龍城地產冷清中開局

陳俊琦

經歷了最為嚴厲的一年調控后，省城房地產市場在冷清中開局。是繼續趨冷，還是春來回暖，好像市場反響不是很熱。而近來中國各地樓市表現低迷，大型房企的銷售業績也出現大幅下滑。據不完全統計，16家標桿房企今年1月份銷售總額不足300億元，不及去年同期663.6億元銷售金額的一半。而從2月份的市場表現來看，情況也并不樂觀。在業績壓力之下，部分房企已開始醞釀新一輪降價以刺激成交量。

曾經風光無限的房地產業，近年來經歷了冰火兩重天，全民炒房、只賺不賠的現象正在終結。不過，借助于城市化的快速推進，地產商如果能迅速適應變化的市場、調整產品結構，依然有巨大的發展空間。能否借龍年騰飛，將是對他們魄力與智慧的真正考驗。

開春樓市有點冷

去年以來，房地產業整體陷入低迷，這在太原也不例外。從國家統計局公布的今年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，1月份太原市新建商品房住宅價格與上月相比保持不變，與去年同月相比也僅僅上漲1.0%。

筆者在春節假期里分別走訪了省城并州路和南內環街數家售樓處，都是大門緊鎖。有的售樓處大門上還貼出了“春節放假時間：2012年1月16日至2月7日”的通知，關門停售時間竟超過了三周，比國家法定假期還要長。這在三年前的省城房地產市場簡直不可想象。一位資深售樓人員對此發表看法：前年春節由于公司積極參加房展會，他沒有休息；去年春節樓市已經開始趨冷，但他所在的售樓處也僅休息了三天；今年春節，公司臘月二十五一直放假到正月初八。

如同嚴冬殺盡百花方見臘梅之俏麗一樣，從龍年春節的售樓處也可以看出房企的實力，富力、萬達、星河灣等旗下的項目售樓處春節長假期間沒有關門。這些都是全國知名房企，產品以高檔項目為主，但商家的熱情并沒有贏得多少回報。省城解放北路附近的富力愛丁堡售樓處，在春節期間雖然推出了免物業費、房價打折的優惠，但現場看房者并不是很多，其中大多仍以觀望為主，購買意愿并不強。

調控一年房價應聲回落

龍年春節樓市的慘淡經營，不過是去年房地產市場遭遇最嚴厲調控政策的延續?？v觀2011年樓市，太原調控政策一波緊似一波、一輪強似一輪，每一項調控政策發力都成了房地產業發展的節點。

2011年，太原市1月11日出臺 《關于進一步落實房地產宏觀調控政策促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，明確提出了“限購”，只允許市民購買一套新建商品房；2月19日，又出臺配套政策，把“限購令”細化為11條，房屋限購不僅包括新建商品房，存量房也涵蓋在內了； 3月15日，再出臺相關政策，由“限購”擴大到“限價”，開始制定新建住房價格年度控制目標，并且實行了存量房網上簽約。這三道調控政策的推出，迅速給脫韁狂奔的省城房價系上了籠頭，價格漲幅得到了有效遏制。

一年來，省城房產調控達到了預期效果。2011年太原市商品住房均價為每平方米6058元，同比下降了16.77%，成交面積244.42萬平方米，同比下降16.1%。

比官方統計數字更為形象直觀的是開發商的表現。一年來，隨著商品房交易量逐漸降低，開發商庫存持續增大。據中房信息集團統計信息顯示，2011年省城剩余商品房待售面積達到120萬平方米。從年中的促銷連連到年底的打折降價，財大氣粗的地產商們開始有點撐不住了。住在龍城網的分析人士認為，一些開發高價樓盤的地產商已經在資金周轉上出現了嚴重漏洞。

為挽回購房者信心，及早回籠資金，開發商從去年底就開始大打降價牌。筆者在學府街與體育路交叉口的東潤花園售樓處了解到，該樓盤不僅推出特價房，一次性付款還可以打9.6折。據統計，今年1月，太原市六城區優惠樓盤數量達到了創紀錄的163個，與去年9月份相比，打折增長率超過57%。在新建樓盤比較集中的小店區，打折優惠樓盤數量猛增到59個。而優惠方式也多種多樣，有以全款或分期打折的，也有直接返現的，甚至有的還推出特價房、買房送禮品等。

保障房投用將進入高峰

從龍年開盤樓市來看，開發商的殷勤促銷并沒有贏得市場多少回報，購房者依然在等待觀望。大學畢業已經5年的許某，一直在為買房問題糾結。他說，前幾年房價上漲的速度遠遠超過了他掙錢的速度，現在他看中的樓盤即使價格從7000元/平方米降到了6800元/平方米，依然買不起。像許某一樣，許多購房者推遲了購房計劃，因為他們相信今年房價會更低，希望自己購買時房價不僅是更低，甚至是最低。

新浪太原房產網調查顯示，67%的網友認為2012年房價會下跌，僅有29%的網友認為房價會繼續上漲。1月份召開的太原市經濟工作會議透露，今年省城的房地產調控政策不會變，而且政府在強化房地產市場監管的同時，還將持續重視保障性安居工程建設。

如果說政策調控對抑制房價而言是揚湯止沸的話，保障性安居工程的建設入市則是釜底抽薪。去年太原市保障性安居工程開工4.587萬套，加上“十一五”期間已經開建的9.8664萬套。這些保障性安居工程將陸續交付使用，其中包括廉租房、公共租賃房、經濟適用住房、限價商品房等各種類型。來自太原市房管局的消息，太原今年還將新建保障性住房4萬套，并爭取實現5萬套。

業內人士分析認為，保障性安居工程中廉租房、公共租賃房主要針對低收入群體，這部分房源對房地產市場產生的影響有限；但經濟適用住房、限價商品房的購房者有許多是屬于改善住房需求，肯定會對房地產市場產生一定的影響。據了解，今年太原至少有上萬套經濟適用住房交付使用，其中僅西華苑就將有4000多套房屋可以竣工入住。有人預言，保障房的大規模開建，將是真正解決剛性需求、徹底打破市場僵局的一劑猛藥。

優化結構才能成功突圍

雖然市場持續低迷，但房地產商并不認同“2012是樓市寒冬”的說法。山西某房地產開發公司的銷售代表認為，太原城市正在大發展，南部新區規劃已經出爐，老城區改造也要同時進行，這都需要房地產企業的積極參與。他認為，晉陽湖改造片區、南部新區、長風商務區、山西高校新區都將成為今年樓市的熱點地區。

失之東隅，收之桑榆。與太原市房地產市場的低迷相比，周邊區市如榆次、古交等不受限購的地市房地產市場卻風生水起。尤其是在同城化方略的引導下，榆次區去年房價快速上升，均價已逼近4000元/平方米，尤其臨近省城的北部城區房價已緊追太原。

有調查顯示，近幾年來，太原每年約有1萬多對新人成為新增的住宅需求者。與此同時，應屆高校畢業生進入社會、外來務工人員進城務工，都會成為太原房地產市場的剛性需求。業內人士分析認為，現在樓市滯銷的主要原因在于政策調控對購房者的限制，剛性需求并沒有從根本上得到緩解，太原房價不會出現大起大落。但隨著買賣雙方的持續博弈，實力雄厚的地產商會撐得更久，實力不濟的則可能降價。也有開發商分析，目前太原大多數樓盤利潤率多在10%至20%之間，超過20%利潤率的樓盤不多。這個數字跟一線城市許多樓盤的高利潤率沒有可比性，即使降價，幅度也不會像一線城市那么大。

太原市房地產局相關人士表示，目前的房價抑制措施已經足夠嚴厲，在市場也起到了一定的效果?，F在新建商品住房出現滯銷，主要問題還在于供應結構不合理，存在中低價位、中小套型普通商品住房供應不足的問題。就目前的房地產市場來說，供不應求的不是廣告上動轍六七千甚至過萬元的商品房，而是能讓企業職工、下崗人員、剛就業年輕人住得起的房子。

近日，克爾瑞太原機構與新浪太原房產網聯合發布的《2011年四季度太原購房者信心指數》顯示，超過五成的置業者偏愛90-120平方米的傳統戶型，55%的受訪置業者認為單套房子的總價在61-80萬元之間較為合理。從太原市房管局發布的2011年省城房地產市場經濟運行情況來看，144平方米以下的普通商品住房消費成為主流，其中小戶型占比逐步增大。

著名財經評論員牛刀則公開表示：“未來房地產走勢可以分為幾個階段，第一階段是市場冰凍期，房價的表現是不漲不跌，個別區域樓盤將出現開發商降價出逃，但房價不會普跌，這個階段將持續到2012年4月；第二階段為政府去房價泡沫化階段，其間一些便宜的資產將投入市場，同時公租房開始啟用，租金漲價歷史結束，以此推算2012年5至10月房價會開始去泡沫；第三階段，房價開始普跌，市場正式進入買點，預計在2012年下半年至2013年間，樓市將產生較好買點，五年內不會出現太大貶值，這樣的狀態將持續三年左右?！?/p>

而龍城樓市，將如何扛過春寒迎來盛夏，我們拭目以待。