淺談拆遷后安置房建設工程項目管理

雷禹

【摘 要】應目前市場以及安置房的建設要求，房地產開發企業開始對拆遷安置房實施工程項目管理。本文通過對安置房項目的定義以及對安置房工程醒目管理的概述，闡述了安置房工程項目管理的實施過程。

【關鍵詞】安置房；項目管理；實施過程

【中圖分類號】 F407.9【文獻標識碼】B【文章編號】1672-5158（2013）07-0293-02

1.引言

如今，我國的城市化進程不斷加深，其基礎和前提就是城市建設，在城市基礎設施的建設過程中，拆遷安置工作又是一項易引發社會矛盾的敏感環節。所以，為了被拆遷人民的切實利益不被侵犯，同時保障城市基礎設施建設的正常進行，許多城市都開始實施安置房建設工程[1]。在市場經濟蓬勃發展的今天，大家對拆遷安置房這一產品的要求也在不斷提高，不但要求產品的質量滿足需求，還要求生產進度符合工程要求。而因為拆遷安置房的特殊性，工程要求的建設周期較短，普通的企業管理模式已經無法適應當今市場和安置房的建設要求。為應對日益激烈的市場競爭，房地產開發企業開始對拆遷安置房實施工程項目管理[2]。

2.拆遷后安置房項目的定義

所謂安置是指對受項目影響的人員進行生產或者生活上的安排，并使其從項目中受益。拆遷安置房是配合城市改建項目、保障拆遷安置居民住房而定向開發的商品房。而拆遷安置房項目則是指在一定的時間、費用和質量要求下，完成拆遷安置房建設并移交的一次性任務的集合。對于這些任務的管理，即是拆遷項目管理。

拆遷安置房項目既屬于工程建設項目，又有別于一般的工程建設項目，其具有以下不同特征：

① 安置房建設與拆遷工作具有極強并行工程的特點，這就要求對關鍵時間節點進行較嚴格的設計和控制；

② 拆遷安置項目的政策性極強，要從“形象工程”的高度做好對項目的定位工作，嚴格把好項目質量關；

③ 拆遷項目工作是系統工程，項目范圍中不但要考慮拆遷和安置等子項目，也需要對公共配套基礎設施建設和管理等內容進行認真策劃；

④拆遷安置項目生命周期較長，具有從規劃、設計、實施、交付到物管全部過程，因此，前期物業管理也需要納入項目整體管理范疇。

由以上幾點可以看出，只有正確理解拆遷安置房的主要特征，才能保證工程項目的順利實施，才能達到預期的總目標。

3.安置房建設工程項目管理

項目管理的內容可由多角度多方面進行描述，美國項目管理學會PMI（Project Management Institute）根據項目管理的概念和涉及的管理范圍，將項目管理歸納為九大知識體系：項目整體管理，項目范圍管理，項目時間管理，項目成本管理，項目質量管理，項目人力資源管理，項目溝通管理，項目風險管理，項目采購管理。

所謂拆遷后安置房項目管理，是指房地產開發企業根據經營戰略和內外部條件，以完成項目合同和實現企業綜合效益為目標，按照項目內在規律，對拆遷安置房工程進行全過程、全方位地計劃、組織、協調、控制的一種科學管理方法。

安置房項目管理的對象是拆遷后安置房項目，包括工程投標、簽訂工程項目承包合同、施工準備、施工、交工驗收、前期物業管理及保修等階段。因為項目管理內容是一個長時間的有序過程，并且隨時間推移，項目管理內容隨之變化，并且不同的管理階段之間管理的內容差異很大，所以，必須進行有針對性地進行動態管理，以使資源最大優化組合，提高項目管理效率和效益。

4.安置房項目管理實施過程

4.1 項目策劃管理文件的編制

項目實施前，進行項目管理文件的編制，并將其作為項目管理的指導性文件。該文件的編制和校對審核一定要于項目實施之前完成。具體內容如下：

① 編制《項目管理實施方案》，是為了確保項目管理目標實現的指導性文件，其內容分別包括：項目管理概述、項目概況、項目管理全過程管理的范圍以及工作內容、項目管理目標、項目管理組織機構人員配備極其職責、項目管理流程、十五項項目管理制度和項目實施工作重點等內容。

② 編制《委托項目管理合同》，其是建設方與項目管理方之間相互約束的文本依據，由一下內容組成：標準條件、建設工程委托項目管理合同、專用條件等。

③ 項目管理部和總包單位共同起草簽訂《施工現場管理協議書》，由以下內容組成：管理協議書、施工階段獎罰措施、施工階段考核細則等。

④ 編制部門工作細則，包括綜合管理部工作細則、分計劃合約部工作細則、技術管理部工作細則等內容，該細則是現場管理機構內部管理性文件，其規定了各部門的職責范圍、員工行為準則以及工作指南等內容。

⑤ 編制監理文件。該文件是作為確保監理工作目標實現和指導監理工作開展的指導性文件，包括以下幾部分內容：《監理規范》、《監理細則》、《旁站方案》、《現場監理管理制度》等。

4.2 項目施工前準備工作管理

在項目施工實施之前，根據編制的《項目管理實施方案》，應首先啟動綜合管理部的工作程序。項目管理部門須派遣專人與相應的政府部門溝通協調，如環保、規劃、建設局、人防、消防、質監、建設管理等部門，并辦理相關報批手續。在此同時，與電力、自來水、通信、勘察、設計、審圖、檢測、煤氣燈單位溝通，并簽訂相關的合同。前期需辦理的手續為：項目立項、規劃許可、施工許可、施工圖審核、質量監督、安全監督等。

4.3 勘察、設計階段管理

技術管理部門根據設計院完成的設計草圖，對建筑物內部布置的使用功能、外圍構造效果、每一戶的建筑面積、材料設備的選用、設計的性價比等進行全面系統的技術經濟論證，且要做出書面審核意見書，報之于設計院，來進行設計調整以形成正式施工圖。并將施工圖送至審圖中心審核，重新報設計院進行調整。在施工開始前，組織設計交底工作。

4.4 招標管理工作

計劃合約部根據規劃出的平面布置圖并結合現場廠貌，同時考慮到施工和管理方便，對整個施工建筑物進行標段劃分，經充分論證合理后，由造價編審工作人員根據劃分標段進行標底編制，相關招標文件則由公司招標代理中心進行統一編制。為確保招投標工作的公正、科學、規范，組織招標資格預審、召開標前會議、確定招標定標期限。招標工作結束后，經草擬、評審后，編制《建筑工程施工合同》，經反復審查后，與施工單位鑒定《施工合同》。

4.5 造價工作管理

項目管理部從設計文件控制、工程招標、施工階段跟蹤審計、竣工結算等方面著手，并制定嚴格的控制措施：① 分部工程累計低于5.0萬元的不簽證，施工措施費已編入招標文件的不簽證，材料價格上漲幅度低于10%差的不調整。② 合理優化設計文件，在不影響使用功能與工程質量的情況下，選用部分低價材料、工藝到工程中，從而達到降低成本的目的。③竣工結算時，以《施工合同》以及《招標文件》為依據，嚴格控制不合理造價。

4.6 進度管理工作

進度管理工作是項目管理工作的主線，首先，在工程招標工作時，將工期目標和違期處罰措施納入招標文件中；其次，制定諸如基礎、綜合管線、景觀綠化的階段控制目標，并實現過程跟蹤監督；再次，采用經濟的手段來調動施工企業的積極性，若提前完成階段計劃，則工程支付款可超過施工合同一成支付；最后，綜合管線提前介入，即改變了以往施工隊伍撤退后再投入管線、道路施工的施工方法，在外墻腳手架拆除后，小區道路即迅速展開施工，從而提高了管理效益。

4.7 工程質量管理

工程質量管理是項目管理工作中的重要環節，而檢測質量控制成敗的最好評價是住戶入住后的投訴情況。在實施質量管理的過程中，需要做到以下幾項：① 強化監理責任，監督規范驗收。在基礎和主體施工階段，技術管理人員和監理人員一起參加驗收工作，幫助檢查出施工過程中沒有發現的工程質量問題。②在主要的工序進行施工之前，要求施工單位先進行樣板施工，經檢驗合格后方可進行大規模施工，以此確保工程質量的穩定。③推行分戶驗收工作，在住戶入住前將質量通病全面解決，減少住戶入住后的投訴以及維修工作。

5.結束語

本文通過對拆遷安置房工程項目管理工作的做法的闡述，使人們能夠切實理解、接受工程項目管理，并希望本文能對推進城鄉一體化、城市現代化工作提供些許參考。

參考文獻

[1] 王大海，關于政府規劃建設管理拆遷安置房工作的幾點思考[J]，山東經濟戰略研究，2006年12期

[2] 張黎青，政府拆遷安置房項目管理[J]