完善抑制投機的長效機制

鄭明彬

摘要：住房是人們生存發展的必需品，而承載住房的房產市場在前一階段時間卻是投機火爆。房產市場投機火爆，直接妨礙了居民主動消費，也損害房地產業自身的發展，還將掏空基礎產業資本，侵蝕、動搖國家的根基。因此，應通過完善抑制房地產投機的長效機制，實現對房地產市場的有效治理。

關鍵詞：房產市場；投機；危害；治理

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.03.08文章編號：1672-3309（2012）03-17-03

住房問題是我國社會民生的重大現實問題，承載住房的房地產市場牽涉著多方的利益，扯動著多方的博弈，對宏觀經濟影響重大。中央關切，地方關切，民眾關切。目前國家正在加大力度調控房地產市場。

一、目前的房產市場

我國住房商品化，與福利房改革是同步進行的，并逐步形成房產市場，形成房地產業。房地產業對我國城市發展、城市的基礎建設、國民經濟的拉動所發揮的貢獻是巨大的。但由于種種原因,一段時間，房產市場秩序混亂，房價逐年大幅飆升，住房供應結構不合理。據社科院的《房地產藍皮書》顯示，僅2009年的商品房價格就增長了23.6%，房價的增長遠超居民人均可支配收入9.8%的增速。而《北京藍皮書》更顯示，北京市2009年房價收入比已經超過23:1，超過國際標準5倍。

（一）大量上市公司涉足房地產

華西都市報2010年4月30日報道，年報顯示，2009年約有1/3的四川上市公司涉足房產，房產業務成了上市公司盈利的支柱。從四川長虹的年報中不難看出，房產業務將有望成為其新的利潤增長點。成發科技、友利控股在房地產方面都有不菲的業績。

2010年12月8日，由中國社會科學院財政與貿易經濟研究所、社會科學文獻出版社聯合主辦的2011年《住房綠皮書》指出，近年來，房地產市場呈現出爆發式增長的勢頭，A股上市公司中，涉及房地產業務的公司數量直線上升。通過股權投資和關聯企業方式，直接涉足房地產業務的上市公司(含房地產業上市公司)已達802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%；上市公司參與房地產業務的另一種方式是持有物業，通過物業出租收入或物業增值后出售獲取收益。截至2009年，上市公司共持有賬面價值1597.7億元的物業。

（二）民間資本“炒房”

2009年6月8日，經濟觀察報在《溫州“炒房團”南征北戰》中報道了溫州民間資本在全國各地如上海、杭州、南京等地，選擇那些地段好、品質佳、抗跌性強的標桿樓盤排號搶購。報道還引述觀察人士的評論，目前熱銷樓盤至少一半以上為投資投機購房。事實上，全國也不只是溫州“炒房團”才投機購房，很多民間資本都參與了這一資產性投資投機。連境外的民間資本都來中國投機購房。江蘇商報2009年10月30日在《韓國炒房客上海集體賺錢》、《境外客加緊入市》中報道，在上海古北區，不僅是韓國人，其他境外人士也在加緊入市，單價每平方3萬元—4萬元、總價300萬元—500萬元、面積在110—140平方米的住宅是該群體的主要選擇方向。

可見，一段時間以來，房產市場被扭曲了，成為了脫離供求關系的投機火爆的場所。

二、房產市場投機火爆的危害

住房是人們生存發展的必需品，因而房產業具有民生的屬性。房產業不可能一枝獨秀地支撐經濟增長，房產業再強盛，也不能使國家強盛，房產市場投機火爆只能是危害極大。

（一）危害基礎產業發展

從上面房產市場現狀的資料我們可以看到，大部分上市公司包括工業企業、科技企業都涉足房產市場。投資房產市場，還成了有些上市公司盈利的支柱。有公開年報、公開資料可查的上市公司尚且于主業不顧，沒有上市的，同樣是大企業家投資房地產，小企業主買房子囤積賺快錢。這樣，誰來發展工業制造業、科技產業、服務產業等基礎產業？企業熱衷扎堆暴利的房產業，制造業等行業投資下降，或不愿投資，或從實業經濟領域撤走投資，長此以往必然造成基礎產業空心化，科技發展白紙化，那么國家離泡沫經濟也就不遠了。因此，房產市場投機火爆，危害著基礎產業發展，影響著產業競爭力的提升，危害宏觀經濟的長期、穩定、持續、健康發展，侵蝕、動搖著國家的根基。

（二）損害房產業自身發展

房產業具有民生的屬性，應該是基于真實的供求，以消費需求為主的相對平穩市場。但此前卻成為了投機火爆的場所。投機炒作直接推高了房價，破壞了其價值規律，脫離了基本的供求關系，成為了非理性、不正常的無效市場，也由此引發國家在引導發展和嚴厲調控之間循環往復。住房脫離了其本質的居住屬性，嚴重損害著房產市場自身的健康發展。

（三）妨礙居民主動消費

作為人們生存發展必需品的住房，其價格逐年大幅飆升，如前面所引用的社科院關于房地產的《北京藍皮書》數據，北京市2009年房價收入比已經超過23:1，超過國際標準5倍。而且大部分城市的房價收入比也遠遠高于國際通行的標準。住房不是一棵白菜，其價值量相對于一般工薪家庭來說非常巨大。在高房價下，迫使許多家庭不得不將越來越多的收入投入到這里，普通工薪階層為了住房這個基本生存需要，他們不僅要拿出家庭的所有積蓄，還要通過銀行貸款來透支未來幾十年的勞動，被形象稱為“房奴”。許多家庭還貸壓力之大，基本上已經到了極限而不得不節衣縮食，直接抑制了這部分購房者的衣食行、教育、醫療、養老等其他正常消費。妨礙了居民的主動消費，進而又抑制消費產業鏈上所有產業的發展，更談不上通過內需來拉動經濟長期的增長和經濟發展方式的轉變。

房產市場投機火爆還會引發金融危機，高房價下還會誘發社會矛盾等諸多危害，長此以往，它離綁架中國的經濟社會也就不遠了。

三、房產市場投機火爆的根源

那么，此前房產市場為什么會出現如此火爆的投機？這有著多方面的原因，主要的是：

（一）地方政府土地財政推波助瀾

稅收是財政收入的主要來源，但是通過稅收來增加財政收入來得很慢，而且稅源渠道有限。地產市場與房產市場相輔相成，地價的拉升直接拉升房價，房價的火爆引發地價的抬升。地產由政府提供一級市場，土地出讓拍賣，其金額大、來得快，是地方政府預算外收入的主要來源，是增加地方財政收入的快捷途徑。據國土資源部資料，2009年全年土地出讓總價款是1.59萬億，同比增長63.4%，占全年財政收入的23.2%，占GDP的4.7%?！度嗣袢請蟆?010年12月27日指出,2009年，全國土地出讓金收入相當于同期地方財政總收入的46%左右。在有些縣市，土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。

一些地方政府行政長官熱衷于政績工程但又苦于財政資金的拮據，就盯著腳上的土地。為了使地價攀升，他們或者通過大規模城市拆遷，來擴大住房需求而拉升地價；或者實施非飽和適度供應，保持買方市場的供地政策，來推升地價；或者不惜利用輿論工具誘導市場需求來助推地價。即使是中央政府要對房地產宏觀調控，地方政府仍然有強烈的愿望讓炒高的房價不下降，以保持土地的需求熱度，為房產市場投機火爆添加助燃劑。

（二）投機沒有節制

對于開發商，他們可以在沒有真實需求的情況下，自己買自己的房子來推高房價，以實現比正常銷售更好的暴利。

對于“炒房團”，他們可以通過互換銷售來推高房價達到盈利。即在原始價購房后，再抬高價，通過銀行按揭互相銷售給對方。在上述情況下，如果有實際需求的接棒者，就由實際需求者承擔最后的風險；沒有實際需求者接棒，最后的風險會由銀行來承擔，由國家來買單。

對于各種投機炒作行為，國家沒有明確的法規來懲處，使得投機成為可能。對于企業，財政部有《企業會計準則第3號—投資性房地產》，也就是允許企業購買物業包括住房進行投資。在這個問題上，投資與投機難以區分。

（三）城市擴張過度

以城市為中心的向外擴張過度。部分地方政府把主要的精力用在發展城市、建設城區，忽略了農村的發展，加大了城鄉差別；大城市的過度擴張，中小城市發展相對滯后，大城市較高的收入水平、較多的就業機會、優越的公共服務設施，形成了城市之間差距的擴大。由于城鄉差別擴大，為了后代有更好的教育等原因，人們選擇了搬向城市；由于城市之間差距擴大，為了更好的發展等原因，人們選擇了從小城市涌到大城市。城鄉差別和城市差距的擴大造成的人口單向大量流動。因此，城市人口大量增加，從而也加大了住房的剛性需求，為房產市場投機炒作提供了機會。

四、治理房產市場的對策

毋容置疑，房地產業對我國的經濟建設具有重大的拉動作用，但房產市場的火爆投機偏離了它的民生屬性，并產生侵蝕動搖著國家的根基等重大危害。為避免這樣的現象循環重復發生，有必要對房產市場進行有效的治理，并形成長效機制。

（一）發展多元經濟，摒棄官本位主義

改革開放以來，我國的綜合國力不斷增強，不需要單由房地產業作為主引擎拉動經濟發展，而且房地產業拉動的經濟也是不可持續的，只能是危險的泡沫。只有通過不斷的技術進步、科技創新，通過科學引導消費而發展的多元化經濟才能實現可持續的良性的經濟增長、社會進步。那種急功近利的官本位主義是與我們共產黨的宗旨和社會主義制度格格不入、背道而馳的東西。地方政府行政長官應該摒棄官本位主義，從發展整體的多元經濟、可持續經濟里要GDP、要財政收入的慢錢，不要盯著腳下的土地要GDP、要財政收入的快錢，更不能伸手要落入自己腰包的黑錢。要以執政為民的理念贏得民心，不要以形象工程、政績工程作為向上爬的資本，讓土地市場按照其本身的價值規律發展，而不是人為地助長它的價格拉升，從而為房產市場的正常發展提供前置條件。

（二）完善投資環境，疏導投資結構

目前社會上有大量的富余資金需要尋找財富積累的途徑，由于投資環境的不熟悉和投資渠道的狹窄，對不動產——房產的投資成了最能讓其放心的品種，而形成自然流向。治理房產市場的火爆投機，不能靠堵這些資金的流向，而應該疏導引導其良性增值。這就需要完善投資環境疏導投資結構，減少行政審批事項，簡化行政審批程序。工商營業執照的審批要減少審批環節，縮短審批時間，剿滅暗箱操作、潛規則等現象，拓寬行業投資渠道，減低行業進入門檻，降低高管制的一些行業的投資門檻。在疏導投資結構上，重點引導投向具有廣闊空間的農業產業、農村經濟，以及旅游產業，服務行業。還可以在城市建設方面的公用事業、基礎設施建設、金融產業等加以開放。在金融產品上增開投資外匯市場、投資國外證券市場窗口。通過完善投資環境疏導投資結構，讓這些富余資金、民間資本在農業產業等實體行業中，在國際金融市場上獲利、增值。

（三）擴張城市，而不是城市擴張

城市擴張和擴張城市兩個詞雖然只是詞序的變動，但意義卻是天壤之別。城市擴張是以城市為中心從城市向外延伸。擴張城市是由城市外部向城市連接。城市擴張，生活服務教育文化交通設施集中在城市，使得鄉村人口向城市單向流動，城市擴張，城市的空間被動發展，使得建設成本不斷翻升。擴張城市也就是鄉鎮城市化，生活服務教育設施發散，使得城鄉之間這些設施相對均衡、相趨均衡，使得鄉村與城市人口之間互動，擴張城市，城市的空間由外部主動向城市連接，使得建設成本節省。因此，我們的經濟社會發展規劃應該是擴張城市，而不是城市擴張。在保證城鄉整體發展規劃嚴肅性的前提下，加大農村、鄉鎮、城市之間的交通網絡連接投入，加快鄉鎮建設，提高鄉鎮生活服務教育文化設施的保有量和水平，實現城鄉一體化，從而減輕城市人口壓力和對城市住房的剛性需求，促進中心城市的可持續發展。

（四）完善抑制投機長效機制

回顧我國房產市場的發展歷史，總是在“引導發展——過熱調控——引導發展——過熱調控”這樣循環，就是因為沒有抑制投機的長效機制?；诜慨a業具有民生屬性，為了保障民生，政府對于房產市場實施嚴格規范是必要的，必須建立和完善抑制投機的長效機制。

首先，在土地方面。商住用地必須完全成熟。政府要出讓拍賣的土地必須在土地使用規劃、周邊相鄰關系、“三通一平”等問題上完全成熟，毫無爭議，以免成交后開發商以存在矛盾為由不開發，囤積土地；規定土地開發起止時間。規定通過拍賣成交的政府供地，在成交后的開始開發時間和最后完成時間。拍賣前收取的按金包括開工按金和完工按金。超過一定時間未能開發的，收回宗地沒收按金；商住用地不能再轉讓。通過拍賣成交的政府提供的商住用地，不能再轉讓，違規轉讓的無條件收回宗地，并沒收按金沒收非法所得；高檔豪宅遠離市區。市區的住宅是方便一般市民工作、生活的，不是豪宅所在地，高檔豪宅規定在遠離市區之外開發。

其次，在住房方面。加快完成住房信息全國聯網，繼續完善并細化同城戶籍購房和異地戶籍購房條件，即“限購”并成為常態長期實施；界定投機行為，建立舉報制度，制定相應措施，對經查實實施住房投機的開發商、購房者處以重罰；修改財政部頒發的《企業會計準則第3號——投資性房地產》，不允許非房地產開發企業投資住房。

上述機制，必要時，可通過立法程序來加以規范。