個人商鋪投資十要點

唐碧瑤

商鋪投資陷阱重重

“業主每天可獲每平方米4元的租金收入,算來一個標準攤位一年可收入1.9萬余元(稅前)?！边@是碧溪家居廣場的收益回報承諾。而且,如果業主全款支付有困難,銀行還可以提供五成5年或者六成10年的按揭。

但時至今天,4000個商鋪鋪位、人民幣6億元的巨額投資,全成為泡影。2003年9月,碧溪家居廣場先在北京繼而在全國打出廣告,宣傳“16萬元產權商鋪熱賣”。廣告中宣稱,碧溪家居有5萬多平方米的營業面積,分成每個13.34平方米的標準攤位,以每個攤位16萬元的價格向外發售。

王晨是商鋪投資的一名受害者。她所購買的碧溪家居廣場的一個攤位和巨庫的一個攤位均可能讓她血本無歸。在她購買這兩個攤位一年多之后,碧溪家居廣場與巨庫先后關門大吉。

開發之初,碧溪方面以大樓為抵押,向工商銀行西客站支行借款2.88億元。隨后,碧溪又將大樓化整為零出售商鋪。而碧溪在向業主出售商鋪時,隱瞞了這一消息,這導致了以前碧溪方面承諾的產權問題無法辦理。到了04年年底,回報無法繼續兌現,無奈之下,碧溪家居廣場只能和業主攤牌。

在購買商鋪時,商家曾出具三項保證:一是將整個碧溪家居廣場的營業收入作為保證;二是將碧溪集團的其他收入作為保證,即碧溪溫泉飯店的營業收入;三是將碧溪家居廣場二期工程的5萬平方米作為擔保,在前兩者一旦經營不善、投資者租金得不到保證的情形下,業主可以直接行使權力,將該房產處置。

事實上,以整個碧溪家居廣場和碧溪溫泉飯店的營業收入作擔保并不能確?；貓?因為任何企業經營都存在風險,營業收入具有不確定性,遇到營業情況嚴重惡化時,擔保勢必難以執行。而以碧溪家居廣場二期工程的6萬平方米作擔保,只有當碧溪家居廣場對該房產享有完全產權,同時確定該工程沒有申請在建工程抵押貸款時,這6萬平方米的工程才具備擔保資格,否則就是無效擔保。

而與一般置業不同的是,碧溪家居廣場的業主購得產權后并不能切實地占有攤位,自行經營支配,而要把攤位委托給北京騰飛物業投資有限公司,由后者進行統一經營管理。王晨甚至沒有見過自己買的鋪位“長什么樣子”。至今,包括王晨在內的業主仍未得到賠償。

十大注意要點防風險

年初,隨著多項調控措施的出臺,住宅投資熱潮開始冷卻,部分投資客開始關注商鋪投資,但商鋪投資與住宅投資相比更復雜、標的更高,一不小心就可能陷入被套、被宰的被動局面,而且很難翻身。所以,在移師商鋪投資市場之時,前期的市場分析萬萬少不得,這項工作做得踏實與否將直接關系到日后投資的成功與失敗。此事既要膽大又要心細,還要有嚴謹的專業知識和對宏觀經濟發展軌跡的掌控。

投資者要注意,個人投資商鋪與企業投資商鋪有很大區別,至少在十個方面需要特別注意。

注意一:土地性質。目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的,這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質。

“住宅”是專供居住的房屋,“商用房”(全稱是商業服務用房)則是從事商業和為居民生活服務所用的房屋,兩者至少在三個方面發生變更。從土地管理角度看“居改非”已經改變了土地用途,即把“居住用地”改變為“商業用地”;從規劃角度看,其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定;從房屋使用功能角度看,房屋用途具有了經營功能。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經規定:“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的,應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準,依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同,調整土地使用權出讓金,并辦理登記?！?/p>

可以看出,所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話,以后會有麻煩。

注意二:規劃變更。要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今后是否會面臨規劃方面的變更,這也將決定投資是否成功的重要環節。

從宏觀角度看,整個城市如果推出新一輪規劃綱要的話,所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規劃的影響。譬如上海市西部地區崛起虹橋交通樞紐工程,表明整個上海同長三角將形成一個三小時車程的“都市圈”,未來這里將吸引大量人流、物流、信息流和資金流。這就使上海市西部地區凸現商業地產投資機遇。從微觀角度看,一旦所投資的商鋪周邊規劃開建新的軌道交通線,可以肯定該商鋪有著上升的價值。

注意三:相關權益。所謂商鋪權益主要包括兩個內容,一是房屋產權,二是其他相關權益。前者只要有產證就可以證明,而后者涉及的內容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協議、商鋪室內裝修部分如何處理等等,這里都會涉及到投資客的“權益”。

大家知道,二手商鋪原有租客有“優先購買權”,所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協議內容。如果租客放棄“優先購買權”,房東也必須出示有關書面證據。至于原有的裝修、設備等問題,投資客也要問清楚其中的權益范圍,以免買下后發生賠償等麻煩事情。

注意四:面積大小。商鋪根據地段和樓層的不同,其價值同面積大小成正比。但從個人投資經營及自身風險角度考慮,商鋪面積一般在50至100平方米為宜。

類似面積的商鋪有市場,層面廣、出租容易、經營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風險較低等優勢,如小飲食業、店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等,面積都不需要過大。

選擇商鋪面積主要注意兩點,繁華鬧市地段商鋪因地價較高,投資時盡量注意減小單個門面面積,目標是提高商鋪的單位面積價值;若是二層以上的商鋪,盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪,以便讓顧客方便駐足和流動。

注意五:用途結構。商鋪內部結構狀況對個人投資客大有講究,特別考慮投資商鋪做餐飲業時,絕不能回避這一點。

要注意許多住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業的,哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業等。商鋪內在結構和尺寸也大有講究,譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上,投資客可以自己加裝夾層。一層用于經營,二層用于居住或小型辦公室,這是最理想的商鋪了。

要注意商鋪結構和模式不能零亂、戶型結構合理、有效使用面積高,這類商鋪一來便于經營;二來物業公司也方便管理,商鋪價值也就相應提高了。

注意六:設備裝修。購買商鋪時有必要關心室內的裝修和設備等情況,尤其對房屋的裝飾要有詳細的約定。

一般情況下二手商鋪都是經過裝修的,有的還帶有各種設備。雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨訂立一個附件,即《房屋設備裝修裝飾清單》。列出這些設備和裝修費用等情況,譬如是否包括在房屋總價內,折價的話可折多少等,以免日后同原房東以及周邊鄰居發生矛盾。

注意七:稅費品種。商鋪買賣需要繳納稅費,個人投資客一定要理清這些稅費。因為,這些費用所占房價的比例很高。主要有營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等,具體都要在協議中講清楚。有人建議,如果是某企業出售的商鋪,有的可以采用股權轉讓形式進行投資,據說,這樣可以合理規避部分稅費。

注意八:抵押貸款。投資商鋪時若考慮辦理抵押貸款,必須了解房地產抵押貸款方面的有關知識。

目前,銀行對商鋪貸款審核比較嚴格,最低面積標準定為50平方米、最低總價定為40萬元、貸款成數大都為5成。而對于那些臨街具有獨立產權的商鋪以及分割型商鋪,抵押貸款審批更為嚴格。因為,這些商鋪可能涉及到今后規劃動遷或鄰居產權糾紛等難題。

商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進行估價,所估價格通常由商業銀行委托評估公司擬定。所估價格一般不會超過評估價,商鋪的實際抵押貸款成數也就低于5成。

注意九:回報時間。商鋪投資講究的是長期回報,從目前國內外大型商業地產開發經驗來看,一個優質商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高于初始投入。

對于商鋪投資來說,“地段、地段,還是地段”這句“名言”仍然適用。而且,商鋪投入與回報通常也是成正比的,但也有特例。譬如一些城鄉結合部的商鋪,剛建成是冷落的,但是,隨著城市化進程的加速,區域市場從無到有,從小到大。包括區域人口的增加、居住社區的出現、道路開通、公共設施興建等,房價或鋪價都會水漲船高,促使商鋪投資升值。當然,不是人人都能看準這種“潛力鋪”的,主要還是要耐得住寂寞。

如果投資那些大型商業地產項目中的商鋪,開發商的素質包括其實力、能力、誠信度、專業度和知名度等等值得關注,這同商鋪投資回報是密切相關的。因為,這涉及到開發商未來對該商鋪的市場培育以及統一經營管理等問題。

注意十:市場因素。市場因素對商鋪的影響是至關重要的,這里包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預見并掌控的,但有些卻是難以預料的,這就要看投資客本人的綜合素質了。

如上海的商鋪市場自2001年興起已有7年之久,商鋪市場正在逐步走向成熟。不過也有高低快慢區分,如“黃金”旺鋪往往無價無市,包括淮海中路、南京東路、豫園、徐家匯等黃金地段;而偏冷地段商鋪卻是一鋪難銷,經營面臨較大困難。

建議投資者注意以下幾類商鋪:商場底鋪、商業街、專業市場、批發市場等類型的商鋪,而購物中心、商場等產權式商鋪投資客大都沒有賺到錢。這里涉及的問題十分復雜,需要請教有經驗或者得到過教訓的投資客,他們是你投資商鋪真正的“老師”。