論商品房銷售管理在房地產市場調控中的重要性

陳琳　孟慶森

2000年，在我們看來只是跨時代的元年，令無數人歡欣鼓舞，我們看到的是對國家經濟美好未來的憧憬和希望，是我們“強國夢”的開始。做為一名年輕的房管工作者，我們未曾想到我國的房地產市場會在這以后的十多年里給了國人如此多的歡喜和憂傷。既考驗了政府對房地產市場的調控能力，同時也給我們的商品房（預）銷售管理工作帶來了許多需要思考的問題。

仔細回顧我國的房地產市場發展史，從計劃經濟時代國家為促進房地產市場有序發展，要求開發公司不得在計劃外擅自出售商品住宅，并鼓勵私人購買商品住宅，對私人購買的商品住宅優先安排；到市場經濟體制下適時推出商品房“預售”制度；再到現階段國家為抑制房價過快上漲實施的“限購”、“限貸”等宏觀政策的出臺，不難看出商品房市場在房地產市場調控中的重要地位。而自2003年至2013年的十年間更是我國房地產業發展的高峰期，更是商品房市場有史以來的“黃金十年”。例數這十年間政府出臺的部分房地產市場調控政策就能看出一些端倪。

2003年8月國務院發出《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，指出房地產業已經成為國民經濟的支柱產業；強調完善供應政策，調整供應結構；發展住房信貸，強化管理服務；加強市場監管，整頓市場秩序。

2004年4月，國務院發出《國務院關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》和《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，房地產行業被列為“投資過熱”行業之一，房地產開發項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上；嚴格建設用地審批管理，收緊土地“閘門”，以期遏制投資過快增長和房價過快上漲的勢頭。2005年5月國務院辦公廳轉發住建部等部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》的通知（“國八條”），加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。時隔一年，2006年5月國務院辦公廳再次轉發住建部等部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》的通知（“國六條”），提出90/70比例；調整住房轉讓環節營業稅，進一步抑制投機和投資性購房需求；有區別地適度調整住房消費信貸政策。

2008年我國受世界金融危機影響，為盡早擺脫金融危機對我國經濟的影響，12月份國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出鼓勵普通商品住房消費；支持房地產開發企業積極應對市場變化。

2010年1季度至今，為抑制房價過快上漲勢頭，中央出臺了差別化信貸政策以及包括限購、限貸、行政問責在內的行政性調控措施，對購房需求特別是投資投機性需求實行嚴控。2010年1月國務院辦公廳發出《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（“家庭二套房貸”政策），強調合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求，提出“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房貸”政策更加趨緊。

2010年4月國務院發出《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，進一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對外埠居民購房進行限制。2010年9月暫停第三套及以上購房貸款，并嚴格施行問責制。

2011年1月國務院召開會議，確定了八項政策措施（“新國八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴制定和執行住房限購措施。7月，國務院常務會議要求必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，促進房價合理回歸。

2013年3月，國務院再次重申五項政策措施（“國五條”政策），進一步明確了堅持調控方向不動搖、調控力度不放松的決心。

通過政策面不難看出，現階段的房地產市場給政府和人民群眾帶來的壓力是巨大的，從字面上看各項政策出臺后調控的是整個房地產市場，而深入的去看其實質，調控的主要就是商品房市場，為什么這樣理解？筆者認為，構成我國房地產市場過熱的主要原因有三個方面，一個方面原因是隨著我國鄉村城鎮化進程的加快和城市拆遷量的加大，造成我國現階段人民群眾購房剛性需求量加大；第二個方面是國家經濟高速發展過程中，廣大人民群眾對生活品質要求的逐年提升，尤其是居住環境要求的提升是改善型住房需求量增加的主要原因。第三個方面的原因，我們就不得不提投資、投機性購房消費的問題了，而這也恰恰是房地產市場調控工作需要重點解決的問題?，F階段的商品房市場要通過政策面的調控來落實解決出現的種種市場問題，脫離了商品房（預）銷售管理是不可行的。面對國內房地產這樣一個龐大的市場，如何管理好開發企業的經營行為？如何能讓商品房的價格變的更加透明？已經成為大家熱議的焦點話題。

如何使開發企業的經營行為走上正軌，做為管理者來說要“先規范、后管理”。規范，是鼓勵開發企業在國家法律、法規及政策規定允許的范圍內進行正常的經營、活動。規范是管理者的一種管理標準，通過這個標準可以判斷一家開發企業在生產經營過程中是否合格；管理，是對開發企業經營行為更深一層的制約，與規范前后呼應，規范能否有效的執行，直接體現的就是日常管理工作的執行情況。在對開發企業的規范和管理工作中，我們嘗試了很多，也做了很多的具體工作。

在我國房地產市場起步階段，開發企業經營運作不規范，在看上去最不起眼的商品房項目的前期銷售廣告宣傳中，對于廣大購房者來說關心最多的是其項目的位置、價格、優惠力度、周邊配套以及在自己心目中的升值潛力。沒有多少人會去考慮其宣傳內容是否合法、宣傳時是否已經取得預售許可證等等，而做為管理者的我們卻要從規范出發來實現對違規項目的查處和管理，因為這些不實的宣傳廣告，往往會造成部分購房人的盲目消費，給購房人灌輸房地產投資只漲不降的思想，讓廣大購房人對房地產市場經濟發展的期望脫離客觀實際，造成購房人群矛盾的心理，對我國的房地產市場調控產生一定的影響。而這，還僅僅只是商品房（預）銷售前期廣告宣傳管理不到位對市場調控產生的影響。

從上世紀90年代末至今，全國各地多次出現商品房（預）銷售項目“一房多賣”或“樓盤爛尾”的情況，究其主要原因是因為房地產開發企業經營（預）銷售行為運作不規范、政府監管力度不到位造成的。為促進我國房地產市場的健康持續發展，住建部多次召開房地產市場研究會議要求有條件的地方加緊房產管理信息化建設進程。部分地方政府為進一步落實國家對房地產市場的調控政策，其房地產主管部門主動提高商品房（預）售準入門檻，并以房屋樓盤表為基礎全面施行商品房網上備案以及商品房預售資金監管等多項規范管理措施，有效的杜絕了“一房多賣”或“樓盤爛尾”情況的出現。為了抑制我國房地產市場房價的過快增長，各地房地產主管部門還紛紛與物價等多部門聯合，在開發企業申報預售許可之前，對房地產開發企業的開發成本進行價格審核，采取聽政、公告等方式讓開發成本透明化。通過對商品房（預）銷售的管理使調控政策真正落到實處。這又充分說明了商品房（預）銷售管理在房地產市場調控中的作用與地位是顯而易見的。

商品房（預）銷售管理是否到位，直接體現的是國家宏觀調控政策的落實力度，商品房（預）銷售管理信息化的發展為國家的宏觀政策調控提供了有力的支持，已經成為政府調控房地產市場的一種有力武器。房地產市場的調控，越來越離不開科學的商品房（預）銷售管理體系；而房地產市場的調控也為商品房（預）銷售管理指明了新的發展方向。在新的市場條件下，將有更多的未知挑戰，我作為一名房管工作者，相信在政府的政策領導下，我國的房地產市場將持續、健康、穩定的向前發展！