業主自治的理論基礎

張　中

業主 (Owner),即物業(房屋)的主人?！段飿I管理條例》第6條第1款規定:“房屋的所有權人為業主?！睒I主自治,是指在物業管理區域內的全體業主,基于建筑物區分所有權,依據法律、法規的規定,根據民主的原則建立自治組織、確立自治規范、自我管理本區域內的物業管理活動的一種基層治理模式。業主自治表現為私法自治,是指民事法律關系的設立、變更和消滅,取決于當事人自己的意思,當事人通過協商決定相互間的權利義務關系,原則上國家不作干預,只有在當事人之間發生糾紛不能通過協商解決時,國家才以仲裁者的身份出面予以裁決。

業主自治的理論基礎在于業主的建筑物區分所有權理論。我國的物權法對業主的建筑物區分所有權作出了明確的規定?！啊段餀喾ā肥撬椒?業主自治體現私法自治。業主自治就是要由業主通過業主大會制定管理規約,作出有關決定,管理他們的共同財產和共同事務?！?/p>

物權法第70條規定:“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！庇纱丝梢?我國的建筑物區分所有權的內容包括三個方面,即專有所有權、共有權和共同管理(成員)權。專有權是“區分所有權的‘單獨性靈魂,也是區分所有權結構中的單獨所有權要素。其含義是指區分所有權人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權利”。業主的專有部分主要是指業主獨立的空間以及有獨立的出入門戶的住房,在法律上表現為以產權證登記的面積為準?！肮灿袡嗍侵附ㄖ飬^分所有人依照法律或管理規約的規定,對區分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權利?！惫灿袡嗟目腕w,即共有部分,指區分所有建筑物除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物。共有部分既包括供全體區分所有權人使用的全體共有部分,也包括僅供部分區分所有權人使用的部分共有部分。

建筑物的區分所有人的成員權是指:“建筑物區分所有人基于同一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的,作為建筑物管理團體中的一員而享有的權利?！迸c專有權及共有權明顯不同的是,專有權與共有權是財產權,而成員權是業主們基于共同的財產利益而形成的身份權,是各區分所有人就共同關系事務如何做出決定,以及該決定應如何被執行而享有的權利。同一建筑物內的區分所有人享有參與訂立管理規約的權利;對有關建筑物的重大事項享有表決權;對物業管理人有選聘和解聘的權利;請求正當管理共同關系事務的權利;請求收取共有部分應得利益的權利。各業主在行使其成員權時,有遵守共同決議和規則的義務,接受管理者依約管理的義務。

由此可見,業主的建筑物區分所有權不是一項單一的權利,而是由建筑物區分所有權的專有權、共有權及成員權等三要素構成,因此,它是一種復合性權利。同時,建筑物區分所有權也具有一體性,專有權、共有權及成員權,是相對獨立而又不可分離的權利。其中,專有所有權具有主導性,表現在區分所有權人取得專有權就意味著取得了共有權與成員權,反之,喪失專有權就意味著喪失了共有權及成員權;區分所有權人專有所有權之大小或價值,將決定其共有權比例及成員權的大小;專有權變動的效力及于共有權和成員權,處分專有權,也就同時處分了共有權和成員權。

區分所有權的復合性和一體性決定了區分所有權人對于建筑物的維護、修繕與管理必然相互關聯而不可分割,因此物業管理區域內的全體業主必須組織起來,對所屬物業進行管理,對共同利益進行維護。為維持該共同利益關系、尤其為保證共用部分的使用秩序及整個物業區域的生活秩序,全體業主必須組織起來構成一個團體組織,而將單個業主作為其成員,以憑借該團體組織的力量,共同管理共用部分和其他共同事務并保證社區秩序的穩定,從而維持物業正常存在狀態和方便業主利用,此即為業主自治。正如我國臺灣學者戴東雄所言,于區分所有權人復雜的相互關系上,如何維護全體區分所有權人之共同利益為第一優先,要維護全體人之共同利益,莫過于管理方法之健全合理。要管理方法之健全合理,亦將專有所有權,共用部分持分權及成員權結為一體,始能竟其功。

區分所有權的復合性和一體性決定了業主自治是業主整體的自治,全體業主都當然是業主自治組織的成員,業主自治組織依照法律和業主公約所作出的決議,代表了全體業主的共同意志,其效力當然及于全體業主,包括對該決議不予贊同的業主,或者決議后才加入的業主。

業主基于其對所購物業的專有所有權,而產生了對物業區域內共用部分的共有權以及作為業主團體一員的成員權,從而也使全體業主組成一個團體(自治團體或者管理團體)行使對物業的自治管理權成為必要與可能。故此,業主自治即是以建筑物區分所有權為基礎而產生的。

(邢臺職業技術學院經濟管理系)