公積金貸款新舊模式的對比及對相關問題的探討

劉金茹

【摘 要】對公積金貸款新舊模式的對比及對相關問題的探討,以期提高銀行,受理公積金貸款的積極性。

【關鍵詞】公積金;模式;貸款

中圖分類號:F831.59 文獻標識碼:A 文章編號:1009-8283(2010)07-0065-02

成都住房公積金管理中心(以下簡稱“公積金中心”)成立之初,對公積金貸款的受理模式是:由公積金中心或受托銀行受理樓盤的申請,經考察合格后與開發商簽訂合作協議,開發商收集公積金借款人貸款資料交與受托銀行,受托銀行進行資料的初審、與貸款客戶面談,初審合格后將資料移交至公積金中心進行終審,公積金中心終審合格后再通知受托銀行辦理貸款發放,這種模式稱謂傳統公積金貸款。

從2008年10月起,公積金中心推出了全新的公積金貸款模式——“一站式”公積金貸款(以下簡稱“新模式”),引入擔保公司替代了開發商承擔連帶保證責任,并專門設立了“一站式”貸款的服務大廳,把銀行、公證、擔保公司集中在服務大廳里,對客戶實行現場受理,所有手續在大廳一站辦結。

1 項目審批在兩種模式下的對比

1.1 傳統貸款模式的弊端

任何一筆貸款的介入首先是樓盤資格的取得,在傳統模式下,對樓盤的考察主要是銀行先期進入,然后由銀行推薦給公積金中心,公積金中心實地查看樓盤并收集企業的基本資料后形成項目調查報告,由公積金中心貸審會終審。由于材料中需銀行與開發商所簽的商貸合作協議,致使公積金中心與開發商簽訂的樓盤合作協議滯后,整個審批流程一般需一個月。而且,從自身利益出發,銀行在推薦樓盤時也是區別對待,對于銷售形勢良好的樓盤,一般運用商貸靈活的融資政策吸引開發商,使得開發商拒推公積金貸款;而銷售情況一般或公積金貸款所需客戶占大多數且非公積金貸款不購房的樓盤是銀行主要推薦的對象,

1.2 新模式對項目的審查方式,改變了傳統公積金貸款的操作模式

公積金中心直接受理樓盤或擔保公司直接推薦樓盤,在收取開發商必要的八證后,公積金中心、開發企業、擔保公司直接簽署三方協議。這種操作下來,一般一個項目的簽訂僅須1周左右。這種方式極大地縮短了樓盤簽訂時間,但這同時也帶來了兩個方面的問題:

一是無須受托銀行與開發商簽訂的商貸協議,這樣就使得公積金中心受理樓盤時少了一道保險屏障。因為任何一家商業銀行在對有意向受理樓盤的考察工作是相當嚴謹的,他們有專業人員會對開發企業歷來的發展情況,開發企業的融資能力、開發企業樓盤的銷售情況及對現在市場的把握度都有一定的鑒別力,他們會利用手中的金融優勢跟進開發企業,進行良好溝通,并會從房產、財會、金融等幾個方面對開發企業的樓盤有一個綜合評價,這個評價就形成了對該項目的調查報告,而調查報告評價的優劣直接影響到商貸協議是否能簽訂。

1.3 擔保公司的引進削弱了公積金中心對項目風險度的把握

傳統貸款模式下公積金中心會根據實地調查、銀行前期貸款報告的評價、企業的可行性報告等因素綜合考慮,形成公積金中心對該樓盤的調查報告,并且公積金中心依托銀行的真信系統,可以了解到開發企業歷年來的融資情況,且對于那種全國性的集團公司,公積金中心還可以依托商業銀行全國范圍內的同業信息了解到該公司在全國范圍內的企業運作情況。而擔保公司缺乏這種大范圍信息的對稱性,它對向公積金中心推薦的項目既無系統的調查分析也無一套為之推薦的調查報告,而只是收取幾證后就簽訂擔保協議,至于開發企業的實際情況、樓盤受理的風險度都無評估,這種做法極大地增加了樓盤受理的風險度。而對一筆貸款而言,若貸前的樓盤受理都存在風險,又如何控制放貸不產生不良貸款呢?

2 以個人貸款客戶在兩種模式下的比較

2.1 新模式統一了擔保人

在樓盤簽訂了貸款協議后,購買該樓盤的公積金正常繳存人就有資格申請住房公積金貸款。傳統貸款模式下,貸款客戶只須繳納公證費即可。因為開發商對該項目承擔了階段性連帶責任擔保,且又存有保證金。而新模式下,由擔保公司對該項目承擔連帶責任擔保,貸款客戶辦理本房貸款時,又要多交一項擔保費,在公積金中心現場受理過程中,這往往令客戶提出質疑,即一項惠民的新模式,為何要增加費用呢?

2.2 傳統模式貸款受理時間長

傳統模式下,貸款客戶與公積金中心審貸人是不見面的,前期資料的收集、客戶資料的初審錄入全部由開發商、銀行承擔,在這種情況下一筆貸款的主動權完全掌控在銀行手中,經常有客戶打電話咨詢為何一兩個月貸款未發放,公積金中心向銀行求證時,不是被告之缺資料就是被告之不符合要求退件等等,而當具體求證時,有時發現情況不盡然。畢竟符合公積金貸款的客戶絕大多數收入穩定,還貸能力強,是銀行中所謂的優質客戶。

2.3 新模式提高了貸款的辦理效率

新的貸款模式完全改變了這種只見資料不見人的局面,貸款人、承辦銀行、公積金中心全在大廳里一條龍地服務,遇到客戶有任何異樣,公積金中心都可當面解決,徹底解決了壓件、扣件、拖延時間等相關問題,一下將審批時間從原來的至少1個月縮短至三、五小時辦結,但初接件仍為銀行,有無優質客戶落下呢?傳統模式下,公積金中心對客戶所申報的基礎資料(例如申請表、收入證明等)沒有一套完整統一的格式,往往都沿用各家銀行的表格,在一個樓盤由幾家銀行受理時,經常會出現在中行填的表最后又出現在農行貸款的檔案中,張冠李戴現象時有發生。

2.4 新模式規范了受理程序及文檔格式

新模式下,公積金中心有自己一整套簡潔的表格,徹底改變了資料格式混亂現象,實現了資料的格式化、正規化。但如何使規范化的表格更能準確直接地表明客戶主要情況,尤其能直接體現優質客戶情況呢?樓盤由哪家銀行受理,貸款戶就只能到該銀行辦理手續,哪怕客戶有工、農、中、建、交的銀行卡而該樓盤由民生銀行受理,你也要到民生銀行重新開卡,這既耽擱了客戶的時間,又增加了客戶的開卡費用,同時受理銀行只要通過樓盤簽約后,就可高枕無憂地等著客戶上門簽貸,因為其它銀行已不能受理此樓盤的客戶貸款,這種方式既不便民,更不利于銀行間優質服務的競爭。而新的一站式貸款,完全摒棄了上述缺陷,實現了客戶資料“滿天飛”,貸款人可根據自己的情況選擇貸款行,銀行間也可互相做樓盤。但這又遇到個新問題,即是若引進項目行在個貸審核中接件人數過少,是否會影響其跑盤的積極性,所以公積金中心是否應建立一套對銀行的激勵考核機制?

3 對兩種模式優劣互補的探討

3.1 建立專業項目審查團隊

作為貸前審批最重要的環節——項目的受理是貸款發放風險最重要的指標,公積金中心從傳統模式下銀行的先行受理到一站式模式下擔保的推薦,如何把主動權完全掌握在自己手中呢?公積金中心應當專門組建一支團隊,該團隊成員不但應有公積金、財務、房地產、金融等相關領域的知識,更應具備良好的溝通、協調能力,這些成員多接受些實戰培訓,比如說派到各大商業銀行去跟盤實習,掌握些商業銀行做盤的技巧,并多派這些人員去相關部門(如房管、國土、金融等部門)學習相關知識,通過多種形式的學習,讓這支團隊成為公積金中心防范貸款風險的生力軍。要把這只生力軍打造成既能運用自己積累的知識來鑒別所接樓盤的抗風險能力,又能運用良好的人脈關系與開發商溝通。把從前被動受理樓盤的局面變成主動出擊,上門營銷樓盤,由他們這支熟悉公積金政策的隊伍,把公積金政策優勢帶到開發商樓盤的每個角落。同時這支隊伍每年都應進行考核,實行淘汰制,留其精華去其糟粕,使其成為降低公積金中心貸款風險的精兵強將。

3.2 有效降低擔保費用的設想

對于貸款客戶所擔心的費用問題,是否可通過幾條途徑解決:①可否繼續由開發商承擔擔保責任?在公積金中心工作人員與開發商溝通中,了解到開發商對承擔階段擔保責任并交納少量保證金并無過多異議。②公積金中心是否可以利用每年貸款所產生的一部分增值收益來為每戶公積金貸款申請戶進行擔保補貼呢?③公積金中心是否可用科技手段對還款系統進行微調,為那些長期一貫正常還貸未產生過逾期的客戶實行一些利率上的優惠措施呢?

3.3 建立客戶信用甄別體系

如何鑒別貸款申請戶是優質客戶及如何利用公積金中心規范化的表格更好地保證優質客戶不落單的情況發生,本人有以下幾點建議:

設立一套對客戶情況進行打分的評分標準體系表格,該表格以著重考察客戶還款能力及對個人信用能力重視度兩大部分組成;

在銀行初始接件前先由公積金中心工作人員對貸款客戶進行前期的一個審查,這個審查主要是以第1點中所提到的標準體系表格對客戶進行打分,對分值較高屬于優質客戶的進行先期預登,最后還能在系統中進行鎖定,這樣既避免了銀行在初審件時挖走優質客戶,同時也使優質客戶在與公積金中心最初見面時就能更好地了解公積金的相關政策;

對這群優質客戶群體是否也應象一些商業銀行對其貴賓客戶提供一些特殊服務一樣,如建立優質客戶快速通道等,以保證這些客戶享受更好的公積金貸款服務。

3.4 提高銀行受理公積金貸款的積極性

如何提高銀行推薦樓盤的積極性及鼓勵銀行間加大個人貸款受理件的增長方面,提出如下建議:能否在現有對銀行業績進行考核的項目中,再加入對銀行推薦樓盤數量及銀行受理個貸件數的考核,是否能把這種考核以分值的形式進行量化,既保證銀行推薦樓盤的積極性,又促進銀行加大對個貸審批接件的競爭性。

總之,任何模式的轉變難免都帶來有利弊之分,但只要經過不斷地完善、改進,公積金貸款工作一定會上一個新的臺階。