合同時，明確消防專有、共用部位，以及專有、共用消防設施的消防安全責任、義務。督促并配合統一管理單位配置、更新消防設施、器材，協助統一管理單位制定火災隱患整改方案，及時落實建筑火災隱患整改措施，消除火災隱患。

統一管理單位發生變更時，產權方應協助對消防共用部位、共用消防設施進行查驗，確保交接前各種消防設施、器材完好有效，并填寫交接記錄，存檔備查。

實行承包、租賃或委托經營、管理時，產權方應核實使用方的用途，同時書面告知承包、租賃、受委托經營管理方不應擅自改變建筑物原有的使用性質。

指定專人和成立專職小組或部門負責消防安全管理工作。提倡聘請注冊消防工程師作為消防安全管理人員，確保消防設施設備系統和消控室的操作人員取得職業資格證書。組織開展包括消防共用部位及使用方專用部位在內的建筑整體的防火巡查、檢查。對占用、堵塞、封閉疏散走道、安全出口、消防車通道等違法行為予以制止；確保共用消防設施完好、有效。發現不能及時消除的隱患及涉及公共消防安全的重大問題，應及時向產權方、使用方報告有關情況。

每年委托第三方消防檢測單位對多產權建筑消防設施進行全面檢測，分析系統狀態，提出建議性意見。引入火災風險評估機制，實施消防標準化建設。鼓勵全面建設消防物聯網，將火災自動報警系統、消防給水及消火栓系統、自動噴水滅火系統的數據傳輸至消防物聯網系統，并將監控系統信息實時傳輸至城市消防大數據應用平臺，推動現代信息技術與消防管理相結合，建設城市消防安全管理平臺。

落實完整的動態消防檔案管理制度，除了建筑總平面布局圖、建筑消防設施平面布置圖、建筑消防設施圖、滅火器材等相關資料，還需要將消防培訓、消防管理人員、消防資金計劃、消防改造等動態日常資料及時歸檔。

2.4? 對多產權公共建筑的消防安全宣傳教育培訓形式

多樣化

規范化開展消防安全業務訓練及群眾性自防自救等活動。經常性、周期性對多產權公共建筑內所有租戶、經營者進行消防培訓和開展活動。例如，宣傳電動自行車火災事故案例及要求規范充電、停放等，并做一些有針對性的警示，要求營業人員積極參加多產權公共建筑整體的應急疏散預案并進行演練。

對于多產權公共建筑的消防專兼職人員、消防控制室操作人員、保安隊員等要進行專業的消防培訓并進行周期性拉動演練。發動物業管理公司職工、消防志愿者、義務消防隊員參與消防安全宣傳教育工作，對建筑內辦公單位上門進行消防安全宣傳教育，幫助查找和消除火災隱患，指導查看疏散逃生示意圖幫助疏散逃生。在營業場所，要求經營服務人員監督顧客遵守消防安全管理制度，制止抽煙、使用大功率電器等不利于消防安全的行為。

不斷創新形式、改進方法、拓展渠道，實現消防宣傳與教育培訓對象分眾化、形式多樣化、工作實效化。常規的宣傳手法主要是通過張貼海報和擺放醒目的公示牌加強消防常識普及、日?；痣U提示，還有利用“防災減災日”“安全生產月”“119消防宣傳日”等開展消防宣傳活動，抓住當下社會熱點，增加人員興趣度和參與度，提高培訓影響力和效果。也可以通過廣告屏、樓宇電視、自有網站、微信公眾號等形式，開展多產權公共建筑內部的消防公益宣傳。

參考文獻

[1]包亦婷.多產權高層民用建筑消防管理問題研究[J].消防技術與產品信息，2012（S1）：5-8.

[2]張鋒.多產權建筑內重大火災隱患整改的難點及對策[J].建設科技，2017（18）：96-97.

[3]倪寧，石國勇.多產權公共建筑消防監督管理的問題與思考[J].中華建設，2012（11）：164-165.